Les différents secteurs d’investissement des SCPI

Présentation des secteurs dans lesquels investissent les SCPI

Il existe différents types de SCPI thématiques qui sont spécialisées dans un seul secteur d’activité. Découvrez ces différents secteurs exploités par les sociétés civiles de placement immobilier.

SCPI de bureaux

L’immobilier de bureaux représente historiquement le secteur SCPI le plus important en termes de capitalisation. Les premières SCPI de rendement du marché dans les années 1970 investissaient majoritairement dans ce secteur. Encore aujourd’hui, presque tous les véhicules de pierre papier détiennent des bureaux.

Le marché des SCPI de bureaux englobe une large gamme d’actifs tels que les bureaux traditionnels en centre-ville, les parcs d’affaires périurbains et les espaces de coworking.

Le poids de ce secteur dans l’univers des SCPI s’explique en partie par le fait qu’il représente un des piliers de l’économie. Les bureaux sont effectivement indispensables pour un grand nombre d’entreprises.

Cependant, ce secteur fait face à des défis structurels importants. La transformation des usages du bureau, accélérée par le télétravail, génère une vacance locative croissante dans certaines zones. Il convient ainsi de privilégier les SCPI de bureaux investissant dans des locaux récents ou rénovés adaptés aux besoins actuels des entreprises.

SCPI de commerce

Le secteur du commerce constitue le deuxième secteur le plus exploité par les SCPI de rendement après les bureaux. Les SCPI de commerce achètent différents types d’actifs commerciaux : commerces de proximité en pied d’immeuble, centres commerciaux, retail parks périurbains, galeries marchandes urbaines, etc. Cette diversité permet de cibler différents types de consommations.

Notons que les SCPI à prépondérance commerces investissent dans des biens souvent sécurisés par des baux longs. Toutefois, l’essor du commerce en ligne et les mutations des habitudes d’achat créent une pression concurrentielle forte sur ce secteur exploité par de nombreuses SCPI.

SCPI de logistique et locaux d’activités

Le secteur de la logistique occupe une place croissante dans les secteurs porteurs des SCPI, porté par l’explosion du e-commerce et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. Les SCPI de logistique et locaux d’activités investissent majoritairement dans des actifs tels que des entrepôts de stockage, des plateformes de distribution, des centres de tri de colis ou encore des installations de messagerie express.

Les SCPI dédiées à la logistique affichent généralement des niveaux de rendement au-dessus de la moyenne du marché. Cela s’explique notamment par le fait qu’il existe une demande croissante en espaces de stockage et entrepôts grâce à l’essor du e-commerce. Attention cependant, le secteur de la logistique reste assujetti aux aléas économiques. De manière générale, le rendement des SCPI n’est pas garanti, au même titre que le capital investi.

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SCPI de santé et d’éducation

Ce secteur SCPI spécialisé regroupe des actifs immobiliers dédiés aux services de santé et d’éducation : cliniques privées, EHPAD, cabinets médicaux, laboratoires de recherche et d’analyse, centres de rééducation, crèches, établissements d’enseignement privé, etc.

Les besoins en santé étant prioritaires dans la plupart des situations économiques, le secteur affiche une certaine résilience. La demande croissante liée au vieillissement démographique et à l’évolution des besoins de santé renforce les perspectives à long terme. Il en va de même pour l’éducation, qui constitue également un secteur essentiel. Enfin, la dimension socialement responsable des SCPI de santé et d’éducation peut constituer un argument supplémentaire pour les épargnants.

Pour autant, la performance des SCPI de santé reste très dépendante de la qualité des gestionnaires. Ces placements peuvent donc enregistrer des variations dans les rendements délivrés aux investisseurs.

SCPI d’habitation

Les SCPI d’habitation sont des véhicules qui investissent majoritairement dans des logements. Il en existe très peu sur le marché car les SCPI de rendement achètent habituellement des immeubles d’entreprise. La plupart du temps, les SCPI résidentielles sont des SCPI fiscales ou des SCPI de plus-value.

Le secteur résidentiel bénéficie de la dynamique démographique française et des besoins constants en logement. Il s’agit en effet d’un secteur essentiel, et encore plus dans les zones tendues.

Toutefois, le résidentiel affiche des spécificités réglementaires telles que l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues et les normes énergétiques de plus en plus contraignantes. En outre, le turnover entre locataires est généralement plus fréquent car il s’agit de particuliers. Ces éléments influencent directement la gestion des actifs, qui peut s’avérer plus complexe. Rappelons néanmoins que l’investisseur en SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion locative. Celle-ci est entièrement prise en charge par la société de gestion.

SCPI d’hôtellerie, tourisme et loisirs

Le secteur hôtellerie, tourisme et loisirs exploité par certaines SCPI comprend une gamme variée d’actifs immobiliers dédiés à l’hébergement et aux activités de détente : hôtels, résidences de tourisme, villages vacances, complexes spa et bien-être, cinémas, centres de loisirs, etc. Les locataires ont également des profils divers. Il peut s’agir aussi bien de grands groupes hôteliers que de chaînes indépendantes, et des enseignes nationales ou des opérateurs locaux peuvent occuper les actifs de loisirs.

Les SCPI hôtelières présentent une plus grande sensibilité aux cycles économiques et événements exceptionnels comme les crises sanitaires ou géopolitiques. Néanmoins, le secteur hôtelier a su montrer sa résilience à la suite de la crise du Covid-19 grâce à une remontée du tourisme.

D’autre part, les baux commerciaux signés par les SCPI d’hôtellerie sont généralement assez longs, ce qui offre une visibilité intéressante sur les loyers futurs. À noter par ailleurs qu’un des risques spécifiques à ce secteur porte sur la saisonnalité de certains actifs touristiques. La localisation des actifs constitue un facteur critique de succès dans ce domaine.

Secteurs alternatifs

Selon la classification de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), il existe une dernière catégorie de SCPI spécialisées : les SCPI à prépondérance alternatifs. Elle correspond à toute autre typologie n’entrant dans aucune des classifications développées précédemment. C’est le cas des SCPI viticoles par exemple.

SCPI diversifiées

Les SCPI diversifiées présentent une stratégie d’investissement transversale qui combine plusieurs secteurs SCPI au sein d’un même véhicule de placement. Cette stratégie de diversification sectorielle permet de répartir les risques entre différents marchés immobiliers professionnels.

La diversification des SCPI peut également s’observer au niveau géographique. Les SCPI européennes, par exemple, peuvent investir dans plusieurs pays de la zone euro voire au-delà.

Ces SCPI multi-sectorielles investissent dans plusieurs marchés parmi les bureaux, les commerces, la santé, l’éducation, l’hôtellerie, la logistique ou encore les locaux d’activités. Cette répartition permet de bénéficier des cycles de chaque domaine d’activité, certains segments compensant les éventuelles contre-performances temporaires d’autres secteurs.

Grâce à cette diversification, plus ou moins marquée selon la stratégie en question, les SCPI peuvent viser les meilleures opportunités d’investissement selon les cycles immobiliers.

Notons par ailleurs que la grande majorité des nouvelles SCPI qui voient le jour adoptent une stratégie diversifiée entre plusieurs secteurs.

Comparatif des secteurs SCPI

Découvrez dans le tableau ci-dessous un comparatif des performances et des enjeux de chaque secteur SCPI.

*Rendement brut, selon les chiffres de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).

Comment choisir le secteur SCPI dans lequel investir ?

Le choix du secteur SCPI représente une décision stratégique majeure qui aura un impact sur la performance et le niveau de risque de votre investissement immobilier. Pour un premier investissement en SCPI, il est généralement recommandé de privilégier une SCPI diversifiée plutôt qu’une SCPI spécialisée dans un secteur unique. Les SCPI diversifiées permettent d’accéder immédiatement à une large typologie d’actifs et ainsi d’éviter de s’exposer aux évolutions d’un seul marché immobilier professionnel.

Une fois familiarisé avec l’univers des SCPI, vous pouvez envisager de compléter votre allocation avec des parts d’une ou plusieurs SCPI thématiques. Cette approche progressive permet d’affiner vos choix selon vos convictions personnelles, votre tolérance au risque, et vos objectifs patrimoniaux.

Il convient également de considérer la corrélation entre les différents secteurs des SCPI et les autres actifs de votre patrimoine. Par exemple, un investisseur déjà exposé à l’immobilier résidentiel via des investissements locatifs traditionnels pourra privilégier les secteurs professionnels (bureaux, commerces, logistique) pour diversifier son exposition immobilière globale.

Il est important de se faire accompagner par un expert dans le choix de sa SCPI. Les conseillers de Portail-SCPI.fr disposent d’une vision d’ensemble du marché, d’une connaissance approfondie des différents secteurs SCPI et d’un accès privilégié aux informations sur les sociétés de gestion. Leur expertise permet d’éviter les écueils classiques (surconcentration sectorielle, méconnaissance des cycles de marché) et d’optimiser la construction de votre portefeuille SCPI selon vos objectifs patrimoniaux.

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