Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
Découvrez la définition de la SCPI Malraux, un véhicule de défiscalisation immobilière spécialisé dans la rénovation du patrimoine historique français.
Comment fonctionne la loi Malraux ?
La loi Malraux a été créée en 1962. Elle vise à :
- Protéger les centres historiques des villes françaises ;
- Financer la rénovation du patrimoine ancien classé ou protégé ;
- Octroyer un avantage fiscal intéressant aux investisseurs particuliers.
La loi Malraux propose une réduction d’impôt « one shot » (perçue en une seule fois) pouvant atteindre 30 % du montant des dépenses de travaux. Cette défiscalisation immobilière vise à encourager la préservation de l’architecture et de l’histoire des lieux rénovés.
Il existe deux façons de profiter des avantages du dispositif Malraux :
- Acheter et rénover directement un bien ancien situé dans une zone éligible au dispositif ;
- Acquérir des parts de SCPI Malraux, leur permettant de bénéficier des mêmes avantages en investissant un montant moindre et avec une gestion déléguée à des professionnels. Attention, cet investissement n’est pas sans risques.
SCPI Malraux : définition
La SCPI Malraux est une SCPI fiscale, par opposition aux SCPI de rendement et aux SCPI de capitalisation. Sa stratégie d’investissement se base sur les exigences de la loi Malraux, contrairement aux autres types de SCPI fiscales qui s’appuient sur d’autres dispositifs :
- Les SCPI Denormandie ;
- Les SCPI Déficit foncier ;
- Les anciennes SCPI Pinel.
Le fonctionnement global est identique à celui des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de manière générale. Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès des investisseurs particuliers afin d’acheter et rénover des immeubles anciens, situés dans des zones éligibles à la loi Malraux. Il s’agit principalement d’immeubles de caractère au cœur des centre-villes.
En contrepartie, les associés ayant acheté des parts de la SCPI Malraux bénéficient notamment d’une réduction d’impôt au taux de 22 ou 30 % de la quote-part représentant les dépenses de travaux. Cela, en échange d’un engagement de conservation des parts pendant plusieurs années (voir plus loin).
En plus de l’avantage fiscal, les porteurs de parts peuvent percevoir une partie des loyers une fois les travaux terminés et les logements mis en location.
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, l’acquisition de parts de SCPI Malraux est accessible dès quelques milliers d’euros.
Quelle est la réduction d’impôt pour un investissement en SCPI Malraux ?
La formule de calcul de la réduction d’impôt des SCPI Malraux est la suivante :
Réduction d’impôt = (montant investi – frais de la SCPI) × quote-part des travaux × taux de réduction d’impôt.
- Quote-part de travaux : de manière générale, elle représente environ 65 % du montant global investi par l’épargnant, hors frais de collecte.
- Taux de réduction d’impôt : il s’élève à 22 ou 30 % du montant des dépenses éligibles (travaux de réparation, d’amélioration, etc.) selon les zones où sont situés les immeubles. Le taux qui s’applique est indiqué avant la souscription.
- Plafond de l’avantage fiscal : 400 000 € de travaux sur 4 ans par foyer fiscal.
Voici les différentes zones éligibles au dispositif Malraux, déterminant le pourcentage de réduction d’impôt :
- 22 % de réduction pour les biens implantés sur des sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
- 30 % pour les immeubles localisés sur des SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
La réduction d’impôt est applicable sur les revenus perçus l’année de la souscription. L’excédent éventuel est ensuite reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Depuis 2013, le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.
Une fois la réduction d’impôt appliquée, les éventuels revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers : barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2 %.
En cas de plus-value perçue par l’investisseur à la suite de la vente d’un immeuble ou à la revente des parts, celle-ci est assujettie au régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Fonctionnement des SCPI Malraux
Découvrez comment fonctionnent les sociétés civiles de placement immobilier Malraux, des conditions d’éligibilité au rendement distribué en passant par les étapes de l’investissement.
Conditions d’éligibilité au dispositif Malraux
La SCPI et les associés doivent respecter plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Malraux :
- La SCPI doit louer les logements rénovés non meublés et à usage d’habitation principale du locataire ;
- Les biens doivent être loués pendant 9 ans au minimum ;
- Les logements doivent être occupés dans l’année qui suit l’achèvement des travaux de rénovation ;
- L’investisseur doit conserver ses parts de SCPI Malraux pendant une durée d’au moins 9 ans, à partir de la mise en location du dernier logement. Cela représente une durée globale estimée à 15 ans à compter de la souscription.
En cas de non-respect d’un de ces critères, la réduction d’impôt peut être remise en cause.
Étapes de l’investissement
Investir dans une SCPI Malraux se compose de plusieurs étapes distinctes :
- Phase de souscription, d’acquisition des immeubles et de réalisation des travaux de rénovation (entre 2 et 4 ans)
La SCPI collecte les fonds auprès des investisseurs. Elle se sert de ce capital pour acheter les biens et réaliser les travaux. Les épargnants ne perçoivent pas de revenus fonciers pendant cette phase. Ils peuvent néanmoins percevoir des revenus financiers potentiels issus de placements de trésorerie.
C’est à ce moment-là que l’investisseur bénéficie de la réduction d’impôt en année 1, avec report possible jusqu’en année 4.
- Phase de location et de gestion du parc immobilier par la société de gestion de la SCPI (9 ans minimum)
Les biens rénovés sont mis en location pour une durée de 9 ans minimum (indispensable pour conserver l’avantage fiscal). Les associés peuvent percevoir des revenus locatifs au prorata du nombre de parts détenues.
- Phase de vente des immeubles et de liquidation de la SCPI (1 an ou plus)
La société de gestion vend les immeubles et la SCPI est liquidée. À la fin de cette période, les investisseurs récupèrent une partie ou la totalité du capital investi (selon l’état des marchés immobiliers notamment), voire plus grâce à la valorisation du patrimoine.
Dans les faits, l’horizon d’investissement des SCPI Malraux tourne généralement autour de 15 ans.
Rendement des SCPI Malraux
Le rendement des SCPI Malraux peut provenir de trois sources différentes :
- Les revenus financiers éventuels provenant de la trésorerie de la SCPI qui a été investie sur des placements financiers avant les acquisitions et rénovations. Ceux-ci peuvent être distribués pendant la première phase de l’investissement.
- Les dividendes, ou revenus locatifs, pendant la période de location des actifs. Toutefois, le rendement locatif des SCPI Malraux est généralement assez bas, voire inexistant. Il est le plus souvent compris entre 0 et 2 % avant fiscalité.
- Les éventuelles plus-values, lorsque la SCPI vend un immeuble ou à la liquidation du véhicule.
Le rendement des SCPI Malraux, à l’image des SCPI fiscales de manière globale, s’avère inférieur à celui des SCPI de rendement, dont les meilleures affichent un taux de distribution de plus de 6 % bruts.
L’intérêt principal de la SCPI Malraux réside dans la réduction d’impôt. Si vous recherchez un rendement élevé, il faut privilégier les SCPI de rendement. Vous pouvez tester gratuitement le simulateur de Portail-SCPI pour vous faire une idée de combien peut rapporter un tel placement.
Simulez votre investissement SCPI
Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !
Exemple d’investissement en SCPI Malraux
Prenons un exemple pour illustrer le fonctionnement de l’investissement en SCPI Malraux :
- Investissement de 100 000 € ;
- Les frais de collecte de la SCPI s’élèvent à 10 %, soit 1 000 € ;
- 65 % du montant de la souscription est utilisé pour le financement des travaux de rénovation ;
- Les biens acquis par la SCPI sont situés dans une zone éligible à la réduction d’impôt au taux de 30 %.
Voici le calcul de la réduction d’impôt perçue par l’investisseur dans cet exemple :
Réduction d’impôt = (100 000 € – 1 000 €) x 65 % x 30 % = 17 550 €. L’avantage fiscal représente donc 17,55 % de l’investissement global de 100 000 €.
La réduction d’impôt est perçue immédiatement, c’est-à-dire l’année de la souscription. Il peut y avoir un report si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt à payer en année 1.
En plus de l’avantage fiscal, rappelons que l’associé peut également percevoir des revenus locatifs pendant la phase de location du patrimoine, qui dure 9 ans minimum. Il peut aussi jouir d’une éventuelle plus-value à la revente des parts. Attention cependant, ni le rendement ni la plus-value ne sont garantis.
Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI Malraux ?
Zoom sur les avantages et les inconvénients des SCPI Malraux, qu’il faut connaître avant de réaliser un tel investissement.
Avantages
Les SCPI fiscales de type Malraux présentent plusieurs avantages :
- Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux.
- Réduction d’impôt immédiate, l’année de la souscription. Pas besoin d’attendre la fin des travaux ou la mise en location.
- Minimum d’investissement généralement autour de 5 000 €, assez bas par rapport à l’investissement immobilier en direct.
- Permet d’accéder à des biens immobiliers de caractère dans des secteurs sauvegardés, difficilement accessibles en direct.
- Gestion assurée par la société de gestion de la SCPI tout au long de l’investissement.
- Potentiel de revalorisation des biens grâce à leur rénovation ou leur amélioration, entraînant une possible plus-value pour l’associé porteur de parts.
- Le dispositif Malraux est cumulable, sous certaines conditions, avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Inconvénients
La SCPI Malraux ne convient pas à tous les profils d’investisseurs. Elle affiche plusieurs inconvénients à ne pas négliger :
- Rendement généralement faible et non garanti ;
- Risque de perte de l’avantage fiscal en cas de revente des parts avant la fin de la 9ème année suivant celle de la location du dernier logement ;
- Liquidité des parts à la revente non garantie, et restreinte par l’impossibilité de transmettre l’avantage fiscal. Les possibilités de revente en cours de vie de la SCPI sont donc limitées ;
- Investissement de long terme, souvent de l’ordre de 15 ans ;
- Risque de perte en capital.
Quelles sont les meilleures SCPI Malraux ?
De nombreuses SCPI Malraux ont été lancées sur le marché. Néanmoins, les experts de Portail-SCPI considèrent qu’il n’y a pas de « meilleure » SCPI Malraux. Le choix doit se faire selon votre profil fiscal et vos objectifs d’investissement.
À date de septembre 2025, il n’y a aucune SCPI Malraux ouverte à la souscription en 2025.
Voici une liste non-exhaustive des autres SCPI Malraux, fermées à la souscription :
- Gamme Urban Prestigimmo (1, 2, 3, 4, 5) pilotée par Urban Premium ;
- Gamme Renovalys (1, 2, 3) gérée par Advenis REIM ;
- SCPI Drouot Estate Immocentre lancée par Urban Premium ;
- Gamme Reximmo Patrimoine (1, 2, 3) pilotée par Amundi Immobilier ;
- SG Pierre Patrimoine et SG Pierre Patrimoine 2 aussi gérées par Amundi Immobilier ;
- Gamme Pierre Investissement (de 1 à 10) lancée par Intergestion.
Les conseillers de Portail-SCPI vous aident à sélectionner les meilleures SCPI selon votre profil. Prenez contact en fonction de vos disponibilités.
Prendre rendez-vous avec un expert SCPI
Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience
