Investir en SCPI via l’assurance vie

SCPI et assurance vie, quel fonctionnement ?

Pour expliquer le fonctionnement de la SCPI en assurance vie, commençons par quelques rappels utiles.

Rappels utiles sur l’investissement SCPI

Investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) consiste à devenir propriétaire d’une partie d’un patrimoine immobilier. Plus précisément, une SCPI acquiert plusieurs immeubles avec l’argent collecté auprès d’investisseurs particuliers pour les mettre en location. Les porteurs de parts perçoivent, en échange, les loyers acquittés par les locataires, qui sont des entreprises habituellement. Les revenus locatifs sont versés sous forme de dividendes, tous les trimestres ou tous les mois. Le rendement des SCPI se situe entre 4 et 5 % en moyenne avant fiscalité, en sachant que les meilleures SCPI peuvent dépasser les 6 %.

Cet investissement immobilier ne requiert aucune gestion locative de la part des épargnants. Tout est pris en charge par la société de gestion de la SCPI, qui prélève des frais au titre de son activité.

Pour investir en SCPI, plusieurs méthodes de souscription sont disponibles : au comptant, à crédit, en démembrement, ou encore par le biais de l’assurance vie. L’investissement SCPI en assurance vie présente un certain nombre de particularités, que nous détaillons dans cette page.

Pour plus d’informations sur les sociétés civiles de placement immobilier, demandez votre guide SCPI gratuit.

Investir en SCPI dans un contrat d’assurance vie

Vous pouvez loger des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie, du moment que l’assureur propose ce type de placement. Pour ce faire, vous achetez des unités de compte.

Concrètement, l’assureur investit en votre nom, et au nom des autres assurés qui souhaitent acquérir des parts. Les revenus locatifs produits par les SCPI sont ensuite reversés par l’assureur. Attention, certains assureurs versent seulement une partie des loyers (85 % minimum).

Puisque les parts de SCPI sont logées dans une assurance vie, les loyers sont versés sur le contrat. Ils ne sont donc pas virés sur votre compte bancaire directement, contrairement à un investissement au comptant. Les revenus locatifs sont réinvestis, le plus souvent dans l’achat de nouvelles parts de SCPI. Cette méthode d’investissement répond donc à une logique de capitalisation : votre patrimoine de pierre papier en assurance vie est appelé à croître dans le temps.

Pour rappel, l’investissement SCPI, en assurance vie ou non, présente un risque de perte en capital. Les performances futures ne sont pas garanties.

Par la suite, vous pouvez envisager d’effectuer des rachats sur votre contrat pour percevoir vos gains ou compléter vos revenus. Vous profitez alors de la fiscalité favorable de l’assurance vie. D’une manière générale, les rachats sur une assurance vie sont moins imposés que les revenus fonciers français. C’est d’autant plus vrai pour les contrats de plus de 8 ans, qui bénéficient d’abattements fiscaux.

Comparatif SCPI en assurance vie ou en direct

Il existe des différences notables entre un placement SCPI via l’assurance vie ou la souscription de parts en direct. Le tableau suivant récapitule le comparatif des principales différences entre les deux méthodes de souscription.

	SCPI en assurance vie	SCPI au comptant
SCPI disponibles	Selon les unités de compte référencées par l'assureur	Toutes les SCPI disponibles à la souscription
Versement des dividendes	Sur le contrat d'assurance vie (réinvestissement pour l'achat de nouvelles parts ou sur le fonds euros)	Sur le compte bancaire
Distribution du rendement	Entre 85 et 100 % selon les assureurs	100 %
Frais	Frais des SCPI + frais du contrat d'assurance vie	Frais de l'investissement SCPI (commission de souscription et frais de gestion principalement)
Fiscalité	Fiscalité de l'assurance vie (rachats et succession)	Fiscalité des SCPI (françaises ou européennes)
Revente	Liquidité assumée par l'assureur, hors suspension temporaire	Délai variable, non garanti par la société de gestion

En complément, on peut noter également deux différences particulières, propres à l’investissement SCPI en assurance vie :

• La structuration des frais d’entrée peut être différente selon la politique tarifaire de l’assureur. La souscription peut se faire à la valeur de retrait, à laquelle on additionne une commission de souscription spécifique. Cette pratique varie selon les contrats.
• Le délai de jouissance à observer pour percevoir les premiers dividendes après la souscription peut être réduit en assurance vie.

Pour choisir entre SCPI en assurance vie ou en direct, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine de Portail-SCPI.fr.

Quels avantages pour la SCPI en assurance vie ?

Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie ? Pour commencer, zoom sur les avantages de cette méthode d’investissement.

Des conditions de souscription parfois plus favorables

Acheter des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie peut donner droit à des conditions de souscription plus favorables.

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica, permet d’illustrer ce point :

• L’achat des parts se fait à la valeur de retrait, plutôt qu’à la valeur de souscription. Pour rappel, la valeur de retrait correspond au prix de part diminué des frais de souscription.
• Des frais de souscription spécifiques au contrat Netlife 2 s’appliquent à l’achat des parts. Ils sont néanmoins moins élevés (4 à 9 %) que ceux pratiqués dans le cadre d’un investissement au comptant (8 à 12 %).
• Le délai de jouissance des parts est réduit. Il prend fin au 1er jour du mois qui suit la souscription, contre plusieurs mois de carence pour un investissement en direct.
• Le contrat Netlife 2 prévoit le versement de 100 % des dividendes, sans restriction particulière. Le fait d’investir à un prix réduit n’impacte donc pas le rendement de l’investissement.

Les conditions de souscription varient selon les assureurs et les contrats. Elles peuvent être détaillées dans les conditions générales et/ou l’avenant au contrat dédié aux SCPI.

La fiscalité de l’assurance vie, plus favorable que l’imposition des revenus fonciers

La fiscalité constitue un atout majeur en faveur de la SCPI en assurance vie. En effet, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui prévaut, plutôt que l’imposition des revenus fonciers ou la fiscalité des SCPI européennes.

Voici les points clés à retenir sur l’imposition des SCPI en assurance vie :

• Les dividendes distribués ne sont pas imposés tant qu’ils restent sur le contrat, y compris en cas d’arbitrage. Seuls les rachats sont imposables.
• En cas de rachat sur un contrat de moins de 8 ans, les intérêts compris dans le rachat sont imposés à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus).
• Sur un contrat de plus de 8 ans, le taux d’imposition tombe à 24,7 % et vous bénéficiez d’un abattement fiscal annuel, de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. L’abattement joue sur l’imposition sur le revenu, mais pas sur les prélèvements sociaux.

Notez que ces modalités s’appliquent spécifiquement aux versements effectués sur un contrat après le 27 septembre 2017. Pour les versements antérieurs à cette date, la fiscalité de l’assurance vie peut être encore plus avantageuse.

Vous pouvez choisir sur option l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu de vos intérêts rachetés sur une assurance vie. Vous devez alors cocher la case 2OP dans votre déclaration de revenus. Dans ce cas, vous êtes imposé selon votre taux marginal d’imposition et vous payez les prélèvements sociaux de 17,2 % en complément. Attention, l’activation de la case 2OP impacte l’ensemble de vos revenus de placement qui entrent dans le champ de la flat tax.

Revente des SCPI en assurance vie : liquidité prise en charge par l’assureur

La cession de parts détenues en assurance vie fonctionne différemment de la revente de SCPI en direct. Lorsque vous demandez un rachat sur votre contrat (ou un arbitrage), l’assureur prend en charge la liquidité.

Autrement dit, vous récupérez l’argent de votre retrait dans les délais prévus par les conditions générales du contrat. En général, il s’agit de quelques jours ou semaines. Le délai de rachat en assurance vie ne peut pas dépasser deux mois.

A l’inverse, dans le cadre d’un investissement au comptant dans une SCPI à capital variable, les demandes de rachats doivent être compensées par les nouvelles souscriptions. Dans le cas contraire, les parts peuvent être placées en attente de retrait. Le délai de revente peut donc varier sensiblement, de quelques semaines dans le meilleur scénario à plusieurs mois en cas de problème. Dans tous les cas, l’investisseur supporte ce risque de liquidité.

Cet avantage en faveur de la SCPI en assurance vie n’est cependant pas totalement absolu. En effet, l’assureur peut se donner la possibilité de suspendre temporairement les demandes de rachats de parts de SCPI. Cette faculté doit figurer dans les conditions du contrat (avenant SCPI).

Contraintes et inconvénients des SCPI en assurance vie

Investir en SCPI avec l’assurance vie présente certains inconvénients à considérer avant de choisir cette méthode de souscription plutôt qu’une autre.

Le choix des SCPI à étudier

En premier lieu, il faut indiquer que toutes les sociétés civiles de placement immobilier ne sont pas accessibles en assurance vie. L’offre de supports d’investissement varie selon les contrats et les assureurs. Certains contrats ne proposent pas ce type d’unités de compte.

Pour les assurances vie permettant d’investir en SCPI, l’assureur propose une sélection restreinte de supports d’investissement. Vous devez donc étudier quelles sont les SCPI disponibles dans un contrat d’assurance vie avant de vous lancer. Plus que la quantité, c’est la qualité des différentes SCPI qui doit retenir votre attention : une SCPI peu performante ne s’avère pas particulièrement plus intéressante en assurance vie qu’en direct.

Les conditions de distribution des dividendes à vérifier

Dans le fonctionnement de la SCPI en assurance vie, les dividendes sont d’abord perçus par l’assureur, puis versés à l’assuré. Néanmoins, l’assureur peut prévoir un versement seulement partiel des revenus locatifs et en conserver une partie.

Dans les faits, la distribution des dividendes SCPI aux assurés peut être limitée à seulement 85 %. Il ne s’agit pas d’une règle générale : vous pouvez trouver facilement des contrats qui prévoient le versement intégral des dividendes, sans retenue prise par l’assureur.

Il faut donc se montrer attentif à ce point au moment de choisir votre contrat d’assurance vie si vous l’intention d’investir en SCPI. Si vous en détenez déjà un et que vous vous intéressez désormais à ce placement, vous pouvez avoir intérêt à envisager l’ouverture d’un nouveau contrat si votre contrat actuel intègre des restrictions sur le versement des dividendes.

Les frais de l’assurance vie et des SCPI

Les frais de l’investissement en SCPI et ceux liés au contrat d’assurance vie s’additionnent. Dans le cas le plus flagrant, vous supportez non seulement des frais de souscription propres aux supports mais également des frais sur versement au titre du contrat. Vous devez également considérer que si les dividendes sont versés nets de frais de gestion, votre contrat comprend lui aussi des frais de gestion sur les unités de compte.

Cette superposition de frais diminue la rentabilité nette de votre placement de pierre papier. Il est donc très important de privilégier des contrats :

• Sans frais sur les versements au titre du contrat ;
• Avec des frais de gestion réduits sur les unités de compte.

Par ailleurs, le contrat peut prévoir des frais de rachat anticipé. Ceux-ci pénalisent les rachats effectués trop rapidement après la souscription de parts via le contrat. Par exemple, le contrat Netlife 2 impose une pénalité sur les rachats effectués moins de trois ans après l’investissement. Si la SCPI elle-même met en place elle aussi une pénalité de rachat anticipé, vous supportez les deux simultanément.

Comment acheter des SCPI en assurance vie ?

Pour bien investir en SCPI avec un contrat d’assurance vie, il faut privilégier les meilleures SCPI et les meilleurs contrats.

Notre sélection de contrats pour investir en SCPI

Pour accompagner tous les épargnants intéressés, Portail-SCPI.fr propose une sélection de contrats à favoriser pour investir en SCPI via l’assurance vie :

• Netlife 2, assuré par Spirica ;
• CORUM Life, proposé par CORUM L’Épargne ;
• UNEP Evolution, assuré par Prépar-Vie.

Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez notre analyse des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI ou prenez rendez-vous avec un conseiller de Portail-SCPI.fr.

Nos SCPI favorites pour un placement en assurance vie

A l’aide d’un bon contrat d’assurance vie, vous pouvez investir dans certaines des meilleures SCPI du marché. Par exemple, le contrat CORUM Life vous permet d’acheter des parts des SCPI gérées par CORUM AM au sein d’une assurance vie.

Outre les SCPI CORUM, Portail-SCPI.fr retient plusieurs sociétés civiles de placement immobilier à privilégier pour l’assurance vie, dont :

• Iroko Zen, ActivImmo et Épargne Pierre, dans le contrat Netlife 2 ;
• Iroko Zen et Coeur de Régions, dans le contrat UNEP Evolution.

Découvrez plus en détail notre sélection des meilleures SCPI pour investir en assurance vie.

Pourquoi investir en SCPI dans l’assurance vie ?

SCPI et assurance vie font bon ménage dès lors que vos objectifs patrimoniaux coïncident avec les atouts de cette méthode d’investissement.

Diversification et recherche de rendement

Une des forces de l’assurance vie, un des placements favoris des Français, repose sur sa souplesse. Facilement accessible, elle vous ouvre les portes d’une diversification adaptée à vos attentes. De la sécurité des fonds euros à l’investissement sur les marchés financiers, en passant par l’immobilier, vous pouvez établir une allocation d’épargne en phase avec votre profil de risque/rendement.

À ce titre, les SCPI trouvent leur place dans l’assurance vie. Ces supports immobiliers proposent de viser un rendement supérieur (non garanti) à celui de l’épargne sans risque. Le rendement des fonds euros a atteint 2,65 % en moyenne en 2025 d’après l’ACPR, tandis que le taux de distribution moyen des SCPI se situait à 4,91 % cette même année selon l’ASPIM.

Loger des parts de SCPI en assurance vie peut ainsi contribuer à dynamiser le rendement de votre contrat, sans garantie des performances futures. L’épargne placée dans la pierre papier ne bénéficie pas de la garantie du capital investi. Néanmoins, le niveau de risque associé aux SCPI s’avère moins élevé que celui des fonds actions, par exemple.

Les contrats d’assurance vie n’offrent pas la possibilité d’investir à 100 % en SCPI. En règle générale, le seuil maximum d’investissement est fixé à 50 % des versements. Le reste doit être placé sur le fonds euros et/ou d’autres unités de compte.

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Croissance de l’épargne immobilière

Comme évoqué précédemment, les dividendes de SCPI ne sont pas encaissés sur le compte bancaire lorsque vous investissez via l’assurance vie. Ils restent investis sur le contrat, pour acheter de nouvelles parts de la même SCPI ou être placés sur le fonds euros.

Ainsi, la SCPI en assurance vie ne répond pas à l’objectif de percevoir des revenus complémentaires, du moins pas immédiatement. En revanche, cette méthode d’investissement vous aide à faire fructifier votre capital. Au fil du temps, vous capitalisez les rendements des SCPI pour faire croître votre épargne immobilière.

Lorsque vos dividendes sont réinvestis dans de nouvelles parts de SCPI, vous profitez du mécanisme des intérêts composés : votre placement génère de plus en plus de dividendes dans le temps, à rendement égal (non garanti).

Si vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus complémentaires dans l’immédiat, loger des parts de SCPI en assurance vie peut avoir plus de sens que d’investir en direct. Durant la phase d’épargne, vous évitez toute fiscalité en l’absence de rachat. Puis, lorsque vous souhaitez effectuer des retraits sur le contrat après avoir accumulé vos gains, vous profitez d’une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers français. C’est d’autant plus vrai lorsque vous investissez sur le long terme, une fois que le contrat a franchi le cap des 8 années.

Allègement de la fiscalité

La fiscalité des SCPI en assurance vie s’avère intéressante pour les épargnants les plus fortement imposés. Comme nous l’avons vu, les dividendes distribués sur le contrat ne supportent ni impôt, ni prélèvements sociaux. De la sorte, votre placement de pierre papier ne vient pas alourdir votre fiscalité, tant que vous n’effectuez pas de rachat.

En outre, en cas de rachat, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique. En comparaison, les revenus fonciers de source française sont taxés au barème de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition, puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Dès lors que vous êtes dans la tranche à 30 % du barème, la fiscalité de l’assurance vie (option flat tax) est donc systématiquement plus avantageuse.

L’imposition des SCPI européennes diffère sensiblement de celle des revenus fonciers français. Selon votre situation et votre investissement, elle peut s’avérer compétitive avec la fiscalité de l’assurance vie.

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les parts de SCPI détenues via l’assurance vie ne bénéficient pas d’un traitement de faveur. Elles intègrent bien l’assiette de l’impôt, selon la valeur IFI des parts au 1er janvier de l’année d’imposition.

Préparation de la succession

À la succession, les parts de SCPI détenues par le défunt intègrent l’actif successoral. Elles entrent donc dans le champ des droits de succession et sont réparties entre les héritiers (conjoint survivant, enfants).

Lorsque les parts de SCPI sont logées dans une assurance vie, leur traitement à la succession est différent. Les fonds placés sur le contrat reviennent aux bénéficiaires désignés par le défunt, à l’aide de la clause bénéficiaire. De plus, ces derniers profitent de la fiscalité favorable de l’assurance vie à la succession :

• Abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis taxation à 20 % sur les 700 000 premiers euros (31,25 % au-delà) lorsque les versements ont été effectués avant les 70 ans du souscripteur ;
• Abattement de 30 500 € partagé entre les bénéficiaires, puis droits de succession pour la part des primes versées après 70 ans.

En complément, lorsque les versements ont été effectués après 70 ans, seules les primes sont imposées à la succession : les intérêts et plus-values générés par ces primes échappent à toute fiscalité successorale. Autrement dit, les dividendes générés par les primes investies dans des parts de SCPI échappent aux droits de succession.

De la sorte, le traitement des parts de SCPI à la succession s’avère plus intéressant lorsqu’elles sont placées dans un contrat d’assurance vie. Acheter des SCPI en assurance vie, en vue de faire grandir un capital et de le transmettre aux bénéficiaires de votre choix, peut donc avoir du sens.