Histoire des SCPI : de 1970 à nos jours

Frise chronologique retraçant l’histoire des SCPI

Retrouvez ci-dessous une frise chronologique montrant les grandes étapes de l’histoire des SCPI, des années 1960 à nos jours.

• Années 1960 : apparition des premières formes d’investissement collectif immobilier en France ;
• 1964 : création de la première « civile foncière », ancêtre des SCPI, appelée La Civile Foncière ;
• 1966 : lancement de la première SCPI à proprement parler. Il s’agit de Perial Grand Paris, lancée sous le nom de PF1 ;
• 1970 : promulgation de la loi n°70-1300, loi fondatrice encadrant juridiquement les SCPI ;
• Années 1980 : essor rapide des SCPI grâce à la surveillance de la COB (Commission des opérations de bourse), ancêtre de l’AMF (Autorité des marchés financiers) ;
• Années 1990 : crise immobilière majeure impactant lourdement le secteur des SCPI ;
• 2001 : arrivée des SCPI à capital variable qui relancent le marché ;
• Années 2000 : reprise progressive et structuration du marché secondaire ;
• Début des années 2010 : internationalisation avec les premières SCPI européennes (Corum Origin en 2012) ;
• 2022-2025 : tensions sur le marché avec hausse des taux, baisse des prix de parts et problèmes de liquidité chez certaines SCPI anciennes. Cela aboutit à un marché polarisé entre les SCPI en difficulté et les SCPI en bonne santé qui peuvent constituer des opportunités de placement intéressantes selon votre profil d’investisseur.

Naissance des SCPI

Les SCPI sont apparues en France dans les années 1960, pendant les Trente Glorieuses. Plus précisément, la première “civile foncière”, ancêtre des sociétés civiles de placement immobilier, apparaît en 1964 sous le nom de La Civile Foncière. Elle est aujourd’hui intégrée dans la SCPI Epargne Foncière.

Ces véhicules de placement collectif sont créés dans un contexte où l’investissement locatif traditionnel n’est plus très attractif. Les épargnants cherchent alors à investir dans l’immobilier tertiaire mais le ticket d’entrée est trop élevé.

Le but des SCPI est alors de rendre la pierre accessible à tous, en permettant aux épargnants d’acheter collectivement de l’immobilier tertiaire.

Le 31 décembre 1970, la loi n°70-1300 pose les bases juridiques définitives des SCPI et met en place un cadre réglementaire protégeant les investisseurs. Les SCPI sont officiellement autorisées à faire appel public à l’épargne. Cela permet donc aux particuliers de devenir copropriétaires de bureaux ou encore de commerces à partir de quelques centaines de francs.

Les épargnants sont rapidement séduits par le fait de pouvoir investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’acheter des biens dans leur intégralité et sans se soucier de la gestion.

Le succès des SCPI est de plus en plus marqué et elles connaissent un essor rapide dans les années 1980 grâce au cadre sécurisant mis en place par la COB, ancêtre de l’AMF. Des mesures sont effectivement mises en place pour protéger les investisseurs, garantir la transparence des opérations des SCPI et renforcer la gouvernance.

Cependant, à partir de 1991, la baisse des prix de l’immobilier tertiaire en France, qui se poursuit tout au long des années 1990, constitue un contexte défavorable pour les porteurs de parts de SCPI. La crise immobilière provoque un effondrement de la valeur des parts de ces véhicules, alors encore relativement jeunes.

Montée en puissance depuis les années 2000

Après la crise immobilière des années 1990, l’investissement en SCPI repart de plus belle dans les années 2000.

La structuration du marché secondaire renforce la liquidité des parts et rend l’investissement en SCPI plus flexible. Puis, le modèle de SCPI à capital variable se généralise, permettant aux sociétés de gestion d’ajuster leur capitalisation en fonction de la demande.

Le cadre réglementaire se renforce également avec une surveillance accrue de l’AMF. Cette professionnalisation du secteur s’accompagne de plusieurs avancées :

• Transparence des informations communiquées aux investisseurs ;
• Obligation de reporting régulier sur la composition du patrimoine ;
• Contrôle renforcé des sociétés de gestion ;
• Standardisation des indicateurs de performance.

Les performances du secteur se redressent progressivement, et les SCPI retrouvent leur statut de placement immobilier indirect de référence. Les distributions redeviennent plus régulières, attirant de nouveaux épargnants en quête de revenus complémentaires.

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Attention, rappelons que le rendement des SCPI n’est pas garanti. Puis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Diversification et internationalisation des SCPI

Le début des années 2010 marque un tournant stratégique pour le secteur de la pierre papier avec l’ouverture vers l’Europe. Nous assistons à l’apparition des premières SCPI européennes.

• Corum Origin, lancée en 2012 sous le nom de Corum Convictions, constitue la première SCPI du marché à investir en dehors des frontières françaises ;
• Paref Prima, créée en 2013 (née de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne), est la première SCPI internationale dédiée uniquement à un pays hors France.

Ces nouveaux véhicules d’investissement permettent aux épargnants français de diversifier leur portefeuille en accédant à une multitude de marchés immobiliers européens dynamiques.

Parallèlement à cette expansion géographique, le secteur connaît une diversification typologique importante. Au-delà des bureaux et des commerces historiquement exploités en grande majorité, de plus en plus de SCPI investissent dans la santé, la logistique, le résidentiel, les loisirs, etc.

De nouvelles SCPI thématiques apparaissent ainsi, dans le secteur de la santé (Primovie, Pierval Santé) ou de la logistique (Activimmo) par exemple.

De nombreuses SCPI diversifiées commencent également à voir le jour. Cette diversification permet de répartir les risques liés aux cycles économiques sectoriels. Cela offre également la possibilité pour les SCPI de rester ouvertes à un grand nombre d’opportunités et de s’adapter plus facilement aux fluctuations des marchés immobiliers.

Années 2020 : polarisation du marché des SCPI

Les années 2020 confrontent le secteur des SCPI à de nouveaux défis.

Crise et baisses de prix de part

À partir de 2022, la remontée brutale des taux d’intérêt par les banques centrales pour lutter contre l’inflation provoque un retournement du marché immobilier.

Cette hausse des taux entraîne une baisse généralisée des prix de l’immobilier. Celle-ci affecte plus durement certaines classes d’actifs, et en particulier le bureau, qui reste un pan majeur du patrimoine des SCPI.

Le marché des SCPI subit donc directement ces tensions. De nombreuses sociétés de gestion procèdent à des baisses de prix de part pour refléter la dévalorisation de leur patrimoine.

Parallèlement, des tensions de liquidité apparaissent. Certaines SCPI rencontrent des difficultés à satisfaire les demandes de retrait de leurs associés et se retrouvent avec un grand nombre de parts en attente de retrait. Ces problèmes de liquidité des SCPI touchent particulièrement les véhicules les plus exposés aux bureaux traditionnels.

Un marché polarisé et concentré

Cette période révèle une forte polarisation du marché des SCPI entre anciennes et nouvelles générations.

Les SCPI historiques, principalement investies dans des bureaux de première génération situés en périphérie des grandes agglomérations, sont particulièrement touchées. Ces actifs, souvent obsolètes par rapport aux évolutions de la demande et aux nouvelles normes environnementales, subissent une décote importante.

À l’inverse, les SCPI récentes continuent de performer grâce à plusieurs facteurs :

• Diversification géographique et sectorielle ;
• Investissement dans des immeubles de bureaux récents et bien situés ainsi que d’autres types d’actifs adaptés aux nouveaux usages ;
• Conformité aux normes environnementales.

En parallèle, les années 2024-2025 ont vu émerger de nouvelles SCPI opportunistes. Avec une collecte en reprise et de plus en plus concentrée sur un petit nombre de véhicules, elles cherchent à se faire une place avec des objectifs parfois très élevés.

La période actuelle met en lumière l’importance de la qualité des actifs, de la diversification et de la capacité d’adaptation des sociétés de gestion.

En 2025, investir en SCPI reste intéressant. Il convient néanmoins de bien choisir les SCPI à privilégier. Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous assurer que l’investissement en SCPI est adapté à vos objectifs et pour trouver les meilleures SCPI selon votre profil.

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Les SCPI en chiffres

Découvrez dans le tableau ci-dessous les performances moyennes du secteur des SCPI ainsi que les chiffres clés du marché entre 2014 et 2024.

Source : ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier)

*Depuis 2022, le TD (taux de distribution) remplace le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).