Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont la valeur maximale du capital est fixée dans les statuts. Cela impacte les conditions de souscription et de revente des parts pour les investisseurs.
Contrairement aux SCPI à capital variable qui augmentent leur capital à tout moment pour émettre de nouvelles parts, les SCPI à capital fixe ne peuvent augmenter leur capital uniquement lors de périodes définies par la société de gestion.
En dehors de ces phases, les souscriptions auprès de la société de gestion sont fermées. Le seul moyen de souscrire des parts de SCPI est alors de les acheter sur le marché secondaire de gré à gré, auprès d’un associé qui souhaite les revendre.
Outre les SCPI de rendement, il existe d’autres types de SCPI à capital fixe :
D’ailleurs, la majorité des SCPI de rendement sont à capital variable. Cependant, l’ensemble des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value sont à capital fixe.
Remake UK 2025 est une des rares nouvelles SCPI à capital fixe. Il s’agit d’une SCPI lancée par Remake AM dont le plafond de capital est fixé à 100 millions d’euros. Son autre particularité repose sur le fait que sa durée de vie est limitée à 7 ans.
Comment investir dans une SCPI à capital fixe ?
Acheter des parts de SCPI à capital fixe peut se faire de deux manières différentes.
En période d’augmentation du capital
Comme mentionné précédemment, les souscriptions sur le marché primaire, c’est-à-dire directement auprès de la société de gestion (la manière classique pour les SCPI à capital variable), sont possibles en période d’augmentation du capital. Celles-ci sont strictement encadrées.
Tout d’abord, le capital maximal est fixé par les associés lors d’une Assemblée générale ordinaire. Pour atteindre ce plafond, la SCPI procède à plusieurs augmentations de capital, qui sont limitées dans le temps.
Le prix de souscription sur le marché primaire est défini à l’avance par la société de gestion. Notez qu’il comprend des frais de souscription, au sein desquels se trouve la prime d’émission. Cette dernière est basée sur la valeur du patrimoine de la SCPI. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, elle peut évoluer à la hausse à chaque mise sur le marché de nouvelles parts, c’est-à-dire à chaque augmentation de capital.
Lorsque le capital social maximum défini dans les statuts est atteint, les périodes d’augmentations s’arrêtent. La SCPI devient alors un fonds fermé, où plus aucune nouvelle part n’est émise. Les épargnants qui souhaitent investir doivent alors passer par le marché secondaire.
Sur le marché secondaire
En dehors des périodes d’augmentation du capital, il reste possible d’acheter des parts de SCPI à capital fixe en passant par le marché secondaire. Ce dernier permet de maintenir une certaine liquidité sans modifier le capital de la SCPI, qui a été plafonné statutairement.
Le marché secondaire des SCPI à capital fixe fonctionne en confrontant régulièrement l’offre et la demande. L’achat des parts pour le nouvel associé se fait au prix d’exécution (voir plus loin).
Notons que la souscription de parts sur le marché secondaire peut se faire à prix réduit. En effet, dans la plupart des cas, le prix d’exécution est inférieur au prix de souscription initial sur le marché primaire. Cela n’est toutefois pas systématique et dépend en grande partie de la popularité et de l’état de santé de la SCPI.
Un autre avantage d’acheter ses parts de SCPI sur le marché secondaire réside dans le fait qu’il n’y a pas de délai de jouissance. Plus précisément, les parts qui circulent sur le marché secondaire ont généralement déjà passé ce délai donc le nouvel acheteur perçoit immédiatement les revenus potentiels réguliers distribués par la SCPI.
Vous souhaitez savoir combien peut vous rapporter un investissement en SCPI ? Utilisez dès à présent notre simulateur de rendement.
Simulez votre investissement SCPI
Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !
Attention, notez que les achats de parts effectuées via le marché secondaire sont assujettis à des droits d’enregistrement de l’ordre de 5 %. Ces frais s’ajoutent donc au prix de part.
Revente des parts de SCPI à capital fixe
Au sein des SCPI à capital fixe, la revente des parts s’organise via la confrontation des acheteurs et des vendeurs sur le marché secondaire. Il s’agit d’un marché de gré à gré, où la société de gestion centralise les différentes demandes via un carnet d’ordres.
Dans ce carnet d’ordres apparaissent :
- Les ordres de vente, qui sont listés dans l’ordre chronologique, avec le nombre de parts à céder et le montant minimum souhaité par le vendeur ;
- Les ordres d’achat, avec le prix maximum désiré par l’acheteur.
Lorsque la période de confrontation de l’offre et de la demande est terminée, les ordres enregistrés par la société de gestion permettent de déterminer le prix d’exécution. Celui-ci correspond au prix d’équilibre auquel l’échange des parts peut s’effectuer.
Notons que la cession des parts a lieu automatiquement lorsque le prix d’exécution est au moins égal au prix minimum mentionné dans l’ordre de vente.
Les ordres qui ne sont pas satisfaits après la fixation du prix d’exécution restent sur le carnet d’ordres jusqu’à ce que l’échange des parts puisse avoir lieu. Selon le prix de part souhaité et l’importance de la demande, le délai de revente sur le marché secondaire peut donc être assez long. D’autant plus que le nombre de reports sur les prochaines périodes de confrontation par la société de gestion n’est pas limité.
Notons que la revente des parts de SCPI à capital fixe peut se faire à un prix inférieur au prix d’achat. Cela est d’autant plus vrai pour les associés prêts à baisser les prix pour accélérer le processus de vente.
La liquidité des parts de SCPI à capital fixe n’est pas garantie par la société de gestion. Le délai de revente dépend de la présence d’acheteurs sur le marché secondaire et des conditions de marché.
Les risques des SCPI à capital fixe
Il existe deux risques majeurs liés à un investissement dans une SCPI à capital fixe :
- Le premier concerne le manque de transparence quant à la valeur réelle de la part, à la fois lors de l’achat et de la revente. Chaque transaction de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire se réalise via la confrontation entre acheteur et vendeur à un instant donné. Il peut donc arriver que les parts soient vendues de gré à gré à un prix inférieur ou supérieur à la valeur réelle du marché. À l’inverse, dans le cadre des SCPI à capital variable, le prix est fixé par la société de gestion sur le marché primaire et est donc le même pour tous les nouveaux souscripteurs à un instant T. Il n’est pas nécessaire de recourir au marché secondaire.
- Le second risque réside dans la faible liquidité de ce type de véhicule. De fait, un investisseur qui souhaite céder ses parts de SCPI à capital fixe peut éprouver des difficultés puisqu’il lui faut trouver un acquéreur sur le marché secondaire à un prix d’exécution. Il peut donc être confronté à un délai d’attente plus ou moins long.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que tout investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. Il s’agit d’un placement de long terme, dans le cadre duquel les rendements ne sont pas garantis.
Profitez de l’accompagnement d’un expert pour bénéficier de conseils personnalisés tout au long de votre investissement en SCPI.
Prendre rendez-vous avec un expert SCPI
Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience
