Assurance vie, SCPI ou SCPI en assurance vie : avantages et inconvénients

Découvrez notre récapitulatif sur les avantages et inconvénients des SCPI en assurance vie. Pour commencer, zoom sur les avantages et inconvénients de l’assurance vie puis de la SCPI, avant de rentrer dans le détail de l’investissement SCPI en assurance vie.

Assurance vie : rappel des avantages et inconvénients

Après le livret A, l’assurance vie constitue le placement préféré des Français. Zoom sur les avantages et inconvénients de l’assurance vie.

Les avantages de l’assurance vie

Les avantages de l’assurance vie sont nombreux, tant au niveau de la souscription qu’en phase d’épargne et au moment du déblocage de votre épargne.

• Un placement accessible au plus grand nombre

Il suffit d’investir 50 € pour ouvrir un contrat d’assurance vie comme CORUM Life. De manière plus générale, vous pouvez souscrire votre contrat dès 500 ou 1 000 €. Dans l’autre sens, rappelons qu’il n’existe pas de plafond sur une assurance vie. Il est par ailleurs possible d’ouvrir plusieurs contrats.

• Un investissement flexible

Investir en SCPI via l’assurance vie est une option de placement parmi d’autres avec votre contrat. Immobilier, actions, obligations, Private Equity, vous pouvez placer votre argent dans de nombreuses classes d’actifs au travers des unités de compte de votre assurance vie. En outre, vous pouvez sécuriser votre épargne sur un fonds euros à capital garanti.

• Votre épargne reste disponible

Vous pouvez effectuer un rachat sur votre contrat d’assurance vie à tout moment. Plus précisément, vous avez la possibilité de demander un retrait partiel ou total, en clôturant votre contrat dans ce deuxième cas. Notez que certains de vos investissements doivent cependant s’envisager avec un horizon de placement de long terme, comme les SCPI.

• La fiscalité de l’assurance vie

La fiscalité de l’assurance vie permet d’effectuer des rachats avec une imposition limitée. En particulier, les contrats de plus de 8 ans profitent d’un abattement fiscal annuel sur les rachats, de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.

• Un outil pour la succession

Les sommes transmises aux héritiers via l’assurance vie échappent à toute fiscalité jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, pour les versements effectués avant l’âge de 70 ans.

Les inconvénients de l’assurance vie

Les inconvénients de l’assurance vie se révèlent plus ou moins problématiques selon les conditions du contrat.

• Les frais de l’assurance vie

Investir en assurance vie peut engendrer différents types de frais, dont des frais sur versements et des frais de gestion sur encours, voire des frais d’arbitrage. D’un contrat à un autre, ils peuvent être plus ou moins élevés. De plus, il faut intégrer les frais propres aux différentes unités de compte. Cependant, les meilleurs contrats d’assurance vie proposent des conditions tarifaires attractives.

• Une offre de placements potentiellement limitée

Selon les contrats, l’offre financière mise à disposition est plus ou moins extensive. Par exemple, certains ne proposent pas d’investir en SCPI.

• Des supports d’investissement à qualité variable

En complément du point précédent, un contrat d’assurance vie ne permet pas toujours d’accéder aux meilleures unités de compte du marché. Les SCPI les plus performantes ne sont par exemple pas disponibles dans toutes les assurances vie. De même, certains fonds euros affichent un rendement moins élevé que les autres ou des conditions d’investissement plus drastiques.

• Pas de garantie du capital pour les unités de compte

Les différents supports en unités de compte, investis en actions, immobilier et autres, n’offrent pas la garantie du capital investi. La prise de risque est portée par l’investisseur.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de l’assurance vie

Avantages	Inconvénients
Contrats accessibles dès 500 €, voire moins	Différents frais s'appliquent à votre contrat et aux unités de compte
Fonds euros à capital garanti et unités de compte (actions, immobilier, etc.)	L'offre d'unités de compte varie selon les contrats, en quantité et en qualité
Rachats possibles à tout moment	Les unités de compte n'offrent pas la garantie du capital
Fiscalité avantageuse sur les rachats et la succession	Le rendement des fonds euros peut être assez bas et il existe parfois des plafonds d'investissement

Rappel des avantages et inconvénients des SCPI

Focus sur les atouts d’un investissement en société civile de placement immobilier, ainsi que ses désavantages.

Les avantages des SCPI

Les SCPI proposent une autre manière d’investir dans l’immobilier. En quelques mots, vous achetez des parts de la société, qui investit votre argent et celui des autres associés dans l’acquisition d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, etc.). En contrepartie, la SCPI vous verse des revenus locatifs sous forme de dividendes.

• L’immobilier, plus accessible

L’investissement en SCPI peut s’envisager dès quelques centaines d’euros. Il est également possible d’investir progressivement, en mettant en place des versements programmés et/ou le réinvestissement des dividendes.

• Des rendements potentiellement supérieurs à 5 %

En moyenne, le rendement brut annuel des SCPI se situe aux alentours de 4 à 5 %. Pour les plus performantes, ce taux de distribution peut dépasser les 6 ou 7 %.

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• Aucune gestion locative

Votre placement immobilier est piloté par une société de gestion. Celle-ci se charge d’investir l’épargne collectée dans l’acquisition d’immeubles. Elle s’occupe également de la gestion locative et des travaux au nom des associés.

• Diversification de votre épargne immobilière

Le patrimoine immobilier d’une SCPI se compose de dizaines ou centaines d’immeubles, avec une multitude de locataires et de sources de revenus. Selon sa stratégie, elle peut investir dans plusieurs secteurs (bureaux, commerces, logistique, santé, entre autres), en France ou à l’étranger.

• Différentes méthodes d’investissement

Acheter des parts de SCPI peut se faire à l’aide de vos liquidités disponibles, mais pas seulement. Le financement de l’investissement peut aussi se faire à crédit. Et, comme nous le détaillons un peu plus loin, l’investissement en SCPI peut se faire dans un contrat d’assurance vie, avec ses avantages et inconvénients.

Les inconvénients des SCPI

Investir en SCPI présente certains inconvénients à bien identifier avant de se lancer.

• Les frais d’un placement en SCPI

Les frais des SCPI sont principalement la commission de souscription, prélevée sur le prix de part, et les frais de gestion, acquittés avant le versement des dividendes. Dans le cadre d’un investissement SCPI en assurance vie, les frais propres à la société et ceux du contrat se cumulent.

• Risque de perte en capital et revenus non garantis

Investir en SCPI présente un risque de perte en capital, la valorisation de votre placement n’étant pas garantie. De plus, la distribution des dividendes n’est pas garantie non plus et leur montant peut fluctuer dans le temps, à la hausse ou à la baisse.

• Fiscalité immobilière

Les revenus distribués par les SCPI sont soumis à imposition. La fiscalité des revenus fonciers prévaut sur les loyers de source française (barème de l’impôt + prélèvements sociaux de 17,2 %). Les revenus locatifs issus de l’étranger (SCPI européenne) profitent d’une imposition allégée (exonération de prélèvements sociaux notamment).

• Investissement de long terme

L’horizon de placement recommandé pour l’achat de parts de SCPI se situe à 8 ou 10 ans minimum, selon les indications des sociétés de gestion. La revente des parts avant cette échéance peut se faire à perte et, le cas échéant, engendrer des frais de rachat anticipé.

• Revente des parts à tout moment non garantie

La vente des parts peut être demandée à tout moment. Néanmoins, la liquidité des SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Notez qu’en investissant en SCPI dans l’assurance vie, la liquidité est garantie par l’assureur.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des SCPI

Avantages	Inconvénients
Ticket d'entrée limité à quelques centaines d'euros	Ce placement immobilier prévoit différents frais
Rendement potentiel pouvant dépasser 6 %	Risque de perte en capital et rendement non garanti
Aucune gestion locative pour l'investisseur	Fiscalité sur les dividendes distribués
Accessible à crédit ou en assurance vie	Revente des parts non garantie par la société de gestion

Investir dans des SCPI en assurance vie : avantages et inconvénients

Investir en SCPI dans l’assurance vie présente des avantages et inconvénients spécifiques à cette méthode de souscription. Notez que certains d’entre eux varient selon les conditions prévues par l’assureur.

Avantages de la SCPI en assurance vie

Combiner SCPI et assurance vie permet de profiter d’avantages spécifiques à cette méthode d’investissement.

• Conditions de souscription plus intéressantes

Certains contrats d’assurance vie permettent d’investir en SCPI avec une légère décote (2 à 3 %) par rapport à la valeur de part en direct. L’achat se fait à la valeur de retrait, à laquelle on ajoute une commission de souscription généralement moins élevée qu’en direct. De plus, le délai de jouissance des parts peut être raccourci, jusqu’à un mois seulement.

• La fiscalité de l’assurance vie s’applique

Les dividendes de SCPI sont versés sur le contrat, sans imposition. La fiscalité des SCPI en assurance vie n’entre en jeu que lorsque vous demandez un rachat sur le contrat. C’est alors la fiscalité plus avantageuse de l’assurance vie, par rapport à l’imposition des revenus fonciers, qui s’applique.

• Liquidité prise en charge par l’assureur

L’assureur du contrat se porte garant de la liquidité des parts de SCPI à la revente. Votre rachat doit être effectué dans un délai de deux mois maximum. Attention, certains assureurs peuvent prévoir des suspensions temporaires dans les conditions de leur avenant SCPI.

• Succession de l’assurance vie

En cas de décès, les parts de SCPI logées en assurance vie relèvent du régime successoral propre à cette enveloppe. Les bénéficiaires désignés profitent d’abattements spécifiques et d’une imposition allégée par rapport aux droits de succession communs.

Inconvénients de la SCPI en assurance vie

La souscription de parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie présente quelques inconvénients à prendre en considération.

• Choix des SCPI limité

Toutes les SCPI ne sont pas disponibles en assurance vie. D’un contrat à un autre, les supports référencés varient en quantité (une grosse vingtaine maximum) et en qualité. Il faut ensuite se pencher sur la liste des SCPI référencées par l’assureur pour déterminer quels sont les placements les plus intéressants.

• Investissement plafonné

Pour encadrer les souscriptions, l’assureur intègre des plafonds d’investissement en SCPI. De façon générale, le plafond dépasse rarement 50 % d’un versement.

• Attention au versement des dividendes

Les dividendes de SCPI sont versés sur le contrat, et non directement sur votre compte bancaire. Ils sont ensuite réinvestis, soit dans l’achat de nouvelles parts, soit sur le fonds euros. Surtout, certains contrats ne versent pas la totalité des loyers. L’assureur a la possibilité de reverser entre 85 et 100 % des dividendes, selon les conditions contractuelles.

• Addition des frais

L’investisseur supporte les frais liés aux placements SCPI ainsi que les frais de son contrat d’assurance vie. Cette addition de frais peut nuire au rendement de l’investissement. Il est notamment recommandé d’éviter les contrats avec des frais de souscription et/ou des frais de gestion élevés sur les unités de compte. Attention également aux frais de rachat anticipé prévus par certains assureurs.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de l’investissement SCPI en assurance vie

Avantages	Inconvénients
Décote possible sur le prix de part	Choix de SCPI limité par contrat
Délai de jouissance potentiellement réduit	Pas d'achat à crédit ou en nue-propriété
Fiscalité de l'assurance vie moins lourde	L'assureur peut retenir une fraction des dividendes
Liquidité prise en charge par l'assureur	Les frais du contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI

Les contrats que nous recommandons pour investir en SCPI via l’assurance vie

En tant que site spécialisé dans l’investissement immobilier de pierre papier, Portail-SCPI.fr tient à jour régulièrement sa sélection des meilleures SCPI du marché.

De plus, nos conseillers en gestion de patrimoine sélectionnent les meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI. Actuellement, ils en retiennent trois principaux, à savoir :

• CORUM Life, l’assurance vie du groupe CORUM

Corum Life est un contrat qui vous propose l’accès aux différentes SCPI gérées par CORUM. En outre, il ne prévoit aucuns frais au titre du contrat : seuls les frais des supports s’appliquent.

• Netlife 2, assuré par Spirica

Netlife 2 propose l’accès à une vingtaine de SCPI, avec le versement de 100 % des loyers. Les frais de gestion sur les unités de compte se fixent à 0,7 %. Notez que la liste des SCPI accessibles dans le contrat peut évoluer dans le temps.

• UNEP Evolution, assuré par Prépar-Vie

UNEP Evolution propose également le versement de 100 % des loyers aux assurés. Sa sélection de SCPI comprend notamment Coeur de Régions et Iroko Zen, à date de publication. En revanche, le minimum de souscription pour ouvrir le contrat s’établit à 50 000 €.

Dans chacun de ces contrats, l’investissement en SCPI est plafonné. Dans le cas de Netlife 2 et d’UNEP Evolution, 50 % des versements peuvent être placés dans des parts de SCPI. CORUM Life fixe le seuil maximum à 55 %.

Demandez tous les détails sur le fonctionnement, les avantages et les inconvénients de ces trois contrats à un conseiller de Portail-SCPI.fr.

SCPI ou assurance vie ? Quelle méthode d’investissement choisir ?

Pour savoir comment choisir entre SCPI en direct ou SCPI en assurance vie, voici quelques indications utiles.

Quand privilégier les SCPI plutôt que l’assurance vie ?

Dans les situations suivantes, investir directement en SCPI, sans loger les parts dans un contrat d’assurance vie, s’avère plus approprié :

• Vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires

En direct, les dividendes des SCPI sont versés sur votre compte courant. En assurance vie, ils sont réinvestis, dans l’achat de nouvelles parts ou sur le fonds euros. Il faudra alors ensuite effectuer des rachats sur le contrat.

• Vous voulez investir à crédit

L’investissement à crédit en SCPI n’est pas possible dans le cadre de l’assurance vie.

• Vous voulez investir en démembrement

L’assurance vie ne vous permet pas d’opter pour le démembrement temporaire ou viager. Il est donc impossible d’acquérir la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI.

• Vous souhaitez composer librement votre portefeuille de SCPI

En règle générale, il est recommandé de diversifier un investissement de pierre papier avec plusieurs SCPI. Cela se montre plus facile avec les SCPI en direct, puisque l’offre de supports en assurance vie est limitée par l’assureur. Certains véhicules de qualité peuvent être indisponibles en assurance vie.

Pourquoi investir via l’assurance vie plutôt qu’en direct ?

Acheter des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie peut être la solution à retenir selon vos priorités :

• Vous souhaitez faire croître votre patrimoine

Lorsque vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats, la SCPI en assurance vie peut avoir du sens. Avec le réinvestissement des dividendes, votre patrimoine de pierre papier grossit au fil du temps. Et ce, sans générer de fiscalité, en l’absence de rachat.

• Vous cherchez à diversifier votre épargne

Si vous souhaitez investir dans la pierre papier, mais pas seulement, l’assurance vie vous aide à diversifier votre épargne. Avec les fonds euros à capital garanti et des unités de compte variées (Bourse, obligations, Private Equity), vous pouvez réaliser une allocation d’épargne complète dans un même contrat.

• Vous voulez maîtriser votre fiscalité

Pour les contribuables fortement imposés, l’enjeu de la fiscalité est à prendre en considération. Pour les SCPI “françaises”, qui détiennent un patrimoine localisé dans l’Hexagone, la taxation de l’assurance vie est plus légère que celle des revenus fonciers. En ce qui concerne les SCPI européennes, la différence est moins claire, selon votre taux moyen d’imposition notamment. Dans tous les cas, la fiscalité de l’assurance vie n’intervient qu’en cas de rachat et s’avère très compétitive avec 8 ans de détention du contrat.

• Vous préparez votre succession

L’assurance vie constitue un placement fortement recommandé pour la préparation de la succession. Elle vous permet de choisir les bénéficiaires du contrat après votre décès. Ces derniers bénéficieront en outre d’une fiscalité plus avantageuse sur la transmission.