Est-il possible de revendre ses parts de SCPI à tout moment ?
La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier dont il est possible de se séparer. En effet, l’argent investi en SCPI de rendement ne fait pas l’objet d’une durée de blocage obligatoire. Vous pouvez demander à revendre tout ou partie de vos parts à tout moment.
Néanmoins, la SCPI est un investissement de long terme. Il existe effectivement un horizon de placement minimum recommandé par les experts. Celui-ci est compris entre 8 et 10 ans. Ce délai doit être respecté dans le but d’optimiser la rentabilité de son investissement. Notons que les investisseurs conservent leurs parts de SCPI plus de 20 ans en moyenne.
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À noter par ailleurs que les sociétés de gestion des SCPI ne garantissent pas la revente des parts à tout moment. De manière générale, le délai d’attente entre la demande et la revente effective est de quelques semaines quand le marché se porte bien. Toutefois, quand la liquidité des SCPI n’est pas bonne, cela peut prendre plusieurs mois.
Attention, dans le cadre des SCPI fiscales, l’investisseur s’engage à conserver ses parts sur une certaine durée afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal accordé. Cette durée s’élève généralement entre 9 et 15 ans selon le dispositif.
Revendre ses parts de SCPI : comment bien s’y prendre ?
La revente de parts de SCPI se fait par étapes. Notez toutefois que le processus dépend de la forme de la SCPI et de la méthode de souscription.
Le cas d’une SCPI à capital fixe
Vous pouvez céder vos parts de SCPI à capital fixe en communiquant un mandat de vente à la société de gestion. Pour déterminer le prix, vous devez consulter le carnet d’ordre sur le site web du gestionnaire. Il faudra ensuite indiquer clairement la valeur minimum à laquelle vous souhaitez céder vos parts.
La revente de parts de SCPI à capital fixe se déroule sur le marché secondaire. L’ensemble du processus de vente repose sur le principe de la confrontation de l’offre et de la demande, tout comme en Bourse. Celle-ci a lieu tous les mois de manière générale, ou au minimum tous les trois mois.
La confrontation de l’offre et de la demande permet de déterminer le prix d’exécution des parts. Il s’agit du prix auquel s’échange le plus grand nombre de parts. À noter que les ordres d’achat les plus élevés et les ordres de vente les plus bas sont exécutés en priorité.
Bon à savoir : la revente de parts d’une SCPI à capital fixe peut se faire sans l’intermédiaire de la société de gestion. La partie la plus difficile sera de trouver rapidement un acquéreur au prix souhaité. Dans la plupart des cas, cela demande beaucoup de patience. Notez que le transfert de parts de SCPI à capital fixe entre associés doit faire l’objet d’une notification au préalable auprès de la société de gestion.
Peu importe l’option choisie, les droits d’enregistrement (5 %) sont indissociables d’une revente de parts d’une SCPI à capital fixe.
Le cas d’une SCPI à capital variable
Les démarches afférentes à la revente de parts de SCPI à capital variable diffèrent de celles d’une SCPI à capital fixe. En cas de revente, c’est ici la société de gestion qui va racheter les parts pour les revendre à un nouvel investisseur. Pour céder ses parts, l’associé doit obligatoirement formuler une demande de retrait à la société de gestion. Cela se fait par courrier recommandé avec accusé de réception.
Différents paramètres sont à prendre en considération lors d’une revente de parts de SCPI à capital variable. On peut citer parmi eux la valeur de retrait de la SCPI. C’est cette valeur qui détermine le prix de cession pour le vendeur. Il s’agit du prix de souscription diminué de la commission de souscription.
La revente de parts de SCPI à capital variable peut également se faire de gré à gré, sans intervention de la société de gestion. Le cédant doit alors lui-même trouver un acheteur intéressé et le prix est librement convenu entre les deux parties. Il convient de prévenir la société de gestion du changement de propriétaire des parts. Des frais de dossier peuvent alors s’appliquer.
Revente SCPI lors d’un achat en assurance vie
Lors d’un investissement SCPI dans une assurance vie, c’est l’assureur qui est propriétaire des parts et donc qui porte le risque de liquidité. Un investisseur souhaitant vendre ses parts doit demander un arbitrage ou un rachat sur son contrat d’assurance vie.
L’arbitrage consiste à modifier l’allocation de son épargne, c’est-à-dire à l’investir sur d’autres supports. Quant au rachat, il peut être partiel ou total et permet de récupérer les fonds investis sur son contrat d’assurance vie.
La prise en charge de la liquidité des parts de SCPI par l’assureur constitue un des atouts majeurs de cette méthode de souscription. Cependant, la garantie de cette liquidité peut être limitée.
L’assureur est libre de bloquer les demandes de retrait pendant une période donnée en ajoutant un avenant au contrat. Il peut en effet suspendre temporairement la liquidité des SCPI en assurance vie. Plusieurs compagnies d’assurance ont commencé à mettre cela en place suite aux mouvements du marché liés aux baisses de prix de parts observées en 2023-2024.
Revente SCPI : quel délai pour revendre ses parts ?
Zoom sur le délai nécessaire pour revendre ses parts de SCPI et récupérer son capital.
Le délai classique de revente des parts de SCPI
Si vous êtes libre de revendre vos parts à tout moment, vous n’avez pas la garantie de récupérer vos fonds rapidement. En effet, le délai de revente de SCPI dépend des conditions de marché.
Dans de bonnes conditions de marché, lorsque la demande est égale ou supérieure à l’offre, le délai de revente tourne autour de trois semaines en moyenne. Cependant, ce délai peut être beaucoup plus important lorsque le marché n’est pas équilibré. Il est alors possible de devoir attendre plusieurs mois avant de pouvoir revendre ses parts.
Rappelons en effet que les demandes de retrait doivent être compensées par les demandes de souscription. Le délai de revente de vos parts dépend donc en majeure partie de l’attractivité de la SCPI.
Dans son dossier du mois de février 2025, le médiateur de l’AMF (Autorité des marchés financiers) précise que les demandes de retrait de parts de SCPI à capital variable n’ont pas de durée de validité et n’ont pas besoin d’être renouvelées. Toujours selon le médiateur, l’exécution des demandes de retrait se fait par ordre chronologique d’inscription au registre avec l’attribution d’un rang, à la condition qu’il existe en contrepartie des demandes de souscription.
Notons toutefois que les ordres de vente pour les SCPI à capital fixe ont une durée de validité de 12 mois, prorogeable une fois sur demande expresse de l’associé. L’ordre d’achat peut quant à lui indiquer une durée de validité librement fixée par l’investisseur.
Il est essentiel de rappeler que la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Il s’agit d’un risque à prendre en compte au moment d’investir en SCPI.
Parts en attente de retrait
Suite aux vagues de baisses de prix de parts depuis 2023, de nombreuses SCPI en difficulté ont vu le nombre de souscription diminuer et les demandes de retraits augmenter. Elles doivent ainsi faire face à de nombreuses parts en attente de retrait.
Selon le communiqué de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) intitulé “Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2024”, la valeur des parts de SCPI en attente s’élève à 2,4 milliards d’euros au 31 décembre 2024, représentant 2,7 % de la capitalisation du marché. Ce chiffre montre un repli de 7 % par rapport au trimestre précédent. La tendance est donc à la diminution des parts en attente, portée notamment par l’activation de plusieurs fonds de remboursement.
Dans la situation où le flux de nouvelles souscriptions est insuffisant pour compenser les demandes de retrait, la SCPI à capital variable peut en effet être amenée à créer un fond de remboursement. C’est le scénario le plus fréquent lorsque la société de gestion reçoit beaucoup de demandes de retrait au cours d’une même période. Notons que la vente de parts grâce au fonds de remboursement se fait généralement à prix décoté.
Dans une telle situation, les SCPI à capital variable peuvent également décider de suspendre la variabilité de leur capital et ainsi prendre la forme d’une SCPI à capital fixe. Cela entraîne la mise en place d’un marché secondaire où se confrontent directement l’offre et la demande.
Il est aussi possible d’essayer de revendre ses parts de SCPI de gré à gré, comme mentionné précédemment. Il existe d’ailleurs des sites dédiés.
Les frais à la cession des parts de SCPI
À la revente de ses parts de SCPI à capital variable, l’investisseur doit s’acquitter des frais de souscription. Ceux-ci, généralement compris entre 8 et 12 %, sont retenus au moment de la vente. En effet, les parts de SCPI sont vendues au prix de retrait, qui correspond au prix de souscription diminué des frais d’entrée.
C’est en partie pour amortir ces frais qu’il est recommandé de conserver ses parts au moins 8 ans. En cas de revente précoce, c’est-à-dire avant la durée de détention recommandée, les frais pourraient effectivement être plus importants que les bénéfices.
Par ailleurs, rappelons qu’il existe des SCPI sans frais de souscription. Dans cette situation, il n’y a généralement pas de frais prélevés au moment de la revente des parts. Attention toutefois, ces SCPI sans frais d’entrée ont mis en place des frais de retrait en cas de revente anticipée. Par exemple, la SCPI Iroko ZEN prélève une commission de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans.
Petit rappel sur la fiscalité des plus-values issues d’une revente de parts de SCPI
La revente de parts de SCPI génère souvent des plus-values, surtout après plusieurs années de détention. Elles appartiennent à la catégorie des plus-values immobilières. Par conséquent, la plus-value issue d’une vente de parts de SCPI est imposée à hauteur de 36,2 %, soit 17,2 % de contributions sociales et 19 % de taux d’imposition.
Il existe toutefois des abattements progressifs pour durée de détention. Ceux-ci entraînent une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Bien entendu, vous n’avez aucun calcul à effectuer pour déterminer le montant de la plus-value immobilière. Il s’agit d’une tâche confiée à la société de gestion. C’est aussi elle qui communique le montant imposable à l’administration fiscale.
Les plus-values immobilières réalisées au cours d’une année civile doivent être mentionnées clairement dans votre déclaration annuelle. En optant pour la revente de gré à gré, vous devez remplir le formulaire n° 2048 (disponible sur le site impot.gouv.fr) pour ensuite l’envoyer au centre des impôts.
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