Zoom sur les SCPI Denormandie

Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?

Une SCPI Denormandie est un véhicule de défiscalisation immobilière qui permet aux particuliers d’accéder au marché de l’immobilier locatif sans souci de gestion tout en bénéficiant des avantages du dispositif fiscal Denormandie.

Explications sur le dispositif Denormandie

Le dispositif fiscal Denormandie vise à encourager la rénovation des biens immobiliers anciens pour répondre aux besoins de logement des populations.

Ce mécanisme propose une réduction d’impôt sur le revenu (21 % maximum) pour les investisseurs qui acquièrent un bien à rénover dans des zones spécifiques ou qui souscrivent des parts de SCPI Denormandie.

Cet avantage fiscal est octroyé en échange de la réalisation des travaux de rénovation et d’un engagement de location de plusieurs années sous plafonds de loyer. Plus ce dernier est long, plus la réduction d’impôt est élevée.

Zoom sur les SCPI Denormandie

La SCPI Denormandie est un type de SCPI fiscale, au même titre que la SCPI Malraux, la SCPI Déficit foncier ou les anciennes SCPI Pinel. Elle se distingue par sa spécialisation dans les opérations de rénovation immobilière éligibles au dispositif Denormandie.

Les SCPI Denormandie fonctionnent de la même manière qu’une société civile de placement immobilier classique.

Vous achetez des parts de la SCPI, qui vous permettent d’être copropriétaire de son patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs proportionnels à votre investissement.

Les SCPI Denormandie s’appuient sur le dispositif fiscal Denormandie. Ainsi, elles ciblent un type de biens en particulier et ont quelques conditions à respecter, permettant aux porteurs de parts de bénéficier d’une réduction d’impôt.

La société de gestion utilise les fonds collectés pour :

• Acquérir des biens immobiliers anciens dans les zones éligibles ;
• Réaliser les travaux de rénovation requis ;
• Louer les logements rénovés à des locataires respectant des plafonds de ressources et à des loyers plafonnés ;
• Distribuer les revenus locatifs aux porteurs de parts.

Fonctionnement des SCPI Denormandie : de l’investissement à la liquidation

Le fonctionnement d’une SCPI Denormandie suit un processus structuré en plusieurs phases, depuis la collecte des fonds jusqu’à la liquidation finale.

Conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la défiscalisation Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés, par la SCPI et par l’associé porteur de parts.

Plafonds et contraintes d’investissement :

• Le montant investi est plafonné à 300 000 € par personne et par an ;
• La SCPI doit investir la collecte dans les 18 mois suivant la souscription ;
• L’investisseur doit conserver ses parts pendant 6, 9 ou 12 ans à partir de la mise en location du dernier bien.

Critères géographiques et techniques :

• Les immeubles doivent être situés dans une commune éligible, telle que celles labellisées « Action Cœur de Ville » ;
• Le montant des travaux doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération ;
• Les rénovations doivent respecter des standards énergétiques et de confort précis.

Obligations locatives :

• La SCPI s’engage à louer les biens en tant que résidence principale pendant 6 à 12 ans ;
• Respect des plafonds de ressources du locataire, variables selon le zonage (A, A bis, B1, B2, C) ;
• Application de loyers plafonnés selon la zone et la réglementation en vigueur.

Étapes de l’investissement en SCPI Denormandie

Le cycle d’investissement en SCPI Denormandie se décompose en trois phases principales :

• Phase 1 : collecte et acquisition (2 ans).

Période de souscription durant laquelle la société de gestion collecte les fonds auprès des investisseurs et procède à l’achat des immeubles éligibles.

• Phase 2 : gestion locative (6, 9 ou 12 ans).

Location et gestion du parc immobilier selon l’engagement de mise en location choisi. Durant cette période, les associés perçoivent des revenus locatifs potentiels et profitent de leur avantage fiscal.

• Phase 3 : liquidation de la SCPI (1 an minimum).

Dissolution du parc immobilier avec vente du patrimoine et liquidation de la SCPI. Cette phase peut générer des plus-values selon l’évolution du marché immobilier.

Rendement des SCPI Denormandie

De manière générale, les SCPI Denormandie affichent un rendement supérieur à celui des autres SCPI fiscales (Malraux, Déficit foncier, Pinel), avec des taux de distribution généralement compris entre 3 et 5 % bruts par an.

Ce rendement reste toutefois inférieur à celui des meilleures SCPI de rendement, qui peuvent afficher des taux de distribution supérieurs à 6 % bruts. Ces véhicules sont à privilégier si votre objectif principal est de percevoir des revenus complémentaires réguliers.

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Le montant des dividendes perçus par chaque associé est calculé au prorata du nombre de parts détenues. À noter que les premiers revenus locatifs ne sont pas distribués immédiatement après la souscription. Il faut attendre que les immeubles soient mis en location, après les travaux.

La rentabilité globale de l’investissement en SCPI Denormandie doit également prendre en compte l’éventuelle plus-value à la revente des parts (en cas d’appréciation du patrimoine) ainsi que l’impact de la réduction d’impôt.

Fiscalité des SCPI Denormandie

Découvrez l’avantage fiscal des SCPI Denormandie, ainsi que l’imposition sur les revenus et les plus-values immobilières.

Réduction d’impôt : calcul et conditions

La réduction d’impôt Denormandie est calculée sur le montant des parts souscrites, dans la limite du plafond annuel de 300 000 € par foyer fiscal.

L’avantage fiscal dépend de l’engagement de location de la SCPI, comme illustré dans le tableau ci-dessous.

Durée d'engagement	Taux de réduction	Réduction maximale
6 ans	12 %	36 000 €
9 ans	18 %	54 000 €
12 ans	21 %	63 000 €

Voici quelques points d’attention :

• La réduction d’impôt Denormandie est soumise au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an. En cas de dépassement, la réduction d’impôt n’est ni restituable ni reportable sur les années suivantes ;
• L’investisseur en SCPI Denormandie bénéficie de la réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de la souscription ;
• L’avantage fiscal peut être remis en cause en cas de vente des parts de SCPI Denormandie avant la fin de l’engagement de détention.

Imposition des dividendes

Les revenus distribués par la SCPI Denormandie sont imposés comme des revenus fonciers :

• Imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon le taux marginal d’imposition de l’investisseur ;
• Et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Les SCPI Denormandie peuvent distribuer, de façon marginale, des revenus financiers. Par défaut, ceux-ci sont imposés à la flat tax de 30 %, à moins d’opter pour l’imposition au barème progressif.

Imposition des plus-values

À la revente des parts, en cas de plus-value par rapport à l’investissement initial, le régime fiscal des plus-values immobilières s’applique. Ce dernier propose des abattements pour durée de détention :

Pour l’impôt sur le revenu :

• Abattement de 6 % par an à partir de la 6ème année de détention ;
• Abattement de 4 % pour la 22ème année ;
• Exonération totale après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux :

• Abattement de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année ;
• Abattement de 1,6 % pour la 22ème année ;
• Abattement de 9 % par an de la 23ème à la 30ème année ;
• Exonération totale après 30 ans de détention.

Les plus-values éventuelles réalisées lors de la vente d’immeubles par la SCPI sont également fiscalisées selon les mêmes règles.

Exemple d’investissement en SCPI Denormandie

Prenons l’exemple d’un investissement de 100 000 € dans des parts de SCPI Denormandie avec un engagement de location des biens pendant 12 ans.

Avantage fiscal immédiat :

• Réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 21 % x 100 000 € soit 21 000 € ;
• L’économie d’impôt est étalée sur 12 ans, représentant 1 750 € par an.

Revenus complémentaires potentiels :

• Dividendes annuels provenant de la mise en location du parc immobilier. Dans cet exemple, le rendement annuel moyen est fixé à 4 % brut. Cela représente des revenus potentiels de l’ordre de 4 000 € par an avant fiscalité, distribués à partir du démarrage de la phase de mise en location ;
• Plus-value potentielle pendant la phase de liquidation de la SCPI, après 15 à 18 ans de détention.

En cumulant la réduction d’impôt, les revenus locatifs et l’éventuelle plus-value à la revente des parts, la rentabilité globale peut s’avérer attractive, notamment pour les contribuables fortement imposés.

Rappelons que les dividendes distribués par la SCPI ne sont pas garantis. Le rendement peut évoluer à la hausse comme à la baisse d’une année à l’autre.

Prenez rendez-vous avec un conseiller expert en SCPI pour prendre les meilleures décisions d’investissement.

Avantages et inconvénients des SCPI Denormandie

Investir dans une SCPI Denormandie présente des atouts indéniables mais également des contraintes importantes.

Quels sont les avantages des SCPI Denormandie ?

Les SCPI Denormandie présentent de nombreux avantages, que l’on peut regrouper en plusieurs catégories.

Optimisation fiscale attractive :

• Cadre fiscal avantageux avec jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur 12 ans ;
• Réduction d’impôt immédiate dès l’année de souscription, ce qui n’est pas nécessairement le cas dans le cadre d’un achat en direct ;
• Cumul possible avec d’autres dispositifs dans la limite du plafond des niches fiscales.

Accessibilité, diversification et gestion déléguée :

• Investissement minimum généralement compris entre 5 000 et 10 000 € ;
• Accès à un patrimoine immobilier diversifié sans gestion directe ;
• Répartition des risques sur plusieurs biens et locataires ;
• Travaux de rénovation et gestion locative entièrement délégués à la société de gestion.

Performance potentielle :

• Rendement généralement supérieur à celui des autres SCPI fiscales ;
• Potentiel d’appréciation du patrimoine grâce aux rénovations.

Quels sont les inconvénients des SCPI Denormandie ?

Les SCPI Denormandie affichent également des risques à considérer :

• Investissement de long terme avec une durée de détention généralement comprise entre 15 et 18 ans ;
• Liquidité très faible pendant la durée de vie de la SCPI. L’avantage fiscal n’étant pas transmissible à un tiers, la revente sur le marché secondaire est compliquée ;
• Risque de perte de l’avantage fiscal en cas de revente des parts avant la fin de l’engagement de détention ;
• Risque de perte en capital selon l’évolution du marché immobilier ;
• Rendement non garanti ;
• Risque lié aux travaux avec de possibles dépassements de coûts ou de délais.