Comment fonctionnent les SCPI fiscales ?
Un expert à votre disposition pour investir en SCPI
Une SCPI fiscale est un véhicule de placement immobilier qui permet à un épargnant d’investir en immobilier d’habitation sans souci de gestion tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Il existe à ce jour 4 types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de Déficit Foncier.
Au même titre qu’une SCPI de rendement, c’est la société de gestion, agrée par l’AMF, qui s’occupe de l’ensemble de la gestion du parc immobilier. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs épargnants afin de constituer le parc immobilier. Alors que la majorité des SCPI de rendement investissent dans l’immobilier professionnel, les SCPI fiscales investissent dans des immeubles d’habitation.
Le rôle de la société de gestion d’une SCPI fiscale est de composer le parc immobilier de biens bénéficiant d’avantages fiscaux afin d’en faire bénéficier les associés.
SCPI Pinel et Denormandie
SCPI Déficit Foncier
SCPI Malraux
Le dispositif de défiscalisation Pinel s’applique lors de l’acquisition d’un logement neuf ou entièrement réhabilité. Les logements en question doivent respecter les normes énergétiques RT 2020 et BBC.
Le principe est de faire bénéficier à l’acquéreur d’une réduction d’impôt pouvant aller de 12% à 21% de la somme investie sous réserve de location du bien pendant une période de 6 à 12 ans.
L’ensemble du territoire français n’est cependant pas éligible à la loi Pinel. Seules certaines zones (A, Abis, B1) sont éligibles à ce dispositif fiscal. Il s’agit des zones où la tension locative est la plus importante.
Les autres contreparties à respecter pour bénéficier de ce dispositif Pinel sont les suivantes :
Le dispositif Denormandie s’applique lors de l’acquisition d’un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé. Le principe est exactement le même que pour le dispositif PINEL. L’acquéreur peut bénéficier d’un montant de réduction d’impôt équivalent au dispositif Pinel à la condition également de louer le logement en question.
Les dispositifs Pinel et Denormandie s’étendent aux SCPI et assurent une diversification accrue pour l’investisseur par rapport à un investissement traditionnel. Cela représente un gage de sécurité locative. De plus, la gestion des biens est entièrement assurée par la société de gestion. L’investisseur n’a alors aucun souci de gestion. Il ne prend plus le risque de perdre son avantage fiscal si jamais il ne trouve pas de locataire. Au terme de la durée de location imposée par le dispositif fiscal, c’est la société de gestion qui se charge de la revente des biens qui composent le parc immobilier de la SCPI Pinel ou de la SCPI Denormandie.
L’autre avantage se situe au niveau du « ticket d’entrée ». Quelques centaines d’euros suffisent à réaliser un investissement en SCPI Pinel (ou Denormandie) contrairement à l’investissement immobilier en direct, qui impose des montants nettement plus élevés. Chaque investisseur pourra calibrer exactement le montant de réduction d’impôt qu’il souhaitera.
La réduction d’impôt est valable dès l’année de l’investissement. L’investisseur n’a donc pas à attendre la date de livraison comme pour un bien immobilier classique. Enfin, l’investisseur est exonéré de passage chez le notaire et des frais relatifs à tout acte notarié.
Un avantage propre aux SCPI Denormandie réside dans le fait que l’ensemble des travaux imposés par le dispositif Denormandie sont entièrement gérés par la société de gestion. Compte tenu de l’ampleur que peuvent représenter ces travaux, de nombreux investisseurs ont peur de se lancer dans le dispositif Denormandie. L’investissement en SCPI Denormandie est donc une solution particulièrement appropriée.
Malgré les avantages qu’elles présentent, les SCPI Pinel (ou Denormandie) comportent certains inconvénients qu’il convient de connaitre afin d’aborder sereinement son projet patrimonial.
Le marché des SCPI Pinel est un petit marché par rapport aux SCPI de rendement. C’est pourquoi il convient d’être accompagné par un spécialiste de notre équipe afin de sélectionner les meilleures sociétés de gestion (qualité du parc immobilier, montant des frais, etc).
Les loyers sont plus faibles que pour les SCPI de rendement. Cela s’explique principalement par le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel. Le rendement locatif d’une SCPI Pinel est en moyenne de 2% par an. En revanche le rendement locatif des SCPI Denormandie peut monter jusqu’à 5%.
Contrairement à une SCPI de rendement où l’investisseur peut à tout moment revendre tout ou partie de ses parts, la revente est imposée par la société de gestion. Il faut en moyenne compter 15 ans avant que la société de gestion ne revendent les biens immobiliers de la SCPI Fiscale.
Le terme « déficit foncier » signifie que l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunts, charges de copropriété, taxe foncière) liées à la déclaration de revenus fonciers (2044) est supérieur aux revenus fonciers perçus.
L’intérêt fiscal d’un investissement en déficit foncier est donc de ne pas avoir à payer d’impôt sur les revenus fonciers perçus. Etant donné que les revenus fonciers sont fiscalisés à la tranche marginale de l’investisseur, l’investissement en déficit foncier est d’autant plus avantageux pour les investisseurs qui ont une Tranche Marginale d’Imposition élevée (30%, 41%, 45%).
Ce type d’investissement concerne des immeubles ou appartements à rénover. C’est le montant de ces travaux de rénovation qui permet de générer un déficit foncier.
Cependant, ce déficit foncier n’est pas déductible de la même manière selon qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt ou des autres charges déductibles.
La société de gestion de la SCPI de déficit foncier se charge sur une période de quelques mois de sélectionner et acheter des biens à rénover. Cette période coïncide avec la période de souscription. C’est à ce moment là que les investisseurs font l’acquisition des parts. Intervient ensuite la période des travaux au cours de laquelle les biens sont rénovés. L’investisseur commence à générer du déficit foncier dès l’année de souscription.
Une fois que le potentiel foncier et locatif des biens est optimisé, la mise en location du parc immobilier commence. La période de location dure en moyenne 10 ans pour une SCPI de déficit foncier. Au terme de la période de location, les actifs sont revendus et la SCPI est alors dissoute. Chaque investisseur récupère son capital avec une espérance de plus-value au prorata des parts détenues.
Le déficit foncier est non seulement déductible des revenus fonciers mais il peut également être déductible des revenus globaux dans la limite de 10.700 euros. Le déficit foncier restant est alors reportable sur les exercices suivants pendant 10 ans. Cependant, afin de pouvoir être déduit des revenus globaux, le déficit doit provenir des sources suivantes :
La fraction du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt est uniquement déductible des revenus fonciers mais pas des revenus globaux.
L’enjeu est donc d’imputer en priorité les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers et les autres charges telles que les travaux de rénovation sur les revenus globaux.
Afin d’optimiser la déclaration de ce type d’investissement, il est fortement recommander de recourir aux services d’un professionnel (comptable, fiscaliste).
La SCPI de déficit foncier reprend les avantages liés à la SCPI en général (gestion assurée par le gestionnaire, ticket d’investissement faible).
Compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser sur ce type de biens immobiliers, la SCPI de déficit foncier donne accès à cette catégorie d’investissement à des personnes qui n’ont pas les compétences ou le temps nécessaire à consacrer à des travaux aussi importants.
L’investissement en déficit foncier n’est pas soumis au plafond des niches fiscales (10.000 euros) et le déficit foncier est également reportable à hauteur de 10.700 euros maximum sur les revenus globaux.
Avec la SCPI de déficit foncier, il est possible de jauger exactement le montant nécessaire afin d’optimiser la fiscalité dans son ensemble.
L’investissement en déficit foncier génère souvent une fiscalité sur la plus-value importante.
La durée d’investissement en SCPI de déficit foncier est moins flexible que lors d’un investissement en direct car la revente est organisée et imposée par la société de gestion.
Le dispositif Malraux permet une réduction d’impôt « one shot » (c’est à dire en une seule fois) pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés. Le plafond des travaux ne doit pas dépasser 400.000 euros sur 4 ans. Cette réduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et elle est reportable sur 3 ans.
Afin de pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, les biens achetés doivent être situés dans des centres viles et des zones sauvegardés. Les biens éligibles au dispositif Malraux sont donc des biens de caractère ayant des besoins de rénovation. De plus, les biens en question doivent être loués pour une période minimum de 9 ans.
Le mécanisme de l’investissement en SCPI Malraux est le même que celui de la SCPI déficit foncier sauf qu’il se concentre sur des bâtiments sauvegardés. C’est la société de gestion qui se charge de toutes les étapes du processus :
Sélection et acquisition des biens
Réalisation des travaux
Mise en location du parc immobilier
Revente du parc immobilier
En plus des avantages standards des SCPI, les SCPI Malraux permettent de réaliser un investissement sur des actifs de grand standing soit en centre ville soit dans des secteurs sauvegardés. Compte tenu du budget que représente ce type de biens, les SCPI Malraux sont une réponse particulièrement adaptée à l’acquisition à moindre coût de ce type de biens immobiliers.
Le principal inconvénient des SCPI Malraux est la durée de détention des parts. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit détenir ses parts pour une durée d’environ 15 ans, cet investissement est donc à envisager sur le long terme.
Ce type d’investissement est plus conseillé à des personnes fortement imposées.
Quel est le rendement locatif d’une SCPI fiscale ?
Certaines SCPI fiscales n’ont pas vocation à distribuer de loyers (SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux). Une SCPI Pinel aura rarement un rendement locatif supérieur à 2,5% alors qu’une SCPI Denormandie pourra parfois atteindre jusqu’à 5% de rendement locatif.
Comment choisir une SCPI fiscale ?
Outre les critères habituelles de sélection (qualité de la société de gestion, politique d’investissement), il conviendra également de choisir la catégorie adaptée à votre profil patrimonial. Etre accompagné d’un professionnel est souvent nécessaire.
Quels sont les risques des SCPI fiscales ?
Comme tout investissement immobilier, le risque de perte en capital existe même s’il est fortement atténué par la diversification du parc immobilier et par les travaux réalisés qui ont but d’augmenter la valeur foncière des biens. Le rendement locatif distribué par les SCPI fiscales peut fluctuer dans le temps.
Comment revendre une SCPI fiscale ?
La contrainte principale des SCPI fiscales réside dans la durée de détention imposée (au minimum 9 ans) et dans la faible liquidité de ces SCPI avant la revente du parc immobilier par la société de gestion.
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