SCPI R Start

Présentation de la SCPI R Start

Positionnement et perspectives

R Start se présente comme la cinquième SCPI du groupe Corum, et sa première SCPI sans frais de souscription. Constituée en janvier 2026 et ouverte à la souscription publique à partir du 20 mai 2026, R Start se positionne comme une SCPI de rendement à capital variable, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 100 177 997.

Le capital social initial s’élève à 760 032 € et le capital statutaire maximum atteint 30 000 000 € hors prime d’émission.

La SCPI vise à construire un patrimoine de biens immobiliers professionnels diversifiés au sein des pays du Conseil de l’Europe (zone euro et hors zone euro) ainsi qu’au Canada, selon une approche opportuniste fondée sur les cycles des marchés immobiliers.

Corum AM ne partage pas d’objectif chiffré de taux de distribution pour R Start : la performance attendue repose sur les revenus locatifs et les plus-values de cession, avec une durée de détention recommandée de 10 ans minimum.

Société de gestion

R Start est gérée par Corum Asset Management (Corum AM), société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012, et titulaire de l’agrément AIFM depuis le 10 juillet 2014.

Corum AM est une société par actions simplifiée au capital de 600 000 €, dont le siège social se situe au 1 rue Euler, 75008 Paris, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 531 636 546. Elle appartient à 100 % à Corum Butler SAS.

Corum AM gère également Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion et Corum USA.

Avis sur la SCPI R Start

Points positifs

• Absence totale de frais d’entrée

R Start ne prélève aucune commission de souscription, ce qui constitue un avantage concret par rapport à la quasi-totalité des SCPI du marché, qui affichent des frais d’entrée compris entre 8 et 12 %.. Elle ne prévoit pas non plus de frais d’acquisition sur les actifs immobiliers, à la différence des autres SCPI sans frais d’entrée.

• Gérant reconnu et expérimenté

Corum Asset Management compte parmi les sociétés de gestion les plus actives du marché des SCPI grand public en France. Le groupe gère quatre autres SCPI avec des historiques de performance documentés et une exposition internationale significative.

• Stratégie diversifiée et opportuniste

La SCPI cible tous types d’actifs professionnels dans une large zone géographique (Europe et Canada), sans contrainte sectorielle prédéfinie. Cette flexibilité permet à la société de gestion de s’orienter vers les marchés les plus favorables selon les cycles, avec un potentiel de création de valeur à long terme.

• Ticket d’entrée très accessible

Avec une part à 200 € et un minimum d’investissement d’une part pour les nouveaux associés, R Start propose l’un des points d’entrée les plus bas du marché. Les associés déjà au capital peuvent souscrire des fractions de parts. L’investissement programmé est proposé dès 50 € par mois.

• Distribution mensuelle des dividendes potentiels

Les revenus locatifs font l’objet de versements mensuels, auxquels s’ajoutent des distributions ponctuelles en cas de plus-values réalisées à la cession d’actifs.

• Alignement des intérêts entre associés et société de gestion

Corum AM ne perçoit de commission d’arbitrage qu’en cas de plus-value effective, selon un barème en trois paliers (0 % si la plus-value représente moins de 7 % du prix de vente, 6 % entre 7 % et 13 %, 12 % au-delà de 13 %). La société de gestion n’a donc pas d’intérêt financier à surpayer les actifs ni à recourir excessivement à l’endettement.

Points de vigilance

• SCPI sans historique de gestion ni de performance

R Start a été constituée en janvier 2026 et ouverte à la souscription en mai 2026. Aucun résultat opérationnel, aucun taux de distribution ni aucune valorisation du patrimoine ne sont disponibles à ce stade. L’épargnant investit sur une promesse de stratégie, sans données passées pour en évaluer l’exécution concrète.

• Absence d’objectifs de performance communiqués

Contrairement à certaines SCPI qui affichent un taux de distribution cible, Corum Asset Management n’a publié aucun objectif chiffré pour R Start, ni en matière de rendement locatif ni en matière de plus-value. La comparaison avec d’autres produits du marché s’en trouve plus difficile.

• Frais de gestion élevés et frais de sortie anticipée à prendre en compte

Les frais de gestion s’élèvent à 15 % HT des loyers encaissés, un niveau supérieur à la moyenne du marché. Par ailleurs, une commission de retrait anticipé dégressive s’applique en cas de sortie avant 8 ans. Ces frais constituent la contrepartie directe de l’absence de frais d’entrée et impliquent un engagement long terme.

• Éligibilité restreinte dans la phase de lancement

R Start n’est pas accessible en assurance vie (Corum Life) et ne peut pas faire l’objet d’une souscription à crédit ou en démembrement de propriété à ce stade. Ces restrictions limitent les possibilités d’optimisation fiscale et patrimoniale habituellement proposées par de nombreuses SCPI.

• Risque de change

La SCPI investit dans des pays hors zone euro (Royaume-Uni, Norvège, Canada notamment), avec une exposition aux fluctuations de change. Le recours à des instruments de couverture n’est pas systématique, ce qui peut affecter les revenus distribués et la valeur des actifs.

Stratégie d’investissement de la SCPI R Start

R Start adopte une stratégie d’investissement opportuniste, fondée sur l’analyse des cycles immobiliers et économiques de chaque marché ciblé. L’objectif consiste à identifier les zones géographiques et les typologies d’actifs offrant les meilleurs ratios revenus locatifs/coût d’acquisition au moment de l’investissement, puis à valoriser ces actifs par une gestion proactive avant de les céder en dégageant une plus-value.

La SCPI cible des actifs immobiliers professionnels de taille intermédiaire, entre 5 et 10 millions d’euros, moins disputés par les grands investisseurs institutionnels.

Tous les types d’actifs professionnels entrent dans le périmètre : bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parkings, actifs de santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques et actifs de loisirs. Les immeubles peuvent être acquis construits ou en état futur d’achèvement et détenus directement ou via des sociétés contrôlées.

Le périmètre géographique couvre les pays membres du Conseil de l’Europe en zone euro et hors zone euro, ainsi que le Canada. La diversification géographique dans le temps constitue une composante naturelle de la stratégie.

La sélection des immeubles repose sur quatre critères principaux :

• Profondeur du marché locatif ;
• Dynamisme de la zone géographique ou de l’emplacement ;
• Qualité du locataire ;
• Durée du bail.

R Start peut avoir recours à l’endettement pour bénéficier de l’effet de levier du crédit, dans la limite de 40 % de la valeur d’expertise des actifs et d’un montant maximum de 20 000 000 €. Les emprunts peuvent être contractés en euros ou en devise, à taux fixe ou variable selon les conditions de marché.

Performances de la SCPI R Start

Objectifs de performance

La société de gestion Corum Asset Management n’a pas communiqué d’objectifs chiffrés de rendement pour R Start, ni en termes de taux de distribution annuel, ni en termes de performance globale annuelle ou de taux de rendement interne.

La performance de R Start repose sur deux sources :

• Les revenus locatifs générés par le patrimoine immobilier, distribués mensuellement ;
• Les plus-values de cession des actifs, distribuées ponctuellement lors de leur réalisation après déduction des frais éventuels revenant à la société de gestion.

Le DIC (document d’informations clés) produit en mai 2026 présente des scénarios de performance à titre illustratif, sur la base d’hypothèses de marché. Pour un investissement de 10 000 € sur 10 ans, le scénario intermédiaire indique un rendement annuel moyen de 4,24 % après déduction des coûts estimés à 2,39 % par an. Ces scénarios ne constituent pas des objectifs ni des prévisions de la société de gestion.

Prix de part de R Start

Le prix de souscription d’une part de R Start s’établit à 200 € depuis le 20 mai 2026. Il n’existe pas de parts sponsors proposées pour le lancement de R Start.

La valeur de souscription se décompose comme suit :

• Valeur nominale : 182 €
• Prime d’émission : 18 €
• Commission de souscription : 0 €

Le prix de retrait est également fixé à 200 € par part depuis le 20 mai 2026. Cette valeur de retrait ne prend pas en compte la commission pour retrait anticipé avant 8 ans de détention.

Frais de la SCPI R Start

Frais de souscription

La SCPI R Start de Corum ne pratique aucune commission de souscription. Le prix de souscription s’établit à 200 € TTC par part, sans aucuns frais prélevés à l’entrée sur l’épargne investie. Pour un investissement d’une part, le montant intégral de 200 € se trouve affecté à l’investissement immobilier.

Frais de gestion

La société de gestion perçoit une commission de gestion de 15 % HT des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets, à majorer de la TVA au taux en vigueur.

Cette commission couvre l’ensemble des prestations de gestion du portefeuille et d’administration de la société : gestion administrative, comptabilité et services juridiques, tenue du registre des associés, perception des recettes locatives, distribution des bénéfices, gestion et valorisation du patrimoine immobilier.

Elle s’applique mensuellement, avant la distribution des revenus locatifs aux associés.

Autres frais

Commission d’arbitrage sur cessions immobilières : une commission sur arbitrage s’applique uniquement en cas de plus-value réalisée lors de la vente d’un actif immobilier. Elle suit un barème progressif en trois paliers :

• 0 % du prix de vente net vendeur si la plus-value représente moins de 7 % du prix de vente
• 6 % du prix de vente net vendeur si la plus-value est comprise entre 7 et 13 % du prix de vente
• 12 % du prix de vente net vendeur si la plus-value dépasse 13 % du prix de vente

Un mécanisme de réserve extra-comptable garantit que les moins-values passées doivent être compensées avant tout prélèvement de commission d’arbitrage.

Commission de retrait anticipé : une commission dégressive s’applique en cas de retrait avant 8 ans de détention, calculée sur le prix de retrait :

• 10 % avant 4 ans
• 7 % entre la 5e et la 6e année
• 5 % la 7e année
• 3 % la 8e année
• 0 % au-delà de 8 ans

Des exonérations s’appliquent dans certaines situations (invalidité, décès du conjoint ou partenaire de PACS, expiration des droits au chômage, surendettement, liquidation judiciaire).

Frais non pratiqués par R Start :

• Commission de souscription
• Commission d’acquisition sur les actifs immobiliers
• Commission de cession de parts
• Commission de suivi et de pilotage des travaux sur le patrimoine immobilier

Fiscalité de la SCPI R Start

Fiscalité des revenus de R Start

SCPI à vocation internationale : spécificités fiscales

R Start investit à la fois en France et à l’étranger, dans les pays membres du Conseil de l’Europe et au Canada. La fiscalité applicable aux revenus distribués dépend de la nature et de l’origine géographique de ces revenus.

Comme toute SCPI, R Start ne relève pas de l’impôt sur les sociétés : ses associés sont personnellement imposables sur la quote-part des bénéfices leur revenant, soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés s’ils y sont assujettis.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

Revenus fonciers de source française : les revenus issus d’actifs immobiliers situés en France s’intègrent dans les revenus fonciers du contribuable, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils supportent également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Revenus fonciers de source étrangère : par application des conventions fiscales bilatérales, les revenus immobiliers de source étrangère font l’objet d’une neutralisation en France selon deux mécanismes possibles en fonction de la convention applicable :

• La règle du taux effectif : les revenus étrangers n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt français mais servent à déterminer le taux applicable aux autres revenus ;
• Ou le crédit d’impôt généralisé : les revenus étrangers sont inclus dans l’assiette, mais un crédit d’impôt égal à l’impôt français théorique est accordé.

Dans les deux cas, les prélèvements sociaux français de 17,2 % ne s’appliquent pas aux revenus fonciers de source étrangère.

Revenus financiers : la quote-part des produits financiers issus des placements de trésorerie relève du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % au total (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux). Le contribuable peut opter pour l’imposition au barème progressif.

Plus-values immobilières

Les plus-values de cession d’actifs immobiliers situés en France supportent un prélèvement forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,2 % avant application des abattements pour durée de détention.

Ces abattements conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et à une exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Une surtaxe spécifique s’applique lorsque la plus-value dépasse 50 000 €.

Notez que les mêmes modalités s’appliquent en cas de cession des parts de la SCPI engendrant une plus-value pour l’associé.

Pour les plus-values réalisées sur des actifs situés à l’étranger, les conventions fiscales bilatérales déterminent le régime applicable : les plus-values y sont en principe imposées dans le pays de situation de l’immeuble.

Risques et points de vigilance de la SCPI R Start

Risque de perte en capital

Comme tout placement immobilier, R Start comporte un risque de perte en capital. Le montant perçu lors d’un retrait ou lors de la liquidation de la SCPI dépend de l’évolution de la valeur des actifs immobiliers détenus, laquelle peut fluctuer à la hausse comme à la baisse selon les conditions de marché. Il n’y a aucune garantie de remboursement du capital investi.

Risque de revenus non garantis

Les dividendes potentiels de R Start, qu’ils proviennent des revenus locatifs ou des plus-values de cession, ne présentent aucun caractère garanti. Leur montant dépend des conditions de location des immeubles (niveau des loyers, taux de vacance), des conditions de marché et des opportunités de cession. La distribution peut varier à la hausse comme à la baisse, et peut ne pas intervenir si les conditions ne le permettent pas.

Risque de liquidité

R Start est une SCPI à capital variable : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat, c’est-à-dire des souscriptions suffisantes pour compenser les demandes de retrait. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. En cas de déséquilibre persistant entre les demandes de retrait et les souscriptions, les associés pourraient se trouver dans l’impossibilité de récupérer leur investissement dans les délais souhaités.

Risque de taux et d’endettement

R Start peut recourir à l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur d’expertise des actifs, pour un montant maximum de 20 000 000 €. La charge de remboursement peut affecter positivement ou négativement les performances de la SCPI. Les emprunts pouvant être contractés à taux variable, la SCPI reste exposée à une hausse des taux d’intérêt.

Risque fiscal

La SCPI investissant dans plusieurs pays, la fiscalité applicable aux revenus et plus-values distribués dépend des conventions fiscales bilatérales en vigueur entre la France et chaque État d’investissement. Ces conventions peuvent évoluer, et des modifications législatives ou réglementaires dans les pays concernés sont susceptibles d’affecter le rendement net perçu par les associés. Par ailleurs, le risque de change, inhérent aux investissements hors zone euro, peut influer sur le niveau de revenus distribués.

Avantages et limites de la SCPI R Start

Comment investir dans la SCPI R Start en 2026

Méthodes d’investissement

Souscription en pleine propriété

À son lancement, R Start est uniquement disponible pour une souscription en pleine propriété.

L’épargnant devient directement associé de la SCPI, perçoit les dividendes potentiels mensuels après la fin du délai de jouissance de 5 mois et bénéficie de la valorisation patrimoniale des actifs.

R Start propose deux dispositifs complémentaires :

• Le plan d’épargne immobilier permet de programmer un investissement progressif avec des versements réguliers par prélèvement bancaire, à partir de 50 € par mois (prélèvement le 25 de chaque mois).
• Le réinvestissement automatique des dividendes permet de réinjecter tout ou partie des dividendes perçus dans de nouvelles parts de R Start, selon un pourcentage librement défini de 1 à 100 %. Le premier réinvestissement intervient le mois suivant l’adhésion.

Dans les deux cas, le délai de jouissance des parts nouvellement créées court normalement et prend fin au 1er jour du 6e mois suivant l’investissement.

Autres méthodes de souscription

Dans la phase de lancement de R Start, plusieurs méthodes d’investissement ne sont pas proposées :

• La souscription en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) n’est pas proposée.
• La souscription via assurance vie ou PER, notamment via le contrat Corum Life, n’est pas disponible pour R Start.
• L’investissement à crédit n’est pas non plus éligible dans la phase de lancement.

L’investisseur souhaitant optimiser sa situation via ces dispositifs devra se tourner vers d’autres SCPI dans l’attente d’une éventuelle évolution des conditions de souscription.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription en vigueur depuis le 20 mai 2026 s’établit à 200 € par part, sans frais de souscription. Ce prix se décompose en une valeur nominale de 182 € et une prime d’émission de 18 €.

Tout nouvel associé doit souscrire au minimum une part entière (200 €). Les associés déjà au capital peuvent souscrire des fractions de parts (dixièmes, centièmes, millièmes). Via le plan d’épargne immobilier, le montant minimum de chaque versement programmé est fixé à 50 €.

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance de R Start court jusqu’au 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Concrètement, une souscription effectuée en mai 2026 ouvre droit aux dividendes à partir du 1er novembre 2026.

Les dividendes issus des revenus locatifs font l’objet d’une distribution mensuelle. Les distributions issues de plus-values de cession interviennent ponctuellement, lors de la réalisation effective d’une cession génératrice de plus-value.

Démarches de souscription

La souscription à R Start s’effectue exclusivement via les partenaires distributeurs habilités par Corum Asset Management, comme Portail-SCPI.fr. Documents requis :

• Justificatif d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile récent
• Relevé d’identité bancaire
• Tout justificatif complémentaire sur l’origine des fonds pouvant être demandé par la société de gestion

Le règlement s’effectue par prélèvement, virement ou chèque libellé à l’ordre de R Start. Documents d’information à consulter avant toute souscription : la note d’information (visa AMF SCPI n°26-06 du 4 mars 2026), le Document d’Informations Clés (DIC, daté du 20 mai 2026) et les statuts, disponibles sur cette page.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

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Nos conseillers analysent votre situation patrimoniale et fiscale pour vérifier que R Start correspond à vos objectifs et à votre horizon d’investissement, et vous orientent vers d’autres solutions d’investissement si elles correspondent mieux à votre profil. Nous comparons pour vous les SCPI disponibles sans exclusivité ni conflit d’intérêt, et assurons un suivi dans la durée de votre investissement.

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Conditions de revente et liquidité de la SCPI R Start

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait de R Start s’établit à 200 € par part depuis le 20 mai 2026, soit le même niveau que le prix de souscription. Il correspond à la valeur de réalisation de la SCPI à cette date, avant constitution effective d’un patrimoine immobilier. Ce prix peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.

Notez que la valeur de retrait indiquée ne prend pas en compte les frais de retrait anticipé prélevés en cas de revente des parts moins de 8 ans après la souscription.

Mécanisme de retrait

R Start, en tant que SCPI à capital variable, offre à chaque associé le droit de se retirer totalement ou partiellement, sous réserve de l’existence de demandes de souscription compensatrices. La cession s’effectue sur la base de la valeur de retrait en vigueur, toujours à condition qu’il existe des souscriptions en contrepartie.

La procédure de retrait se déroule en cinq étapes :

1. L’associé adresse sa demande de retrait à Corum Asset Management (via son conseiller Portail-SCPI.fr) par courrier simple ou tout moyen avec accusé de réception.
2. La demande est inscrite par ordre chronologique sur le registre des demandes de retrait tenu au siège social.
3. La société de gestion vérifie l’existence de souscriptions compensatrices.
4. Si des souscriptions équivalentes ou supérieures existent, le remboursement intervient dans un délai d’un mois à compter de la réception de la demande.
5. Les parts remboursées sont annulées et le versement s’effectue sur le compte bancaire de l’associé.

En cas de retrait avant 8 ans de détention, la commission de retrait anticipé s’applique selon le barème décrit dans la section Frais.

Points de vigilance sur la liquidité

L’absence de garantie de rachat constitue le premier point d’attention : la société de gestion ne garantit ni le retrait ni la revente des parts, la sortie n’étant possible que si des acheteurs se présentent en contrepartie.

La liquidité de R Start dépend directement de la dynamique de collecte de la SCPI. Dans la phase de lancement, le niveau de collecte reste incertain, ce qui peut créer un décalage temporaire entre les demandes de retrait et les souscriptions disponibles.

Si les demandes de retrait inscrites sur le registre depuis plus de 12 mois représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion est tenue d’en informer l’AMF et de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour proposer des mesures adaptées.

L’horizon d’investissement recommandé de 10 ans reflète cette contrainte de liquidité structurelle, commune à l’ensemble des SCPI du marché.

Pourquoi investir dans la SCPI R Start

Synthèse en points clés

• Zéro frais d’entrée : 100 % du capital investi dès le premier euro, sans commission de souscription ni frais d’acquisition des actifs
• Ticket accessible : dès l’achat d’une part à 200 €, épargne programmée dès 50 € par mois
• Gestion par Corum AM : société de gestion agréée AMF avec 4 autres SCPI gérées et un historique documenté de création de valeur à la cession (121 millions d’euros de plus-values sur 650 millions d’euros d’actifs cédés depuis 2015, selon les données communiquées par la société de gestion)
• Stratégie opportuniste et diversifiée : tous types d’actifs professionnels, Europe et Canada, sans contrainte sectorielle ou géographique prédéfinie
• Alignement des intérêts : commission d’arbitrage uniquement en cas de plus-value nette effective, sans rémunération à l’acquisition
• Distribution mensuelle des dividendes potentiels issus des loyers

Profil investisseur : pour qui la SCPI R Start est-elle adaptée ?

Premier investissement en SCPI ? R Start présente un ticket d’entrée très accessible (200 €) et un modèle sans frais d’entrée, ce qui en fait un point d’entrée simple pour découvrir l’investissement immobilier collectif. L’absence d’objectifs de performance communiqués et l’absence d’historique constituent des points d’attention pour un investisseur débutant souhaitant évaluer la qualité de gestion avant d’investir.

Horizon d’investissement. R Start convient aux investisseurs disposant d’un horizon long terme d’au moins 10 ans. Les frais de sortie anticipée (jusqu’à 10 % avant 4 ans, puis dégressifs jusqu’à 8 ans) écartent tout investissement à court ou moyen terme.

Objectif de revenus complémentaires. La distribution mensuelle des dividendes potentiels répond à une attente de revenus réguliers. La dimension plus-value de la stratégie s’inscrit davantage dans une logique de capitalisation à long terme.

Profil fiscal. Les revenus de source étrangère bénéficient d’une exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %), ce qui peut constituer un avantage pour les investisseurs fortement imposés. La situation de chaque associé reste déterminante : un conseil fiscal personnalisé reste recommandé.

Acceptation du risque. R Start affiche un indicateur synthétique de risque de 4 sur 7 selon son DIC. Ce positionnement en risque moyen correspond à une SCPI exposée à des marchés immobiliers internationaux diversifiés, avec un recours possible à l’endettement et une exposition aux devises hors zone euro.

Capacité d’investissement. L’investissement reste accessible dès 200 € en une fois, ou dès 50 € par mois via le plan d’épargne immobilier. R Start convient aussi bien à des épargnants disposant d’un capital modeste qu’à des investisseurs souhaitant compléter un portefeuille SCPI existant.