Qu’est-ce que l’IFI ?
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est en quelque sorte le remplaçant du célèbre ISF. Là où l’impôt de solidarité sur la fortune ciblait le patrimoine global, l’IFI se concentre uniquement sur le patrimoine immobilier, dont les parts de SCPI. L’IFI est donc à prendre en compte pour comprendre la fiscalité des SCPI.
Un impôt sur la fortune immobilière, remplaçant de l’ISF
Avant l’entrée en vigueur de l’IFI en 2018, l’ancien l’ISF concernait tous les biens du contribuable, à la fois les biens mobiliers (liquidités, actions et obligations, contrat d’assurance vie, etc.) et les biens immobiliers. La réforme fiscale votée suite à la première élection d’Emmanuel Macron en 2017 a changé la donne. Désormais nommé IFI, l’impôt sur la fortune se recentre sur le patrimoine immobilier en réduisant l’assiette fiscale aux seuls biens immobiliers.
L’IFI conserve le même barème et les mêmes taux d’imposition que l’ISF (voir plus loin). L’impôt sur la fortune immobilière est donc dû dès lors que le patrimoine immobilier taxable est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil de déclenchement est différent du seuil auquel démarre le calcul de l’IFI. Ce dernier est fixé à 800 000 € de patrimoine taxable.
Pour les contribuables assujettis, la déclaration d’IFI doit être envoyée chaque année aux services des impôts au printemps. Plus précisément, ils doivent indiquer l’évaluation de leur patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition, ainsi que les dettes immobilières à déduire (passif déductible). L’administration procède ensuite au calcul de l’impôt, le paiement de l’IFI étant dû en septembre.
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Quels biens immobiliers entrent dans le calcul de l’IFI ?
Comme nous l’avons évoqué, les biens imposables à l’IFI sont uniquement composés des actifs immobiliers possédés par le contribuable. Précisons que les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont cependant exclus.
Parmi les biens immobiliers physiques taxables à l’IFI, on peut citer :
- Les immeubles déjà bâtis, à la fois utilisés à titre personnel (résidence principale ou résidence secondaire) et pour réaliser un investissement locatif (location nue ou meublée) ;
- Les immeubles en cours de construction, la valeur retenue étant dépendante de l’avancement du chantier ;
- Les terrains fonciers sans construction (terrains à bâtir, terres agricoles en zone constructible…) ;
- Les immeubles classés monuments historiques ;
- Et toute construction qui n’a pas vocation à être déplacée, même si elle n’est pas fixée au sol.
Notons que la résidence principale bénéficie d’un statut particulier. Sa valeur est prise en compte dans le calcul de l’IFI après application d’un abattement de 30 %.
En complément, l’IFI concerne également des investissements immobiliers indirects, comme :
- Les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), pour leur valeur IFI (voir plus loin) ;
- Les placements collectifs en valeurs immobilières (OPCI) ;
- L’épargne placée dans une société civile immobilière (SC/SCI), une SCPI ou un OPCI au sein d’un contrat d’assurance vie.
Le patrimoine net imposable à l’IFI est calculé après déduction des dettes et dépenses liées aux biens immobiliers qui intègrent la base taxable. Il s’agit, par exemple, des crédits immobiliers dont le remboursement n’est pas terminé, des travaux ou encore de la taxe foncière.
Le barème de l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière est calculé selon un barème à six tranches. Bien que les foyers fiscaux détenteurs d’un patrimoine immobilier net imposable de plus de 1,3 million d’euros à compter du 1er Janvier de l’année en cours sont assujettis à l’IFI, le calcul de l’impôt débute dès 800 000 € de patrimoine taxable.
Le barème de l’IFI est progressif : plus le patrimoine immobilier imposable est important, plus le taux d’imposition est élevé.
Notons enfin que le barème de l’IFI est resté inchangé depuis sa mise en place en 2018.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 et 1 300 000 € | 0,5 % |
| Entre 1 300 001 et 2 570 000 € | 0,7 % |
| Entre 2 570 001 et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 000 et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5 % |
Exemple de calcul de l’IFI
Pour illustrer le calcul de l’IFI à l’aide du barème ci-dessus, voici un exemple simplifié (sans passif à déduire) :
Un contribuable détient sa résidence principale d’une valeur de 800 000 €, ainsi qu’une résidence secondaire évaluée à 250 000 €. Il détient également deux appartements mis en location, d’une valeur de 250 000 € chacun. Enfin, il a investi dans des parts de SCPI, à hauteur de 300 000 € (valeur IFI).
Après application de l’abattement de 30 % sur la résidence principale, la valeur de celle-ci est ramenée à 560 000 €. Le patrimoine net imposable à l’IFI atteint donc 1,61 million d’euros.
Sur ce total, les 800 000 premiers euros ne sont pas imposés. Puis, la fraction entre 800 000 et 1,3 million est taxée à 0,5 %, soit 2 500 € d’impôt. Les 310 000 € restants sont taxés à 0,7 %, soit 2 170 €.
Ce contribuable doit donc payer 4 670 € d’IFI.
Le montant de l’IFI peut être plafonné, dès lors que l’ensemble des impôts (IR, IFI, CEHR) et des prélèvements sociaux représentent plus de 75 % des revenus du contribuable. Il est également possible de bénéficier d’une réduction d’IFI au taux de 75 % au titre de dons à une fondation ou un organisme d’intérêt général. Le montant de la réduction d’IFI ne peut pas dépasser 50 000 €.
L’IFI et les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier sont taxables à l’IFI. Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière prend en compte la valeur IFI des parts de SCPI.
Les parts de SCPI soumises à l’IFI
Une SCPI est un placement dans l’immobilier, qui vous délivre des revenus locatifs réguliers au prorata de votre investissement. Plus vous détenez de parts, plus vous percevez des revenus conséquents, tous les mois ou tous les trimestres, sous forme de dividendes.
S’agissant d’un investissement dans la pierre papier (immobilier indirect), les parts de SCPI relèvent de la fiscalité immobilière. Les revenus locatifs sont ainsi imposés selon la fiscalité des revenus fonciers (IR et prélèvements sociaux), avec une exception particulière et avantageuse pour les SCPI européennes. De même, les parts de SCPI sont prises en considération pour calculer le montant de l’IFI, puisque cet impôt sur la fortune vise spécifiquement le patrimoine immobilier.
Notons qu’il existe différentes manières d’investir en SCPI : au comptant, à crédit, via l’assurance vie ou le plan d’épargne retraite (PER) ou encore en démembrement de propriété. Dans la plupart des cas, les parts de SCPI sont taxables à l’IFI.
Il existe cependant deux exceptions, pour lesquelles les SCPI sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière. Cela concerne :
- Les parts de SCPI détenues en nue-propriété (démembrement) ;
- Les parts de SCPI logées dans un PER assurance non rachetable. Elles deviennent taxables à l’IFI dès lors que le contrat devient rachetable, une fois l’âge légal de la retraite atteint par exemple.
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Valeur IFI des SCPI
Dans le cadre de l’IFI, la plupart des biens déclarés le sont pour leur valeur nette ou leur valeur vénale. Lorsqu’il s’agit de SCPI, il faut les déclarer pour leur valeur IFI. C’est à la société de gestion de communiquer cette information tous les ans aux épargnants avec un IFU (imprimé fiscal unique).
Point important à retenir, la valeur IFI des SCPI n’est pas égale au prix de part. Le calcul de la valeur IFI des SCPI dépend du type de société civile de placement immobilier considéré :
- Valeur IFI des SCPI à capital variable : pourcentage de biens immobiliers dans le patrimoine global de la SCPI rapporté à la valeur de retrait ;
- Valeur IFI des SCPI à capital fixe : dernier prix d’exécution (prix de vente sur le marché secondaire) connu au 1er janvier de l’année d’imposition.
Rappelons que la grande majorité des sociétés civiles de placement immobilier sont aujourd’hui des SCPI à capital variable. Pour identifier leur valeur IFI, les porteurs de parts doivent se référer à l’IFU envoyé chaque année avant la déclaration d’IFI et multiplier la valeur IFI des SCPI par le nombre de parts qu’ils détiennent. Les valeurs IFI peuvent également être indiquées dans les bulletins trimestriels d’information des SCPI et/ou dans leur rapport annuel.
Comment investir en SCPI sans payer d’IFI
Investir en SCPI peut faire entrer l’investisseur dans le champ de l’IFI ou alourdir le montant de cet impôt. Mais ce n’est pas systématique, car il existe deux façons d’investir en SCPI en échappant à l’IFI.
Investir en nue-propriété
Avec le démembrement de parts de SCPI, vous pouvez acquérir la nue-propriété de celles-ci. De la sorte, vous achetez les parts en bénéficiant d’une décote sur le prix de souscription, mais vous ne percevez pas les revenus locatifs avant la fin du démembrement. Les dividendes sont en effet versés à l’usufruitier.
Durant la période de démembrement, l’usufruitier des parts de SCPI est redevable de l’IFI. Le nu-propriétaire n’est quant à lui pas concerné : son investissement n’intègre pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. De la sorte, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI n’augmente pas la base taxable à l’IFI.
Le démembrement de parts de SCPI peut s’envisager de deux façons. En démembrement viager, l’usufruitier perçoit les loyers jusqu’à son décès. La pleine propriété revient ensuite au nu-propriétaire. En démembrement temporaire, la durée de démembrement est fixée à l’avance. Elle peut s’étaler sur 3 à 20 ans. A la fin de celle-ci, le nu-propriétaire récupère la jouissance des parts.
Dans les deux cas, la fin du démembrement et la récupération de la pleine propriété des parts entraîne leur intégration dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
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Investir en SCPI dans un PER
Les parts de SCPI logées dans un PER assurance ne sont pas taxées à l’IFI, contrairement à un placement en assurance vie par exemple, tant que le plan n’est pas rachetable. Cette distinction au bénéfice du plan d’épargne retraite s’explique par son fonctionnement.
Attention, les placements immobiliers intégrés dans un PER compte-titres n’échappent pas à l’IFI.
Dans le cadre du PER, les sommes épargnées ne sont pas récupérables à tout moment. Le rachat des parts de SCPI ne peut s’opérer qu’à l’occasion d’événements spécifiques, qui rendent le plan rachetable. Typiquement, le PER est dédié à la préparation de la retraite : il devient ainsi rachetable une fois que le souscripteur a atteint l’âge légal de départ à la retraite. A ce moment-là, les parts de SCPI détenues au travers du plan deviennent taxables à l’IFI.
Concernant les cas de déblocage anticipé du PER, la réponse ministérielle Malhuret du 9 février 2023 indique que « la simple existence de l’événement permettant le déblocage suffit à donner au contrat un caractère rachetable« . Ainsi, la survenance d’un cas de déblocage anticipé, comme l’achat de la résidence principale ou un accident de la vie (décès du conjoint par exemple), rendrait les parts de SCPI logées dans un PER taxables à l’IFI. Et ce, même si le déblocage anticipé n’est pas demandé par le souscripteur.
La jurisprudence reste à ce jour peu claire au sujet des conséquences de la survenance d’un cas de déblocage anticipé du PER au regard de l’IFI. En revanche, le déblocage anticipé effectif du PER entraîne clairement le basculement des parts de SCPI dans l’assiette taxable de l’IFI.
