Les performances attractives des SCPI attirent beaucoup d’épargnants français. Leur rendement moyen pour l’année 2022 s’élève à 4,53 % et les meilleurs véhicules ont même proposé un taux de distribution allant jusqu’à 6 à 7 %. Cependant, comme pour tous les placements immobiliers, il n’existe pas de rendement sans risques. Quels sont-ils et comment les limiter ?
Le risque de perte en capital lié aux marchés immobiliers
Parmi les nombreuses variables qui déterminent la bonne santé d’une SCPI, la conjoncture immobilière est particulièrement cruciale. Les SCPI sont effectivement soumises aux aléas de différents marchés immobiliers en fonction des secteurs dans lesquels elles investissent.
Baisse du prix de part
Les variations à la hausse ou à la baisse des marchés immobiliers peuvent amener les sociétés de gestion à modifier le prix d’achat des parts. Ce dernier dépend en effet de la valeur du patrimoine d’une SCPI.
Chaque année, un expert indépendant estime la valeur de l’ensemble des actifs de la SCPI : c’est ce qu’on appelle la valeur d’expertise. Puis, il faut prendre en compte la valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur d’expertise augmentée par les frais liés à la constitution du patrimoine. Celle-ci ne doit pas s’éloigner de plus de 10 % du prix de part, sans quoi la valeur de souscription doit augmenter ou diminuer. La dévaluation du patrimoine d’une société civile de placement immobilier peut mener à une baisse du prix de souscription.
Il est cependant rare que les valeurs de part des SCPI diminuent. Puis, il faut garder en tête que la SCPI de rendement est avant tout un placement de long terme destiné à apporter des revenus réguliers, et non à générer une plus-value à la revente, même si cela est possible.
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Crise immobilière
Comme mentionné plus haut, votre investissement en SCPI pourrait subir les conséquences d’un retournement de marché. En cas de crise grave de l’immobilier tertiaire, la valorisation des biens détenus par les SCPI pourrait chuter. Ce scénario pourrait se produire dans le cas de l’éclatement d’une hypothétique bulle immobilière. Une correction majeure des prix se traduirait par un risque accru de diminution de la valeur des parts.
Notons cependant la capacité des sociétés civiles de placement immobilier à rester debout face aux crises en maintenant des performances attractives à long terme. Effectivement, après une tendance à la baisse des prix de part en 2008 en plein cœur de la crise des subprimes, les rendements se sont maintenus à un niveau appréciable (5 à 6 %) la même année.
Les risques liés à la SCPI en elle-même
La société civile de placement immobilier peut présenter certains risques propres à son fonctionnement et à sa stratégie.
Diminution du rendement
Le rendement n’est pas garanti dans le cadre d’un investissement dans la pierre papier. La diminution éventuelle du taux de distribution d’une SCPI est due à la baisse des loyers perçus par celle-ci. La réduction des loyers de la SCPI peut s’expliquer de deux manières : un taux d’occupation financier (TOF) en baisse, qui traduit une augmentation de la vacance locative, ou des impayés de la part des locataires.
Ces deux éléments sont généralement dus à une mauvaise gestion du patrimoine par le gestionnaire, qui ne veille pas à entretenir correctement son parc immobilier.
Toutefois, le principe de la mutualisation des risques empêche généralement le rendement de diminuer fortement :
– Les biens constituant le parc immobilier d’une SCPI sont diversifiés géographiquement et sectoriellement. Il peut s’agir de locaux commerciaux, de bureaux, d’immobilier résidentiel ou encore d’établissements de santé par exemple.
– Les loyers sont payés par des dizaines voire centaines de locataires différents.
– Les locataires sont des entreprises et parfois des grands groupes. Le risque d’impayés est donc plus faible que s’il s’agissait de particuliers.
Revente SCPI, liquidité non garantie
Revendre des parts de SCPI s’avère parfois plus compliqué que les acheter. Le délai moyen de revente de parts est de 2 à 3 semaines, selon la demande. Notons néanmoins que les sociétés de gestion ne garantissent pas ce délai ni la liquidité des parts de manière plus générale.
La situation diffère selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou variable. La première est dotée d’un capital fermé et la revente se fait de gré à gré entre particuliers ou sur le marché secondaire, où sont rassemblées les demandes d’achat et les offres de vente. Dans le cadre des SCPI à capital variable, l’associé passe directement par la société de gestion pour revendre ses parts, ce qui rend le processus généralement plus fluide.
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Défaillance de la société de gestion
Pour rappel, les SCPI sont toutes gérées par des sociétés de gestion, qui sont agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Elles sont chargées, entre autres, d’acquérir les actifs, d’entretenir le parc immobilier, de collecter les loyers et de distribuer les dividendes aux associés.
Il est nécessaire de se renseigner sur la société de gestion qui pilote la SCPI qui vous intéresse avant d’y investir, notamment son historique afin d’observer sa capacité à gérer sa trésorerie pour délivrer un bon rendement aux investisseurs.
Bien que très rare, il n’est pas impossible qu’un gestionnaire fasse faillite. Toutefois, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une société civile de placement immobilier à un autre gestionnaire agréé par l’AMF en cas de défaillance du premier.
Les autres risques des SCPI
Découvrez les autres risques auxquels un épargnant peut se retrouver confronté afin d’investir en connaissance de cause.
Une fiscalité non optimale pour votre profil patrimonial
La performance de votre placement dans la pierre papier peut être impactée en mal à cause de la fiscalité si vous n’investissez pas de manière optimale.
Les parts de SCPI sont imposées comme de l’immobilier détenu en direct. Les revenus touchés par les investisseurs sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) et sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. En outre, ils entrent dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Une des solutions pour alléger la fiscalité est d’investir dans des SCPI européennes. En effet, les revenus issus de ce type de véhicules d’investissement ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, le niveau d’imposition retenu pour déterminer la fiscalité des SCPI européennes est souvent plus faible qu’en France.
Par ailleurs, il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour n’être soumis à aucune fiscalité pendant toute la période du démembrement de propriété.
SCPI arnaques, être aux aguets
Les arnaques se multiplient depuis quelques années dans le domaine de la pierre papier. Des personnes mal intentionnées profitent de l’attractivité du produit d’investissement pour essayer d’escroquer de potentiels investisseurs. Il peut s’agir de faux emails imitant l’apparence d’une SCPI déjà en place ou d’appels téléphoniques menant à des virements de sommes importantes.
Il faut se méfier des propositions de rendements très attractifs ainsi que des offres promotionnelles. Il est également important de vérifier l’agrément AMF des SCPI et les agréments CIF (Conseiller en investissement financier) et ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) des conseillers en gestion de patrimoine.
Risque de change
Aussi appelé risque de devise, il est loin de concerner toutes les sociétés civiles de placement immobilier. Il touche en effet uniquement celles qui investissent en dehors de la zone euro. C’est par exemple le cas de CORUM XL, dont la stratégie d’acquisition est principalement orientée vers le Royaume-Uni.
Les variations des devises peuvent influencer la valorisation du patrimoine d’une SCPI ainsi que les revenus locatifs qu’elle perçoit. Cela peut alors avoir des répercussions sur la performance de votre investissement.
Cependant, les SCPI qui adoptent cette stratégie le font généralement dans le but de saisir les opportunités liées aux fluctuations de la devise en question et ainsi espérer une revalorisation du patrimoine à long terme.
Comment limiter les risques SCPI
Suivez les conseils de Portail-SCPI.fr pour mieux appréhender les risques et les limiter, dans le but d’assurer la performance de votre investissement.
Bien comprendre l’investissement
La première chose à faire pour éviter les risques que présente l’investissement en SCPI est de s’assurer de comprendre son fonctionnement. Il s’agit tout d’abord d’un placement de long terme. Les experts recommandent de garder ses parts 8 à 10 ans minimum. Il convient donc de ne pas y placer son épargne de précaution.
Une fois votre capital investi, vous percevez des dividendes (non garantis) au prorata du nombre de parts détenues. La distribution de ces loyers s’effectue tous les mois ou tous les trimestres par la société de gestion.
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Choisir les bonnes SCPI
Il y a plus de 200 sociétés civiles de placement immobilier sur le marché. Elles possèdent toutes une stratégie unique et proposent des performances variées. Vous devez donc étudier les options qui s’offrent à vous et sélectionner des véhicules d’investissement selon vos objectifs.
Si vous souhaitez investir une somme importante, il est recommandé de répartir ce capital sur plusieurs SCPI dans le but de diversifier davantage votre patrimoine immobilier. Notons par ailleurs qu’il existe des SCPI diversifiées en elles-mêmes.
L’accompagnement d’un conseiller pour faire face aux risques
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé reste la meilleure solution pour faire face aux divers risques que présente le placement dans la pierre papier. Nos conseillers chez Portail-SCPI.fr vous accompagnent tout au long de votre investissement et vous apportent des conseils personnalisés grâce à un audit patrimonial complet réalisé dès le premier rendez-vous.
Les courtiers ont accès à la quasi-totalité des SCPI du marché et connaissent ainsi les meilleures opportunités d’investissement pour vous permettre de faire fructifier votre capital de manière optimale.
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