Où acheter des parts de SCPI ?

Pourquoi acheter des parts de SCPI ?

L’achat de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) vous permet d’investir dans l’immobilier avec un placement de pierre papier sans souci de gestion.

Investir dans l’immobilier en achetant des parts de SCPI

Acheter des parts de SCPI revient à investir dans l’immobilier de façon indirecte. Contrairement à un achat dans l’immobilier physique, vous ne faites pas l’acquisition d’un bien locatif (appartement ou maison). En effet, vous achetez des parts d’une société qui va investir votre argent et celui de milliers d’autres épargnants dans des dizaines ou centaines d’immeubles.

En contrepartie de votre achat de parts de SCPI, vous percevez la quote-part de revenus locatifs qui vous est due. La société vous verse un dividende par part, ce qui vous permet d’encaisser des revenus locatifs plus ou moins élevés, selon le nombre de parts détenues. Il s’agit là d’un revenu complémentaire passif, puisque toute la gestion immobilière (acquisitions et ventes, locataires, travaux, etc.) est prise en charge par les gérants de la SCPI.

Cet investissement immobilier attire des milliers d’épargnants chaque année grâce aux performances des meilleures SCPI. Le taux de distribution (rendement courant) s’est fixé à 4,91 % en 2025 en moyenne selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Les SCPI les plus performantes peuvent dépasser 6 voire 7 % de rendement sur une année donnée.

Pour autant, il s’agit de placements avec un risque de perte en capital, dont les performances futures ne sont pas garanties.

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Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Investir dans l’immobilier via l’achat de parts de SCPI s’avère accessible au plus grand nombre. Contrairement à l’acquisition d’un investissement locatif, qui se chiffre en centaines de milliers d’euros et exige le plus souvent un financement par l’emprunt, acheter des parts de SCPI peut s’envisager dès quelques centaines d’euros.

Il est donc très simple de placer des liquidités disponibles pour investir dans la pierre papier. Le ticket d’entrée minimum dépend du prix d’achat des parts de SCPI et des conditions fixées à la souscription. Il faut compter entre 200 et 5 000 € le plus souvent.

Ainsi, l’achat de SCPI est ouvert au plus grand nombre. Il faut cependant souligner qu’il s’agit d’un investissement immobilier de long terme. La durée de placement recommandée se fixe à 8 ans minimum. En cas de revente trop anticipée, vous risquez de perdre de l’argent. Vous devez donc placer des liquidités dont vous n’avez pas besoin immédiatement et que vous pouvez laisser travailler sur une longue durée.

Comment acheter une part de SCPI ?

Investir en SCPI n’a jamais été aussi simple et flexible. Il existe de nombreuses manières de procéder pour effectuer ce type de placement.

Pour comprendre l’investissement en immobilier locatif SCPI, il est essentiel de connaître dans un premier temps les différentes méthodes et moyens de financement possibles pour acheter des parts de SCPI et effectuer ainsi les meilleurs placements dans ce produit d’épargne.

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Achat SCPI au comptant

L’achat SCPI au comptant est une méthode simple qui consiste à placer votre propre apport pour financer l’achat de SCPI. Cette méthode est relativement répandue dans le cadre de la pierre papier puisque, contrairement à un investissement dans l’immobilier physique, vous pouvez, sans difficulté et sans liquidités importantes, investir en SCPI et acquérir des parts. Cet investissement est simple, car il ne nécessite aucun dossier bancaire au préalable.

De fait, il s’agit d’un placement immobilier accessible. Les SCPI s’adaptent à tout type de portefeuille avec des prix de parts allant de 200 à plus de 1 000 €. Depuis 2024-2025, de nouvelles sociétés civiles de placement immobilier se distinguent en affichant une valeur de souscription de seulement 50 €, et même moins.

Certaines sociétés de gestion proposent par ailleurs d’investir progressivement dans l’achat de parts (50 € tous les mois par exemple) en mettant en place des versements programmés en SCPI.

L’investissement SCPI au comptant permet de placer votre argent simplement et facilement votre épargne avec un taux de rendement (non garanti) supérieur à l’épargne sans risque (livret A, LDDS).

Il est notamment conseillé dans les objectifs suivants :

• Se créer un complément de revenus : quand on achète des SCPI, on perçoit un revenu locatif au prorata du nombre de parts détenu.
• La diversification : en SCPI, on achète des parts dans un parc immobilier, et il est possible d’acheter des parts de plusieurs SCPI pour diversifier encore davantage ses placements immobiliers.
• Placement de trésorerie : les SCPI (pleine propriété ou usufruit) constituent une option potentiellement pertinente pour placer un excédent de trésorerie d’entreprise.

Achat SCPI à crédit

Si vous n’avez pas de liquidités facilement déblocables, et/ou que vous souhaitez investir plus d’argent, c’est possible grâce à un crédit. L’achat de SCPI à crédit est une solution intéressante pour tirer parti de l’effet de levier du crédit immobilier, en mettant à profit votre capacité d’endettement. L’acquisition d’un plus grand nombre de parts de SCPI vous permet en effet de percevoir davantage de dividendes. En contrepartie, la souscription d’un crédit vous engage à le rembourser.

Investir en SCPI à crédit exige l’obtention d’un financement bancaire. Cela prend donc plus de temps qu’un placement en cash. Il est nécessaire de trouver une banque qui adhère à votre projet de placement et vous débloque les fonds nécessaires. Notez que votre banque traditionnelle peut refuser de vous suivre ou ne pas vous proposer une offre de financement compétitive.

Vous pouvez compter sur l’expertise de Portail-SCPI.fr et de ses partenaires pour faire avancer vos projets d’investissement, y compris en SCPI à crédit.

Achat SCPI via un démembrement

Comme dans l’immobilier classique, l’achat de parts de SCPI peut se concrétiser en démembrement. Plus précisément, les parts de SCPI sont démembrées entre la nue-propriété et l’usufruit. Le prix de part est partagé entre les deux parties. L’usufruitier perçoit la totalité des loyers durant le démembrement. Puis le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et perçoit les dividendes.

Il existe deux variantes de démembrement immobilier SCPI :

• Le démembrement viager : ce type de démembrement se fait entre membres de la même famille pour faciliter la succession. Il peut se faire à l’acquisition des parts ou après la souscription, par donation de nue-propriété.
• Le démembrement temporaire : l’opération se concrétise le plus souvent entre une entreprise qui cherche à placer sa trésorerie dans l’usufruit de parts de SCPI et un particulier qui acquiert la nue-propriété pour préparer un futur complément de retraite.

Notez que si vous souhaitez acheter la nue-propriété de parts de SCPI en tant que particulier, vous n’avez pas besoin de chercher la contrepartie en usufruit.

Achat SCPI via un contrat d’assurance vie

Il est possible d’intégrer des parts de sociétés civiles de placement immobilier comme unités de compte dans un contrat d’assurance vie. Pour réaliser votre investissement, il vous suffit de réaliser un versement ou un arbitrage sur le contrat, avec signature de l’avenant SCPI dédié. L’assureur prend en charge le processus de souscription des parts de SCPI vis-à-vis de la société de gestion immobilière.

Pour l’assuré, les sociétés civiles de placement immobilier représentent une bonne manière de diversifier l’épargne sur son contrat d’assurance vie. Le tout, en recherchant un potentiel de rendement intéressant, variable selon les SCPI et non garanti.

L’avantage majeur de l’achat de parts de SCPI en assurance vie se trouve du côté des impôts. Les revenus locatifs sont versés sur le contrat et réinvestis dans l’achat de nouvelles parts ou dans un support dédié (fonds euros par exemple). Aucune fiscalité n’est prélevée à cette occasion.

Ce n’est qu’au moment d’effectuer un rachat sur le contrat que l’impôt et les prélèvements sociaux sont dus. La fiscalité de l’assurance vie s’applique : elle est plus avantageuse que celle des revenus fonciers, en particulier après 8 ans de détention du contrat.

Où acheter ses parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées auprès de différents intermédiaires. S’il est possible d’investir directement auprès d’une société de gestion, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous donner accès à l’ensemble de l’offre du marché, d’autant plus s’il est spécialisé et expérimenté dans le domaine de la pierre papier. En revanche, les banques sont généralement à éviter. Explications.

Par le biais d’une banque

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI via sa banque. La plupart des grandes enseignes bancaires françaises proposent ce type de produit financier.

Le problème avec cette manière d’acheter est l’absence de choix. La plupart des grandes banques françaises pilotent des SCPI maison, mais elles ne proposent pas d’investir dans d’autres sociétés civiles de placement immobilier. Or, les SCPI bancaires figurent rarement, si ce n’est jamais, parmi les meilleures du marché. Sur la période 2023-2025, elles représentent une large part des SCPI qui ont baissé leur prix de part.

Autre point à souligner : votre conseiller bancaire est très rarement spécialisé dans l’investissement SCPI. Il n’est donc pas nécessairement le bon interlocuteur pour accompagner votre projet.

Si vous cherchez à acheter des parts de SCPI à crédit, notez que certaines banques n’accordent de prêt qu’à condition d’investir dans leurs sociétés civiles.

Par le biais d’une société de gestion

Il est possible d’investir dans des SCPI via les sociétés de gestion directement. Cependant l’accompagnement n’est pas le même. Les sociétés de gestion vous orientent exclusivement vers leurs produits sans vous proposer d’autres solutions.

Si vous cherchez à diversifier vos placements de pierre papier entre différents gérants, ce qui est généralement recommandé, vous allez devoir traiter individuellement avec plusieurs sociétés. Cela s’avère donc plus contraignant et chronophage.

Il faut également expliquer que, d’une société de gestion à une autre, la capacité des gestionnaires à accompagner les souscripteurs avec un conseiller dédié peut varier sensiblement. Certains gérants n’emploient pas de conseillers et passent exclusivement par l’entremise de CGP indépendants.

Enfin, précisons que le fait de passer directement par une société de gestion pour investir ne procure aucun avantage particulier sur les frais des SCPI. Les frais de souscription prélevés sur le prix de part et les frais de gestion acquittés sur les loyers ne sont pas moins élevés quand vous investissez auprès du gestionnaire directement. De même, les dividendes versés aux porteurs de parts sont strictement identiques dans les deux cas.

Par le biais d’un conseiller en gestion de patrimoine

Contrairement à une banque ou une société de gestion, un CGP peut vous proposer d’acheter des parts de la plupart des SCPI du marché. De la sorte, vous pouvez :

• Accéder aux meilleures SCPI, en termes de performance dans la durée et de qualité de gestion des investissements immobiliers ;
• Composer votre portefeuille SCPI personnalisé, en choisissant les placements que vous souhaitez acquérir.

Recourir aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine n’entraîne pas de coût supplémentaire pour votre placement en SCPI. Les frais appliqués à l’investissement sont les mêmes que si vous passez par une banque ou une société de gestion. La rémunération du conseiller provient le plus souvent des frais de souscription, qui sont alors partagés entre le CGP et la société de gestion.

Pourquoi acheter des parts de SCPI avec Portail-SCPI.fr

Portail-SCPI.fr est un acteur spécialisé dans l’investissement SCPI et l’accompagnement des épargnants qui souhaitent acheter des parts de SCPI. Plus précisément, il s’agit du site dédié aux SCPI du cabinet de gestion de patrimoine Fortuny.

Portail-SCPI.fr est dirigé par ses associés fondateurs, qui sont des conseillers en gestion de patrimoine avec plus de dix ans d’expérience dans le domaine de la pierre papier et des produits d’épargne. Nos spécialistes étudient le marché soigneusement pour conseiller leurs clients et sélectionner les SCPI qu’ils déterminent comme étant les plus pertinentes pour investir.

L’accompagnement des conseillers de Portail-SCPI.fr se prolonge au-delà du seul achat des parts. Ils échangent régulièrement avec leurs clients, concernant leurs placements immobiliers mais aussi sur leurs projets patrimoniaux. Ils les conseillent également pour certaines démarches importantes, comme la déclaration des revenus SCPI par exemple.

SCPI à capital variable et à capital fixe : quelle différence en termes d’achat de parts SCPI ?

Au moment d’investir en SCPI de rendement, le souscripteur doit aussi prendre en compte le statut de celle-ci. En effet, il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier : les SCPI à capital variable et celles à capital fixe. Selon le statut, l’investisseur n’achète pas ses parts de la même façon.

• SCPI à capital variable

Si la SCPI est à capital variable, il est possible de souscrire des parts à tout moment. Pour acheter des parts dans la SCPI à capital variable, l’investisseur devra se tourner vers le marché primaire encadré par la société de gestion. Cette dernière détermine la valeur de souscription des parts, qui est la même pour tous les nouveaux entrants à un instant T. Étant donné que la capitalisation est toujours ouverte (sous certaines limites), le marché d’achat est très fluide.

La revente des parts peut être demandée à tout moment, mais la liquidité n’est pas garantie par la société de gestion. Les retraits doivent être compensés par les nouvelles souscriptions en temps normal.

• SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe définit le plafond de son capital dans son statut. Elle peut cependant procéder à des augmentations de capital de façon périodique, sous conditions. En dehors de ces périodes d’augmentation de capital, il faut acquérir des parts sur le marché secondaire, auprès d’associés qui souhaitent vendre leurs parts. La transaction se fait au prix d’exécution des parts.