Les frais des SCPI, à quoi servent-ils ?
L’investissement en SCPI s’accompagne de plusieurs frais, qu’il convient de connaître avant de souscrire. Les frais des SCPI sont en effet assez importants et ne peuvent pas être négligés car ils impactent le rendement de votre placement immobilier.
Pour rappel, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d'investisseurs. Ce capital leur permet de constituer un parc immobilier, qu'elles mettent en location. Ce parc immobilier est entièrement géré par la société de gestion, que ce soit en ce qui concerne la location, les travaux, la gestion locative, etc. Les loyers générés sont ensuite redistribués aux porteurs de parts.
Les frais des SCPI servent notamment à rémunérer la société de gestion qui pilote la SCPI ou encore l’intermédiaire qui vous vend les parts. Ils sont clairement définis par le règlement général de l’AMF, notamment en son article 422-11. Ils répondent principalement au nombre de 3 :
- Une commission de souscription (ou frais d’entrée) ;
- Une commission de cession, pouvant être prélevée à la revente des parts ;
- Une commission de gestion.
Les SCPI appliquent parfois d’autres frais annexes, qui sont également listés et expliqués plus bas sur cette page.
Il est à noter que les frais de souscription des SCPI se rapprochent des frais d’acquisition pratiqués lors d’un investissement locatif traditionnel (frais de notaire et frais d’agence). De même, les frais de gestion des SCPI sont similaires à ceux demandés pour confier la gestion locative d’un bien à un professionnel. Notez que les rendements des SCPI (taux de distribution) sont toujours communiqués nets de charges.
Les sociétés civiles de placement immobilier sont soumises à une obligation de communication et de transparence envers les investisseurs. Elles sont donc tenues de les informer clairement concernant les frais. Vous pouvez les retrouver dans leur documentation.
Les frais de souscription en SCPI
La commission de souscription est incluse dans le prix de souscription. Rappelons que le prix de souscription de la SCPI est égal à la valeur nominale majorée d’une prime d’émission. La commission de souscription est calculée sur le montant initialement placé par l’investisseur.
Contrairement à ce que son nom semble indiquer, la commission de souscription est supportée à la sortie. Ces frais de souscription oscillent entre 8 et 12 % et impactent en réalité l’investisseur à la revente. Autrement dit, ils sont supportés lorsque le porteur de parts décide de quitter la SCPI et de céder ses parts.
L’investisseur revend ses parts à leur valeur de retrait, c’est-à-dire leur valeur de souscription minorée des frais de souscription. Si ces derniers sont aussi appelés frais d’entrée, ils ne fonctionnent donc pas comme les frais d’entrée d’un contrat d’assurance vie qui viennent, quant à eux, minorer le montant investi sur le contrat.
Le rendement d’un placement en SCPI est bien calculé sur le montant investi (frais inclus), et non un montant déduit des frais.
Les frais d’entrée sont utilisés pour rémunérer les sociétés de gestion pour financer diverses dépenses telles que les coûts annexes à l’achat d’un bien, la rémunération du distributeur, etc.
Étant donné que les frais de souscription sont prélevés à la sortie, il est fortement recommandé aux associés d’investir sur du long terme (au minimum 8 ans). Cet horizon de temps est effectivement nécessaire pour amortir les frais et espérer rentabiliser son placement immobilier. Sans cela, vous vous exposez à un grand risque de perte en capital.
Les frais de gestion en SCPI
La commission de gestion a pour rôle de rémunérer les sociétés de gestion pour leurs différentes missions, par exemple la gestion :
- Du parc immobilier (à travers l’acquisition et la revente de biens immobiliers, l’entretien et les travaux) ;
- Locative (à travers la collecte et la redistribution des loyers) ;
- De la trésorerie ;
- De l’information (bulletins trimestriels, rapports annuels, etc.).
Les frais de gestion, généralement compris entre 9 et 12 %, sont calculés par rapport aux revenus locatifs bruts. L’assiette de calcul de cette commission peut être étendue aux revenus des produits financiers de la SCPI. Contrairement aux frais de souscription, la commission de gestion n’est pas facturée directement aux investisseurs. La société de gestion les prélève sur les loyers qu’elle perçoit. Ainsi le porteur de part perçoit des revenus nets de frais de gestion.
Les frais de cession en SCPI
La commission de cession est facturée dans le cadre d’une acquisition/cession de parts sur le marché secondaire. Cela arrive principalement dans le cadre d’une revente de parts de SCPI à capital fixe. La revente de parts de SCPI à capital variable sur le marché secondaire fait également l’objet de frais de cession.
Ces derniers correspondent à la commission perçue par la SCPI pour la mise en confrontation des offres d’achat et de vente de deux associés dans le cadre d’un achat/vente de gré à gré. Elle est généralement payée par l’acheteur.
Les frais SCPI annexes
Outre ces trois grands types de frais, il existe trois autres commissions qui peuvent intervenir dans le cadre d’un investissement en SCPI :
- Les frais de transaction : aussi appelée commission d’acquisition ou de cession des actifs, ils s’appliquent lorsque la SCPI achète ou vend un immeuble.
- Les frais de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux : ils servent à rémunérer la société de gestion lorsque des travaux sont effectués sur un bien immobilier.
- La commission de retrait : elle est mise en place par les SCPI sans frais d’entrée uniquement. Elle sert à dissuader les investisseurs de revendre leurs parts de manière anticipée.
En somme, l’investissement en SCPI, comme tout autre placement, est soumis à certains frais dont l’investisseur doit s’acquitter. Il est ainsi recommandé de détenir ses parts sur une durée de 8 à 10 ans au minimum afin de pouvoir les amortir.
Zoom sur les SCPI sans frais de souscription
Il existe sur le marché plusieurs SCPI sans frais de souscription. Découvrez la liste des SCPI sans frais d’entrée en 2026.
Comment fonctionne une SCPI sans frais de souscription ?
Les SCPI sans frais de souscription ont fait leur apparition sur le marché à partir de 2019. Leur modèle économique repose sur un principe simple : l’absence de commission d’entrée est compensée par des frais de gestion plus élevés que la moyenne, généralement compris entre 14 et 24 % TTC contre 8 à 12 % pour les SCPI classiques.
Ces frais de gestion étant calculés sur les loyers perçus et non sur le capital investi, leur impact est progressif et s’étale sur toute la durée de détention des parts.
Par ailleurs, pour décourager les reventes prématurées et préserver leur équilibre financier, ces SCPI appliquent des pénalités en cas de retrait anticipé, généralement fixées entre 5 et 6 % TTC pour toute cession intervenant avant trois à six ans de détention selon les véhicules. À l’issue de cette période, aucun frais de sortie ne s’applique, et les parts sont revendues à leur valeur en vigueur au moment de la cession.
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Quelles sont les SCPI sans frais de souscription disponibles en 2026 ?
On recense à ce jour (juin 2026) 10 SCPI sans frais de souscription sur le marché. Le tableau ci-dessous présente leurs principales caractéristiques.
| SCPI | Frais de gestion | Frais de retrait anticipé | TD 2025 |
|---|---|---|---|
| Iroko Zen | 14,4 % | 6 % avant 6 ans (ou 3 ans pour les associés avant le 01/09/2026) | 7,14 % |
| Remake Live | 18 % | 5 % avant 5 ans | 7,05 % |
| Novaxia Neo | 18 % | 6 % avant 5 ans | 5,50 % |
| Upêka | 16 % | Dégressifs de 6 à 0 % sur 6 ans | 5,71 % |
| Mistral Sélection | 16,5 % | 6 % avant 6 ans | 8,07 % |
| Elevation Tertiom | 24 % | 6 % avant 5 ans | 8,25 % |
| Eden | 15 % | 6 % avant 5 ans | 8,00 % |
| Iroko Atlas | 14,4 % (zone euro)/16,8 % (hors zone euro) | 6 % avant 5 ans | 9,41 % |
| Epsicap Explore | 14,4 % | 5 % avant 5 ans | N.C. |
| R Start | 18 % | Dégressifs de 10 à 0 % sur 8 ans | N.C. |
Pour une analyse détaillée de chaque véhicule et un comparatif approfondi, consultez notre article dédié aux SCPI sans frais d’entrée.
Faut-il privilégier les SCPI sans frais de souscription ?
Les frais des SCPI constituent un critère à analyser avant toute souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit d’ailleurs pour certains d’un critère de choix primordial, en particulier depuis l’émergence des SCPI sans frais d’entrée.
Toutefois, l’analyse des frais des SCPI, et de leur impact sur la rentabilité d’un placement de pierre papier, ne saurait s’arrêter à la seule absence de commission de souscription. Les experts de Portail-SCPI.fr peuvent vous proposer des simulations sur mesure pour mesurer le rendement potentiel d’un investissement en SCPI, frais inclus.
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De nombreux autres paramètres de l’investissement en SCPI doivent être analysés en plus des frais :
- La performance, avec notamment le taux de distribution et le taux de rendement interne (TRI) ;
- La stratégie d’investissement ;
- La qualité de la société de gestion ;
- La taille de la SCPI (capitalisation) ;
- Le taux d’occupation financier (TOF).
