Amortissement SCPI : qui peut amortir des parts de SCPI ?

En quoi consiste l’amortissement fiscal ?

Pour détailler le sujet de l’amortissement SCPI, il faut commencer par quelques principes de base sur l’amortissement fiscal. En résumé, il s’agit d’un mécanisme qui vous permet de réduire votre revenu imposable en déduisant une charge comptable liée à un investissement.

L’amortissement fiscal entre surtout en jeu pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Il en existe toutefois quelques exemples dans le domaine de l’investissement immobilier :

• Location meublée sous statut LMNP : amortissement de la valeur du bien hors foncier imputable sur les bénéfices industriels et commerciaux encaissés ;
• Différents dispositifs de défiscalisation immobilière, dont le dispositif Jeanbrun par exemple : amortissement plafonné et variable selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué, déductible des revenus fonciers.
• Personnes morales soumises à l’IS qui achètent l’usufruit de parts de SCPI (voir partie suivante).

Bien utilisé et optimisé, l’amortissement fiscal peut vous aider à diminuer drastiquement l’imposition de vos revenus. Votre investissement vous sert ainsi des rendements partiellement défiscalisés, ce qui améliore votre rentabilité nette d’impôt.

L’amortissement en SCPI : achat d’usufruit par une personne morale à l’IS

Pour un investisseur en SCPI, l’amortissement fiscal n’est disponible que pour les personnes morales (SCI, SARL, etc.) soumises à l’IS qui achètent uniquement l’usufruit des parts.

L’usufruit SCPI pour personne morale

Investir dans l’usufruit de SCPI consiste à acquérir ce seul droit d’usufruit sur des parts en démembrement. L’autre partie, la nue-propriété, revenant à un tiers.

Les investisseurs bénéficient alors d’une décote sur la valeur de souscription en pleine propriété. Pour un démembrement sur 5 ans par exemple, l’usufruitier ne paie qu’environ 20 % du prix de la part, et le nu-propriétaire les 80 % restants. Plus le démembrement est court, plus la décote favorise l’usufruitier, et inversement.

Avec l’usufruit, vous percevez la totalité des revenus distribués par la SCPI pendant toute la durée du démembrement. À son échéance en revanche, vous perdez tous vos droits sur les parts, qui reviennent au nu-propriétaire.

Pour une personne morale, l’usufruit de SCPI constitue un placement de trésorerie pour ses liquidités. Sous réserve de pouvoir bloquer celles-ci sur la durée de démembrement temporaire choisie, compte tenu de la très faible liquidité du placement, elle va encaisser l’intégralité des rendements distribués pendant cette période.

Avec un démembrement croisé personne morale / personne physique, la société acquiert l’usufruit des parts de SCPI tandis qu’un associé de la structure achète la nue-propriété et deviendra plein propriétaire à l’échéance.

Principe et intérêt de l’amortissement fiscal de l’usufruit SCPI pour une personne morale à l’IS

La rentabilité nette d’un placement de liquidités en usufruit de SCPI se trouve bonifiée lorsque celui-est est acquis par une personne morale redevable de l’IS.

Sous ce régime fiscal, elle peut pratiquer un amortissement fiscal linéaire du coût de l’usufruit sur toute la durée du démembrement. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire une fraction du prix d’acquisition de votre investissement chaque année pour diminuer le résultat imposable à l’IS.

Pour rappel, l’IS s’élève à 15 % pour la part de bénéfices sous 42 500 €, puis 25 % au-delà.

L’intérêt de ce mécanisme s’avère d’autant plus appréciable que le placement de trésorerie en usufruit SCPI a plutôt vocation à s’envisager sur une durée courte (autour de 5 ans ou moins), pour éviter de bloquer les liquidités trop longtemps. Ce faisant, l’amortissement fiscal annuel se trouve plus élevé : 20 % par an pour un usufruit 5 ans, contre 10 % annuels pour un démembrement sur 10 ans.

Notez en revanche que l’amortissement fiscal de l’investissement ne joue qu’au moment de déterminer l’IS. Pour une SCI à l’IS, et autres personnes morales sous le même régime d’imposition, l’impôt se paie en deux fois : au niveau de la société elle-même, puis au niveau des associés de la structure lorsqu’elle choisit de leur distribuer des revenus.

À ce second niveau, la flat tax de 31,4 % s’applique (ou barème de l’impôt et prélèvements sociaux, selon le choix de l’associé).

Exemple de calcul de l’amortissement fiscal SCPI

Pour illustrer le mécanisme d’amortissement de l’usufruit SCPI pour une personne morale à l’IS, prenons un exemple simplifié.

Voici les hypothèses retenues :

• Durée du démembrement : 5 ans
• Valeur de la pleine propriété des parts : 1 000 000 €
• Prix d’acquisition de l’usufruit temporaire : 200 000 €, soit une clé de répartition de 20 %
• Distribution annuelle versée à l’usufruitier : 60 000 € (6 % de la pleine propriété)
• Taux d’IS : 25 %

Dans cette configuration, l’investisseur amortit 40 000 € chaque année (20 % de 200 000 €). Son revenu imposable à l’IS se limite donc à 20 000 €, soit un impôt de 5 000 € par an au taux de 25 % (contre 15 000 € par an sans amortissement).

Dès lors, la personne morale encaisse 55 000 € nets annuels pendant 5 ans, soit un total de 275 000 €. Compte tenu de l’investissement initial de 200 000 € et de la durée de l’investissement, le taux de rentabilité interne (TRI) de l’opération ressort à 6,58 %. Sans le bénéfice de l’amortissement, il se serait élevé à seulement 2,38 %.

Notez que la rentabilité réelle de l’usufruit SCPI pour chaque associé est également impactée par la fiscalité applicable au moment de la distribution des dividendes par la SCI.

Rappelons que les rendements SCPI ne sont jamais garantis et peuvent varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse. L’investisseur s’expose à un risque de perte en capital.

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Qui n’a pas le droit d’amortir ses parts de SCPI ?

L’amortissement fiscal en SCPI est réservé aux personnes morales à l’IS qui achètent seulement l’usufruit. Les autres types d’investisseurs n’y ont pas accès.

Personne physique et personne morale à l’IR

L’amortissement fiscal de parts de SCPI n’est pas envisageable lorsque vous investissez en tant que personne physique redevable de l’impôt sur le revenu. Et ce, quel que soit le mode de détention considéré.

Il en va de même pour les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu, comme les SCI à l’IR. Ces structures s’appuient sur un principe de transparence fiscale, qui prévoit que les associés sont imposés de la même manière qu’un contribuable personne physique habituel.

Personne morale à l’IS qui achète des SCPI en pleine propriété

Pour les personnes morales à l’IS, l’amortissement fiscal des SCPI n’est autorisé que si elles achètent l’usufruit.

En dépit de certaines informations erronées pouvant être trouvées sur Internet, les règles sont claires : une personne morale à l’IS qui achète des parts de SCPI en pleine propriété n’a pas le droit de pratiquer un amortissement fiscal de son investissement.

Faut-il privilégier la disponibilité de l’amortissement fiscal pour investir en SCPI ?

Au-delà de l’intérêt fiscal de l’amortissement de l’usufruit SCPI, la pertinence du recours à cette méthode d’investissement doit s’analyser en amont :

• Si je dispose d’une structure personne morale à l’IS, ai-je intérêt à investir dans l’usufruit SCPI, au regard du blocage des fonds et du risque supporté (rendement non garanti) ?
• Si je dois créer la structure au préalable, est-ce pertinent pour mes objectifs patrimoniaux au-delà de ce seul investissement ?

La création d’une SCI à l’IS, ou d’une autre personnalité morale sous ce régime fiscal, n’est pas à prendre à la légère. Il s’agit d’une structure plutôt complexe sur le plan légal et juridique. Les tenants et aboutissants doivent donc être analysés de près avant toute décision, avec l’accompagnement d’un professionnel compétent.

De façon plus générale, l’enjeu fiscal ne doit pas jamais être le seul critère de sélection à retenir au moment de choisir une SCPI dans laquelle investir.