Très nombreuses sur le marché des SCPI, les SCPI fiscales permettent avant tout à l’investisseur de défiscaliser une partie de ses revenus. Contrairement aux SCPI de rendement qui sont avantageuses précisément pour leur taux de rendement. La fiscalité des SCPI fiscales est donc plutôt reconnue pour les avantages fiscaux qu’elle offre. En contrepartie, elles font néanmoins preuve d’un taux de rendement moindre (autour de 2,5% contre un taux moyen de 4,18% pour les SCPI de rendement).
Dans le cadre des SCPI de rendement, il n’y a pas de défiscalisation. Cela signifie que les revenus locatifs générés par les SCPI sont à ajouter aux revenus fonciers et sont imposés par le foyer fiscal en fonction de sa tranche marginale et les prélèvements sociaux (sauf cas particulier).
Quelle fiscalité pour la SCPI Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif introduit par le code général des impôts français avec la loi de finances 2015. Les SCPI Pinel reprennent les mêmes avantages fiscaux que l’investissement locatif en biens Pinel.
Pour rappel, avec la loi Pinel, l’investisseur achète un bien dans l’immobilier neuf et doit le louer au minimum pendant 6 ans. Tout en respectant le plafond de loyer imposé (généralement fixé en dessous du prix de marché). En contrepartie, l’État donne un avantage fiscal au foyer fiscal qui investit dans une SCPI Pinel puisqu’il lui offre une réduction d’impôt qui peut aller de 12% à 21%.
En réalité, plus vous votre durée d’engagement de location est longue, plus votre réduction d’impôt sera importante :
- 6 ans : 12%
- 9 ans : 18%
- 12 ans* : 21%
Ainsi, la défiscalisation se termine au bout de la durée fixée et l’investissement redevient un investissement traditionnel qui sera fiscalisé normalement.
Néanmoins, certaines conditions doivent être respectées pour jouir des avantages fiscaux de la loi Pinel :
- Le propriétaire doit respecter une durée minimale de location, laquelle peut être de 6, 9 ou 12 années.
- L’investisseur est donc obligé de conserver le bien au moins 6 ans : si il le revend avant, il doit rendre l’avantage fiscal qu’il a touché les années précédentes.
- La réduction d’impôt s’applique dans la limite d’un plafond global de 300 000€ d’investissement.
Principal avantage, dans le cadre d’une souscription SCPI Pinel, l’investisseur peut défiscaliser dès l’année de souscription. Il devra cependant attendre que la SCPI soit dissoute afin de récupérer ses liquidités. L’horizon d’investissement est en général de 15 ans.
Quelle fiscalité pour la SCPI déficit foncier ?
Lorsque les charges dépassent les bénéfices, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci peut être utilisé pour optimiser votre fiscalité puisque son montant est déduit de votre revenu global.
Les SCPI déficit foncier génèrent donc volontairement des charges très lourdes pour les investisseurs. En constituant un parc immobilier composé d’immeubles à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Une fois rénovés, ces immeubles font ensuite l’objet de location. L’investisseur en SCPI déficit foncier pourra donc déduire de ses revenus fonciers la quote-part des travaux liée à l’investissement.
Par exemple, si un investisseur touche 10 000€ de revenus annuels mais doit payer 11 000€ de travaux. il devient donc en déficit foncier (-1000€) car il y a plus de charges que de bénéfices.
Dès lors, l’investisseur ne paiera pas d’impôt sur ce bien et son déficit de -1000€ sera reporté à l’an prochain. L’excédent de déficit foncier peut être reporté sur les 10 prochaines années.
À noter : L’investisseur génère un déficit foncier imputable sur ses revenus dans la limite de 10 700 € par an.
Ainsi, le client va pouvoir bénéficier de ce déficit et l’imputer sur tous ses autres revenus globaux immobiliers. Cela lui permet donc de défiscaliser ses autres revenus. Un client qui toucherait donc 50 000€ par an pourra, en achetant une SCPI en déficit foncier, être imputé un déficit de 20 à 30 mille euros par exemple. Il paiera alors des impôts uniquement sur 20 000€.
Attention : que pendant 2 ans et demi après bloqué pendant 9 ans avec un taux de rendement autour de 2%
Quelle fiscalité pour les SCPI Malraux ?
Les SCPI fiscales soumises au dispositif Malraux permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt. De fait, le dispositif Malraux permet de déduire le déficit foncier résultant de travaux de rénovation. La limite étant de 100 000 € par foyer fiscal.
Néanmoins, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les biens achetés doivent être situés dans des centres villes et des zones sauvegardés.
De plus, les biens en question doivent être loués pour une période minimum de 9 ans. Mais dans le cadre d’une SCPI, c’est la société de gestion qui décidera de la revente des biens et donc de la liquidité.
