Investir en SCPI sans payer d’impôts : est-ce possible, comment optimiser ?

Peut-on investir en SCPI sans jamais payer d’impôts ?

Au moment d’envisager un investissement en SCPI, le sujet de la fiscalité mérite d’être étudié de près. Un placement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier engendre effectivement de l’impôt. Et ce, de différentes façons selon la méthode d’investissement choisie.

Dans tous les cas, il n’est pas possible d’investir en SCPI sans jamais payer d’impôts. La fiscalité des SCPI joue sur les revenus locatifs distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Pour un investissement SCPI “classique” au comptant, elle est due dès lors que les revenus sont distribués.

Si investir en SCPI sans jamais payer d’impôt n’est pas réaliste, il reste possible :

• D’investir en SCPI sans impôt immédiat ;
• D’optimiser la fiscalité de son placement.

La suite de cet article explore les différentes manières d’investir en limitant l’impact fiscal d’un placement de pierre papier.

3 manières d’investir en SCPI sans impôt immédiat

L’investissement SCPI peut se concrétiser sans fiscalité immédiate au travers de trois méthodes d’investissement. Mais attention, celles-ci ne permettent pas d’encaisser les revenus locatifs immédiatement.

Avec l’assurance vie

Loger des parts de SCPI dans l’assurance vie offre un avantage fiscal indéniable. En effet, on applique ici la fiscalité de l’assurance vie, plutôt que celle des revenus fonciers.

De manière générale, la première se montre plus attractive que la seconde. Surtout, la fiscalité de l’assurance vie ne se déclenche qu’en cas de rachat sur le contrat (hors succession).

En l’absence de retrait, les dividendes de SCPI sont réinvestis sur le contrat, le plus souvent dans l’achat de nouvelles parts. Ce faisant, votre placement immobilier grandit dans le temps, mais sans frottement fiscal.

Il est donc possible d’investir en SCPI sans payer d’impôt supplémentaire pendant plusieurs années, tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre assurance vie.

Au moment du rachat, la fiscalité de l’assurance vie se décompose entre l’impôt sur le revenu (12,8 %, ou 7,5 % après 8 ans) et les prélèvements sociaux (17,2 %).

Notez qu’en cas de rachat sur un contrat d’assurance vie de plus de 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement fiscal annuel sur le calcul de l’impôt sur le revenu :

• 4 600 € pour une personne seule ;
• 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune.

En revanche, les prélèvements sociaux restent pleinement dus.

Les parts de SCPI logées dans une assurance vie sont prises en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à hauteur de la valeur IFI de chaque part au 1er janvier de l’année d’imposition.

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Avec le plan d’épargne retraite (PER)

L’achat de parts de SCPI dans un plan d’épargne retraite (PER) répond à la même logique d’enveloppe qu’un placement au sein de l’assurance vie :

• Les revenus des SCPI sont réinvestis directement dans le PER, sans impôt à payer immédiatement ;
• La fiscalité n’est due qu’en cas de retrait.

En revanche, il faut souligner que le PER ne fonctionne pas de la même façon que l’assurance vie :

• Les rachats sur un PER sont bloqués jusqu’au départ à la retraite (hors cas particuliers) ;
• Vos versements sur le plan, permettant d’acquérir les parts de SCPI, sont déductibles du revenu imposable, ce qui entraîne une réduction d’impôt ;
• Les rachats à l’échéance font l’objet d’une fiscalité alourdie en cas d’avantage fiscal à l’entrée, le capital étant imposé au barème de l’impôt sur le revenu, en plus des intérêts (flat tax de 31,4 %).

Au regard de l’IFI, les parts de SCPI logées dans un PER ne sont pas taxables tant que le contrat n’est pas rachetable.

En achetant la nue-propriété des parts

Une autre façon d’éviter l’imposition immédiate d’un placement SCPI consiste à acquérir la nue-propriété des parts. Cette méthode d’investissement permet d’acheter davantage de parts qu’en pleine propriété, grâce à une décote sur la valeur de souscription.

Elle s’appuie sur le démembrement des parts entre :

• La nue-propriété, qui permet de détenir les parts sans pouvoir en profiter immédiatement ;
• Et l’usufruit, qui donne droit aux dividendes versés jusqu’à la fin du démembrement.

Pendant le démembrement, les SCPI en nue-propriété n’entraînent aucune fiscalité immédiate (IR, prélèvements sociaux, IFI). En parallèle, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs, puisqu’ils sont versés à l’usufruitier.

À l’échéance du démembrement, tous les droits de propriété reviennent au nu-propriétaire, sans surcoût. Il commence alors à percevoir les dividendes, et se trouve imposé dans les conditions habituelles.

Comment optimiser son investissement SCPI pour payer moins d’impôts ?

Investir en SCPI en échappant totalement à toute imposition ne constitue pas un objectif réaliste. En revanche, il existe différentes façons d’optimiser la fiscalité d’un tel placement immobilier.

Fiscalité allégée sur les SCPI européennes

Lorsque vous investissez au comptant ou à crédit dans des SCPI qui détiennent des immeubles en France, vos dividendes sont soumis à l’imposition des revenus fonciers. Vos revenus complémentaires supportent donc :

• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, en s’ajoutant à l’ensemble de vos revenus imposables. Votre taux marginal d’imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %) s’applique à cet égard ;
• Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Pour les investisseurs avec un taux marginal d’imposition de 30 % ou plus, cette fiscalité se montre particulièrement lourde. Dans cette situation, les SCPI européennes offrent une meilleure optimisation fiscale.

Lorsqu’une SCPI détient des immeubles en dehors de France, la fiscalité applicable aux loyers étrangers s’avère plus légère :

• Les revenus locatifs sont taxés en France en prenant en compte la fiscalité étrangère prélevée à la source pour éviter une double imposition ;
• Les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas, soit 17,2 % de fiscalité évitée.

L’avantage lié à la fiscalité des SCPI européennes permet ainsi de dégager un meilleur rendement net, à taux de distribution équivalent.

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Déduction fiscale des travaux : le cas particulier de Kyaneos Pierre

Si les SCPI investissant en France souffrent d’une fiscalité plus lourde que leurs concurrentes européennes, il existe une exception notable : la SCPI Kyaneos Pierre.

Focalisée sur l’immobilier résidentiel et la rénovation de logements, Kyaneos Pierre fait figure de cas unique sur le marché des SCPI. Et ce positionnement très particulier pour une SCPI de rendement permet à ses associés de tirer parti d’un avantage fiscal.

Concrètement, voici comment Kyaneos Pierre permet à un investisseur d’optimiser la fiscalité de son placement SCPI, et donc de payer moins d’impôts :

• La SCPI finance des travaux de rénovation dans les biens qu’elle acquiert ;
• Ses dépenses sont déductibles des revenus fonciers qu’elle distribue aux associés ;
• Les dividendes imposables sont donc mécaniquement réduits.

La société de gestion Kyaneos fournit cet exemple au titre de l’année 2025 :

• Dividende 2025 par part détenue : 9,66 €
• Dividende imposable après déduction des dépenses de travaux : 0,93 €

De la sorte, 91 % des dividendes distribués aux associés en 2025 ont échappé à toute imposition (IR et prélèvements sociaux).

À noter que pour l’exercice 2026, Kyaneos souhaite délivrer un dividende annuel défiscalisé à 100 %. Cet objectif n’est pas garanti par la société de gestion.

Optimisation fiscale de l’usufruit SCPI pour les personnes morales à l’IS

Dans le cadre d’un placement de trésorerie, une personne morale (SCI, SARL, SAS, holdings) peut acheter des parts de SCPI. Lorsqu’elle relève de l’impôt sur les sociétés, la structure peut mettre en place une optimisation fiscale intéressante :

• Acquisition de l’usufruit de SCPI, avec un prix fortement décoté ;
• Encaissement de 100 % des dividendes distribués aux associés jusqu’à la fin du démembrement ;
• Amortissement fiscal annuel de l’usufruit de façon linéaire (20 % par an pour un usufruit de 5 ans par exemple), qui diminue le montant des dividendes imposables à l’IS (au taux de 15 ou 25 %) ;
  • Pour les SCPI européennes, les dividendes distribués échappent à l’IS pour éviter la double imposition… ;
  • Mais l’amortissement de l’usufruit reste entièrement disponible, ce qui peut générer un déficit (amortissement > revenus SCPI) reportable sur le résultat global imposable à l’IS.

Dans le cadre d’un montage patrimonial optimisé, l’usufruit SCPI pour la personne morale peut s’inscrire dans un démembrement croisé, via lequel le dirigeant personne physique acquiert la nue-propriété des parts. De cette façon, il deviendra pleinement propriétaire des parts à la fin du démembrement, après avoir fait fructifier la trésorerie de son entreprise.

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Peut-on réduire son impôt avec les SCPI ?

Certains investissements SCPI ouvrent droit à une réduction de l’impôt sur le revenu.

SCPI fiscales

Certaines SCPI se spécialisent dans des investissements immobiliers donnant droit à un avantage fiscal pour les associés : les SCPI fiscales.

Plus précisément, elles investissent dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Il peut s’agir par exemple de la loi Denormandie (rénovation d’immeubles) ou du régime de déficit foncier.

Les SCPI Denormandie ouvrent ainsi droit à une réduction d’impôt (21 % maximum, jusqu’à 63 000 € sur 12 ans). Une SCPI de déficit foncier, quant à elle, permet de tirer parti d’un déficit foncier pour neutraliser la fiscalité portant sur d’autres revenus locatifs perçus par ailleurs.

Notez que ces placements poursuivent des objectifs de rendement annuel assez faibles et exigent une longue durée de conservation des parts. Leur intérêt principal repose sur l’avantage fiscal.

SCPI dans un PER

Comme évoqué précédemment, l’investissement SCPI dans un PER peut contribuer à diminuer l’impôt sur le revenu. Lorsque l’achat des parts se réalise par le biais de nouveaux versements sur le plan, cette somme peut être déduite du revenu imposable global. Et ce, dans la limite du plafond d’épargne retraite de chaque contribuable.

Ce mécanisme donne droit à une réduction d’impôt, proportionnelle au taux marginal d’imposition de l’investisseur. Par exemple, 10 000 € investis en SCPI dans un PER se traduisent par une réduction d’impôt de 3 000 € pour un épargnant dans la tranche à 30 %.

Cet avantage fiscal à l’entrée, aussi attractif soit-il, n’est pas octroyé sans contrepartie. Au déblocage du PER, l’imposition se trouve alourdie :

• Les sommes initialement investies sont imposées au barème progressif de l’IR (elles sont exonérées de toute fiscalité en direct ou en assurance vie, par comparaison) ;
• Les gains générés par les versements (intérêts du PER) sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax de 31,4 % dans le cas du PER).

En outre, les sommes investies restent bloquées sur le PER jusqu’à la retraite. Des exceptions existent, avec quelques cas ouvrant droit à un déblocage anticipé (accidents de la vie, achat de la résidence principale). Il reste néanmoins possible de réaliser des arbitrages sur le plan, pour sécuriser les gains accumulés vers le fonds euros par exemple.