De manière générale, les SCPI n’échappent pas à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois, les SCPI en démembrement font figure d’exception puisqu’elles s’avèrent être un placement très stratégique pour atténuer, voire même éviter, d’être imposé à l’IFI.
La SCPI : un bien imposable par l’impôt sur la fortune immobilière
L’ancien impôt sur la fortune (ISF) imposait tous les biens du contribuable, à la fois mobiliers et immobiliers. En 2018, la réforme actualise cet impôt avec un nouvel impôt nommé IFI : désormais, seul le patrimoine immobilier est touché par l’impôt sur la fortune.
L’IFI conserve le barème et les taux de l’ISF, ainsi que l’abattement de 30 % sur la résidence principale. Il s’adresse à tout individu possédant un patrimoine immobilier net imposable de plus de 1,3 million d’euros à compter du 1er Janvier de chaque nouvelle année.
En 2019, 139 149 foyers y ont été assujettis et 2,1 milliards d’euros ont été collectés et transmis aux caisses de l’Etat, c’est 4,85% de plus qu’en 2018.
Désormais, voici donc comment se composent les biens imposables à l’IFI :
- Immeubles déjà bâtis, à la fois utilisé à titre personnel et à titre locatif ;
- Immeubles qui ne sont pas encore construits (terres agricoles, terrains, etc.) ;
- Les placements collectifs en valeurs immobilières (OPCI)
- Les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ;
- Les monuments classés historiques.
Parmi eux, on trouve donc les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).
L’investissement en nue-propriété pour réduire l’IFI
Tout comme pour les biens immobiliers classiques, les parts de SCPI peuvent également être démembrées. Par démembrement, on entend donc la division entre la propriété et sa jouissance.
Ainsi, la propriété des parts de SCPI peut être répartie temporairement entre un usufruitier et un nu-propriétaire. La durée de ce démembrement dépend de chaque SCPI et de ses règles de répartition, elle s’étend généralement sur une durée de 3 à 20 ans.
Lors de la durée du démembrement, les parts SCPI du nu-propriétaire ne sont pas comptées dans son patrimoine immobilier. Cela lui permet donc de réduire la valeur de son patrimoine immobilier et peut ainsi être une manière de réduire, voire d’échapper, à l’IFI (pour rappel, l’IFI s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net imposable est égale ou supérieure à 1,3 million d’euros).
Surtout, au terme du démembrement, l’investisseur peut récupérer la pleine propriété des parts sans frais ni fiscalité ni formalités. L’achat en nue-propriété est donc une solution avantageuse pour les investisseurs lourdement fiscalisés n’ayant pas besoin de revenus dans l’immédiat. Il faut toutefois être attentif à la non-liquidité des parts pendant la période de démembrement.
Note : le démembrement peut courir sur une durée limitée de 10 à 20 ans, mais il est aussi possible de le prolonger jusqu’au décès de l’usufruitier (démembrement viager). Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété des ses parts SCPI sans frais, ni fiscalité et ni formalités.
