Qu’est-ce que le démembrement viager en SCPI ?
De manière générale, le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer la pleine propriété des parts en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier perçoit les revenus tandis que le nu-propriétaire détient les parts mais ne peut pas en jouir pendant le démembrement.
Dans le cadre du démembrement viager, l’usufruit et la nue-propriété sont séparés de façon viagère, c’est-à-dire à vie. Concrètement, le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Généralement, l’usufruit appartient aux parents tandis que la nue-propriété est conservée par les enfants. Les enfants nus-propriétaires récupèrent alors la pleine propriété des parts de SCPI au décès des parents usufruitiers, sans aucune fiscalité. Le démembrement viager en SCPI représente ainsi une solution intéressante pour transmettre son patrimoine en optimisant les frais de succession.
Investir en SCPI en démembrement viager peut s’effectuer de deux manières différentes, tel qu’expliqué en détail dans la dernière partie. Cela peut se faire dès la souscription des parts ou plus tard par le biais d’une donation de la nue-propriété.
Il est important de connaître la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dans le cadre d’une SCPI en viager. Il n’existe pas de clé de répartition propre à chaque SCPI comme dans le cadre du démembrement temporaire. C’est en effet l’âge de l’usufruitier qui détermine la valeur de chaque droit. Cela fonctionne selon un barème fiscal précis (article 669 du Code général des impôts) :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue propriété |
|---|---|---|
| Moins de 20 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
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Quels sont les avantages de la SCPI en viager ?
Le démembrement viager de parts de SCPI présente de nombreux avantages, à la fois pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Tout d’abord, ils acquièrent tous les deux les parts de SCPI avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. La valeur des parts est en effet réduite, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Ensuite, la SCPI en viager permet au nu-propriétaire de commencer à se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir immédiatement sa fiscalité. En effet, étant donné qu’il ne perçoit pas les revenus locatifs pendant la période du démembrement, le nu-propriétaire ne paye pas d’impôt sur le revenu au titre de son investissement. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Notons toutefois que le nu-propriétaire ne sait pas exactement quand il va commencer à percevoir les dividendes, ce qui peut constituer un inconvénient dans le cadre de la préparation de projets par exemple.
D’autre part, la SCPI en démembrement viager permet au parent usufruitier de transmettre son patrimoine tout en continuant de percevoir des loyers. En effet, l’usufruitier touche les dividendes potentiels distribués par la SCPI jusqu’à son décès. Le nu-propriétaire, quant à lui, retrouve la pleine propriété au décès de l’usufruitier et pourra ainsi commencer à en percevoir les revenus.
À noter que la réunion de la pleine propriété s’effectue automatiquement et sans frais de succession. Le démembrement viager de SCPI représente ainsi une bonne solution pour transmettre son patrimoine de son vivant dans des conditions fiscales avantageuses.
La SCPI en démembrement viager pour transmettre son patrimoine
Nombreuses sont les personnes qui ne pensent pas à préparer la transmission de leur patrimoine de leur vivant. Cependant, l’anticipation peut procurer des avantages fiscaux non négligeables.
Aussi, s’il existe plusieurs manières d’investir en démembrement viager de parts de SCPI, la plus courante demeure la donation de son vivant, qui permet d’optimiser les abattements fiscaux prévus par la loi.
Le démembrement viager est donc généralement mis en place par des parents en vue de léguer leurs biens à leurs enfants à moindre coût. En effet, les parents ont le droit de donner 100 000 € à leurs héritiers directs en franchise d’impôt. Cet abattement fiscal est valable par parent et par enfant et renouvelable tous les 15 ans. Il s’avère donc intéressant de profiter de cette exonération pour transmettre ses parts de SCPI en démembrement viager.
La donation de parts de SCPI avec réserve d’usufruit permet d’anticiper sa succession tout en continuant à percevoir les dividendes distribués par la SCPI. D’autant plus que le rendement s’avère attractif pour les meilleures SCPI du marché (autour de 6 %).
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Exemple de démembrement viager en SCPI
Un investisseur de 55 ans possède des parts de SCPI d’une valeur de 150 000 €. Il souhaite donner la nue-propriété des parts à son enfant. Selon le barème fiscal déterminé par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier (tableau dans la première partie), la valeur de la nue-propriété donnée est de 50 %, soit 75 000 €.
Pour rappel, il existe un abattement fiscal de 100 000 € dans le cadre d’une donation de parent à enfant. Ainsi, l’enfant récupère la nue-propriété des parts de SCPI sans payer aucuns frais de donation.
Suite à cette donation, le parent ne détient plus que l’usufruit des parts, d’une valeur de 75 000 €. Mais il continue de percevoir la totalité des dividendes, calculés sur 150 000 € de parts de SCPI. L’enfant nu-propriétaire récupérera ensuite cet usufruit, et donc la pleine propriété des parts, au décès du parent. Et ce, sans frais supplémentaires.
Notons que plus l’usufruitier est jeune au moment du démembrement viager, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Dans ce sens, il est préférable d’effectuer la donation de nue-propriété le plus tôt possible.
Comment investir en SCPI en démembrement viager ?
Pour rappel, il est possible d’investir en SCPI en démembrement viager de plusieurs manières différentes. Il est tout d’abord possible d’investir dans des parts en pleine propriété puis d’effectuer une donation de la nue-propriété à ses enfants par la suite.
Par ailleurs, il est également possible d’investir directement en démembrement viager. Dans ce cas, les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) investissent en même temps, en co-souscription. Avec cette méthode de souscription, il n’y a pas besoin d’effectuer de donation par la suite. Toutefois, de manière générale, les parents transfèrent des liquidités aux enfants au préalable au travers d’un don manuel de sommes d’argent. L’abattement fiscal de 100 000 € peut aussi entrer en jeu dans cette situation.
Avant d’investir en SCPI en démembrement viager, il est nécessaire de s’assurer qu’il s’agit d’un placement adapté à vos besoins et objectifs. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
Grâce à leur expertise en matière de gestion de patrimoine, les conseillers de Portail-SCPI vous guident vers la meilleure stratégie pour optimiser la transmission de votre patrimoine. De plus, ils ont accès à toutes les SCPI du marché. Ils peuvent ainsi trouver pour vous les meilleures SCPI de rendement accessibles en démembrement viager.
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