Investir en SCPI via l’assurance vie

Simulez votre investissement en SCPI
ans
Au bout de 10 ans votre patrimoine (hors fiscalité) s'élèverait à : -----

Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de combiner les atouts de ces deux placements. Lumière sur le fonctionnement et les avantages d’une telle opération.

Investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à devenir propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier de la SCPI en question via la détention de parts. Plusieurs méthodes de souscription sont disponibles : au comptant, à crédit, en démembrement, ou encore par le biais de l’assurance vie. 

L’assurance vie est le placement le plus répandu en France, notamment du fait de sa flexibilité et de sa fiscalité attractive. Dans un contrat d’assurance vie, on trouve des fonds euros et des unités de compte. Il existe différentes catégories d’unités de compte.

Il peut par exemple s’agir de valeurs mobilières ou OPCVM, d’actions, de produits structurés, etc. Mais on trouve aussi parfois des fonds immobiliers (SCI, OPCI, etc.). Il est ainsi possible d’intégrer des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie. Coupler ces deux supports d’investissement permet de combiner leurs avantages. 

Pour faire les bons choix, il faut porter une attention particulière aux SCPI éligibles au sein des différents contrats. Il est également primordial de vérifier les conditions générales des contrats d’assurance vie avant de souscrire, notamment les frais qui s’appliquent, ainsi que de s’assurer que la totalité des loyers des SCPI sont reversés par l’assureur

Pour savoir si ce type d’investissement correspond à vos objectifs, il convient de se rapprocher d’un conseiller Portail-SCPI.fr. Nos experts ont accès aux meilleurs contrats du marché et peuvent vous apporter des recommandations selon vos besoins et votre profil de risque.

Il s’agit d’un placement accessible à tous types d’investisseurs du fait de son faible ticket d’entrée. Le minimum de souscription est effectivement encore plus faible que dans le cadre de la pierre papier en direct. 

Cette méthode d’investissement présente de nombreux atouts. Le principal étant que si vous investissez en SCPI via l’assurance vie, c’est la fiscalité de cette dernière, plus avantageuse, qui s’applique sur vos gains suite à un rachat. 

D’autre part, les SCPI offrent une source de diversification au sein du contrat d’assurance vie. Elles ouvrent aussi l’accès à un placement immobilier au couple rendement/risque intéressant

À noter que la SCPI en assurance vie n’entraîne pas la perception de revenus réguliers à proprement parler. Il est nécessaire d’effectuer des rachats sur son contrat pour toucher les fruits de votre investissement dans la pierre papier. En effet, les dividendes versés à l’investisseur restent sur le contrat en l’absence de rachat. Ils peuvent alors être réinvestis dans d’autres parts de SCPI ou bien reversés sur les fonds euros du contrat pour sécuriser les rendements servis.

Les avantages de la SCPI via l’assurance vie sont nombreux. Mais il existe aussi quelques inconvénients, qu’il convient de connaître avant de se lancer dans un tel investissement.

Si l’investissement dans la pierre papier présente de nombreux atouts, la fiscalité des SCPI représente un inconvénient de taille. En effet, les gains sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont ainsi taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. 

Grâce à l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, les dividendes des SCPI ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Pour des parts de SCPI détenues en assurance vie, c’est la fiscalité avantageuse de cette dernière qui s’applique. 

Ainsi, après 8 ans de détention du contrat, il existe un abattement annuel sur les retraits de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. Il est ainsi possible d’échapper à l’impôt en programmant des retraits partiels sur plusieurs années. Au-delà de ces abattements, la fiscalité est de 7,5 % sur les plus-values générées (puis 12,8 % sur les gains rachetés issus des versements supérieurs à 150 000 €), en plus des 17,2 % de prélèvements sociaux. Lorsque des retraits sont effectués sur un contrat de moins de 8 ans, la flat tax de 30 % s’applique. Ces modalités sont valables pour les versements effectués après le 27 septembre 2017. 

Autre avantage fiscal de l’assurance vie pour vos parts de SCPI : à la succession. Cela offre ainsi la possibilité de transmettre des parts avec l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire (pour les versements effectués avant l’âge de 70 ans).

En plus de la fiscalité attractive, la souscription de parts de société civile de placement immobilier via un contrat d’assurance vie a d’autres atouts à faire valoir. 

Notons que le montant minimum à investir en SCPI via l’assurance vie est moindre par rapport à celui appliqué pour un achat en direct. Par exemple, le contrat CORUM Life est accessible dès 50 €. 

Par ailleurs, la liquidité des parts à la revente est prise en charge par l’assureur. En ce qui concerne la SCPI en direct, la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts. Pour rappel, dans le cadre des SCPI à capital variable, la revente s’effectue lorsqu’une demande de souscription peut la compenser. Il peut ainsi arriver qu’un délai d’attente de plusieurs semaines, voire mois, se mette en place avant de pouvoir récupérer son capital. Pour les parts détenues en assurance vie, le délai d’attente varie selon les conditions du contrat mais tourne généralement autour de quelques jours ou semaines. À noter que le délai maximum fixé dans le code des assurances est de 2 mois (hors cas exceptionnel de suspension temporaire des rachats).

La jouissance des parts est également plus rapide pour la SCPI en assurance vie. En effet, il n’y a pas de délai de jouissance, contrairement à lors de l’achat en direct, où il peut s’étendre jusqu’au 1er jour du 6ème mois suivant la souscription. 

Avec des taux de distribution autour de 4 à 5 % en moyenne voire 6 % et plus pour les meilleurs véhicules, la pierre papier va venir booster le rendement de votre contrat d’assurance vie, dans lequel les fonds euros proposent un rendement moyen aux alentours de 2 à 3 %.

Investir en SCPI en assurance vie est très avantageux mais présente néanmoins certains risques. De manière générale, le rendement n’est pas garanti, au même titre que les rendements futurs.

Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’investissement via l’assurance vie. Dans le même sens, certains contrats ne proposent qu’un catalogue très limité de SCPI. 

Puis, il n’est pas possible de détenir uniquement des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie. L’épargne doit être placée sur divers supports. Seule une partie de vos versements pourra donc être investie en SCPI. Cette condition varie selon les caractéristiques des contrats. 

D’autre part, tous les assureurs ne distribuent pas 100 % des revenus. Le code des assurances leur permet effectivement de retenir jusqu’à 15 % des revenus locatifs de la SCPI. Il convient de bien vérifier les conditions du contrat avant d’y souscrire, dans le but de ne pas rogner le rendement de votre investissement. 

Enfin, les frais de gestion du contrat peuvent parfois venir s’additionner à la commission de gestion des SCPI. Il faut garder à l’esprit que des frais trop élevés viennent réduire la performance de votre placement.

 

Non. Seulement certains contrats le permettent. Il est donc important de se faire accompagner par un conseiller afin de bien choisir son contrat et son allocation.

Un des meilleurs contrats à ce jour est le contrat Netlife 2 de Spirica avec des frais compétitifs. Nous pouvons aussi citer CORUM Life, qui est le seul contrat d’assurance vie du marché permettant d’intégrer des parts des SCPI CORUM. N’hésitez pas à contacter nos experts pour plus d’informations.

Il y a deux niveaux de frais en assurance-vie pour les SCPI : des frais d’entrée et des frais de gestion.

La performance globale de la SCPI est le critère principal à privilégier. Ceci dit, nous conseillons d’intégrer des SCPI plutôt françaises dans l’assurance-vie et d’investir dans les SCPI européennes pour un placement hors assurance-vie.