fbpx

Où acheter des parts de SCPI ?

Simulez votre investissement en SCPI
ans
Au bout de 10 ans votre patrimoine (hors fiscalité) s'élèverait à : -----

La SCPI (société civile de placement en immobilier) est un véhicule de placement en immobilier qui permet d’investir et de se constituer un patrimoine immobilier, non dans un bien physique, mais dans des parts d’un parc immobilier locatif traditionnellement réservé aux professionnels afin de percevoir des revenus réguliers. Pour devenir souscripteur au sein d’une SCPI, l’investisseur doit faire l’acquisition de parts SCPI auprès de la société de gestion en charge. Alors, comment fonctionne l’investissement en société civile immobilière et où acheter vos parts de SCPI ? Plus de réponses dans notre guide complet des SCPI.

Si l’investissement en SCPI semble beaucoup plus simple qu’il y a 10 ans, il existe cependant de nombreuses manières de procéder et à prendre en compte avant d’effectuer ce type de placement. En effet, avec l’arrivée d’Internet, faire un placement n’a jamais été aussi simple qu’aujourd’hui. Cependant, la facilité implique que de nombreuses arnaques sont également présentes sur le marché,. Pour investir sans risques il est important de bien se faire accompagner quand on choisit de faire un placement.

Pour comprendre l’investissement en immobilier locatif SCPI, il est essentiel de connaître dans un premier temps les différentes méthodes et moyens de financement possibles pour acheter des parts SCPI et effectuer ainsi les meilleurs placements dans ce produit d’épargne:

L’achat au comptant est une méthode simple qui consiste à placer votre propre apport pour financer l’achat de parts SCPI. Cette méthode est relativement répandu dans le cadre des SCPI puisque, contrairement à un investissement dans l’immobilier physique, vous pouvez, sans difficulté et sans liquidité importante, investir en SCPI et acquérir des parts.

De fait, la SCPI est un placement accessible et le prix des parts de SCPI s’adapte à tout type de portefeuille avec des prix de parts allant de 200 à plus de 1000 €. Certaines SCPI proposent par ailleurs depuis plusieurs années maintenant à l’acquéreur d’investir progressivement aux parts de SCPI (Ex: 50 € tous les mois).

L’achat au comptant permet de placer votre argent simplement et facilement votre épargne avec un taux de rendement bien supérieur aux moyens d’investissements classiques (Livret A, LDD, livret d’épargne développement). Cet investissement est simple, car il ne nécessite aucun dossier bancaire au préalable.

Il est notamment conseillé dans les objectifs suivants :

  • Placement de trésorerie : les SCPI offrent un meilleur rendement que les placements classiques.
  • Se créer des compléments de revenus : quand on achète des parts de SCPI, on perçoit un revenu locatif au prorata du nombre de parts SCPI investi.
  • La diversification du placement : en effet, en SCPI, on achète des parts dans un parc immobilier, mais il est possible d’acheter des parts dans plusieurs SCPI ce qui réduit au maximum les divers risques et de diversifier son patrimoine.

Si vous ne possédez pas de liquidité, et/ou que vous souhaitez investir plus d’argent dans les SCPI, c’est possible grâce à un crédit. L’achat à crédit est une solution qui prend plus de temps mais qui peut vous offrir plus de possibilités d’investissement, car il est nécessaire de trouver une banque qui adhère à votre projet de placement et vous débloque les fonds nécessaires, mais elle est également une bonne alternative sur ce type de produit financier grâce à l’effet de levier du crédit.

L’achat à crédit peut être recommandé à tout type de profil même pour les personnes possédant de fortes liquidités pour limiter les taxes et profiter d’une décote et d’avantages fiscaux.

L’achat de part de SCPI peut comme dans l’immobilier classique se dérouler en démembrement le but est de diviser une propriété ( les parts de SCPI) entre un usufruitier et un nu-propriétaire :

  • Le démembrement viager : Ce type de démembrement ce fait entre membre de la même famille pour faciliter la succession sans les frais qui en dégorge habituellement.
  • Le démembrement temporaire : Dans ce cas précis, le démembrement se fait le plus souvent entre une entreprise qui cherche à placer sa trésorerie donc l’usufruitier et un particulier qui veut se faire un complément de retraite.

Il est possible d’intégrer des parts de sociétés civiles de placement immobilier comme unités de compte dans un contrat d’assurance-vie. L’avantage avec cette typologie d’investissement est que l’assureur prend en charge l’ensemble du processus de souscriptions aux parts de SCPI. Pour l’assuré, les sociétés de placement immobilier sont un placement de plus dans son contrat d’assurance-vie. À noter que la fiscalité s’applique sur les revenus perçus par la SCPI et les éventuelles plus-values du marché imposable.

Si cet investissement attire de plus en plus d'épargnants chaque année avec un taux de rendement moyen de 4,40 % en 2020. Il est tout de même important de noter que comme tout placement, les SCPI connaissent une vague d’arnaques sur le marché. Aussi, pour vous protéger de toute mauvaise surprise, il vous sera indispensable de bien prendre en compte que la SCPI et le gestionnaire de gestion soit agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) pour assurer la sécurité des porteurs de parts.

Les parts de SCPI peuvent être achetées par différents biais. Il est tout d’abord possible de contacter directement les sociétés de gestion et d’acheter ses parts directement par leurs intermédiaires. Il existe cependant d’autres solutions comme passer directement par une banque et les SCPI “maison” ou encore un conseiller en gestion de patrimoine pour un audit personnalisé et vous assurer un placement dans les meilleurs SCPI.

Il est tout à fait possible d’acheter ses parts de SCPI via sa banque, la plupart des grandes enseignes bancaires françaises possèdent ce type de produit financier. Le problème dans cette manière d’acheter est l’absence de choix et surtout les compétences souvent limitées du conseiller bancaire qui n’est pas spécialisé sur le sujet SCPI. En effet, si la plupart des grandes banques françaises possédant une SCPI maison, elles ne proposent pas de plan de diversification dans d’autres SCPI que les leurs, ce qui peut représenter un risque au moment du placement. Attention toutefois, certaines banques n’accordent de prêt qu’à condition d’investir dans leurs SCPI et le taux de crédit peut être plus ou moins élevé.

Comme pour la banque, il est possible d’investir dans des SCPI via les sociétés de gestion directement, cependant l’accompagnement n’est pas le même. Effectivement comme pour les banques les sociétés de gestions vont vous orienter immédiatement avec leurs produits sans vous proposer de diversifier avec d’autres produits extérieurs à la société de gestion, ce qui peut également représenter un risque au moment de votre placement immobilier.

Cette solution reste encore la plus simple à ce jour, passez par le biais d’un gestionnaire de patrimoine, c’est la garantie d’avoir un audit personnalisé et un accompagnement dans votre placement, et donc, de réaliser le meilleur investissement. En effet, un placement fait en direct par une banque ou une société de gestion bien que parfois, semblant plus simple est aussi plus risqué de par leur manque de diversification. De plus, pour pallier aux diverses arnaques présentes sur le web, il est important de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous guidera pas à pas dans votre investissement tout en vous proposant des produits uniquement agréés par le conseil de surveillance de l’AMF et adaptés à votre profil pour investir sans risques.

Quand on investit en SCPI de rendement, le souscripteur doit aussi prendre en compte le statut de la SCPI. En effet, il existe deux caractéristiques juridiques dans ce type de placement : il peut s’agir d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable, deux systèmes bien différents. Selon le statut de la SCPI, l’investisseur n’achètera pas ses parts sur le même marché :

  • SCPI à capital variable : Si la SCPI est à capital variable, il est alors possible de souscrire ou vendre des parts à tout moment. Cependant il faut prendre en compte que si le capital maximum est atteint, vous devrez attendre que des parts se libèrent pour souscrire à la SCPI. Pour acheter ou vendre ses parts dans la SCPI à capital variable, l’investisseur devra se tourner vers le marché primaire encadré par la société de gestion. Étant donné que sa capitalisation est toujours ouverte (sous certaines limites), le marché d’achat et de revente est très fluide et l’investisseur ne rencontrera donc aucun problème à vendre et acheter ses parts.
  • SCPI à capital fixe : Les SCPI à capital fixe définit un plafond de son capital dans son statut, cependant il reste possible qu’il varie dans le temps. En effet dans la SCPI à capital fixe, deux conditions doivent obligatoirement être réunies : la précédente augmentation de capital doit avoir été investi à 75% dans des biens immobiliers. Deuxièmement, il est important de prendre en compte que les anciennes parts ne peuvent être vendues à un prix inférieur des nouvelles. Le prix de la SCPI à capital fixe fonctionne sur le système de l’offre et la demande, un peu comme en bourses le prix peut varier à la hausse comme à la baisse. Le marché secondaire de la SCPI à capital fixe est organisé de manière hebdomadaire ou mensuelle en fonction des sociétés de gestions.