SCPI Corum XL

Présentation de la SCPI Corum XL

Corum XL compte parmi les SCPI de rendement à capital variable les plus importantes du marché français. Constituée le 9 décembre 2016 et ouverte au public le 3 avril 2017, elle affiche au 31 mars 2026 une capitalisation de 2,154 milliards d’euros pour 11 046 757 parts en circulation.

La SCPI adopte une stratégie d’investissement opportuniste sur l’ensemble des types d’actifs immobiliers professionnels : bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activité, logistique, santé, résidences étudiantes, loisirs… Son périmètre géographique couvre la zone euro, l’Europe hors zone euro et le Canada.

Corum XL affiche un objectif de taux de distribution annuel de 5 % net de frais et brut de fiscalité, non garanti, qu’elle a atteint ou dépassé chaque année depuis sa création. La distribution aux associés s’effectue mensuellement depuis le 1er janvier 2018. Corum XL relève de l’article 8 du Règlement européen SFDR, intégrant les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans sa gestion.

Historique et évolution de Corum XL

Corum XL a été fondée en décembre 2016. La SCPI a ensuite connu une montée en puissance rapide. Les investissements se sont d’abord limités à la zone euro jusqu’à un montant investi de 30 M€ (phase 1), avant d’élargir la diversification géographique à l’ensemble de l’Union Européenne, y compris les pays hors zone euro (phase 2).

Depuis 2018, la SCPI investit au Royaume-Uni, et depuis 2020 au Canada, faisant de Corum XL l’une des premières SCPI à franchir aussi largement les frontières de la zone euro.

La capitalisation a progressé de 5,2 M€ à l’origine à 2,139 milliards d’euros au 31 décembre 2025 (+5 % par rapport à 2024), confirmant la dynamique de collecte. La SCPI rassemblait 57 557 associés fin 2025, contre 53 240 fin 2024, soit une hausse de 8 % en un an.

Volume de collecte au 1er trimestre 2026

Au cours du premier trimestre 2026, CORUM XL a émis 139 262 nouvelles parts augmentant le capital, soit environ 27,2 millions d’euros de collecte. Sur la même période, 63 469 parts (environ 12,4 millions d’euros) ont été vendues et compensées par de nouveaux associés, et 2 839 parts (environ 554 000 €) ont été vendues entre épargnants.

Au 31 mars 2026, la SCPI compte 53 886 associés (dont 940 ont rejoint la communauté ce trimestre, soit +2 % par rapport au 1er janvier 2026). Aucune part n’est en attente de retrait à cette date.

Société de gestion

Corum XL est gérée par Corum Asset Management (Corum AM), société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP-11000012 depuis le 14 avril 2011, et agréée au titre de la directive AIFM le 10 juillet 2014.
Corum AM, dont le siège social se situe au 1 rue Euler, 75008 Paris, gère également d’autres SCPI au sein de la gamme Corum, dont Corum Origin, Corum Eurion et Corum USA. Son capital est détenu à 100 % par BUTLER Corum SAS.

Avis sur la SCPI Corum XL

Points positifs

Pionnière en Europe hors zone euro. Corum XL a été la première SCPI française à investir hors zone euro, notamment au Royaume-Uni dès 2018, puis au Canada en 2020. Cette audace géographique lui a permis de capter des opportunités sur des marchés à des niveaux de cycle immobilier différents, là où la concurrence entre acheteurs institutionnels se montrait moins vive que sur les marchés de la zone euro.

Une société de gestion solide et reconnue. Corum AM bénéficie d’une forte réputation dans l’univers des SCPI, fondée sur une approche opportuniste et disciplinée. La transparence de la communication envers les associés (bulletins trimestriels détaillés, rapport annuel complet, indicateurs clés en temps réel) constitue un point fort.

Une capitalisation de taille importante. Avec 2,154 milliards d’euros au 31 mars 2026, Corum XL figure parmi les SCPI les plus importantes du marché. Cette taille offre une capacité d’investissement étendue, une mutualisation des risques plus aboutie et une présence sur 11 pays en Europe et Outre-Atlantique.

Un objectif de rendement atteint chaque année depuis le lancement. Corum XL a maintenu un taux de distribution supérieur à son objectif de 5 % sans interruption depuis 2017, soit 9 années consécutives. En 2025, le TD ressort à 5,30 % et le TRI depuis la création à 5,77 %, deux indicateurs solides dans un contexte de marché exigeant.

Une SCPI diversifiée. La stratégie opportuniste permet d’investir sur tous les types d’actifs (bureaux, commerce, logistique, hôtellerie, santé…) dans de nombreux pays. Cette flexibilité permet à Corum AM d’adapter le portefeuille selon les cycles de marché, sans être contraint par une spécialisation rigide.

Un ticket d’entrée accessible au plus grand nombre. La souscription minimum correspond à une seule part, soit 195 € au prix actuel, permettant au plus large public d’investisseurs d’accéder à la SCPI.

Des dividendes versés mensuellement. Depuis janvier 2018, les revenus potentiels sont distribués chaque mois. Les versements interviennent le 10 de chaque mois, ce qui représente un avantage concret pour les investisseurs cherchant un revenu complémentaire régulier. Sur l’ensemble de l’année 2025, les associés en jouissance ont perçu un dividende brut annuel de 10,33 € par part.

Points de vigilance

Un risque de change réel, concentré sur le Royaume-Uni. Le Royaume-Uni représente à lui seul 54 % de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2025. Cette concentration majeure sur un seul pays hors zone euro expose directement les associés aux fluctuations de la livre sterling. À titre d’illustration, la livre cotait 1,21 € fin 2024 et 1,15 € fin mars 2026, soit une baisse de 5 % susceptible de peser sur les loyers convertis en euros et sur la valeur vénale des actifs. Corum AM indique gérer ce risque en privilégiant des niveaux d’acquisition à taux de change favorable et en recourant si nécessaire à des instruments de couverture.

Une exposition aux bureaux à surveiller. Les bureaux représentent 59 % de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2025. Ce secteur traverse des mutations structurelles liées à l’essor du télétravail et à la reconfiguration des besoins des entreprises. Une recrudescence de la vacance ou des renégociations de loyers à la baisse sur ce segment pourrait affecter les performances. Le taux de vacance physique a d’ailleurs progressé à 6,9 % fin 2025, contre 3,7 % fin 2022.

Un recours à l’endettement à suivre. Corum XL présente un ratio d’endettement de 26 % de la valeur de réalisation au 31 décembre 2025, contre 21 % fin 2024. L’encours d’emprunts atteint 441 M€, dont 100 M€ à taux variable remboursables sous un an. Si l’effet de levier peut amplifier les rendements, il accroît le risque en cas de retournement du marché.

Un prix de part surcoté supérieur à la valeur de reconstitution. Au 31 décembre 2025, le prix de souscription de 195 € est supérieur à la valeur de reconstitution par part, fixée à 189,37 €. Cela représente une surcote de 2,97 %. Concrètement, un investisseur qui souscrit aujourd’hui paie ses parts plus cher que ce qu’il en coûterait pour reconstituer le patrimoine à l’identique.

Un report à nouveau quasi nul. Le report à nouveau cumulé ressort à 0,01 € par part depuis plusieurs années, ce qui signifie que CORUM XL distribue l’intégralité de ses résultats sans constituer de réserve. En cas de choc locatif ou de baisse des revenus liée au risque de change, la SCPI ne dispose d’aucun matelas pour maintenir le niveau de dividende.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Corum XL

Politique d’investissement de Corum XL

Corum XL conduit une politique d’investissement opportuniste, fondée sur l’analyse des cycles des différents marchés immobiliers et de change. La société de gestion cible les marchés qui offrent les meilleurs rendements locatifs au regard des niveaux de prix observés, en privilégiant la valorisation à terme du patrimoine. Quand un marché se trouve en haut de cycle, les investissements s’orientent vers d’autres marchés à des prix plus favorables.

Pour les investissements réalisés en dehors de la zone euro, Corum AM analyse aussi le niveau du cours de change euro/devise, en cherchant à acquérir des actifs lorsque la devise étrangère se situe à des niveaux historiquement bas par rapport à l’euro. Les actifs détenus dans des pays où le cours de change serait devenu défavorable peuvent être arbitrés pour capter un effet de change positif à la vente.

La SCPI peut investir dans tous les types d’actifs immobiliers professionnels : bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parkings, santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques, loisirs. Les immeubles sont acquis construits ou en état futur d’achèvement, détenus directement ou indirectement.

Les actifs immobiliers détenus au 31 décembre 2025

Selon le rapport annuel 2025, Corum XL détenait à cette date 89 immeubles pour 230 locataires, représentant une superficie totale de 725 508 m² (dont 50 212 m² vacants). La durée moyenne pendant laquelle les locataires sont engagés à payer leur loyer s’établit à 6,91 années, soit jusqu’en novembre 2032. La valeur vénale de l’ensemble du patrimoine atteint 2,1 milliards d’euros.

Ces chiffres avaient légèrement évolué au 31 mars 2026 selon le bulletin T1 2026 : 91 immeubles, 233 locataires, superficie totale de 746 515 m² (dont 61 668 m² vacants), durée moyenne des baux de 7,34 années (jusqu’en août 2033).

Répartition typologique au 31 décembre 2025

En % de la valeur du patrimoine, source : rapport annuel 2025

• Bureau : 59 %
• Commerce : 16 %
• Hôtellerie : 13 %
• Industriel et logistique : 5 %
• Santé : 4 %
• Éducation : 2 %
• Parking : 1 %

Les locataires du segment bureaux se répartissent sur plus d’une trentaine de secteurs d’activité : services financiers, énergie, pharmaceutique, jeux vidéo, vente en ligne, transports…

Répartition géographique au 31 décembre 2025

En % de la valeur vénale, source : rapport annuel 2025

• Royaume-Uni : 54 %
• Pologne : 20 %
• Pays-Bas : 9 %
• Irlande : 4 %
• Espagne : 4 %
• Italie : 3 %
• Norvège : 2 %
• Belgique : 1 %
• Canada : 1 %
• Portugal : 1 %
• Allemagne : 1 %

Gestion du patrimoine locatif

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF) au 31 décembre 2025 ressort à 95,0 % (dont 4,8 % de loyers sous franchise), contre 96,3 % fin 2024. Le TOF mesure les loyers facturés et facturables rapportés aux loyers facturables totaux, et constitue l’indicateur de référence de la performance locative financière. Le taux de vacance physique atteint 6,9 % fin 2025.

Valeurs patrimoniales au 31 décembre 2025

Source : rapport annuel 2025 

• Valeur de réalisation par part : 153,86 €. Elle correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions actuelles du marché, augmentée de la valeur nette des autres actifs.
• Valeur de reconstitution par part : 189,37 €. Elle correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique (frais de notaires, droits d’enregistrement, commissions).

Exemples d’acquisitions

Selon le rapport annuel 2025, Corum XL a réalisé 6 acquisitions au cours de l’exercice pour un total de 147 millions d’euros acte en main, avec un taux de rendement moyen à l’acquisition de 7,6 % et une durée ferme moyenne des baux à la signature de 8,5 ans.
Parmi les principales opérations :

• Manchester, Royaume-Uni (30 septembre 2025) : immeuble multi-locataires de 8 080 m², typologies bureaux et commerce, acquis pour 35 M€ à un rendement de 8,5 %
• Édimbourg, Écosse (20 novembre 2025) : immeuble occupé par TSB Bank PLC, 9 300 m², typologie bureaux, acquis pour 23 M€ à 7,4 %, bail résiduel de 6 ans
• Manchester, Royaume-Uni (23 décembre 2025) : immeuble de santé Qiagen Group N.V., 8 900 m², acquis pour 52 M€ à 7,1 %, bail résiduel de 9,6 ans
• Cheltenham, Royaume-Uni (18 mars 2025) : actif commercial de 3 066 m², acquis pour 14 M€ à 7,14 %
• Harrogate, Royaume-Uni (25 juin 2025) : actif hôtellerie, commerce et loisirs de 3 900 m², acquis pour 9,2 M€ à 7,5 %
• Livingston, Écosse (26 novembre 2025) : parc commercial de 5 200 m², acquis pour 12 M€ à 7,4 %

Au 1er trimestre 2026, deux acquisitions supplémentaires ont été réalisées : un actif de santé en Toscane (Italie, 3,8 M€, 8,9 %) et un immeuble de bureaux multi-locataires à Canterbury (Royaume-Uni, 15,5 M€, 7,3 %).

Stratégie de cession

Selon le rapport annuel 2025, aucune cession d’actif immobilier n’a été réalisée au cours de l’exercice 2025. Les plus-values sur cessions d’actifs inscrites dans le bilan correspondent au solde résiduel d’une cession antérieure (23 k€), sans nouvelle opération en 2025. Aucune vente n’a été réalisée non plus au 1er trimestre 2026 selon le bulletin T1 2026.

Performances de la SCPI Corum XL

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution (TD) de Corum XL en 2025 ressort à 5,30 %. Il est ainsi encore une fois supérieur à l’objectif de 5 % fixé par la société de gestion (cible atteinte chaque année depuis le lancement de la SCPI).

La Performance Globale Annuelle (PGA) s’établit également à 5,30 % en 2025 : le prix de souscription n’ayant pas varié entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025 (195 € aux deux dates), la PGA est égale au TD. La PGA intègre le rendement distribué augmenté ou diminué de la variation du prix de souscription sur l’année.

Evolution des rendements depuis la création

Source : bulletin T1 2026. Le rendement 2017 est annualisé.

L’objectif de taux de distribution annuel de Corum XL est fixé à 5 % net de frais (non garanti). Depuis le lancement de la SCPI, cet objectif a été dépassé chaque année sans exception.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI depuis la création, qui mesure la rentabilité totale de l’investissement en intégrant la valeur temps de l’argent (revenus perçus, frais payés, variation du prix de part), ressort à 5,77 % selon le rapport annuel 2025. Celui-ci publie également un TRI calculé sur 5 ans : 4,12 %, en légère baisse par rapport aux 4,15 % publiés pour 2024 (calculé sur 5 ans à compter du 1er janvier 2020).

Dividende annuel de Corum XL et report à nouveau

Les associés de Corum XL en jouissance sur l’ensemble de l’année 2025 ont perçu un dividende annuel brut de 10,33 € par part, stable par rapport au dividende 2024 (10,78 €) et 2023 (10,53 €). Pour 2026, le dividende prévisionnel annuel brut par part est estimé à 9,75 €, calculé sur la base de l’objectif de rendement de 5 % (non garanti).

Au 1er trimestre 2026, le dividende brut trimestriel par part s’est établi à 2,47 €, versé en 3 acomptes mensuels nets (0,63 € le 10 février 2026, 0,64 € le 10 mars 2026, 0,64 € le 10 avril 2026).

Le report à nouveau cumulé par part en jouissance ressort à 0,01 € au 31 décembre 2025, un niveau quasi nul et stable depuis plusieurs années. Cela signifie que CORUM XL distribue l’intégralité (ou quasi-intégralité) de ses résultats comptables chaque année, sans constituer de réserve. Si cette approche maximise le rendement perçu par les associés à court terme, elle laisse peu de marge de manœuvre pour lisser les distributions en cas de baisse ponctuelle des revenus locatifs.

Valeur de part de Corum XL

Évolution du prix de part

CORUM XL a ouvert sa souscription au public au prix de 185 € à son lancement en 2017. Le prix a ensuite connu deux revalorisations successives : une première en 2018 (+2,16 %, portant le prix à 189 €), puis une seconde en juin 2022 (+3,17 %, portant le prix à 195 €), niveau inchangé depuis. Ces deux hausses représentent une progression totale de +5,4 % depuis le lancement, sur une période de 8 ans. Le prix de souscription actuel se décompose ainsi :

• Valeur nominale : 150,00 €
• Prime d’émission : 45,00 € (dont commission de souscription de 12 % TTC : 23,40 €, dont frais d’acquisition des immeubles : 21,60 €)

Décote/surcote

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution par part ressort à 189,37 €, soit un niveau inférieur au prix de souscription de 195 €. Cet écart de -5,63 € représente environ -2,9 % par rapport au prix de souscription.
La réglementation AMF autorise un écart maximal de ±10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. La SCPI se situe donc dans la limite réglementaire, avec un prix de souscription légèrement supérieur à la valeur de reconstitution.

Frais de la SCPI Corum XL

Frais de souscription

La commission de souscription s’élève à 12 % TTC du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission. Sur la base du prix actuel de 195 €, cela représente 23,40 € par part souscrite. Cette commission couvre notamment la recherche des immeubles et la collecte des fonds.
Corum XL n’applique pas de frais d’acquisition (0 % du prix d’acquisition net vendeur) ni de frais de brokerage à l’occasion des acquisitions et cessions d’immeubles.

Frais de gestion

La commission de gestion annuelle s’élève à :

• 13,20 % TTC des loyers HT encaissés et produits financiers nets pour les actifs en zone euro
• 16,80 % TTC pour les actifs hors zone euro

Cette commission couvre la gestion des locataires, l’entretien et la valorisation du patrimoine, l’encaissement des loyers et leur redistribution sous forme de dividendes. Elle ne couvre pas les commissions de suivi et pilotage des travaux : Corum XL n’applique pas cette commission.

En 2025, le total des commissions de gestion versées à Corum AM s’est élevé à 21 284 446 € HT, soit 3 787 k€ pour la zone euro et 17 497 k€ hors zone euro.

Autres frais

Une commission d’arbitrage sur actifs immobiliers est prélevée uniquement en cas de réalisation d’une plus-value : 5 % TTC du prix de vente net vendeur, si la plus-value excède 5 % du prix de vente. En 2025, aucune commission d’arbitrage n’a été versée.

Frais non pratiqués par Corum XL :

• Commission de cession de parts ;
• Frais de retrait anticipé ;
• Commission d’acquisition ;
• Commission de suivi et pilotage des travaux.

Les cessions de parts à titre onéreux demeurent toutefois soumises au droit d’enregistrement à la charge de l’acquéreur : 5 % ou 3 % si le patrimoine est majoritairement situé hors de France.

Fiscalité de la SCPI Corum XL

Fiscalité des revenus de Corum XL

SCPI internationale : spécificités fiscales

Corum XL détient des actifs en France, dans la zone euro et hors zone euro (Royaume-Uni, Canada, Norvège, pays hors zone euro). Le régime fiscal applicable aux revenus distribués dépend de la localisation des actifs sous-jacents.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

Revenus fonciers de source étrangère (actifs hors France)

Par application des conventions fiscales bilatérales tendant à éviter les doubles impositions, les revenus immobiliers de source étrangère sont imposables dans l’État de situation des immeubles et exonérés de l’impôt français (y compris des prélèvements sociaux de 17,2 %), sous réserve de l’application de la règle du taux effectif ou du crédit d’impôt selon les conventions concernées :

• Règle du taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas inclus dans l’assiette de l’impôt français, mais pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus imposables en France.
• Crédit d’impôt généralisé : les revenus étrangers sont inclus dans l’assiette de l’impôt français et un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant est accordé.

La SCPI collecte pour le compte de ses associés les impôts dus à l’étranger sur ces revenus fonciers. Cet impôt payé à l’étranger vient en diminution des dividendes versés.

Au T1 2026, l’impôt étranger prélevé à la source sur les loyers et avancé par Corum XL représentait 0,56 € par part sur les 2,47 € de dividende brut trimestriel.

Revenus financiers

Les produits financiers issus des placements de trésorerie relèvent du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % au total, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut opter pour l’imposition au barème progressif. Ces revenus font l’objet d’un prélèvement à titre d’acompte d’impôt sur le revenu au moment du versement des dividendes.

Valeur IFI au 1er janvier 2026

La valeur IFI au 1er janvier 2026, à déclarer par les associés soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ressort à 171,60 € par part. Cette valeur correspond au prix de retrait auquel est appliqué un coefficient représentant la part de l’immobilier dans la valeur de réalisation de la SCPI. Elle est publiée dans le rapport annuel de la société de gestion.

Plus-values immobilières

Les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de parts par un associé, supportent :

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Soit un taux global de 36,2 %

L’assiette bénéficie d’abattements pour durée de détention : exonération totale d’IR à l’issue de 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux à l’issue de 30 ans. Une surtaxe s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 €, calculée dès le premier euro selon un barème variant de 2 % à 6 %.

Pour les actifs situés à l’étranger, les plus-values sont en principe imposées dans l’État de situation de l’immeuble.

Risques et points de vigilance de la SCPI Corum XL

Risque de perte en capital

Comme tout investissement immobilier, Corum XL comporte un risque de perte en capital. La valeur des parts dépend de l’évolution du marché immobilier dans les différents pays d’investissement et des cours des devises. La SCPI ne prévoit pas de protection contre les aléas de marché.

Risque d’évolution des revenus

Les dividendes versés aux associés ne bénéficient d’aucune garantie. Leur montant peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles (niveaux de loyers, taux de vacance), des marchés immobiliers et des cours des devises.

Risque lié à la liquidité

Corum XL ne garantit ni le rachat ni la revente des parts. La sortie d’un investisseur reste conditionnée à l’existence d’une contrepartie à l’achat. En capital variable, les demandes de retrait sont servies par compensation avec les nouvelles souscriptions. Si l’adéquation entre flux de souscriptions et demandes de retrait venait à se déséquilibrer durablement, les délais de remboursement pourraient s’allonger significativement. La durée de conservation recommandée est de 10 ans.

Risque de taux et d’endettement

Corum XL peut recourir à l’emprunt dans la limite de 40 % de la valeur d’expertise des actifs immobiliers. Le taux d’endettement atteint 26 % de la valeur de réalisation au 31 décembre 2025, avec un encours de 441 M€ dont 100 M€ à taux variable. En cas de hausse des taux d’intérêt ou de retournement du marché immobilier, la capacité de remboursement de la SCPI pourrait être affectée, ce qui impacterait la valeur et la liquidité des parts.

Risque de change

La stratégie d’investissement hors zone euro expose la SCPI aux fluctuations des taux de change. Le Royaume-Uni représentant 54 % du patrimoine à fin 2025, le risque de change sur la livre sterling est particulièrement significatif. Une évolution défavorable des devises étrangères par rapport à l’euro peut réduire les revenus distribués et la valeur du patrimoine. Corum AM peut recourir à des instruments de couverture de change.

Risque fiscal

Le rendement de Corum XL peut être impacté par la fiscalité appliquée dans les différents pays où elle détient des actifs, ainsi que par des évolutions législatives ou réglementaires susceptibles de modifier les conditions fiscales applicables aux associés.

Avantages et limites de la SCPI Corum XL

Comment investir dans la SCPI Corum XL en 2026

Méthodes d’investissement

Achat au comptant

L’acquisition de parts au comptant constitue le mode d’investissement standard. L’associé détient la totalité des droits attachés à ses parts. L’investissement minimum correspond à une part, soit 195 € au prix actuel.

Les anciens associés peuvent également souscrire des fractions de parts (dixièmes, centièmes, millièmes), facilitant l’investissement progressif avec un apport complémentaire à partir de 50 €.

Corum XL propose également le réinvestissement des dividendes : les associés peuvent choisir d’employer leurs dividendes perçus à la souscription de nouvelles parts ou fractions de parts (minimum 50 €). Ce réinvestissement est soumis aux frais de souscription habituels de 12 % TTC.

Achat en démembrement de propriété

Le démembrement permet de dissocier la nue-propriété et l’usufruit des parts. Le nu-propriétaire acquiert des parts à un prix réduit et ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement, mais récupère la pleine propriété à l’issue de la période convenue.

Cette option présente un intérêt particulier pour les contribuables fortement imposés ou soumis à l’IFI, la valeur de nue-propriété n’entrant pas dans l’assiette de l’IFI.

Souscription via assurance vie ou PER

Corum XL peut être souscrite via le contrat d’assurance vie Corum Life, proposé par Corum AM. Cette enveloppe permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie (abattement annuel sur les gains retirés après 8 ans, transmission facilitée).

Les conseillers de Portail-SCPI.fr peuvent vous accompagner dans votre souscription de parts de Corum XL au sein du contrat Corum Life.

Investissement à crédit

Corum XL peut faire l’objet d’une souscription à crédit. Ce mode de financement permet d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. Attention néanmoins, un prêt vous engage et doit être remboursé.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un prêt immobilier ou d’un prêt affecté à l’acquisition de parts de SCPI.

En cas de rendement insuffisant ou de baisse des prix lors de la revente des parts, l’emprunteur devra assumer le remboursement intégral du crédit. Il ne convient pas de se baser sur les seuls revenus des SCPI pour honorer les échéances d’emprunt.

Prix et investissement minimum

• Prix de souscription : 195,00 € (en vigueur depuis le 1er juin 2022)
  • Valeur nominale : 150,00 €
  • Prime d’émission : 45,00 € (dont commission de souscription : 23,40 €)
• Investissement minimum : 1 part, soit 195 € (fractions de parts possibles pour les anciens associés, à partir de 50 € en versements programmés)

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance de Corum XL est fixé au 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription et son règlement intégral. Concrètement, une souscription réglée en mai 2026 donnera droit aux revenus à compter du 1er novembre 2026.

Les dividendes potentiels sont distribués mensuellement, le 10 de chaque mois (ou le premier jour ouvré suivant si le 10 est férié). Pour le 1er trimestre 2026, les versements ont eu lieu les 10 février, 10 mars et 10 avril 2026.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

Portail-SCPI vous accompagne dans votre démarche d’investissement en SCPI avec une approche personnalisée et indépendante. Notre équipe analyse pour vous les caractéristiques de Corum XL et les compare à d’autres véhicules disponibles sur le marché, afin de vous aider à déterminer si cette SCPI correspond à votre situation patrimoniale et à vos objectifs.

Grâce à Portail-SCPI, le processus de souscription se simplifie : nous vous guidons à chaque étape, de la première prise de contact jusqu’à la finalisation de votre dossier, avec un suivi continu de votre investissement.

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Démarches pour souscrire des parts

Pour devenir associé de Corum XL, les documents habituellement requis sont : pièce d’identité en cours de validité, justificatif de domicile de moins de 3 mois, RIB, bulletin de souscription complété et signé, accompagné du versement correspondant.

Votre conseiller Portail-SCPI vous accompagne tout au long des démarches administratives pour réussir votre souscription dans les meilleures conditions.

Documents d’information à consulter préalablement à toute souscription : le Document d’Informations Clés (DIC/PRIIPS), la Note d’Information visée par l’AMF (visa SCPI n°19-10 du 28 mai 2019, mis à jour le 27 mai 2025), les statuts, le dernier rapport annuel (2025) et le dernier bulletin trimestriel (T1 2026).

Conditions de revente et liquidité de la SCPI Corum XL

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait est fixé à 171,60 € par part depuis le 1er juin 2022. Il correspond au prix de souscription de 195,00 € diminué de la commission de souscription de 23,40 €.

Le remboursement des parts s’effectue sur cette base lorsque des demandes de souscription compensent les demandes de retrait à un montant équivalent ou supérieur.

Taux de rotation des parts

Source : rapport annuel 2025 de Corum XL

Parts en attente de retrait de Corum XL

Au 31 mars 2026, aucune part n’est en attente de retrait. Sur le seul 1er trimestre 2026, 63 469 parts ont été vendues et compensées par de nouveaux associés, et 2 839 parts ont été vendues entre épargnants.

État de la liquidité et délais de cession moyens

La liquidité de Corum XL se qualifie de bonne à cette date. Plusieurs éléments factuels l’attestent : aucune part en attente de retrait au 31 mars 2026, des délais d’exécution moyens de 10 jours sur l’ensemble des années 2022 à 2025, et une collecte positive de 141 millions d’euros sur l’exercice 2025.

À noter que le délai de revente des parts peut évoluer selon les conditions de marché et la dynamique de collecte.

Étapes pour revendre ses parts de Corum XL

Corum XL est une SCPI à capital variable. La procédure de retrait se déroule selon les étapes suivantes :

1. L’associé notifie sa demande de retrait à Corum AM par courrier simple ou tout autre moyen avec accusé de réception. Pour les clients de Portail-SCPI, le cabinet s’occupe des démarches administratives.
2. La demande est inscrite par ordre chronologique sur le registre des demandes de retrait.
3. Lorsque des souscriptions compensent la demande, le remboursement s’effectue sur la base du prix de retrait en vigueur (171,60 € par part).
4. Conformément aux modifications statutaires proposées à l’AGM du 30 avril 2026, les demandes de retrait pourront être compensées avec les souscriptions non encore investies des 12 derniers mois précédant la demande.
5. Les parts remboursées sont annulées. L’associé cesse de bénéficier des revenus à partir du 1er jour du mois au cours duquel le retrait a eu lieu.

Cession de gré à gré

Les associés peuvent céder leurs parts directement à un autre associé ou à un tiers, sans intervention de Corum AM pour trouver la contrepartie. La cession, librement débattue entre les parties, ne requiert pas d’agrément.

Les cessions à titre onéreux supportent un droit d’enregistrement à la charge de l’acquéreur de 3 % (le patrimoine étant situé hors de France). Corum AM n’applique aucune commission de cession de parts.

Points à surveiller concernant la liquidité

L’absence de garantie de rachat ou de revente des parts constitue un risque propre aux SCPI. Si les ordres de vente inscrits depuis plus de 12 mois représentaient au moins 10 % des parts émises, Corum AM serait tenu d’en informer l’AMF et de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire. L’investissement dans Corum XL s’envisage avec un horizon de long terme, 10 ans minimum.

Pourquoi investir dans la SCPI Corum XL

Synthèse en points clés

• TD de 5,30 % en 2025, au-dessus de l’objectif de 5 % pour la 9ème année consécutive
• TRI de 5,77 % depuis la création, reflétant la performance globale de l’investissement depuis 2017
• Capitalisation de 2,154 milliards d’euros au 31 mars 2026, SCPI de taille importante dans le paysage français
• Pionnière hors zone euro : Royaume-Uni depuis 2018, Canada depuis 2020, 11 pays explorés
• Diversification sectorielle large : bureaux (part importante), commerce, logistique, hôtellerie, santé, activité
• Ticket d’entrée accessible : 1 part à 195 €, fractions possibles à partir de 50 €
• Dividende brut annuel 2025 : 10,33 € par part, dividende prévisionnel 2026 : 9,75 € (calculé sur la base de l’objectif de TD de 5 %)
• Distribution mensuelle, le 10 de chaque mois, depuis janvier 2018
• Aucune part en attente de retrait au 31 mars 2026, délai moyen de cession de 10 jours en 2025
• Pas de frais de cession, de retrait, ni de commissions d’acquisition sur immeubles

Quel profil pour investir dans CORUM XL ?

Premier investissement en SCPI ? Corum XL peut convenir à un investisseur débutant souhaitant accéder à l’immobilier professionnel européen et international avec un budget modeste. Le ticket d’entrée à 195 € la rend accessible. Il convient toutefois de bien comprendre et d’accepter les risques spécifiques liés à la stratégie hors zone euro (change, marchés étrangers) avant de souscrire.

Horizon d’investissement. 10 ans minimum, conformément à la durée recommandée par Corum AM. Cette durée permet d’amortir les frais de souscription (12 % TTC) et de bénéficier pleinement du potentiel de valorisation long terme.

Objectif de revenus complémentaires. La distribution mensuelle convient aux investisseurs recherchant un flux régulier de revenus complémentaires, en phase de constitution de patrimoine ou à la retraite.

Profil fiscal. Corum XL présente un avantage notable pour les contribuables soumis à une forte pression fiscale en France. Les revenus issus des actifs étrangers (qui représentent la grande majorité du patrimoine) n’entrent pas dans l’assiette des prélèvements sociaux français (17,2 %), ce qui améliore significativement le rendement net pour les tranches d’imposition élevées.

Acceptation du risque. L’investisseur doit accepter le risque de perte en capital, la volatilité des revenus liée au risque de change (54 % du patrimoine au Royaume-Uni), une concentration sectorielle sur les bureaux (59 %) et une liquidité non garantie.
Capacité d’investissement. Aucun minimum significatif : la SCPI reste accessible dès 195 € pour un premier investissement.