SCPI EUROPÉENNE

Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?


    Un expert à votre disposition pour investir en SCPI

    La SCPI est un véhicule d’investissement principalement investi dans l’immobilier professionnel en vue de générer des revenus locatifs. Si au départ, les épargnants ne pouvaient investir que dans des SCPI françaises, aujourd’hui, ils peuvent acquérir des parts dans des véhicules investis en dehors des frontières hexagonales. On parle alors de SCPI Européennes.

    Ces SCPI Européennes acquièrent des immeubles d’activité dans la zone euro et répondent à un nouveau besoin de diversification géographique des épargnants qui sont de plus en plus intéressés par l’idée d’investir à l’étranger. En effet, face au succès grandissant des SCPI de rendement, les opportunités d’acquérir des immeubles d’activité en France en région parisienne et en province se font plus rares. Or les pays limitrophes de la France et en particulier l’Allemagne offrent des opportunités d’investissement dans des immeubles d’activité (entrepôts, bureaux, commerce) très attractifs. La bonne santé de l’économie outre-Rhin et sa capacité de résilience font de cette zone géographique un relais de croissance avec des métropoles très dynamiques à l’image de Berlin, Francfort ou encore Munich. Les opportunités ne se limitent pas au marché allemand, les SCPI Européennes investissent également dans d’autres pays de la zone euro comme l’Espagne, le Portugal, l’Italie et bien d’autres.

    La SCPI européenne est un véhicule de placement immobilier qui permet d’investir dans la pierre afin de percevoir des revenus locatifs réguliers. La caractéristique majeure de la SCPI européenne est qu’elle se situe en majorité, voir en totalité en zone euro c’est à dire hors de France. Elle permet de faire bénéficier l’associé du faible ticket et de l’attractivité des marchés immobiliers européens.

    Parc immobilier en Europe

    Se constituer un capital investi à l’étranger

    Rentabilité Locative

    Générer des rendements attractifs

    Triple diversification

    Assurer une diversification locative, sectorielle et régionale en dehors des frontières hexagonales.

    Fiscalité européenne attractive

    profiter d’une fiscalité souple et attractive.

    Découvrir les avantages des SCPI Européennes

    Les atouts des SCPI Européennes sont nombreux. Elles répondent d’abord à une volonté d’élargir la diversification géographique de leurs investissements pour lisser entre autres le risque pays et de profiter de la croissance économique des pays européens. Les SCPI Européennes répondent à la même logique que les SCPI de rendement en cherchant à mutualiser les risques et offrir un rendement attractif. Ainsi, en achetant des parts de SCPI Européenne, l’investisseur se positionne en général sur différentes typologies d’actifs (bureaux, commerce, logistique, etc) sur plusieurs zones géographiques. Il est rare de voir une SCPI investie à 100 % dans un pays.

    En investissant dans des SCPI Européennes, l’acquéreur bénéficie d’un risque moindre en tirant profit des spécificités des pays européens. En cas de retournement sur un marché géographique, la SCPI continuera à générer une performance stable grâce à ses avoirs situés dans d’autres pays de la zone euro. Il existe des SCPI investies en dehors de la zone euro, dans ce cas, l’investisseur s’expose à un risque de change qui peut avoir une incidence à la hausse ou à la baisse sur la performance du fonds.

    Les sociétés de gestion sont particulièrement exigeantes dans le choix d’investissement en appliquant les mêmes stratégies, méthodes que sur le marché national. L’étroitesse du marché français incite les professionnels à dénicher des actifs à l’étranger offrant les meilleurs potentiels de performance. Il s’agit de l’une des clés du succès des sociétés civiles de placement immobilier à l’étranger. Ces placements offrent régulièrement des rendements supérieurs aux SCPI de rendement en France. Les sociétés de gestion privilégient les pays avec une croissance économique dynamique mais aussi un système politique stable. Par ailleurs la convergence macro-économique des différents pays de la zone euro permet de distribuer un rendement optimal en mutualisant les risques des pays.

    En savoir plus sur les rendements des SCPI Européennes

    Les SCPI Européennes par l’expertise des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers se positionnent sur des actifs à fort potentiel qui permettent d’assurer aux investisseurs une performance souvent supérieure aux SCPI françaises. Les professionnels de l’immobilier par leur fine connaissance des marchés immobiliers européens sont capables de trouver les meilleures opportunités sur toutes les typologies d’actifs.

    Enfin, ces véhicules d’investissement à dimension européenne simplifient les souhaits d’investissement des particuliers dans l’immobilier à l’étranger. En effet, l’acquisition d’un immeuble locatif en direct sans connaissance précise du marché peut s’avérer être contre-productif avec le risque de vacance en cas de perte du locataire. De même, en achetant des parts de SCPI à dimension européennes, l’investisseur bénéficie des mêmes avantages qu’en devenant propriétaires de parts de SCPI françaises. Il n’a pas à se soucier de la gestion des immeubles : la recherche de locataires, le recouvrement des loyers, l’entretien des immeubles. Il perçoit les revenus net de frais.

    Ce placement à dimension européenne a une modalité des frais similaires aux SCPI françaises. Dans le détail, le souscripteur règle les frais d’acquisition lors de la revente de ses parts. Ceux-ci sont calculés lors de la cession sur la valeur de retrait pour les SCPI Européennes à capital variable.

    Si les revenus générés sont nets de frais, les sociétés de gestion appliquent des frais de gestion de l’ordre de 10 à 13 % sur ces véhicules d’investissement.

    Au-delà des frais prélevés, l’acquisition de parts de SCPI Européenne exige un ticket d’entrée raisonnable similaire aux SCPI classiques. L’investisseur peut devenir propriétaire de parts à partir de seulement quelques centaines d’euros. Par ailleurs, pour bénéficier d’un effet de levier, il est possible d’en acquérir à crédit.

    Les revenus des SCPI sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En général, les particuliers optent pour le régime réel qui permet de déduire certaines charges du revenu imposable. Mais la fiscalité des revenus calculée sur le taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % s’avère élevée pour les foyers les plus aisés voire dans certaines situations quasi-confiscatoire.

    Au regard de cette imposition, plusieurs solutions sont à la disposition des épargnants pour réduire le poids des impôts. L’une des plus utilisée consiste à acquérir des parts à crédit pour déduire les intérêts, frais de dossier et primes d’assurance du revenu foncier. On parle alors d’effet de levier.

    D’autres au contraire optent pour l’achat de SCPI comme unités de compte pour bénéficier de l’enveloppe fiscal de l’assurance vie. Les possibilités d’allègement de la fiscalité sont nombreuses, nous pouvons citer le démembrement pour les personnes assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

    Enfin, pour les investisseurs se plaçant dans une optique d’optimisation fiscale de leur patrimoine se tournent vers les SCPI fiscales qui répliquent des lois de défiscalisation immobilière. Parmi elles, on peut citer les SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier. Elles permettent de générer un déficit foncier limité à 10 700 euros par an, le surplus peut être reporté sur les 10 prochaines années.

    Du côté des plus-values réalisées sur la cession des parts, la fiscalité répond au régime des plus-values immobilières. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le montant des impôts à régler évolue selon la durée de détention des actifs. En effet, la plus value bénéficie d’un abattement. Ainsi après 22 ans de détention, l’investisseur est exonéré d’impôt sur le revenu. Il faut en revanche attendre 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux. Pour bénéficier pleinement des abattements sur les plus-values, l’épargnant doit s’inscrire sur un horizon de placement à très long terme.

    En savoir plus sur la fiscalité des SCPI Européennes

    L’imposition des revenus des SCPI Européennes répond à des règles spécifiques. En effet, les revenus sont imposés dans le pays où se situe l’actif immobilier. Pour éviter un effet de double imposition avec la France, un régime dérogatoire est mis en place et celui-ci peut s’avérer très intéressant.

    Les rendements des SCPI Européennes sont considérés comme des revenus de sources étrangères. Dès lors, leur imposition au titre de l’impôt sur le revenu dépendra de la convention fiscale liant la France aux pays où se situent les immeubles composant la SCPI. Selon les pays européens, la convention fiscale peut être plus ou moins intéressante. Quant aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ils sont tout simplement supprimés. La fiscalité des revenus des SCPI Européennes s’en trouve grandement réduite au bénéfice des investisseurs.

    Qu’elle soit européenne ou française, la SCPI est un placement sans garantie de capital. C’est -à -dire que l’investisseur peut perdre tout ou partie de son investissement. Mais contrairement aux actions, les SCPI sont moins volatiles car investies dans l’immobilier d’activité et parfois résidentiel. Elles offrent ainsi un risque limité. D’autant que les SCPI cherchent à mutualiser le risque en acquérant différentes typologies d’actifs (bureaux, commerce, entrepôts, Ephad, etc.) dans différentes zones géographiques. Les SCPI Européennes poussent cette logique de diversification en élargissant leur zone géographique aux pays européens.

    La société civile de placement immobilier européenne est une SCPI de droit français mais dont le patrimoine est principalement composé d’immeubles situés en dehors du territoire national en zone euro dans un ou plusieurs pays. Certaines SCPI européennes sont en partie investies en dehors de la zone euro.

    En profitant du dynamisme économique de certains pays européens ou de leur marché locatif plus performant, les SCPI Européennes offrent des perspectives de rendement plus élevées. Il reste important d’investir en conservant un horizon de long terme de 8 ou 10 ans minimum.

    Non, elle est même bien plus légère que pour les SCPI françaises. La souscription de parts de SCPI Européennes permet de bénéficier d’une exonération des prélèvements sociaux. Les revenus sont soumis à l’impôt selon les conventions fiscales liant la France aux pays où se situent les immeubles.

    Il existe 8 SCPI Européennes sur le marché. Il est préférable de passer par un conseiller de gestion en patrimoine pour vous accompagner dans votre choix d’investissement selon vos objectifs patrimoniaux. Nos conseillers de Portail-SCPI sont à votre disposition pour vous conseiller sur les meilleures opportunités d’investissement.