Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Une SCPI fiscale est un véhicule de placement immobilier qui permet à un épargnant d’investir en immobilier d’habitation sans souci de gestion tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
Au même titre qu’une SCPI de rendement classique, c’est la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble de la gestion du parc immobilier. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs afin de constituer le parc immobilier. Néanmoins, alors que la majorité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise, les SCPI fiscales investissent dans des immeubles d’habitation.
Une autre différence majeure avec les SCPI de rendement repose sur la finalité de la SCPI. En effet, le but des SCPI fiscales n’est pas de distribuer un rendement régulier mais plutôt de procurer un avantage fiscal aux investisseurs.
Pour ce faire, le rôle de la société de gestion est de composer un parc immobilier constitué de biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation. Il existe à ce jour 4 types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier.
Les SCPI Pinel ne sont plus accessibles à la souscription depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024. Les investissements effectués avant cette date restent valables.
Notons que les réductions d’impôts des SCPI fiscales dépendent du dispositif sur lequel la SCPI en question base son fonctionnement.
Les SCPI fiscales sont réservées aux personnes fortement imposées. Il convient de choisir la bonne SCPI en fonction de votre profil patrimonial et de vos objectifs.
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Les différents types de SCPI fiscales
Il existe divers types de SCPI fiscales, selon le dispositif de défiscalisation sur lequel elles basent leur stratégie.
SCPI Pinel
Attention, la loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible d’investir dans une SCPI Pinel depuis janvier 2025.
La loi Pinel permet d’investir dans un logement neuf sous certaines conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Les logements doivent notamment être situés dans des zones dites “tendues”, c’est-à-dire qui ont besoin de nouveaux logements.
La réduction d’impôt des SCPI Pinel dépend de la durée d’engagement de location prise par la SCPI : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans ou 14 % sur 12 ans pour un investissement réalisé en 2024. La SCPI Urban Vitalim 4 est un exemple de SCPI Pinel.
SCPI Denormandie
La loi Denormandie vise à encourager la rénovation dans l’immobilier ancien. Pour être éligibles au dispositif, les biens doivent notamment être situés dans certaines communes déterminées par la loi Denormandie. D’autre part, les travaux de rénovations effectués doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération.
Les SCPI Denormandie peuvent attribuer une réduction d’impôt dès l’année de votre investissement. Le taux de l’avantage fiscal dépend également de la durée de l’engagement de location de la SCPI.
- 12 % sur 6 ans ;
- 18 % sur 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Kyaneos Denormandie 4 est un exemple de SCPI Denormandie.
SCPI Malraux
La loi Malraux a pour objectif de financer la rénovation du patrimoine ancien situé dans les secteurs sauvegardés des villes françaises tels que les centre-villes historiques.
Investir dans une SCPI Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie selon le montant des travaux effectués et la zone dans laquelle les logements se trouvent. La réduction évolue entre 22 et 30 % du montant des travaux, dans la limite de 100 000 € par an. La société civile de placement immobilier Urban Prestigimmo 5 est un exemple de SCPI Malraux.
SCPI de déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier investissent dans des immeubles à rénover destinés à la location. Elles s’appuient sur le mécanisme de déficit foncier. Ce dernier permet de profiter d’un avantage fiscal lorsque les charges supportées (travaux d’entretien, de rénovation, d’amélioration) sont supérieures aux revenus fonciers.
Concrètement, vous pouvez déduire le montant des travaux de rénovation de votre revenu imposable global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour profiter de ces avantages, vous pouvez par exemple opter pour la SCPI de déficit foncier Urban Pierre 6.
Avantages et inconvénients des SCPI fiscales
Découvrez les atouts et les inconvénients des SCPI fiscales.
Avantages
L’atout principal des SCPI fiscales repose sur l’avantage fiscal octroyé. En tant qu’investisseur, vous bénéficiez effectivement d’une réduction de votre imposition, qui dépend du type de SCPI sélectionné (Pinel, Denormandie, Malraux ou déficit foncier).
Il peut s’agir d’une réduction calculée selon un pourcentage du montant investi ou bien d’une réduction qui découle d’un déficit foncier imputé sur le revenu imposable.
Ensuite, les SCPI fiscales affichent des avantages communs aux SCPI de manière générale :
- Pas de gestion locative, la société de gestion s’occupe de tout ;
- Ticket d’entrée accessible au grand public, à partir de 5 000 € ;
- Diversification du patrimoine, permettant de répartir les risques locatifs entre plusieurs biens et plusieurs locataires ;
- Éventuelle plus-value à la revente, grâce à la valorisation des parts pendant la période de détention. Ce potentiel de plus-value est supérieur dans le cadre des SCPI fiscales lorsqu’elles investissent dans des biens nécessitant des travaux. Une fois ceux-ci effectués, le patrimoine de la SCPI peut prendre de la valeur, menant à une revalorisation potentielle du prix de part.
Inconvénients
Les SCPI fiscales présente toutefois quelques inconvénients :
- Durée d’investissement minimum généralement fixée entre 9 et 18 ans. Il s’agit d’un investissement de long terme. La revente avant le terme est compliquée sur le marché secondaire car il faut trouver un acheteur soi-même. La liquidité est donc limitée. En cas de revente avant l’horizon recommandé, celle-ci se fait souvent avec une forte décote et il est possible de perdre sa réduction fiscale ;
- Pas de rendement régulier, ou alors limité aux alentours de 2 à 3 % ;
- Peu de SCPI fiscales sur le marché, limitant le choix pour l’investisseur ;
- La réduction d’impôt octroyée dans le cadre des SCPI Pinel et Denormandie est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
- Comme pour toutes les sociétés civiles de placement immobilier, il existe un risque de perte en capital et le rendement n’est pas garanti.
SCPI fiscale ou SCPI de rendement : que choisir ?
La SCPI fiscale et la SCPI de rendement n’ont pas le même objectif et ne sont par conséquent pas adaptées aux mêmes profils d’investisseurs.
- La SCPI fiscale vise à obtenir un gain fiscal pour l’investisseur. Elle s’adresse aux contribuables fortement imposés qui cherchent avant tout à réduire leurs impôts.
- La SCPI de rendement doit être privilégiée par les investisseurs qui souhaitent percevoir un rendement régulier (généralement compris entre 4 et 7 %), sans réduction d’impôt associée.
Le choix entre SCPI de rendement et SCPI fiscale dépend donc de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.
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Les alternatives à la SCPI fiscale
Les conseillers de Portail-SCPI.fr recommandent généralement d’autres solutions que les SCPI fiscales pour investir dans la pierre papier avec une fiscalité allégée. Notez que ces alternatives n’octroient pas de réduction d’impôt à proprement parler.
SCPI en nue-propriété
La SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages, notamment en termes de fiscalité.
- Décote à l’achat par rapport au prix de part en pleine propriété, pouvant aller jusqu’à 40 % selon la durée du démembrement ;
- Pas de fiscalité pendant le démembrement car pas de dividendes perçus ;
- Parts non assujetties à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant la période de démembrement.
SCPI européennes
Investir dans une SCPI européenne permet d’alléger considérablement la fiscalité applicable.
- Absence de prélèvements sociaux de 17,2 % ;
- Taux d’imposition variable selon les pays où les actifs sont situés, souvent plus avantageux que la fiscalité des revenus fonciers français.
SCPI en assurance vie
En investissant en SCPI en assurance vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique sur les revenus locatifs.
- Les dividendes ne sont pas imposés tant qu’ils restent sur le contrat, c’est-à-dire tant qu’aucun retrait n’est effectué ;
- En cas de retrait, la fiscalité de l’assurance vie est plus avantageuse que celle des SCPI en direct. Pour un contrat de moins de 8 ans, la flat tax de 30 % s’applique par défaut. Pour un contrat de plus de 8 ans, il existe un abattement annuel de 4 600 ou 9 200 € sur les intérêts rachetés (le capital est exonéré de fiscalité).
Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer quel type de SCPI est le plus adapté à votre profil.
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