Depuis quelques années, les Français se tournent de plus en plus vers les SCPI pour investir leurs économies. Alors que ce véhicule d’investissement montre des taux de rendement compétitifs en comparatif des placements connus habituellement du grand public. Il reste important de prendre conscience qu’il existe des risques avec ce type d’investissement. Pour souscrire aux parts de la SCPI et donc investir en SCPI, il est donc important de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura, vous guider pas à pas dans votre investissement et vous expliquera pourquoi investir en SCPI est avantageux.
Les SCPI c’est quoi ?
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement apparu dans les années 60. Son but, permettre aux épargnants de placer leur argent en s’assurant un rendement grâce à des loyers locatifs réguliers.
Quand vous investissez en SCPI, vous ne possédez pas de bien physique, comme dans l’immobilier classique, mais des parts dans un parc immobilier. Ce procédé permet de pouvoir investir votre capital dans des secteurs habituellement réservés exclusivement aux professionnels ou à des investisseurs qui possèdent d’importantes liquidités.
L’avantage premier que l’on retrouve dans les SCPI est que, a contrario d’un bien que vous achetez en direct, les loyers sont perçus nets de toute charges par le porteur de parts. Les SCPI vous libèrent également de toute contrainte éventuelle liée à la gestion. Chaque SCPI s’accompagne d’une société de gestion qui s’occupe de gérer la récolte des loyers, les éventuels impayés ou encore tout travaux qui pourraient intervenir sur les biens.
Quels sont les différents moyens d’investir en SCPI ?
En SCPI, bien que le principe de base reste le même : investir en achetant des parts dans un parc immobilier. Il existe plusieurs manières de procéder, et ce, en fonction des préférences et des profils de chacun.
L’investissement en direct en SCPI
Alors que beaucoup de solutions existent pour détenir des SCPI, il reste intéressant d’y souscrire en direct. Ce type de placement peut effectivement vous apporter des avantages fiscaux. Nous pouvons les acheter :
- Au comptant, pour un investisseur possédant des liquidités suffisantes ;
- En faisant un emprunt, l’épargnant bénéficiera alors ainsi d’un très bon effet de levier entre le taux d’intérêt de l’emprunt et le taux de rendement de l’investissement en SCPI.
L’investisseur pourra acheter autant de parts qu’il le souhaite. Le prix des parts varie selon les SCPI. De même, le prix minimum de souscription diffère d’une d’une SCPI à l’autre. À noter que l’investisseur devra également payer des frais liés à l’acquisition de la part.
Néanmoins, et contrairement à d’autres types d’investissement, cette commission de souscription sera prélevée uniquement au retrait de la part, c’est-à-dire lorsque l’investisseur décide quitter la SCPI et revendre ses parts. En effet, lors de la revente l’investisseur revend à la valeur de retrait qui est égale au prix de souscription moins les frais.
Note : Soyez vigilant quand vous choisissez d’investir en SCPI car de nombreuses arnaques circulent sur Internet. Pour éviter les éventuelles mauvaises surprises et vous assurer de la sécurité dans votre placement, pensez donc à bien vérifier que la SCPI à qui vous décidez de confier vos économies soit agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) et renseignez vous auprès d’un conseiller en patrimoine.
Les SCPI en démembrement
Dans cette pratique, on découpe l’investissement en deux parties : l’usufruit et le nu-propriétaire. Le démembrement peut être effectué de deux manières différentes :
Démembrement Viager
Il s’agit ici d’un accord effectué au préalable entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Lorsque l’usufruitier meurt et seulement à ce moment-là, le démembrement prend alors fin. Les parts de SCPI reviennent de droit en pleine propriété au nu-propriétaire, et ce, sans qu’il n’ait besoin de régler les moindres frais de succession.
Démembrement temporaire
Le démembrement temporaire ne vise pas le même type de profil. Comme son nom l’indique, le nu-propriétaire (souvent un particulier) et l’usufruitier (souvent une entreprise) établi une durée de démembrement au préalable qui peut aller de 3 ans à une vingtaine d’années.
On choisit généralement une durée de 5 à 10 ans. Ce placement est idéal pour un particulier qui n’a pas besoin d’un complément de revenus dans l’immédiat, mais souhaite préparer sa retraite au mieux. De l’autre côté, ce placement est intéressant comme usufruitier pour des entreprises possédant une trésorerie qu’ils souhaitent faire fructifier avec un taux de rendement plus intéressant que dans un placement de trésorerie classique.
Le contrat d’assurance-vie
Il est également possible d’investir en SCPI via l’assurance-vie. De fait, le contrat multisupport de l’assurance-vie ouvre la possibilité d’investir dans deux types de supports d’investissement divers :
- les fonds en euros (obligations d’Etat et obligations corporate) ;
- les unités de comptes (actions, valeurs mobilières, valeurs immobilières).
Ainsi, c’est à travers le second support, les UC, que l’épargnant peut investir du capital en valeurs immobilières telles que des parts de SCPI, d’OPCI et de SCI.
Investir en SCPI en cash ou avec un emprunt ?
Savoir si l’on investit en cash ou à l’aide d’un emprunt en SCPI est un choix complexe qui demande un temps de réflexion. Il n’existe pas de réponse universelle à cette question. Chaque profil d’investisseur peut avoir intérêt ou non à prendre un emprunt en fonction de son choix d’investissement et des différents avantages qu’il peut en tirer.
Investir en cash
Quand on décide d’investir en SCPI, comme dans l’immobilier classique, il faut être très vigilant. L’adhésion se faisant plus simplement, il est donc aussi plus fréquent de se faire arnaquer dans ce type de placement. Pour tout investissement, il est fortement recommandé de vous faire accompagner d’un professionnel pour ne pas perdre vos économies dans un placement douteux.
Au-delà du risque d’arnaque, il est important de noter qu’il existe une centaine de SCPI sur le marché, chacune proposant des services différents et adaptées à divers types de profils d’investisseurs.
Une fois votre choix fait, la souscription est simple, il vous faudra :
- Compléter le ou les bulletins de souscription correspondant à la ou les SCPI choisis en y indiquant le nombre de parts que vous voulez acheter
- Fournir une pièce d’identité, un RIB et un justificatif de domicile
- Fournir un document certifiant de la provenance des fonds investis
Investir à l’aide d’un emprunt
Malgré les idées reçues, investir n’est pas réservé uniquement aux personnes possédant des liquidités au préalable. De fait, faire un crédit peut être un choix judicieux quand on investit en SCPI, et ce, pour tout type de profils.
On appelle cela l’effet de levier, c’est le principe de s’endetter pour créer un différentiel entre le rendement du placement et le coût du crédit. Pour être plus clair, si vous décidez d’investir à crédit, alors, il est recommandé que votre taux d’emprunt soit inférieur avec le taux de rendement de vos parts en SCPI.
Cette différence crée un effet de levier optimal et rentabilise la perte causée par le taux d’emprunt grâce au taux de rendement de la SCPI. Tout type de profils peut en bénéficier, même un investisseur possédant des liquidités suffisantes, mais qui prend le parti de faire un crédit pour atténuer son imposition.
