Avant de souscrire, il est recommandé à tout investisseur souhaitant se constituer des parts de Scpi de s’intéresser à leur fonctionnement, dans le but de réaliser un placement pertinent en adéquation avec ses objectifs.

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La Société Civile de Placement Immobilier permet de bénéficier de tous les avantages d’un investissement dans l’immobilier (constitution d’un patrimoine, effet de levier du crédit, revenus locatifs, placement sécurisant et peu soumis aux fluctuations, plus-value possible) tout en évitant les difficultés d’un investissement locatif réalisé seul en direct (non paiement du locataire, capital d’entrée important, risque de vacance).

Il existe deux catégories de SCPI : la SCPI de rendement axée sur l’investissement dans les produits immobiliers les plus rentables (bureaux, commerces) et la SCPI fiscale permettant à l’investisseur s’il en remplit les conditions de bénéficier de réduction d’impôts (la plus courante est la SCPI Pinel).

Investir en SCPI
Investir en SCPI présente de nombreux avantages :

Vous bénéficiez de la sécurité d’un investissement dans la pierre. L’immobilier, malgré des fluctuations, reste un marché stable, très prisé des Français.
En collectant l’épargne des investisseurs, la SCPI a l’obligation d’investir les fonds dans l’acquisition d’immeubles locatifs en vue de générer des revenus redistribués aux associés.

Les SCPI de rendement sont majoritairement investies dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, etc.). Quant aux SCPI fiscales, elles sont en général investies dans l’immobilier résidentiel pour profiter des lois de défiscalisation immobilière dans le locatif.

Investir en SCPI vous donne accès à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée réduit à partir de quelques centaines d’euros.  La souplesse d’investissement et la diversité des SCPI permettent une constitution de patrimoine sur-mesure et à son rythme. Il est possible d’utiliser l’effet de levier du crédit et de protéger sa famille avec l’assurance décès du crédit.

Par ailleurs, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers sur votre déclaration d’impôt. En général, le redevable choisit l’imposition au régime réel. Ce qui lui permet de déduire les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les primes d’assurance de son revenu foncier. Ainsi, son assiette taxable s’en trouve réduite.

La pierre papier permet de mieux sécuriser votre investissement grâce à la diversification géographique et de typologie des immeubles ainsi que des locataires. On parle alors de mutualisation du risque.

La gestion est déléguée à la société de gestion. Les loyers sont versés régulièrement par la société de gestion (par trimestre ou par semestre).
Vous avez accès à toutes les informations sur votre investissement : l’information est transparente pour les porteurs de parts grâce à un contrôle permanent de l’Autorité des Marchés financiers, du Conseil de Surveillance de la SCPI, des commissaires aux comptes et aux experts immobiliers indépendants.

Vous recevez chaque trimestre les informations concernant l’évolution du patrimoine de la SCPI : versement des loyers, changement de locataire, achat ou projet de vente d’un immeuble.

Les SCPI de rendement cherchent avant tout à offrir de la performance et à valoriser le capital en limitant au maximum les risques. Ce placement est reconnu pour son couple rendement/risque optimal. Les SCPI de rendement (dites classiques) représentent plus de 85 % de la capitalisation totale. Elles investissent dans les marchés les plus prometteurs que sont les locaux immobiliers du « secteur tertiaire » : bureaux, commerces (magasins et boutiques), locaux d’activité, entrepôts. Les SCPI de rendement sont de plusieurs natures selon la stratégie d’investissement choisie.

Les SCPI diversifiées investissent dans plusieurs domaines cités alors que d’autres SCPI se spécialisent (ex : pour le secteur commercial, ce sont les SCPI murs de magasins, pour un investissement ciblé sur une zone géographique, on parle de SCPI régionale).

En regardant les performances des SCPI de rendement en 2020. Ce placement a montré une grande résilience malgré un contexte économique marqué par une crise sanitaire d’une ampleur exceptionnelle. Le revenu moyen distribué en 2020 par l’ensemble des SCPI de rendement a été de 4,18 % et la revalorisation des parts a été de 1,12 % (source ASPIM – IEIF). Il existe aujourd’hui 206  SCPI de rendement pour une capitalisation de 71,4 milliards d’euros (Source ASPIM).

La SCPI Malraux est une SCPI fiscale s’appuyant sur la loi de défiscalisation Malraux. Ce type de SCPI achète des immeubles anciens dans des secteurs sauvegardés. Le montant des travaux de réhabilitation, souvent élevé, permet de générer un déficit fiscal qui réduit l’imposition sur les revenus. Les associés se le partagent pour payer alors moins d’impôts.  Les logements obtenus après travaux sont loués à des particuliers pendant 9 ans.

Investir dans une SCPI Malraux permet une défiscalisation importante sur une année, même avec un petit budget, tout en profitant d’une possible valorisation des quartiers historiques rénovés.

De manière pratique, la réduction d’impôt peut être de 30 à 40% et la durée de vie d’une SCPI Malraux est d’une douzaine d’années. Les SCPI Malraux sont des produits spécifiques et rares. Si vous êtes intéressé par les SCPI Malraux, contactez-nous pour connaître les SCPI actuellement disponibles.

Achat de SCPI
Nous vous proposons un accompagnement pour faire le meilleur choix puis de la souscription à la livraison des parts. L’achat de Société Civile de Placement Immobilier va dépendre de sa forme : SCPI à capital fixe ou à capital variable

1. Soit elles augmentent leur capital et il est alors possible d’acheter des parts de SCPI sur le marché primaire. Le prix des parts est fixé par la société de gestion en fonction de la valeur de reconstitution du patrimoine.

2. Soit le capital est fermé et il faut faire une demande (quantité souhaitée et prix maximum proposé) sur le carnet d’ordre du marché secondaire pour trouver un vendeur.

Le marché secondaire permettra la confrontation périodique entre ordres d’achat de SCPI et de cession pour déterminer le prix d’exécution qui optimise le nombre de parts échangées.

Seul l’échange intervenant sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe est assujetti aux droits d’enregistrement.

La SCPI à capital variable offre la possibilité aux investisseurs d’acquérir de nouvelles parts de SCPI à tout moment et ce suivant les formules proposées par la société de gestion à savoir la souscription au comptant, via crédit bancaire, via contrat d’assurance vie ou en démembrement.

De plus, l’achat de ces parts de SCPI se fait directement auprès de la société de gestion de la SCPI au prix d’émission.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087