SCPI diversifiée : définition
Les SCPI de rendement peuvent investir dans différents secteurs d’activités selon la stratégie qu’elles mettent en place. C’est le cas des SCPI diversifiées, qui achètent des actifs issus de plusieurs secteurs d’investissement.
Plus précisément, la diversification des SCPI s’exprime aussi bien au niveau sectoriel (commerces, bureaux, santé, logistique, hôtellerie, résidentiel, etc.) qu’au niveau géographique (régions de France, zone euro, etc.).
Pour qu’une SCPI puisse être classée dans la catégorie des SCPI diversifiées définie par l’ASPIM (Association des sociétés civiles de placement immobilier), elle doit intégrer des actifs issus d’au moins trois secteurs dans son patrimoine. De plus, aucun de ces secteurs ne doit représenter plus de 50 % de l’allocation totale. Sinon, la SCPI entre dans la catégorie des SCPI spécialisées.
Les types de diversification dans une SCPI
La diversification des SCPI peut intervenir à deux niveaux : le domaine d’activité des biens achetés et leur emplacement géographique.
Diversification sectorielle
La SCPI classique diversifiée collecte des fonds qu’elle investit ensuite dans une variété d’actifs immobiliers. La typologie de ces actifs se définit par le secteur d’activité auquel ils appartiennent. Dans le cadre de la classification SCPI par secteur, on peut discerner sept domaines d’activité :
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Logistique ;
- Santé et éducation ;
- Hôtels, tourisme et loisirs ;
- Résidentiel ;
- Alternatifs, c’est-à-dire qui n’entrent dans aucune des catégories précédentes.
Contrairement aux SCPI spécialisées qui investissent la grande majorité ou la totalité de leurs fonds dans un domaine donné, les SCPI diversifiées ciblent au moins trois typologies d’actifs différentes.
Au début de l’histoire des sociétés civiles de placement immobilier, la plupart des véhicules se concentraient uniquement sur les bureaux ou les commerces. Néanmoins, la diversification est de plus en plus populaire et il n’est pas rare de voir des SCPI qui investissent dans plus de trois ou quatre secteurs d’activités différents. D’ailleurs, la plupart des nouvelles SCPI lancées récemment sont des SCPI diversifiées, qui souhaitent rester ouvertes à un maximum d’opportunités d’investissement.
Diversification géographique
Outre la diversification sectorielle, on trouve aussi la diversification géographique des actifs immobiliers dans lesquels investissent les SCPI. Celle-ci peut s’exprimer de deux manières différentes :
- Une SCPI 100 % française qui choisit de diversifier ses actifs dans plusieurs régions de France, en alternant par exemple entre différentes zones urbaines et métropolitaines ;
- Une SCPI européenne qui investit dans des biens immobiliers situés dans différents pays d’Europe, à la fois en France et en dehors de l’Hexagone (Allemagne, Espagne, Italie, Pays-Bas, Irlande, etc.), généralement dans la zone Euro. Notons que certaines SCPI investissent uniquement à l’extérieur des frontières françaises et d’autres ciblent même des actifs en dehors de l’Europe (Amérique du Nord par exemple).
Du fait de cette diversification géographique, certaines SCPI proposent même un portefeuille d’actifs qui dépendent de devises différentes. C’est le cas par exemple de Corum XL, dont la majorité du parc immobilier se situe au Royaume-Uni. Attention, ces placements sont soumis à un risque de change.
Pourquoi investir dans une SCPI diversifiée ?
La diversification des SCPI, à la fois en termes géographique et typologique, est une stratégie d’investissement qui présente plusieurs avantages.
Une mutualisation des risques
En investissant dans des biens immobiliers de différentes natures, les risques sont mieux répartis. Par exemple, si un des secteurs d’activité dans lequel a investi la SCPI diversifiée est touché par une crise financière, seule une partie de son portefeuille sera potentiellement affectée. Elle sera effectivement moins touchée qu’une SCPI thématique qui concentre 100 % de ses investissements dans le secteur en question.
D’autre part, les SCPI diversifiées sont plus flexibles en matière d’investissement. En effet, elles restent généralement ouvertes à un grand nombre d’opportunités étant donné qu’elles ne ciblent pas un domaine en particulier. Cela leur permet de s’adapter plus facilement aux fluctuations des marchés immobiliers.
Un taux de rendement attractif
Les SCPI diversifiées représentent la catégorie de sociétés civiles de placement immobilier qui a distribué le meilleur rendement moyen en 2025. Selon l’ASPIM, elles ont affiché un taux de distribution de 6,0 %, soit largement au-dessus de la moyenne du marché fixée à 4,91 %.
Cela s’explique notamment par le fait que les SCPI diversifiées sont libres d’investir opportunément selon les cycles immobiliers car elles sont ouvertes à tous les secteurs d’activités. Elles bénéficient ainsi des avantages de chaque domaine et peuvent se permettre de prospecter davantage dans des zones potentiellement moins compétitives, en périphérie des moyennes et grandes villes ou à l’étranger par exemple. Cette stratégie dite “opportuniste” permet donc aux SCPI d’acquérir des actifs à des prix abordables pour un rendement à l’achat attractif.
La SCPI diversifiée convient bien aux épargnants qui réalisent leur premier investissement en pierre papier puisqu’elle permet d’accéder à une large typologie d’actifs. De plus, elle propose une répartition des risques potentiellement intéressante selon le degré de diversification. Par la suite, l’investisseur peut envisager de compléter son portefeuille de SCPI par des véhicules plus spécialisés selon ses préférences et son budget.
Vous souhaitez connaître le rendement que pourrait vous rapporter votre investissement en SCPI ? Utilisez sans plus attendre notre simulateur dédié, gratuit et sans engagement.
Simulez votre investissement SCPI
Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !
Le top 5 des meilleures SCPI diversifiées
Découvrez les meilleures SCPI diversifiées selon les experts de Portail-SCPI.
Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI européenne diversifiée. D’après la société de gestion Arkéa REIM, la SCPI vise à “accompagner les transitions auxquelles l’immobilier doit faire face en investissant dans un portefeuille d’actifs diversifiés en phase avec les évolutions des marchés immobiliers en cours et à venir”. Dans ce sens, elle dispose d’un parc immobilier diversifié réparti dans 7 pays au 31 décembre 2025 :
- Espagne ;
- Pays-Bas ;
- Allemagne ;
- Irlande ;
- Italie ;
- Pologne ;
- Belgique.
Transitions Europe investit en grande partie dans des bureaux mais également dans des retails parks et dans les secteurs de l’hospitalité, des Life Sciences, de la logistique et de l’éducation. En fin d’année 2025, la SCPI a par exemple acheté un immeuble de bureaux au cœur du Quartier Européen de Bruxelles et un portefeuilles de commerces en Italie constitué de 4 magasins loués à Leroy Merlin.
Cette stratégie diversifiée a permis à la SCPI labellisée ISR de distribuer un rendement de 7,60 % à ses associés en 2025. Le minimum d’investissement dans la SCPI Transitions Europe est fixé à 1 010 €.
Iroko ZEN
En tant que SCPI diversifiée, la SCPI Iroko ZEN ne se ferme à aucun secteur d’activité particulier afin de saisir les opportunités les plus stratégiques partout en Europe. Elle investit donc aussi bien dans des bureaux que des commerces, des locaux d’activités, des entrepôts, des hôtels ou encore des immeubles de santé et d’éducation. À la fin de l’année 2025, son patrimoine s’étale sur sept pays dont la France et le Royaume-Uni.
Voici des exemples de biens présents dans le patrimoine d’Iroko ZEN :
- Un parc d’activités à Dublin en Irlande ;
- Une résidence étudiante à Portsmouth en Angleterre ;
- Un portefeuille de trois entrepôts logistiques en Picardie loués à un groupe de distribution de produits alimentaires.
La SCPI sans frais d’entrée a présenté un taux de distribution de 7,14 % en 2025. D’ailleurs, son rendement annuel est supérieur à 7 % depuis son lancement en 2021. Notez qu’Iroko ZEN est accessible dès 5 100 € (25 parts) pour un premier investissement.
Cœur de Régions
Cœur de Régions est une SCPI diversifiée 100 % française. Comme son nom l’indique, elle vise à investir essentiellement dans les régions de France. Plus de 85 % de son parc immobilier est situé à proximité des grandes villes des régions provinciales tandis que le reste se trouve en Île-de-France.
En termes de typologies d’actifs, Cœur de Régions cible principalement les bureaux, les commerces, la logistique, la santé et l’éducation ainsi que des secteurs alternatifs à moindre mesure.
Parmi ses 92 actifs au 31 décembre 2025, la SCPI régionale détient par exemple un magasin Lidl à Saint-Amand-Montrond (18), un restaurant Flunch à Barentin (76) et un immeuble de bureaux à Toulouse (31) loué par huit locataires dont Orange Cyber Défense et Michael Page.
Cœur de Régions a distribué un rendement annuel de 6,20 % aux épargnants porteurs de parts en 2025. La SCPI diversifiée est accessible à la souscription à partir de 2 656 € (4 parts à 664 €).
Epargne Pierre Europe
Epargne Pierre Europe est une jeune société civile de placement immobilier lancée en 2022 par le groupe Atland Voisin, qui gère également Epargne Pierre, référence sur le marché des SCPI régionales diversifiées.
Contrairement à sa grande sœur qui se focalise sur les investissements dans les métropoles régionales françaises, Epargne Pierre Europe base sa stratégie sur les grandes villes européennes. Et ce, dans une grande diversité de secteurs (bureaux, commerces, hôtellerie, santé, entrepôts).
La SCPI possède des actifs tels que :
- Un ensemble de deux cliniques à Cobeña et Sevilla la Nueva en Espagne ;
- Des bureaux à Delft aux Pays-Bas loués à Engie et deux autres locataires ;
- Un commerce loué à Obramart à Saint-Jacques-de-Compostelle en Espagne.
En 2025, Epargne Pierre Europe a présenté un taux de distribution de l’ordre de 6,75 %. Notons que pour devenir associé, il est nécessaire de souscrire un minimum de 30 parts au prix unitaire de 200 €, soit un total de 6 000 €.
Comète
Comète est une SCPI diversifiée avec une stratégie d’investissement à 100 % à l’étranger. Elle a été lancée en fin d’année 2023 et à l’issue de l’année 2025, elle détient déjà 27 immeubles implantés dans 7 pays d’Europe différents. Ses actifs appartiennent à plusieurs secteurs : commerce, logistique, hôtellerie, bureau, loisir et éducation.
Elle détient par exemple deux actifs logistiques dernière génération en Pologne et un commerce loué à Media World au nord de Milan en Italie.
La SCPI Comète a affiché des performances remarquables pour ses deux premières années entières sur le marché : 10,62 % en 2024 (rendement le plus élevé du marché) et 9,00 % en 2025. Sur 10 ans, elle vise un taux de rendement interne de 6,50 % (objectif non garanti). La SCPI gérée par Alderan est accessible à partir de l’achat de 20 parts à 250 €, soit 5 000 €.
Faites-vous accompagner par un professionnel lors de votre investissement en SCPI pour bénéficier de recommandations personnalisées en fonction de votre profil et de vos objectifs.
Prendre rendez-vous avec un expert SCPI
Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience
