Taux de recouvrement des loyers en SCPI : définition, calcul et analyse

Qu’est-ce que le taux de recouvrement des loyers en SCPI ?

Parmi les indicateurs qui permettent d’évaluer la santé d’une SCPI, le taux de recouvrement des loyers mérite qu’on s’y attarde. Il renseigne sur la capacité d’un véhicule à collecter les revenus locatifs qu’il génère. Il complète d’autres ratios plus connus comme le taux d’occupation financier (TOF).

Concrètement, le taux de recouvrement des loyers mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers quittancés, c’est-à-dire réclamés aux locataires, sur une période donnée.

Autrement dit, il répond à une question simple : sur l’ensemble des loyers que la SCPI avait le droit de percevoir, quelle proportion a bien été versée par les locataires ?

Voici un exemple pour aider à visualiser la notion :

• Une SCPI a quittancé 10 millions d’euros de loyers sur un trimestre ;
• Elle en a réellement encaissé 9,7 millions ;
• Son taux de recouvrement sur la période ressort à 97 %.

Le taux de recouvrement reflète la robustesse locative réelle d’une SCPI, au-delà du simple fait que ses immeubles soient occupés. Il signale la qualité des locataires en portefeuille, le sérieux opérationnel de la société de gestion et la résilience des revenus distribués.

Un portefeuille bien occupé mais avec un taux de recouvrement affaibli peut peser directement sur les distributions, car c’est bien l’argent encaissé, et non l’argent quittancé, qui finance le dividende versé aux associés.

Les SCPI ne sont pas tenues de publier cet indicateur, ce qui explique qu’il n’apparaisse pas dans tous les documents périodiques.

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Comment calculer le taux de recouvrement des loyers d’une SCPI ?

Découvrez la méthode de calcul du taux de recouvrement des loyers des SCPI et comment bien interpréter les différents termes utilisés dans la documentation.

Formule de calcul du taux de recouvrement

Le taux de recouvrement des loyers d’une SCPI traduit la part des loyers attendus qui ont effectivement été encaissés sur une période donnée. Il n’existe pas de formule unique ni de présentation standardisée. Chaque société de gestion retient sa propre méthode de calcul et sa propre terminologie dans ses rapports et bulletins d’information.

On le lit le plus souvent comme un ratio entre les loyers effectivement encaissés et les loyers théoriquement dus sur la période, sans que cette présentation soit uniforme d’une SCPI à l’autre.

Selon les documents, l’indicateur peut aussi apparaître sous d’autres appellations : taux d’encaissement des loyers, loyers recouvrés, etc. Ces formulations désignent généralement la même réalité, même si le périmètre retenu peut varier légèrement d’une société à l’autre.

Avant de comparer deux SCPI sur ce critère, il convient donc de vérifier la définition retenue par chaque société de gestion dans sa documentation.

Loyers quittancés, encaissés et décalés

Les bulletins trimestriels et rapports annuels des SCPI emploient plusieurs termes qu’il convient de distinguer :

• Loyers quittancés : les loyers réclamés auprès des locataires sur la période, c’est-à-dire les sommes que la SCPI est en droit de percevoir.
• Loyers encaissés : les sommes effectivement reçues sur la période, qui peuvent différer des loyers quittancés en cas de retard ou d’impayé.
• Loyers décalés : des montants quittancés sur une période mais perçus ultérieurement, souvent pour des raisons administratives ou contractuelles plutôt que par défaillance du locataire.
• Indemnités d’occupation : des montants perçus en dehors d’un bail en cours, par exemple lors de la sortie d’un locataire.

Un locataire qui règle ses loyers avec un trimestre de décalage peut temporairement faire baisser le taux de recouvrement sans que cela ne reflète une véritable tension locative. C’est pourquoi la lecture sur plusieurs périodes reste plus fiable qu’un chiffre isolé.

Taux de recouvrement des loyers en SCPI : quels niveaux attendre ?

Les niveaux de recouvrement varient selon les SCPI, les périodes et les typologies d’actifs. Quelques repères permettent néanmoins d’orienter la lecture des chiffres publiés.

Les niveaux de référence à connaître

Un taux élevé, proche de 100 %, traduit une collecte des loyers particulièrement efficace et une base locative solide. Un taux légèrement plus modéré reste acceptable si la société de gestion en explique les raisons et si la tendance s’améliore sur les trimestres suivants.

En revanche, une dégradation durable, sans explication dans les commentaires de gestion, mérite une analyse plus approfondie avant d’investir.

Il faut souligner qu’une baisse ponctuelle n’appelle pas nécessairement à l’inquiétude, surtout si elle correspond à des décalages de paiement déjà identifiés et en cours de régularisation.

Ce qu’un taux faible peut révéler

Un taux de recouvrement durablement bas peut signaler plusieurs situations distinctes :

• Des tensions financières chez certains locataires, notamment dans des secteurs fragilisés par le contexte économique ;
• Une exposition forte à des actifs plus sensibles aux cycles ;
• Des renégociations de loyers accordées par la société de gestion pour conserver des occupants en place ;
• Des contentieux locatifs en cours, qui peuvent retarder les encaissements sur plusieurs trimestres.

Dans tous les cas, la lecture du commentaire de gestion joint aux chiffres sur les bulletins trimestriels reste indispensable pour comprendre les causes réelles du ratio.

Ce qu’un taux élevé ne garantit pas

Un taux de recouvrement proche de 100 % constitue un signal positif, mais il ne suffit pas à valider la qualité globale d’une SCPI. Le portefeuille peut simultanément présenter :

• Un taux de vacance élevé sur certains actifs ;
• Un niveau d’endettement important ;
• Une concentration sectorielle ou géographique qui peut fragiliser la résilience à long terme ;
• Une politique de distribution qui entame les réserves pour maintenir un dividende stable.

Le taux de recouvrement représente un signal parmi d’autres, à croiser systématiquement avec les autres indicateurs disponibles.

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Taux de recouvrement et TOF en SCPI : quelles différences ?

Ces deux indicateurs sont parfois confondus, alors qu’ils mesurent des réalités bien différentes. Les distinguer clairement aide à construire une analyse plus fine d’une SCPI.

Le taux de recouvrement mesure les encaissements

Le taux de recouvrement se situe du côté de la trésorerie réelle. Comme expliqué précédemment, il répond à la question : sur les loyers que la SCPI devait percevoir, combien ont bien été encaissés ?

Il mesure ce qui rentre réellement dans les comptes de la SCPI, indépendamment de ce qui a été loué ou occupé.

Le TOF mesure l’occupation financière du patrimoine

Le taux d’occupation financier (TOF) mesure la part du patrimoine de la SCPI qui génère des revenus locatifs, exprimée en valeur. Concrètement, il rapporte le montant des loyers effectivement facturés au montant des loyers qui seraient perçus si l’intégralité du patrimoine était louée.

Un TOF de 92 % signifie donc que 8 % du patrimoine, en valeur, ne produit pas de loyers sur la période, que ce soit en raison d’une vacance, d’une franchise accordée à un locataire ou de travaux en cours.

Le taux d’occupation physique (TOP) est un indicateur distinct, exprimé en surface plutôt qu’en valeur. Il permet de mesurer le pourcentage de mètres carrés effectivement mis en location et générant des revenus pour les associés.

Comment lire ces indicateurs ensemble ?

Le croisement des deux données permet de mieux qualifier la situation d’une SCPI :

Cette grille de lecture simple aide à identifier rapidement les SCPI qui combinent une occupation solide avec une collecte efficace, des véhicules qui souffrent sur les deux tableaux et les situations intermédiaires qui méritent une analyse plus approfondie.

Quels facteurs influencent le taux de recouvrement d’une SCPI ?

Le taux de recouvrement varie d’une SCPI à l’autre et d’une période à l’autre pour des raisons qui tiennent à la fois aux caractéristiques propres du portefeuille et au contexte économique global.

La qualité des locataires

La solidité financière des locataires et la diversification du portefeuille locatif jouent un rôle direct sur le taux de recouvrement. Plus les locataires sont diversifiés et financièrement solides, moins le risque d’impayés pèse sur l’ensemble du portefeuille.

Le type d’actifs détenus

Les différentes classes d’actifs n’ont pas la même sensibilité au cycle économique. La nature des baux, la durée des engagements locatifs et le profil des locataires varient fortement selon que la SCPI investit en bureaux, en commerces, en logistique ou en actifs de santé. Ces caractéristiques peuvent influencer la régularité des encaissements, selon les circonstances de marché.

La diversification géographique

Une SCPI exclusivement investie en France supporte l’intégralité des cycles économiques et immobiliers français. Un véhicule diversifié sur plusieurs pays européens peut compenser les tensions locatives dans une zone par une collecte solide dans une autre.

La diversification géographique constitue donc un amortisseur partiel du risque sur le taux de recouvrement, même si elle ne suffit pas à immuniser le portefeuille contre un choc global.

Le contexte économique et sectoriel

Des épisodes de crise économique, de ralentissement sectoriel marqué ou de montée des difficultés financières chez les entreprises locataires peuvent peser sur le recouvrement de manière temporaire ou durable.

Les SCPI les plus diversifiées ont généralement tendance à mieux en absorber les aléas que les véhicules concentrés sur un secteur d’activité ou un secteur géographique. Cela n’est toutefois pas garanti.

La crise du covid-19 a mis en lumière l’importance de cet indicateur. Confrontées à des demandes de suspension de loyers, plusieurs sociétés de gestion ont commencé à publier le taux de recouvrement pour rassurer leurs associés. Les SCPI exposées aux secteurs les plus touchés par les restrictions en ont subi les effets les plus marqués. Par exemple, le taux de recouvrement d’Atream Hôtels est passé sous les 70 % pendant la crise, tandis que son taux de distribution chutait de 5,17 % en 2019 à 2,80 % en 2020, puis 2,64 % en 2021. La SCPI a depuis renoué avec des niveaux de performance proches de ceux d’avant-crise.

Où trouver le taux de recouvrement des loyers d’une SCPI ?

Aucune réglementation n’oblige les SCPI à publier leur taux de recouvrement. Lorsqu’il est communiqué, il n’est pas toujours mis en avant de la même manière selon les sociétés de gestion. Voici les sources à consulter en priorité :

• Les rapports annuels

Le rapport annuel d’une SCPI constitue la source la plus complète pour lire le taux de recouvrement sur un exercice entier. Il est mis à disposition des associés et consultable sur le site de la société de gestion ou sur le site Portail-SCPI.fr en consultant la fiche dédiée. Il intègre généralement une analyse de gestion qui explique les éventuelles variations constatées.

• Les bulletins trimestriels

Publiés chaque trimestre, ces documents permettent de suivre l’évolution récente du taux et d’identifier rapidement d’éventuels décalages de paiement. Certaines sociétés de gestion y présentent le chiffre de manière synthétique, d’autres le détaillent par type d’actifs ou par zone géographique.

Comment analyser le taux de recouvrement avant d’investir en SCPI ?

Le taux de recouvrement des loyers, bien utilisé, peut devenir un outil de sélection pertinent. Il ne prend sa pleine valeur que replacé dans une analyse plus large.

Vérifier la tendance sur plusieurs trimestres

Un seul chiffre ne suffit pas à qualifier la performance d’une SCPI sur ce critère. Une analyse sur plusieurs trimestres permet de distinguer les baisses ponctuelles, souvent liées à des décalages de paiement, ou des dégradations durables qui signalent un vrai problème de fond.

Comparer avec les autres indicateurs de la SCPI

Le taux de recouvrement de la SCPI gagne à être lu en parallèle avec :

• Le taux d’occupation financier (TOF) ;
• Le taux de vacance physique ;
• L’évolution du taux de distribution sur les dernières années ;
• Le niveau des réserves distribuables ;
• Le ratio d’endettement (LTV).

Cette lecture croisée donne une image plus complète de la santé de la société civile de placement immobilier.

Regarder la composition du patrimoine

Une SCPI très exposée à un secteur en difficulté mérite une lecture plus prudente de son taux de recouvrement, même si les chiffres publiés restent satisfaisants.

La composition sectorielle et géographique du portefeuille conditionne en partie la résilience future du ratio, pas seulement ses niveaux passés.

Relier le recouvrement à la stabilité du dividende

Le lien entre taux de recouvrement et distributions versées aux associés est direct. Ce sont les loyers effectivement encaissés qui financent le dividende.

Une dégradation du taux de recouvrement se traduit généralement, avec un possible délai de quelques trimestres, par une pression sur les distributions. À l’inverse, un taux de recouvrement élevé et stable constitue un fondement solide pour un dividende régulier.