SCPI Fiscales

Une SCPI fiscale est un véhicule de placement immobilier qui permet à un épargnant d’investir en immobilier d’habitation sans souci de gestion avec un avantage fiscal. Un gérant, spécialisé, agréé par l’AMF, s’occupe de toute la gérance.

Le principe est simple : la société collecte des fonds auprès d’investisseurs épargnants et les investit dans des immeubles à usage d’habitation. Il existe trois grandes catégories de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI de déficit foncier et les SCPI Malraux.

Le dispositif de défiscalisation Pinel dont le principe est de faire bénéficier aux investisseurs d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% sous réserve d’un engagement de location de 6,9 ou 12 ans, s’étend désormais aux SCPI.

De ce fait, les SCPI Pinel sont ont vocation à investir exclusivement sur des immeubles et répondant au respect des normes énergétiques RT 2012 et BBC.

L’investisseur n’aura donc qu’à choisir la durée de location pour laquelle il souhaite s’engager et donc le pourcentage de réduction d’impôt à laquelle il prétend.

La SCPI Pinel comme toute SCPI assure une diversification accrue de ses actifs ce qui pour l’investisseur est gage de sécurité locative. De plus, la gestion des biens est entièrement assurée par la société de gestion (l’investisseur n’a donc aucun souci de gestion) et elle se charge également de la revente du ou des biens au terme de la durée de location.

Autre gros avantage, le niveau du ticket d’investissement. En effet, quelques centaines d’euros suffisent à réaliser ce type d’investissement et il peut être modulé. De plus, la réduction d’impôt est valable l’année d’investissement et, l’investisseur, contrairement à un investissement immobilier direct, est exonéré de frais de notaire.

Malgré les avantages qu’elles présentent, les SCPI fiscales comportent certains inconvénients qu’il y a lieu d’aborder et de connaître notamment :

•     Faiblesse du rendement de ces SCPI dus notamment au plafonnement des loyers dans le cadre de la loi Pinel,
•     Les SCPI Pinel a une liquidité plus faible que les SCPI de rendement
•     Les frais appliqués sont élevés

Le marché des SCPI Pinel étant un marché où l’investisseur n’a pas un large choix, il convient de s’adresser à nos professionnels qui sauront effectuer pour vous une sélection minutieuse.

•     Dividende plus faible qu’en SCPI de rendement.
•    C’est la société de gestion qui s’occupe de la revente et non l’investisseur qui décide du moment auquel il revend ses parts. Les parts peuvent être vendues au fur et à mesure pas tout d’un coup. .
•    Pas beaucoup de choix sur le marché d’où l’importance de passer par un spécialiste Portail-SCPI.

Les SCPI déficit foncier, comme toutes les autres SCPI fiscales a pour objectif premier de permettre une réduction des impôts.

Pour rappel, on parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus. Fonciers perçus.

Ce déficit est déductible des revenus globaux pour la partie provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt. La fraction due aux intérêts d’emprunts est déductible des revenus fonciers.

Il faut noter que les SCPI déficit foncier ont vocation à investir sur des immeubles à rénover et c’est le montant de ces travaux de rénovation qui pourra être déduit des revenus fonciers de l’investisseur. Le déficit créé au sein de ces SCPI est donc du essentiellement aux travaux, ceux ci peuvent donc être déduits :

•   soit des revenus fonciers existants
•   soit des revenus fonciers futurs
•   soit sur le revenu global

En résumé, le déficit est déductible des revenus fonciers, et si ceux ci ne sont pas suffisants pour l’absorber totalement, sur les revenus globaux.

NB : Le déficit déductible est plafonné à 10700 €, le surplus est reportable sur les exercices suivants pendant 10 ans. Cette opération est d’autant plus avantageuse que votre tranche marginale d’imposition est élevée.

La société de gestion se charge sur période de quelques mois, procède à la sélection des biens et à leur acquisition. Cette période coïncide avec la période de souscription, c’est à dire, la période au cours de laquelle les investisseurs procèdent à l’acquisition de parts.

A la livraison des actifs, ils seront mis en location durant une période d’environ 10 ans, période durant laquelle l’investisseur pourra bénéficier de l’avantage fiscal lié au dispositif.

Au terme de la période de location, les actifs seront revendu et la SCPI dissoute.

L’investissement en SCPI déficit foncier n’est pas soumis au plafond des niches fiscales (10 000 euros). De ce fait, il permet à l’investisseur d’affecter le montant qu’il souhaite affecter à l’opération. Ce montant pourra toutefois être modulé en fonction de la situation et de la capacité de l’investisseur.

En outre, la SCPI déficit foncier reprend les avantages liés à la SCPI en général (gestion assurée par le gestionnaire, ticket d’investissement faible, etc.)

L’investissement en SCPI déficit foncier doit s’envisager sur la durée (environ 10 ans).

Les SCPI Malraux sont des SCPI qui permettent de bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux, qui, rappelons le, permet une réduction d’impôt « one shot » de 30% du montant des travaux dans la limite de 100 000 €. Les SCPI Malraux investissent sur des actifs à rénover, situés dans des secteurs géographiques bien précis et les parts de la SCPI durant 9 ans.

Le mécanisme de l’investissement en SCPI Malraux est le même que celui de la SCPI déficit foncier, la société de gestion se charge de la sélection, l’acquisition et de la gestion (mise en location, travaux, etc.).

Le montant de la réduction est directement imputable sur le montant de l’imposition.

En plus des avantages standards des SCPI, la SCPI Malraux permet de réaliser un investissement sur des actifs de qualité , les biens étant situés dans des secteurs sauvegardés. Associé à cela, le fait que ces SCPI permettent d’obtenir un avantage fiscal.