Investir en SCPI

4 méthodes d’investissement en SCPI

Plus de 5 000 clients nous ont fait confiance.

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre à l’épargnant de nombreuses possibilités et de belles perspectives de rendement sur le long terme. Pour fonctionner, la SCPI collecte des capitaux auprès des investisseurs et les réinvestit ensuite dans des actifs immobiliers qu’elle loue pour générer du rendement. Ainsi, les investisseurs deviennent associés porteurs des parts de la SCPI et, en contrepartie de leur investissement, ils perçoivent des revenus locatifs réguliers, tirés des loyers collectés par la SCPI, en proportion de la quotepart du capital de la société qu’ils détiennent.

Comment investir en SCPI ? L’épargnant doit acquérir des parts au sein de la société et, pour cela, divers méthodes de financement s’offrent à lui : au comptantà crédit, via l’assurance vie, ou encore en démembrement.

L’investissement en SCPI n’est pas gratuit. L’investisseur devra compter certains frais tels que des frais de souscription, compris dans le prix de souscription de la part et prélevés uniquement à la sortie, ou encore des frais de gestion.

Adapté à tous les budgets

Diversification du patrimoine

Mutualisation du risque locatif

Revenus locatifs réguliers

Accessible dès 200 €

Possibilité d’investir à crédit

Investir en SCPI au comptant permet aux personnes disposant de liquidités de placer leur argent dans l’immobilier afin de se créer un revenu complémentaire avec des performances attractives. Ce revenu net de charges et de frais de gestion est versé trimestriellement ou mensuellement, à l’issue du délai de jouissance.

Investir au comptant permet de diversifier son épargne dans l’immobilier avec un risque mesuré grâce aux nombreux biens et locataires composant le parc immobilier.

Surtout, le mode d’acquisition au comptant est très simple d’accès et ne demande pas autant de procédures bancaires que, par exemple, l’investissement à crédit. Investir en SCPI au comptant est accessible dès 200€.

Dans un investissement SCPI au comptant, les frais de souscription sont déjà intégrés dans le prix de la part. En pratique, ils sont réellement prélevés lors de la revente des parts de SCPI. Les frais de gestion sont quant à eux prélevés en amont du versement des loyers par la société de gestion. Les revenus perçus sont nets de charges.

Les dividendes versés par la SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers au barème de l’impôt sur le revenu, selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI), Les prélèvements sociaux (17,2%) sont également dus, sauf si vous investissez dans une SCPI européenne.

L’achat de parts de SCPI au comptant répond aux objectifs suivants :

Percevoir des revenus complémentaires réguliers dans le temps, distribués de manière trimestrielle ou mensuelle.

Diversifier son
portefeuille et optimiser son épargne.

L’investissement en SCPI au comptant permet de viser un rendement de l’ordre 4 à 7 % net de charge. Cela permet également de bénéficier des nombreux avantages de la pierre sans en subir les contraintes :

  • Perception de revenus nets de charges.
  • Gestion assurée par la société de gestion.
  • Mutualisation des risques locatifs et fonciers.
  • Accessible à partir de quelques centaines d’euros.

Les revenus perçus via la SCPI sont à reporter lors de la déclaration d’impôt sur le revenu.

L’investisseur a la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s’il remplit les conditions d’éligibilités suivantes :

Être déjà propriétaire d’un bien locatif.

Le bénéfice ne doit pas excéder 15.000€ sur l’année.

Pour la majorité des investisseurs, le régime réel d’imposition s’applique. Les revenus fonciers sont tout simplement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils sont ainsi taxés à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI) : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % en fonction des revenus globaux du foyer fiscal.

La fiscalité des SCPI implique également de rajouter les prélèvements sociaux à la tranche marginale d’imposition, soit 17,2 %. Les revenus versés par les SCPI européennes sont cependant exonérés de prélèvements sociaux.

Par ailleurs, il est possible d’imputer (dans la limite de 10 700€ par an) un déficit foncier pour venir réduire l’assiette fiscale.

L’investissement à crédit est adapté aux investisseurs disposant d’une capacité d’épargne mensuelle et d’une capacité d’endettement. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moyen/long terme. Les revenus générés par la SCPI remboursent une partie de la mensualité de crédit.

L’avantage de l’investissement à crédit est de profiter de l’effet de levier. Une partie importante du montage sera financée par les loyers. Les montants de souscription étant flexibles, l’investisseur peut adapter le montant de son placement en fonction de son effort d’épargne et de ses objectifs. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur profite d’une rente créée grâce aux revenus de la SCPI.

Grâce au crédit, il est possible de :

  • Financer 100% de l’investissement ce qui augmente la rentabilité.
  • Déduire les intérêts d’emprunt du bénéfice foncier généré.
  • Utiliser un crédit amortissable ou in fine.
  • Rembourser par anticipation le crédit si besoin.

Le bénéfice net (Revenus bruts – Intérêts d’emprunts et charges déductibles) est fiscalisé à la Tranche Marginale d’Imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (+17,2%) en tant que revenu foncier.

Investir en SCPI à crédit se destine à des personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes traditionnelles de l’immobilier locatif. Le principe est simple : ce sont les dividendes procurés par votre investissement SCPI qui contribuent au paiement du crédit.

Afin d’optimiser le TRI (Taux de Rendement Interne), il est préférable d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Les revenus générés remboursent ainsi une partie plus importante de la mensualité de crédit. De la sorte, vous minimisez votre apport et maximisez l’effet de levier.

Grâce à la flexibilité des SCPI, l’investissement à crédit est souple pour l’épargnant. Il est possible de maîtriser quasiment à l’euros près son effort d’épargne (différence entre la mensualité de crédit, les impôts et les revenus générés par la SCPI).

01

Constitution d’un patrimoine immobilier.

02

Préparation de la retraite.

03

Bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Avec la remontée des taux de crédit depuis 2022, la rentabilité d’un investissement SCPI à crédit doit être étudiée de près avec l’accompagnement d’un expert. Dans un contexte plus difficile pour les emprunteurs, les conseillers de Portail-SCPI.fr peuvent vous aider à trouver des solutions de financement à crédit et vous proposer des montages optimaux pour votre situation et vos objectifs.

Accessible à partir de
10.000€ Avec ou sans apport

100 % du projet financé à crédit

Principaux avantages d’investir en SCPI à crédit :

  • Effet de levier du crédit.
  • Intérêts d’emprunts déductibles.
  • Assurance décès invalidité déductible.
  • Frais financiers déductibles.
  • Remboursement anticipé possible.
  • Effort d’épargne faible.

Aujourd’hui, la très grande majorité des investisseurs utilisent le crédit amortissable pour mener à bien leurs projets. La mensualité est composée du capital et des intérêts d’emprunts. Celle-ci est connue dès la mise en place du projet. On maîtrise parfaitement son projet dans le temps.

  • Visibilité
  • Effort d’épargne personnalisé
  • Rendement élevé

Les banques utilisent trois types de garanties :

  • Caution
  • Hypothèque
  • Nantissement

Pour les propriétaires d’un bien immobilier il est préférable d’opter pour la caution ou l’hypothèque, car celles-ci permettent de bénéficier de taux d’emprunt plus compétitifs.

Le crédit In Fine est aussi un outil utilisé par les investisseurs SCPI fortement fiscalisés. Ce montage permet de déduire les intérêts d’emprunt tout au long de la vie du crédit. Au terme, le capital est remboursé à la banque en une seule fois. Une garantie de 60 % est généralement demandée par la banque (nantissement d’un contrat d’assurance vie).

Pour les personnes qui ne sont pas propriétaires d’un bien immobilier (ou qui n’ont pas assez capitalisé sur le bien immobilier pour être éligible à une caution bancaire) les parts sont nanties pas la banque. Cette dernière prend comme garantie la valeur de retrait de la part. Le coût varie selon les banques mais reste inférieur à une caution ou une hypothèque.

Les experts de Portail-SCPI.fr se tiennent à votre disposition pour vous guider dans le processus grâce à une cellule de courtage en interne exclusivement dédiée à la SCPI. N’hésitez pas à nous solliciter sur le sujet, car le financement de parts de SCPI à crédit est souvent l’étape la plus longue dans le processus d’investissement.

L’investissement SCPI en assurance vie permet de profiter du rendement de la pierre papier avec la fiscalité favorable de l’assurance vie.

Grâce à l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, les revenus des SCPI ne seront pas considérés comme des revenus fonciers. Les dividendes versés restent placés sur le contrat en l’absence de rachat. Les parts de SCPI détenues au travers de l’assurance vie rentrent néanmoins dans l’assiette fiscale de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).

Le rendement des fonds euros restant assez faible après des années de chute libre, l’investissement sur d’autres supports en unités de compte est devenu incontournable. Il existe de nombreuses possibilités (OPCVM, produits structurés…) et investir en SCPI via un contrat d’assurance vie se démocratise. Les SCPI dans un contrat d’assurance vie font ainsi partie des unités de comptes immobilières, au même titre que les SCI et OPCI. Acheter des parts de SCPI via son contrat ne comporte pas de délai de jouissance contrairement à un achat des parts en direct. De plus, la revente des parts est garantie par l’assureur (voir plus loin).

Selon le contrat choisi, l’offre de supports varie grandement, de même que le niveau des frais prélevés. Découvrez les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI avec les conseillers en gestion de patrimoine de Portail-SCPI.fr.

Deux types de traitement des dividendes existent lors d’un investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie.

01

Capitalisation

Grâce à la décimalisation des parts, les dividendes servent à racheter automatiquement de nouvelles parts de SCPI. Ce qui crée un effet « boule de neige » sur le long terme.

02

Distribution

Les dividendes sont reversés directement sur le fonds euros du contrat (l’actif général). Cela permet de sécuriser les rendements servis et d’arbitrer vos gains facilement.


Il est possible d’obtenir une décote sur l’achat du prix de la part selon les contrats utilisés. La décote, comprise entre 1% et 4,5% s’applique sur le prix de souscription ou sur la valeur de retrait.

La fiscalité est nulle tant qu’aucun rachat n’est effectué sur le contrat. C’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique en cas de sortie.

  • Pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017
    – Avant 4 ans : 35% + prélèvements sociaux.
    – Entre 4 et 8 ans : 15% + prélèvements sociaux.
    – Après 8 ans : 7,5% + prélèvements sociaux avec un abattement annuel de 4 600€ pour un célibataire et 9 200€ pour un couple.
  • Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017
    – Pour les contrat de moins de 8 ans : 30% correspondant à la « flat tax ».
    – Pour les contrats de plus de 8 ans : 7,5% (ou 12,8 % pour la part des versements qui excède 150 000 €) + prélèvements sociaux avec un abattement annuel de 4 600€ pour un célibataire et 9 200€ pour un couple.

Lorsque vous investissez en SCPI dans l’assurance vie, l’assureur du contrat assure la liquidité. Ainsi, vos arbitrages sont immédiats et la revente des parts ne souffre d’aucun délai particulier. L’ensemble du process est pris en charge par l’assureur (et souvent de façon complètement dématérialisée).

Il convient de regarder attentivement la structure des frais liés aux arbitrages et rachats dans les conditions générales du contrat. Les experts de Portail-SCPI.fr peuvent vous aider à y voir plus clair et à identifier les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI.

En droit civil, le démembrement est la séparation de la propriété entre usus, fructus et abusus. L’usus est détenu par l’usufruitier qui a donc l’usage du bien en question et le fructus (les loyers). Le droit d’aliéner est détenu par le nu-propriétaire.

Dans le cadre de la pierre papier, le principe du démembrement immobilier est de séparer l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI pendant une période définie à l’avance (souvent 5 ou 10 ans). Une décote est appliquée à l’usufruitier et au nu-propriétaire en fonction de la durée.

Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Les revenus locatifs ne sont pas perçus pendant la période de démembrement puis reviennent intégralement au nu-propriétaire à l’issue de celle-ci. Devenu plein propriétaire, l’investisseur peut disposer librement de ses parts. Ce type de montage patrimonial présente un grand intérêt pour la préparation de la retraite. En anticipant l’opération, il est possible d’acquérir un patrimoine de parts de SCPI à un prix décoté (en nue propriété) 5, 10 ou 15 ans avant la fin de carrière et de percevoir les revenus complémentaires une fois à la retraite.

Les investisseurs en usufruit sont principalement des personnes morales (entreprises) qui souhaitent optimiser la gestion de leur trésorerie ou des particuliers ayant un déficit foncier important. Ils profitent donc de 100% des loyers durant la période de démembrement. A la fin de la période, l’usufruitier perd tous ses droits sur les parts de SCPI.

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire évite toute fiscalité et le montant de l’investissement sort de l’assiette de l’IFI.

Nue-Propriété

Nue-propriété sur 5 ans avec une clé de répartition de 79% soit une décote de 21% sur le prix de souscription.

On obtient donc une plus mécanique de 4,20% par an (21% / 5 ans), sans compter l’augmentation du prix de part sur la période.

Usufruit

Pour un investissement en usufruit sur 10 ans avec une clé de répartition de 66%-34%.

Valeur de la pleine propriété : 162.000€.
Valeur de l’usufruit : 55.080€ (34% x 162.000€).

L’achat de 55.080 € d’usufruit permet de toucher les mêmes loyers que pour un investissement de 162.000€ en pleine propriété durant 10 ans.

Portail-SCPI.fr vous permet de trouver très facilement une contrepartie que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire.

Le plus simple pour investir en SCPI est de passer par un cabinet spécialisé comme Portail-SCPI.fr. Un conseiller vous accompagne en fonction de vos objectifs et de votre situation.

Comme tout investissement immobilier, la SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de variation du rendement. En revanche, comparé à d’autres classes d’actifs, la SCPI présente un très bon couple rendement / risque.

Un agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est obligatoire. Cet agrément assure que la SCPI respecte les règles imposées par les autorités de contrôle.

La meilleure façon d’investir en SCPI est celle qui correspond à vos objectifs et à votre situation. Il est préférable de se rapprocher d’un expert afin de choisir parmi les 4 méthodes d’investissement.