SCPI Iroko Zen

Présentation de la SCPI Iroko Zen

Iroko Zen est une SCPI à capital variable, ouverte au public depuis novembre 2020 (visa AMF n°20-17 du 09/10/2020). Avec une capitalisation de 1,5 milliard d’euros au 31 mars 2026 et un patrimoine de 177 actifs répartis dans 7 pays européens, elle figure parmi les SCPI les plus importantes créées ces dernières années.

Sa stratégie repose sur une diversification sectorielle et géographique à l’échelle européenne, avec une approche opportuniste : acquérir des actifs présentant des rendements à l’acquisition attractifs, sans restriction sectorielle ni géographique au sein de l’Europe de l’Ouest.

La SCPI présente une absence totale de frais de souscription, un modèle peu répandu sur le marché qui a contribué à attirer une collecte soutenue depuis son lancement.

Historique et évolution d’Iroko Zen

Depuis sa création par la société de gestion Iroko, la SCPI n’a pas changé de nom. Elle n’a pas connu non plus de repositionnement stratégique : l’approche opportuniste et diversifiée définie dès l’origine reste inchangée.

Le capital de la SCPI a connu une croissance soutenue depuis le lancement :

• Fin 2020 : 2,6 millions d’euros, 55 associés
• Fin 2021 : 48,9 millions d’euros, 1 150 associés
• Fin 2022 : 186,1 millions d’euros, 4 703 associés
• Fin 2023 : 408,8 millions d’euros, 10 951 associés
• Fin 2024 : 721 millions d’euros, 18 585 associés
• Fin 2025 : 1,179 milliard d’euros de capital nominal, 27 265 associés

Au 31 mars 2026, la SCPI comptabilise 7 348 432 parts en circulation pour 29 350 associés.

Collecte et marché des parts

Selon le rapport annuel 2025 d’Iroko Zen, la SCPI a collecté 543,6 millions d’euros bruts sur l’exercice 2025 (soit 2 681 804 nouvelles parts souscrites), pour une collecte nette des retraits de 530 millions d’euros. Elle figure parmi les SCPI qui engrangent le plus de collecte sur le marché.

Sur l’ensemble de l’année 2025, 64 747 parts ont fait l’objet d’un retrait, représentant 1,57 % des parts en circulation au 1er janvier 2025. Aucune demande de retrait n’était en suspens à fin 2025.

Au T1 2026, la collecte nette a atteint +124 millions d’euros, avec 633 383 parts souscrites et 22 163 parts retirées, sans aucune demande en attente.

Société de gestion

Iroko Zen est gérée par Iroko, société de gestion agréée par l’AMF sous le numéro GP-20000014 en date du 08/06/2020.

Iroko est une SAS au capital de 666 925,70 euros, dont le siège social se situe au 4A rue de la Pompe, 75016 Paris. Son représentant légal est Gautier Delabrousse-Mayoux (Président).

Iroko gère également la SCPI Iroko Atlas, lancée en 2025.

Avis sur la SCPI Iroko Zen

Points forts

• Zéro frais de souscription : Iroko Zen ne prélève aucune commission à l’entrée, contrairement à la grande majorité des SCPI qui facturent 8 à 12 % TTC. L’intégralité du capital souscrit travaille immédiatement.
• Taux de distribution supérieur à 7 % brut depuis le lancement : depuis 2021, Iroko Zen n’a jamais distribué moins de 7 % brut annuel, dépassant chaque année son objectif non garanti de 5,5 %. Cette constance sur cinq exercices consécutifs, dans des conditions de marché variées, constitue un élément de suivi favorable.
• Diversification effective et granulaire : avec 177 actifs dans 7 pays et 6 grandes typologies d’actifs au 31 mars 2026, la mutualisation du risque locatif est réelle.
• Stratégie paneuropéenne : au premier trimestre 2026, 73,8 % des revenus locatifs versés aux associés proviennent de pays européens hors France. Ces loyers bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers français.
• SCPI parmi les plus collectrices du marché : avec 530 millions d’euros de collecte nette en 2025 et une capitalisation franchissant 1,5 milliard d’euros au T1 2026, Iroko Zen confirme sa position parmi les leaders de la collecte SCPI en France, ce qui soutient la liquidité du marché des parts.
• Report à nouveau en progression : le report à nouveau cumulé par part en jouissance atteint 1,04 € à fin 2025, contre 0,60 € fin 2024, soit une réserve représentant environ 26 jours de distribution supplémentaires.
• Label ISR : la SCPI détient le label Investissement Socialement Responsable depuis avril 2021, renouvelé pour le cycle 2024-2026. Elle consacre 1 % de sa capitalisation annuelle au fonds Iroko Impact, à vocation sociale.

Points faibles

• Révision à la baisse des objectifs de performance : lors de l’assemblée générale d’avril 2026, les associés ont voté l’abaissement des objectifs de la SCPI. Le TRI cible et la PGA cible passent à 6 % sur 10 ans (contre 7 % sur 8 ans précédemment), et la durée de détention recommandée passe de 8 à 10 ans. La société de gestion justifie cet ajustement par la maturité du fonds et la prudence face aux conditions de marché actuelles.
• Risque de change lié à l’exposition au Royaume-Uni : environ 27 % du patrimoine est situé au Royaume-Uni, libellé en livres sterling. Les fluctuations de la parité EUR/GBP peuvent affecter la valeur des actifs et le montant des loyers perçus dans les deux sens.
• Minimum de première souscription de 5 000 € : contrairement à certaines SCPI accessibles dès 200 à 1 000 €, le ticket d’entrée chez Iroko Zen est de plus de 5 000 €, ce qui peut exclure les investisseurs disposant d’une capacité d’investissement plus limitée.
• Commission de retrait anticipé à surveiller : une commission de 6 % TTC s’applique en cas de retrait avant 6 ans de détention pour les nouveaux associés à partir du 1er septembre 2026. Pour les personnes ayant souscrit avant le 1er septembre 2026, ce délai s’élève à 3 ans.

Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier de la SCPI Iroko Zen

Stratégie d’investissement de Iroko Zen

La stratégie d’Iroko Zen repose sur une approche opportuniste et diversifiée à l’échelle européenne. La société de gestion cible des actifs présentant des rendements à l’acquisition attractifs, sans restriction sectorielle ni géographique au sein de l’Europe de l’Ouest, en s’appuyant sur la capacité à acquérir rapidement et sans condition de financement bancaire préalable.

Le véhicule privilégie des actifs de taille intermédiaire, entre 5 et 30 millions d’euros environ, permettant une granularité élevée du portefeuille.

En 2025, l’équipe d’investissement a analysé plus de 2 810 opportunités pour l’ensemble des fonds gérés, formulé 526 offres indicatives d’acquisition et finalisé 41 acquisitions pour Iroko Zen, représentant 629,8 millions d’euros hors droits.

Le recours mesuré à l’effet de levier bancaire (LTV de 25,07 % au 31 mars 2026, plafonné à 50 % par les statuts) contribue à améliorer la capacité d’investissement et le rendement distribué.

Patrimoine immobilier au 31/03/2026

Cet extrait du bulletin d’information du premier trimestre 2026 détaille le patrimoine immobilier d’Iroko Zen en date du 31 mars 2026.

Gestion du parc immobilier

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF) d’Iroko Zen s’établit à 97,11 % au 31 mars 2026.

Le TOF correspond au ratio entre les loyers effectivement facturés (y compris les indemnités d’occupation et les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location) et les loyers théoriquement facturables si l’intégralité du patrimoine était louée, selon la définition ASPIM.

Valeurs patrimoniales au 31/12/2025

• Valeur de réalisation par part : 185,90 € (valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs)
• Valeur de reconstitution par part : 213,94 € (valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine à l’identique)

Le prix de souscription actuel de 204 € présente un écart favorable de 4,65 % par rapport à la valeur de reconstitution de 213,94 €.

Exemples d’acquisitions

Selon le rapport annuel 2025, Iroko Zen a réalisé 41 acquisitions au cours de l’exercice pour un montant total d’environ 629,8 millions d’euros hors droits, répartis dans 7 pays. Le taux de rendement moyen acte en main des acquisitions 2025 atteint 7,76 %, supérieur à la moyenne de 7,39 % enregistrée sur l’ensemble des acquisitions depuis le lancement.

Voici quelques exemples d’opérations significatives signées en 2025 :

• One Lyric Square, Londres (Royaume-Uni) : immeuble de bureaux de 9 604 m² dans le quartier de Hammersmith, acquis pour 66,9 M€ hors droits, loué intégralement à The Office Group (enseigne FORA) jusqu’en 2038.
  • Rendement AEM : 8,8 %
  • WALB : 13 ans
• Retail park DoeMere, Almere (Pays-Bas) : parc commercial de 46 024 m², 38 locataires, taux d’occupation 100 %. Acquis pour 47,0 M€ hors droits.
  • Rendement AEM : 7,9 %
  • WALB : 4,6 ans
• Hôtel, Grenade (Espagne) : hôtel 4 étoiles de 21 800 m², acquis dans le cadre d’un sale & leaseback avec le Groupe Abades, bail ferme de 15 ans. Acquis pour 30,0 M€ hors droits.
  • Rendement AEM : 7,2 %

Au T1 2026, selon le bulletin trimestriel, la SCPI a réalisé 4 acquisitions supplémentaires pour un volume total d’environ 85 M€ hors droits :

• Un immeuble de bureaux à Londres (24,83 M€, WALB 5,5 ans, AEM 7,77 %) ;
• Des locaux d’activités à Nancy (4,24 M€, WALB 7,2 ans, AEM 7,73 %) ;
• Un actif commercial en Allemagne à Finowfurt (33,11 M€, WALB 8,1 ans, AEM 7,05 %) ;
• Un immeuble de bureaux à Dublin (23,17 M€, WALB 5,3 ans, AEM 8,0 %).

Stratégie de cession

Selon le rapport annuel 2025, aucune cession d’immeuble n’a été réalisée au cours de l’exercice 2025.

Performances de la SCPI Iroko Zen

Taux de distribution et performance globale annuelle 2025

Le taux de distribution (TD) d’Iroko Zen pour 2025 s’établit à 7,14 % brut de fiscalité étrangère. Le TD correspond au dividende brut versé au titre de l’année rapporté au prix de souscription au 1er janvier de l’année.

La performance globale annuelle (PGA) 2025 atteint 8,13 %. Cet indicateur additionne le taux de distribution (7,14 %) et la variation du prix de souscription entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 (+0,99 %, correspondant à l’augmentation du prix de 202 à 204 € en août 2025).

Historique des rendements

Source : rapport annuel 2025 Iroko Zen. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Taux de rendement interne (TRI)

Le TRI 5 ans d’Iroko Zen (du 01/01/2021 au 31/12/2025, conformément aux directives AMF) s’établit à 7,49 %. Cet indicateur mesure la rentabilité annuelle moyenne de l’investissement en intégrant les dividendes perçus, les variations de prix de part et les flux d’investissement, net de frais mais avant impôt.

L’objectif de TRI de la SCPI a été révisé à 6 % sur 10 ans suite aux résolutions votées à l’assemblée générale d’avril 2026 (contre 7 % sur 8 ans précédemment).

Dividende annuel d’Iroko Zen et report à nouveau

Le dividende brut distribué par part en pleine jouissance au titre de 2025 s’élève à 14,42 € (soit 12,20 € net de fiscalité étrangère acquittée par la SCPI). Les dividendes sont versés mensuellement.

Au T1 2026, le dividende brut trimestriel a atteint 3,53 €/part, dont 0,45 € d’impôt étranger prélevé à la source.

En 2025, 0 % des revenus versés sont non récurrents, ce qui signifie que l’intégralité du dividende provient des revenus locatifs courants, sans apport de plus-values ou de réserves exceptionnelles.

Le report à nouveau cumulé par part en jouissance à fin 2025 atteint 1,04 €, contre 0,60 € un an plus tôt. Ce report représente une réserve de 26 jours de distribution supplémentaires.

Évolution du report à nouveau cumulé par part en jouissance (fin d’année) :

Source : rapport annuel 2025 Iroko Zen

Prix de part d’Iroko Zen

Évolution du prix de part

Iroko Zen a été lancée à un prix de souscription de 200 € par part (valeur nominale 175 €, prime d’émission 25 €). Le prix est resté stable à 200 € de 2020 à fin juillet 2024, avant deux revalorisations successives :

• Août 2024 : passage de 200 à 202 € (+1 %)
• Août 2025 : passage de 202 à 204 € (+0,99 %)

Depuis le lancement, le prix de souscription a donc progressé de 2 % (de 200 € à 204 €). Le prix de retrait est identique au prix de souscription (204 €) pour les détenteurs ayant atteint la durée minimale de détention. Dans le cas contraire, une commission de retrait anticipé de 6 % TTC s’applique (voir section Frais).

Décote/surcote

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution par part s’élève à 213,94 €, pour un prix de souscription de 204 €. Le prix de souscription se situe donc -4,65 % en dessous de la valeur de reconstitution.

Cette décote est favorable à l’investisseur entrant, puisqu’il acquiert ses parts à un prix inférieur à la valeur théorique de reconstitution complète du patrimoine.

Frais de la SCPI Iroko Zen

Frais de souscription

0 % : Iroko Zen ne prélève aucune commission de souscription. Ce modèle se distingue de la majorité des SCPI du marché qui facturent généralement 8 à 12 % TTC à l’entrée.

Frais de gestion

La commission de gestion s’élève à 12 % HT (soit 14,4 % TTC) des produits locatifs hors taxes encaissés directement ou indirectement. Les dividendes mensuels sont versés aux associés de la SCPI nets de cette commission.

Ces frais couvrent la gestion administrative et financière (Fund Management), la gestion des actifs immobiliers (Asset Management), le pilotage de la gestion locative et l’ensemble des obligations d’information réglementaires.

Autres frais

• Commission d’acquisition : 3 % HT (soit 3,6 % TTC) du prix d’acquisition des actifs.
• Commission de brokerage : 5 % HT (soit 6 % TTC) du montant hors droits des transactions réalisées sans intermédiaire.
• Commission de suivi et pilotage des travaux : jusqu’à 5 % HT (soit 6 % TTC) du montant des travaux réalisés par les équipes d’Iroko.
• Alignement d’intérêt à la vente : 5 % TTC du prix de vente net vendeur, uniquement si la plus-value réalisée dépasse 5 %.
• Commission de retrait anticipé : pour les nouveaux associés (applicable au 1er septembre 2026), une commission de 5 % HT (soit 6 % TTC) s’applique en cas de retrait avant 6 ans de détention. Pour les associés existants, le seuil reste à 3 ans selon les anciens statuts en vigueur au moment de leur souscription. Aucune commission de retrait n’est due en cas de vente des parts à l’issue du délai applicable.
• Frais de mutation : supprimés. Les frais de constitution de dossier (anciennement 200 € HT / 240 € TTC) ne sont plus prélevés depuis la modification statutaire votée à l’AG d’avril 2026.

Fiscalité de la SCPI Iroko Zen

Fiscalité des revenus d’Iroko Zen

SCPI internationale : spécificités fiscales

Iroko Zen investit dans plusieurs pays européens : France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Royaume-Uni et Italie. Au T1 2026, 73,8 % des revenus provenaient de l’étranger. La nature des revenus et leur traitement fiscal dépendent de la localisation des actifs générateurs de ces revenus.

Fiscalité pour les résidents fiscaux français

Revenus fonciers de source française

Les loyers perçus sur les actifs français s’intègrent au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Revenus fonciers de source étrangère

Le traitement varie selon le pays d’origine des revenus :

• Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni : les revenus sont imposés localement dans le pays source. Ils entrent dans la base imposable en France, mais la double imposition est neutralisée par l’octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français afférent à ces revenus. Les prélèvements sociaux français de 17,2 % ne s’appliquent pas à ces revenus.
• Pays-Bas, Irlande : les revenus sont imposés localement et ne sont pas imposables en France. Ils sont toutefois pris en compte pour la détermination du taux d’imposition applicable (méthode du taux effectif). Aucun prélèvement social français ne s’applique.

Revenus financiers

Les produits financiers éventuellement réalisés par la SCPI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur option globale, l’imposition au barème progressif reste possible.

Taux de distribution net de fiscalité étrangère

Les impôts acquittés à l’étranger par la SCPI Iroko Zen représentent 15,41 % des revenus bruts versés en 2025. En conséquence, le taux de distribution net de fiscalité étrangère s’établit à 6,04 % pour 2025 (contre 7,14 % brut).

Ce taux constitue une approximation du rendement net des prélèvements effectués à la source par la SCPI avant toute imposition personnelle en France.

Plus-values immobilières

Pour les immeubles situés en France, les plus-values sur cessions réalisées par la SCPI sont imposées au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % avant abattements pour durée de détention.

Des abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6e année de détention, conduisant à une exonération totale d’IR au-delà de la 22e année et une exonération complète de prélèvements sociaux au-delà de la 30e année.

Les mêmes modalités s’appliquent en cas de plus-value à la revente des parts d’Iroko Zen par un associé de la SCPI.

Pour les immeubles situés à l’étranger, les règles varient selon le pays et la convention fiscale applicable.

Risques et points de vigilance de la SCPI Iroko Zen

Risque de perte en capital

Les parts de SCPI ne bénéficient d’aucune garantie en capital. Une baisse de la valeur des actifs immobiliers détenus peut conduire à une diminution du prix de retrait et donc à une perte partielle ou totale du capital investi.

Risque de revenus non garantis

Les revenus versés par Iroko Zen dépendent des choix de gestion et des conditions de location du patrimoine : taux d’occupation, niveaux de loyers, capacité des locataires à honorer leurs engagements. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse, sans garantie de maintien à leur niveau actuel.

Risque de liquidité

La liquidité d’Iroko Zen repose sur l’équilibre entre les nouvelles souscriptions et les demandes de retrait, dans le cadre d’un capital variable. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Si la collecte venait à ralentir sensiblement, les délais de retrait pourraient s’allonger. La durée de détention recommandée est d’au moins 10 ans.

Risque d’endettement

Iroko Zen recourt à l’endettement bancaire pour financer une partie de ses investissements. Au 31 mars 2026, le LTV s’établit à 25,07 %, dans la limite statutaire de 50 % de la valeur globale des actifs.

Plus de 98 % de la dette bancaire est couverte ou à taux fixe au 31 décembre 2025, ce qui limite l’exposition aux variations de taux à court terme.

Risque de change

Iroko Zen investit dans des pays hors zone euro, notamment au Royaume-Uni (environ 27 % du patrimoine). Les fluctuations de change peuvent affecter la valeur des actifs en euros et le montant des loyers perçus. La société de gestion met en place des instruments de couverture mais ne couvre pas systématiquement l’ensemble des positions en devises.

Risque fiscal

L’imposition des revenus étrangers repose sur les conventions fiscales bilatérales en vigueur, susceptibles d’évoluer. Selon le fonctionnement du contrat, les porteurs de parts via une assurance vie en unités de compte peuvent ne pas bénéficier directement des crédits d’impôt éventuels, ceux-ci revenant à l’assureur.

Avantages et limites de la SCPI Iroko Zen

Comment investir dans la SCPI Iroko Zen en 2026

Méthodes d’investissement

Souscription en cash

La majorité des souscriptions de parts de SCPI s’effectue en cash en pleine propriété. Il s’agit de la modalité d’investissement standard. L’investisseur acquiert des parts et perçoit l’intégralité des dividendes distribués, après le délai de jouissance.

Des versements programmés sont possibles à partir de 50 € minimum, selon une fréquence mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, permettant de lisser les points d’entrée dans le temps.

Le réinvestissement automatique des dividendes reste accessible à partir de 50 € minimum. Aucun frais de souscription ne s’applique sur ce réinvestissement, Iroko Zen ne pratiquant pas de frais d’entrée.

Acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit

Il est possible d’acquérir des parts en nue-propriété ou en usufruit. Le nu-propriétaire n’est pas fiscalisé sur les revenus pendant la période de démembrement et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans frais supplémentaires. En cas de revente des parts dès la fin du démembrement, le rendement global de l’opération est amélioré grâce à l’absence de frais de souscription.

Investissement en assurance vie

Iroko Zen reste accessible via des contrats d’assurance vie en unités de compte, ce qui permet de bénéficier de la fiscalité allégée de l’assurance vie sur les revenus et les plus-values, ainsi que des avantages successoraux associés.

À noter : Iroko Zen n’est plus disponible dans le contrat Netlife 2 depuis mai 2026, l’enveloppe de collecte dédiée ayant été atteinte. La disponibilité dans d’autres contrats d’assurance vie reste à vérifier auprès de votre conseiller Portail-SCPI.

Les porteurs via une assurance vie ne bénéficient pas nécessairement des crédits d’impôt liés aux revenus étrangers, ceux-ci pouvant revenir à l’assureur selon les modalités du contrat.

Financement à crédit

L’acquisition de parts Iroko Zen à crédit est possible. L’effet de levier permet d’augmenter le volume investi au-delà de l’apport disponible. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’une imposition au régime réel.

Ce mode d’investissement comporte des risques spécifiques : en cas de baisse des dividendes ou des prix de parts, le remboursement du crédit doit être assuré indépendamment des performances de la SCPI.

Prix et investissement minimum

Le prix de souscription actuel s’établit à 204 € par part (valeur nominale 175 €, prime d’émission 29 €). Le minimum pour une première souscription est de 5 000 € (soit environ 24 parts au prix actuel).

Pour les associés existants, les re-souscriptions sont possibles à partir de 1 000 €.

Délai de jouissance et rythme des dividendes

Le délai de jouissance d’Iroko Zen est de 3 mois (1er jour du 4ème mois suivant la souscription). Un investisseur souscrivant en mai 2026 commencera à percevoir des revenus à partir du 1er septembre 2026. Les dividendes sont versés mensuellement.

Démarches de souscription

La souscription s’effectue entièrement en ligne avec Portail-SCPI, sans déplacement requis. Vous avez cependant la possibilité de réserver un rendez-vous dans nos bureaux (Paris, Toulouse).

Les documents nécessaires sont :

• Pièce d’identité en cours de validité
• Relevé d’identité bancaire (RIB)
• Justificatif de domicile récent
• Bulletin de souscription complété

Le règlement s’effectue par virement bancaire. Le délai de traitement est de l’ordre de quelques jours ouvrés après réception du dossier complet.

Documents d’information à consulter avant toute souscription : la Note d’Information, les statuts et le Document d’Informations Clés (DIC PRIIPS), disponibles sur cette page.

Comment et pourquoi investir avec Portail-SCPI

Portail-SCPI accompagne chaque investisseur avec une approche neutre et indépendante. Que vous soyez débutant dans le domaine des placements immobiliers ou investisseur expérimenté, nous vous aidons à mener à bien votre projet.

Notre équipe réalise une analyse comparative des SCPI du marché pour vous aider à construire un portefeuille adapté à votre profil et vos objectifs patrimoniaux. Votre conseiller attitré assure un suivi personnalisé de votre dossier de souscription et de l’évolution de votre placement.

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Conditions de revente et liquidité de la SCPI Iroko Zen

Prix de retrait et modalités

Le prix de retrait s’établit à 204 € (identique au prix de souscription) pour les associés ayant dépassé le seuil de détention.

Pour les nouveaux associés à partir du 1er septembre 2026, une commission de retrait anticipé de 5 % HT (6 % TTC) s’applique en cas de retrait avant 6 ans de détention.

Pour les associés ayant souscrit avant cette date, le seuil reste à 3 ans avec une commission de 6 % TTC.

Taux de rotation des parts

*En 2022, 99,6 % des parts retirées ont été réinvesties dans la SCPI par le même associé.

Source : rapport annuel 2025, SCPI Iroko Zen.

Parts en attente de cession

Au 31 décembre 2025 comme au 31 mars 2026, aucune demande de retrait n’était en suspens. Notez que les parts faisant l’objet d’un retrait cessent de bénéficier des revenus à compter du 1er jour du mois au cours duquel le retrait a eu lieu sur le registre des associés.

État de la liquidité

La liquidité d’Iroko Zen se présente comme bonne à date. La collecte nette reste largement positive (530 M€ en 2025, 124 M€ au T1 2026 seul), permettant d’absorber les demandes de retrait sans délai. Aucune demande en attente n’a été constatée depuis le lancement.

L’absence de garantie de rachat des parts constitue un risque inhérent à l’investissement en SCPI. La liquidité actuelle d’Iroko Zen repose sur le maintien d’une collecte soutenue. L’investissement doit s’envisager sur le long terme, avec une durée de détention recommandée d’au moins 10 ans.

Mécanisme de retrait

Iroko Zen est une SCPI à capital variable. La procédure de retrait se déroule comme suit :

1. L’associé adresse une demande de retrait à la société de gestion
2. La demande est enregistrée et inscrite au registre des retraits
3. La SCPI compense la demande par les souscriptions nouvelles reçues
4. En l’absence de contrepartie suffisante, la demande reste en suspens jusqu’au rétablissement de l’équilibre
5. Le remboursement est effectué dans les délais réglementaires dès que la compensation est possible

Cession de gré à gré

Il est possible de céder ses parts directement à un tiers, hors du mécanisme de retrait classique. Cette procédure implique des droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur. Les frais de constitution de dossier ont été supprimés depuis l’AG d’avril 2026. La jouissance de l’acquéreur prend effet au 1er du mois suivant la cession.

Pourquoi investir dans la SCPI Iroko Zen

Synthèse en points clés

• Zéro frais de souscription : l’intégralité du capital investi travaille dès le premier jour
• TD supérieur à 7 % brut chaque année depuis 2021, dépassant systématiquement l’objectif non garanti de 5,5 %
• PGA de 8,13 % en 2025, combinant rendement locatif et revalorisation du prix de part
• TRI 5 ans de 7,49 % (du 01/01/2021 au 31/12/2025, conformément aux directives AMF)
• 177 actifs dans 7 pays et 6 grandes typologies au 31 mars 2026 : mutualisation effective du risque locatif
• TOF de 97,11 % au 31 mars 2026, avec une WALB de 7,3 ans offrant une bonne visibilité locative
• Prix décoté de 4,65 % par rapport à la valeur de reconstitution : entrée sous la valeur patrimoniale
• Report à nouveau en hausse à 1,04 €/part : réserve constituée progressivement depuis le lancement
• Dividendes mensuels : mieux adapté pour les investisseurs à crédit et ceux qui recherchent un complément de salaire ou de pensions de retraite
• Label ISR et engagement solidaire via Iroko Impact (1 % de la capitalisation)

Profil investisseur : pour qui la SCPI Iroko Zen est-elle adaptée ?

Convient-elle pour un premier investissement en SCPI ?

Iroko Zen peut convenir à un primo-investisseur en SCPI souhaitant bénéficier d’une large diversification dès l’entrée. Le ticket minimum de 5 000 € exclut toutefois les investisseurs avec une capacité d’investissement limitée. En outre, la fiscalité multi-pays, bien qu’avantageuse dans l’ensemble, peut sembler complexe pour un premier investissement.

Horizon d’investissement

La durée de détention recommandée est d’au moins 10 ans, permettant d’amortir la commission de retrait anticipé et de percevoir des dividendes potentiels suffisants pour une rentabilité satisfaisante (non garantie). Pour les investisseurs à compter du 1er septembre 2026, un délai de 6 ans est requis pour échapper au paiement de la commission de retrait anticipé (6 % TTC).

Profil fiscal

La SCPI convient particulièrement aux investisseurs avec une tranche marginale d’imposition élevée car la majeure partie des revenus provient de l’étranger (environ 70 %), ce qui évite les prélèvements sociaux français de 17,2 % sur cette fraction. Cet avantage fiscal est commun à toutes les SCPI européennes.

Capacité d’investissement

Un investissement initial de 5 000 € minimum est requis pour une première souscription. La possibilité de versements programmés à partir de 50 € permet d’augmenter sa position régulièrement.