Fonctionnement de la SCPI Pinel
Une SCPI Pinel est une SCPI fiscale offrant à ses investisseurs une réduction d’impôt annuelle en complément de revenus locatifs réguliers, sans aucune gestion. Comme pour toute SCPI, les propriétaires d’une SCPI Pinel délèguent la gestion à la SCPI. C’est la société de gestion qui récolte les fonds auprès des investisseurs afin de constituer le parc immobilier éligible à la loi Pinel.
Ensuite, la société de gestion loue l’ensemble des biens immobiliers en respectant les contraintes de la loi Pinel (plafond de loyers, plafond de ressources des locataires). Tous les soucis de gestion (trouver les locataires, percevoir les loyers, entretien du parc immobilier) sont donc gérés par la SCPI.
Pendant cette période, d’une durée de 9 ans généralement, les actionnaires de la SCPI perçoivent des loyers net de gestion en plus de leur économie d’impôt. Elle est calculée sur le montant investi dans la SCPI.
Enfin, à l’issue de la période d’avantage fiscal, la société de gestion liquide le parc immobilier afin de restituer aux investisseurs le capital investi avec une espérance de plus-value.
Fiscalité SCPI Pinel
La fiscalité de la SCPI Pinel est exactement la même que la fiscalité des investissements immobiliers classiques en loi Pinel. Pour en profiter, la SCPI doit louer les biens dans lesquels elle a investi au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans tout en respectant les plafonds de loyer selon la localisation des biens. Enfin, les immeubles neufs ou rénovés doivent répondre aux normes environnementales et aux conformités RT 2012 et BBC.
L’investisseur doit être résident fiscal français durant toute la période de défiscalisation. Dans le cas contraire, il devra restituer l’avantage fiscal obtenu. Un plafond de 300 000 € par an d’investissement ne doit pas être dépassé. La réduction d’impôts est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € actuellement).
Les réductions d’impôt varient en fonction de la durée de détention :
Exemple d’un investissement en SCPI Pinel
Un investisseur qui souscrit à 200.000€ en SCPI Pinel sur une durée de 9 ans obtient une réduction d’impôt de 36.000€ (200.000 x 18%). Ces 36.000€ de réduction d’impôt sont étalés sur 9 ans soit 4.000€ par an.
Chaque année, l’investisseur va donc réduire ses impôts de 4.000€ et encaisser un rendement d’environ 2,5% par rapport à son investissement.
Comprendre le dispositif Pinel
L’investissement immobilier de type PINEL donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition d’un logement neuf ou entièrement réhabilité.
Les logements en question doivent bénéficier des meilleures performances techniques et énergétiques. Ces logements doivent être loués nus (non meublés) sur une durée minimale de 6 ans, avec la possibilité de proroger de 3 voir 6 années supplémentaires.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle, équivalente à 2% de la somme investie durant les 9 premières années de l’investissement. En cas de prorogation de 3 années supplémentaires jusqu’à 12 ans de location, la réduction d’impôt annuelle ne sera plus que d’1% du montant de l’acquisition.
Afin de conférer cette réduction d’impôt, les logements concernés doivent obligatoirement être situés dans des zones où il y a nettement plus de demande que d’offre. Contrairement aux lois fiscales précédentes, la loi Pinel est concentrée sur à peine 10% du territoire français.
Celui-ci est réparti en trois zones :
- zone A
- zone Abis
- zone B1
Le montant du loyer est plafonné par rapport au prix du marché. Ainsi chaque propriétaire Pinel a un plafond de loyer au m² à ne pas dépasser. Ce plafond varie en fonction de la zone A, Abis ou B1.
Avantages d’une SCPI Pinel
Comme toute SCPI, les trois principaux avantages des SCPI Pinel sont :
Mutualisation du risque locatif et foncier
Contrairement à un investissement Pinel en direct, investir en SCPI Pinel permet de mutualiser son risque locatif et foncier sur plusieurs dizaines de biens immobiliers différents. Face au risque du locataire mauvais payeur, mutualiser son risque sur un nombre important de biens immobiliers est un avantage fondamental d’une SCPI par rapport à un bien immobilier en direct
Absence totale de gestion
En investissant en cette SCPI, le propriétaire n’a pas à trouver un locataire, à entretenir le bien immobilier en fonction de la dégradation des locataires successifs. L’ensemble des charges (taxe foncière, frais de co-propriété, assurance loyers impayés, etc) incombent à la société de gestion.
Flexibilité de l’investissement
Il est possible de calibrer exactement le montant de son investissement. Chaque investisseur peut choisir la somme investie en fonction du montant de réduction d’impôt annuelle qu’il souhaite obtenir.
Réduction d’impôts immédiate
Ces SCPI permettent à chaque investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt qui commence dès l’année de la souscription. Il n’est donc plus nécessaire d’attendre 2 à 3 ans jusqu’à la livraison du bien contrairement à l’immobilier Pinel en VEFA (vendu sur plan).
Inconvénients d’une SCPI Pinel
Le principal inconvénient des SCPI Pinel réside dans la revente des parts. Celle-ci est subie par les investisseurs. C’est en effet la société de gestion qui détermine la durée de chaque SCPI Pinel. Pour récupérer son capital, chaque investisseur doit attendre la période de location fixée par la société de gestion puis la liquidation du parc immobilier.
Afin de réussir son investissement en SCPI Pinel, il est nécessaire de bien valider son horizon d’investissement avec un des professionnels de l’équipe de Portail-SCPI.
