La SCPI est un véhicule de placement en immobilier. Son but, vous permettre d’acquérir un patrimoine immobilier sous forme de parts de SCPI tout en vous assurant des loyers réguliers sans gestion.
La société civile de placement en immobilier, a contrario de l’immobilier classique, ne vous assure pas un bien physique, mais des parts dans un parc immobilier habituellement réservé aux professionnels (bureaux, commerces, hôpitaux ou encore maison de santé). À noter avant de faire un tel investissement, de bien faire attention que la SCPI soit agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).
La SCPI : un placement collectif avec de multiples porteurs de parts
Quand vous achetez une part de SCPI, vous devenez un associé et, par conséquent, vous percevez des revenus locatifs (revenus fonciers) au prorata du nombre de parts investies. Ces revenus complémentaires sont versés directement sur votre compte en banque, de manière mensuelle ou trimestrielle, en fonction de la SCPI dans laquelle vous choisissez d’investir.
Pour rappel, il existe différents moyens d’investir et d’acquérir des parts de SCPI, en démembrement (viager ou temporaire) ou de manière classique avec l’acquisition de parts en direct. Il est également possible d’intégrer des parts de SCPI dans des contrats d’assurance-vie. Enfin, vous pouvez financer ce type d’investissement au comptant ou encore à crédit en fonction de votre profil et de votre imposition.
Le plus important dans ce type de placement est la diversification qu’il propose. En effet, les parts de SCPI sont composées de valeurs immobilières diversifiées et permettent aux investisseurs de ne pas placer tout leur capital dans un unique placement, mais de le répartir dans plusieurs secteurs et actifs immobiliers. Ainsi, acheter une part de SCPI permet d’investir dans l’immobilier professionnel, l’immobilier résidentiel, des entrepôts, ou encore des établissements de santé.
Si vous souhaitez acquérir une ou plusieurs parts SCPI, il est fortement recommandé de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui analysera et vous accompagnera à chaque étape de votre projet afin de réaliser les meilleurs investissements.
Combien coûte une part de SCPI ?
La question légitime quand on parle d’investissement, et particulièrement d’investissement en immobilier, est la suivante : combien vais-je devoir payer pour investir ?
Pour mieux comprendre la valeur d’une part investie en SCPI, il est essentiel de connaître les différents type de valeurs :
- Le prix de souscription représente la valeur qu’il vous faudra débourser pour acquérir une part dans la SCPI, elle est définie en amont par la société de gestion ;
- Le prix de retrait représente les frais d’entrée que vous devrez payer au moment de la revente ;
- Le prix de réalisation représente la valeur vénale du parc immobilier détenue par la SCPI, elle peut permettre de majorer le prix des actifs détenus.
- Le prix de reconstitution est l’équivalent de la valeur de réalisation, c’est-à-dire valeur du parc immobilier et actif financier, il faut ajouter à cette valeur les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (les droits payés lors d’une nouvelle acquisition au sein du parc immobilier).
L’avantage de la SCPI est que ce type d’investissement s’adresse à un large panel de portefeuilles. En effet, le prix de départ pour l’acquisition d’une part est de 189 € (c’est le cas par exemple de Corum XL). Toutefois, notez que chaque SCPI définit le prix de souscription et le minimum de parts à acheter lors d’un l’investissement offrant de larges possibilités d’investissement. De fait, certaines SCPI proposent un prix nettement supérieur, c’est le cas de Kyaneos Pierre dont le prix de la part s’élève à 1080€.
À savoir, quand vous achetez une part de SCPI, vous payez les frais d’entrée (aussi dits de commission) uniquement au moment où vous décidez de les revendre, on appelle cela la valeur de retrait. Indiquée sur chaque bulletin trimestriel, cette valeur vous indique le prix de rachat de votre part. Il est généralement conseillé de détenir les parts de SCPI pendant 8 ans en moyenne pour que l’investissement reste intéressant et rentable pour le souscripteur sur le long terme.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment sans aucune contrainte bien que, comme dit plus haut, il est conseillé de détenir ses parts durant 8 ans minimum. Sachez qu’il n’existe aucun engagement, en achetant en SCPI, qui vous oblige à ne pas les vendre avant cette durée.
Cependant, quelques subtilités sont à prévoir en fonction du type de SCPI dans lequel vous avez investi au niveau de son statut juridique : capital fixe ou capital variable.
- Capital fixe : pour ce type de SCPI, si vous souhaitez revendre votre part, il vous faudra alors adresser un formulaire de vente à la société de gestion en indiquant le nombre de parts que vous souhaitez vendre et surtout à quel prix. Ce type de SCPI est régi sous le mantra de l’offre et la demande, ainsi, les prix peuvent varier très facilement. Cette revente s’opère sur le marché secondaire pour limiter l’attente des vendeurs de parts et fluidifier le marché. Dans ce type de SCPI, le vendeur choisit le prix de vente de sa part, par conséquent, la vente se déroule directement entre le vendeur et le futur acquéreur.
- Capital variable : Contrairement à la SCPI à capital fixe, il est plus simple de vendre ses parts si elle est à capital variable. Pour ce faire, il vous suffira de soumettre à la société de gestion une demande de retrait. Dans la majorité des cas, cette procédure s’effectue rapidement. Cependant, si au moment de votre retrait le rachat de vos parts ne peut pas être compensé par une nouvelle souscription, alors il vous faudra patienter. Si la situation perdure, alors pas d’inquiétude, les SCPI possèdent des liquidités pour assurer ce genre de cas de figure et par conséquent vont racheter vos parts.
Acheter des parts de SCPI en démembrement
Comme dans l’immobilier physique, l’achat de parts en SCPI peut se faire en démembrement de propriété. Cette spécificité représente un avantage à bien des égards.
Le démembrement en SCPI se passe de manière classique : la pleine propriété de la part est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. De plus, quand on choisit d’acheter ses parts en démembrement, il est possible d’opérer de deux manières :
Achat de parts de SCPI en démembrement viager : comme dans le marché immobilier classique, le démembrement viager consiste à partager la pleine propriété de la part de SCPI entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Les deux parties rachètent les parts moins chères en contrepartie, l’usufruitier possède la pleine propriété et conserve le fruit, et ce, jusqu’à son décès. Lorsque celui-ci s’éteint, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, et ce, sans aucuns frais de succession.
Achat de parts de SCPI en démembrement temporaire : Dans ce cas précis, le démembrement s’effectue de manière différente. L’Usufruitier (le plus souvent une entreprise qui souhaite faire travailler l’argent de sa trésorerie) démembre des parts de SCPI sur une durée déterminée définie en amont avec le nu-propriétaire. Ce procédé peut durer 3, 5, 10 ou encore 20 ans. À savoir que la durée moyenne conseillée et pratiquée est généralement une dizaine d’années. À la fin du démembrement, l’usufruitier cesse de toucher le fruit et le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété des parts et ce jusqu’ à son décès.
Faut-il investir en SCPI via sa banque ?
Il est aussi possible d’acheter ses parts de SCPI via sa banque. La plupart des grandes banques Françaises proposent des SCPI. Néanmoins, le problème dans cette manière d’acheter est l’absence de choix et surtout les compétences souvent limitées du conseiller bancaire qui n’est pas spécialisé sur le sujet SCPI.
Pour un conseil de qualité, il est conseillé de s’entourer de professionnels de l’investissement en SCPI. En effet, un expert pourra vous apporter un conseil global et indépendant. Le plus important est de passer par un cabinet de gestion de patrimoine vraiment indépendant qui a accès à l’ensemble des SCPI du marché.
L’expert indépendant accompagnera l’investisseur en SCPI avant son investissement, pendant et par la suite dans le suivi de son portefeuille SCPI. Il pourra tout d’abord accompagner l’investisseur sur la façon d’investir (à crédit, au comptant, en assurance-vie, en démembrement…), il définira ensuite avec l’investisseur un cahier des charges précis en fonction de son niveau de risque, de ce qu’il a déjà mis en place, de sa situation fiscale, patrimoniale, matrimoniale, de ses objectifs et de son budget.
