Qu’est-ce qu’une SCPI logistique ?
Une SCPI logistique est une société civile de placement immobilier qui investit principalement dans des bâtiments logistiques et industriels. La nomination précise selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) pour désigner ce type de SCPI spécialisée est SCPI à prépondérance logistique et locaux d’activité. Il s’agit de la dernière typologie de SCPI créée à date.
Le secteur de la logistique est centré sur des biens immobiliers utilisés pour le stockage, la distribution, ou encore la gestion de marchandises. Cela regroupe de nombreux types d’actifs sur lesquelles les SCPI peuvent se positionner :
- Entrepôts ;
- Locaux d’activité ;
- Centres de distribution ;
- Plateformes logistiques “du dernier kilomètre” (livraison au consommateur final) ;
- Murs d’usines ;
- Data centers ;
- Hangars ;
- Terrains industriels.
Comme pour toute SCPI de rendement, les revenus issus de la location de ces actifs sont ensuite distribués aux épargnants porteurs de parts.
Depuis une dizaine d’années, le secteur de la logistique est particulièrement dynamique grâce notamment au développement du e-commerce. Cela a contribué à sa popularité auprès des investisseurs et à la création de plusieurs SCPI se consacrant en partie ou en majorité à la logistique ces dernières années.
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Le rendement des SCPI logistique
Les SCPI spécialisées dans la logistique et les locaux d’activités figurent parmi les sociétés civiles de placement immobilier les plus performantes. Selon les chiffres de l’ASPIM, le rendement moyen du secteur en 2025 s’élève à 5,6 %, soit au-dessus de la moyenne du marché de 4,91 %. Il s’agit effectivement de la catégorie de SCPI spécialisée qui affiche le plus haut niveau de performance, toujours selon l’ASPIM. Seules les SCPI diversifiées ont fait mieux en moyenne cette année-ci.
Les revenus potentiels réguliers perçus par l’investisseur qui possède des parts de SCPI logistique proviennent en grande majorité des loyers des biens logistiques, qui sont loués par des entreprises. D’ailleurs, dans le secteur industriel et logistique, les baux commerciaux sont généralement de long terme. Cela permet d’avoir une visibilité intéressante sur les loyers et les performances futurs.
Notons d’autre part que les coûts d’exploitation des bâtiments d’activité et de logistique (entrepôts par exemple) sont généralement moins élevés que pour les autres types d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.). Ainsi, la rentabilité des SCPI logistique n’est que peu impactée par ces charges.
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Attention, le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La logistique, un marché qui se développe grâce au e-commerce
Le secteur de la logistique s’est surtout développé dans les années 2010 grâce à l’essor du e-commerce. Et plus particulièrement avec la crise du Covid-19 qui a entraîné les confinements et la fermeture des magasins physiques.
Cela a mené à une demande croissante pour des services de livraison notamment, nécessitant une gestion stratégique des entrepôts pour maintenir une logistique globale efficace. La valeur et les loyers des entrepôts ont ainsi significativement augmenté pendant cette période.
Cette tendance pourrait d’ailleurs s’ancrer sur le long terme car les entreprises se sont adaptées à ce nouveau mode de consommation et les besoins en surfaces de stockage persistent. En effet, les entrepôts restent très recherchés, malgré un ralentissement de la demande de nouveaux locaux en 2023 et 2024 selon EOL, expert en immobilier d’entreprise.
De manière globale, le secteur de la logistique tire parti de la demande constante de services essentiels tels que l’alimentation, l’habillement et divers produits de consommation. Notons que ce secteur d’activité reste sujet à des aléas économiques pouvant affecter son évolution.
Pour cela, il est important de diversifier son patrimoine en se créant un portefeuille de SCPI qui investissent dans différents secteurs.
Investir dans une SCPI logistique permet ainsi aux investisseurs particuliers d’investir au sein d’un marché dynamique et de diversifier leur patrimoine immobilier en accédant à des biens beaucoup moins accessibles en direct. Rappelons en effet que les parts de SCPI peuvent être acquises dès quelques centaines d’euros. Et ce, tout en profitant également d’une diversification géographique en optant par exemple pour une SCPI européenne.
Quelles sont les meilleures SCPI logistique ?
Découvrez la liste des meilleures SCPI dédiées à la logistique et aux locaux d’activités selon les experts de Portail-SCPI.
Log In
Log In est un jeune SCPI créée en 2022 par la société de gestion Theoreim. Elle est spécialisée dans l’immobilier industriel et logistique en Europe.
Il s’agit d’une SCPI européenne qui investit en dehors des frontières françaises. En fin d’année 2025, elle est implantée dans 6 pays : Italie, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande et Pologne. Log In investit principalement dans des locaux d’activité et des sites de production, mais également dans des actifs de logistique et de Life Science.
Elle détient par exemple :
- Un actif à Galway (Irlande) constitué de laboratoires, entrepôts et bureaux loué pour une durée de 9 ans à Medtronic Vascular Galway, un acteur international des technologies médicales ;
- Un complexe pharmaceutique dédié au développement, à la production et aux essais de composés pharmaceutiques près de Newcastle (Royaume-Uni) loué à Quotient Sciences avec un bail de 20 ans.
Log In a distribué un rendement de 6,21 % aux investisseurs associés en 2025. À noter que sur l’horizon d’investissement recommandé de 10 ans, la SCPI logistique cible un taux de rendement interne de 5 %. Attention, cet objectif de performance n’est pas garanti. La SCPI Log In est accessible dès l’achat de 4 parts au prix unitaire de 255 €, soit un montant total de 1 020 €.
ActivImmo
Lancée en 2019 par la société de gestion Alderan, ActivImmo était la première SCPI du marché à se spécialiser dans la logistique. Sa stratégie se base principalement sur les biens immobiliers situés en périphérie des grandes villes, dans une logique de logistique du dernier kilomètre.
ActivImmo possède notamment des entrepôts, des locaux d’activités et des actifs de logistique urbaine ou de transport. Elle s’autorise par ailleurs à investir dans des bureaux et commerces à hauteur de 30 % maximum de son patrimoine. Ce dernier est majoritairement situé en France mais également diversifié dans 6 autres pays de la zone euro fin 2025.
Le parc immobilier de la pionnière des SCPI de logistique comprend par exemple un entrepôt logistique à Gérone en Espagne, des locaux d’activités à Osterronfeld en Allemagne ou encore un ensemble industriel à Carlet en Espagne.
En termes de performances, ActivImmo a affiché un taux de distribution 2025 de 5,49 %. Sur 10 ans, elle cible un taux de rendement interne de 5 %. Pour rappel, l’horizon d’investissement recommandé en SCPI est compris entre 8 et 10 ans selon les véhicules. Pour devenir associé de la SCPI ActivImmo, il faut acheter au moins 10 parts dont le prix de souscription est fixé à 610 €. Par ailleurs, rappelons qu’investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
Profitez de l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine tout au long de votre investissement en SCPI. Prenez rendez-vous avec un expert selon vos disponibilités.
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