Zoom sur la liquidité des parts de SCPI au moment de la cession, selon le type de SCPI (capital fixe ou variable), en assurance vie et le risque de blocage de la liquidité.
Qu’est-ce que la liquidité des parts de SCPI ?
La liquidité des SCPI doit être considérée avec attention pour choisir dans quelle société civile de placement immobilier investir. Par définition, la liquidité d’une SCPI représente la facilité avec laquelle vous pouvez vous défaire de votre placement. Pour une SCPI liquide, il est possible de revendre les parts dans un délai court de quelques semaines. En revanche, lorsqu’une SCPI connaît des problèmes de liquidité, ce délai peut s’allonger significativement.
D’une manière générale, la liquidité d’une SCPI repose sur son attractivité. Si elle parvient à attirer de nouveaux souscripteurs, elle sera en mesure de répondre aux demandes de retrait sans problème. A l’inverse, en l’absence d’acheteurs potentiels, les associés qui souhaitent sortir de la SCPI se retrouvent en difficulté.
Il est essentiel de retenir que les SCPI ne garantissent pas la liquidité des parts à la demande de cession. Autrement dit, la revente des parts de SCPI dans un bref délai n’est pas assurée. De même, cette situation peut évoluer dans le temps : une SCPI liquide aujourd’hui peut rencontrer des problèmes quelques années plus tard, et inversement. La liquidité fait donc partie des risques des SCPI à considérer avant tout placement.
Pour rappel, la durée d’investissement minimum en SCPI s’établit aux alentours de 8 à 10 ans.
Il est fortement recommandé de procéder à une sélection rigoureuse des SCPI dans lesquelles investir, en prenant en compte ce sujet de liquidité des parts. Pour ce faire, vous pouvez compter sur l’expertise des conseillers spécialisés de Portail-SCPI.fr.
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La liquidité des SCPI, selon leur statut
Selon les caractéristiques de votre investissement en SCPI, la liquidité est déterminée différemment.
SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, la vente des parts passe par le carnet d’ordres tenu par la société de gestion. Concrètement, celle-ci enregistre chronologiquement les ordres de vente, avec le nombre de parts à céder et le prix minimum souhaité. Le registre comptabilise également les demandes d’acheteurs, avec un prix maximum souhaité. Pour ces derniers, le passage par le marché secondaire est obligatoire afin d’acquérir des parts en dehors des périodes d’augmentation du capital de la SCPI.
Les ordres de vente ont une durée de validité de 12 mois, prorogeable une fois à la demande expresse de l’associé. L’ordre d’achat peut comporter pour sa part une durée fixée librement.
Grâce aux informations récoltées auprès des vendeurs et acheteurs, la société de gestion peut organiser la confrontation de l’offre et de la demande, et donc la liquidité de la SCPI. Cette confrontation est menée périodiquement, le plus souvent tous les mois, et a minima tous les trois mois.
Notez que le carnet d’ordres d’une SCPI à capital fixe doit être tenu à disposition du public. Cela peut aider les vendeurs à fixer un “bon prix” pour la cession des parts, et améliorer la liquidité de leur investissement. Les SCPI à capital fixe doivent par ailleurs communiquer le prix d’exécution des parts sur le marché secondaire. Il correspond au prix auquel s’échange la plus grande quantité de parts sur une année donnée.
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SCPI à capital variable
Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, la revente des parts se fait au prix de retrait de la SCPI. Concrètement, il correspond au prix de part en cours au moment de la cession, diminué de la commission de souscription. Pour les SCPI sans frais d’entrée, le prix de retrait est cependant égal à la valeur de souscription. En revanche, il ne peut jamais lui être supérieur.
La SCPI à capital variable se charge d’honorer les demandes de retrait passées par ses associés. Les retraits doivent cependant être compensés par de nouvelles souscriptions. C’est pourquoi la liquidité des parts de SCPI à capital variable n’est pas garantie : en l’absence de nouveaux investisseurs, des délais d’attente parfois conséquents peuvent se matérialiser.
Il est techniquement possible de céder des parts de SCPI à capital variable de gré à gré sur le marché secondaire, à prix libre et sans intervention de la société de gestion. Des frais de cession de parts, ou frais de dossier, peuvent cependant être facturés. Ils sont généralement réglés par l’acquéreur.
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SCPI en assurance vie
Lors d’un investissement SCPI via l’assurance vie, c’est l’assureur qui devient le propriétaire des parts. C’est également à lui que revient la charge de la liquidité des SCPI. Autrement dit, il doit honorer les demandes de retrait des assurés, indépendamment des problématiques potentielles des SCPI visées.
Compte tenu des mouvements de marché observés depuis 2023, liés aux baisses de prix de parts de certaines SCPI, plusieurs assureurs ont pris des dispositions leur permettant de suspendre temporairement la liquidité des SCPI en assurance vie. Cette précision doit figurer, le cas échéant, dans l’avenant SCPI de votre contrat d’assurance vie.
Blocage de la liquidité des SCPI : les parts en attente de retrait
Lorsqu’une SCPI connaît des problèmes de liquidité, elle n’est plus en mesure d’organiser la cession rapide des parts des associés vendeurs. Ce problème survient dès lors que la SCPI collecte peu, c’est-à-dire qu’elle suscite peu ou pas assez d’intérêt aux yeux de potentiels nouveaux investisseurs. De même, le problème de liquidité peut survenir si la SCPI doit subitement faire face à une hausse brutale des demandes de retrait, qui ne serait pas compensée par son rythme normal de nouvelles souscriptions.
Dans une telle situation de blocage, la SCPI enregistre des parts en attente de retrait. Il s’agit des demandes de retrait en cours, mais non encore exécutées. Plus leur nombre est important, plus le blocage est conséquent. Rappelons que les demandes de retrait sont traitées chronologiquement et peuvent être exécutées dans un délai indéterminé.
Faute de réussir à relancer la collecte, la SCPI peut mettre en place un fonds de remboursement ou céder des immeubles pour répondre aux demandes de retrait. Une SCPI à capital variable peut également suspendre la variabilité du capital et recourir à un carnet d’ordres pour confronter les demandes d’achat et de retrait. Enfin, les associés à la recherche d’une porte de sortie peuvent tenter leur chance sur le marché de gré à gré.
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