SCPI et micro-foncier : qui est éligible ?
Dans le cadre de la fiscalité SCPI et de l’imposition des revenus fonciers, le régime micro-foncier est un régime fiscal spécifique qui ne concerne qu’un nombre restreint d’investisseurs.
Défini par les dispositions de l’article 32 du CGI (code général des impôts), le micro-foncier est un régime d’imposition qui s’adresse à un type d’investisseur particulier. Voici les conditions requises pour en bénéficier :
- L’investisseur doit toucher des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € bruts par an (hors charges). Cela comprend les dividendes versés par les SCPI ;
- Il doit être propriétaire d’un bien immobilier loué nu, implanté en France. Les contribuables qui ne possèdent que des parts de SCPI sont donc exclus du régime micro-foncier ;
- L’investisseur ne doit pas détenir un investissement immobilier qui jouit d’un des dispositifs de défiscalisation suivants, comme indiqué par l’administration fiscale dans la brochure pratique de la déclaration de revenus : monuments historiques, Perissol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf, Besson ancien, conventionnement Anah, Borloo ancien, Cosse, Scellier intermédiaire, Scellier ZRR, Robien ZRR ;
- Il ne doit pas détenir de parts de SCPI fiscales bénéficiant d’une des lois de défiscalisation citées au point précédent.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’applique.
Note : On remarque donc que l’investisseur en SCPI doit donc posséder un bien immobilier locatif en direct (implanté en France) et percevoir des revenus fonciers à ce titre. Autrement dit, si les revenus locatifs de l’investisseur proviennent uniquement de SCPI, quand bien même ils sont inférieurs à 15 000 €, le contribuable ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier. Aussi, lorsque nous parlons de revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, nous comprenons tous les revenus locatifs de l’investisseur (ceux qui proviennent de ses biens directs et de ses parts de SCPI).
Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?
Si vous choisissez d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier, l’imposition au micro-foncier pourra vous être favorable dans certains cas, en raison de ses avantages fiscaux.
Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Il s’applique sur la fiscalité de vos revenus fonciers bruts et permet ainsi d’alléger leur imposition.
Au seuil maximum de 15 000 € de revenus fonciers, au-delà duquel le régime réel s’applique obligatoirement, l’abattement de 30 % permet de réduire les revenus fonciers imposables de 4 500 €. Le montant déduit échappe ainsi à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour rappel, l’impôt sur le revenu est calculé selon votre taux marginal d’imposition (TMI). Le taux d’imposition peut donc varier entre 0, 11, 30, 41 et 45 %. Le taux des prélèvements sociaux s’établit quant à lui à 17,2 %.
Un autre avantage du régime micro-foncier, moins souvent cité, repose sur la simplicité qu’il offre concernant vos démarches fiscales. De fait, dans votre déclaration de revenus n°2042, il vous suffira de cocher la case “Micro foncier” dans l’étape 3 “Revenus et charges” et d’indiquer ensuite dans la case 4BE le montant de vos recettes brutes. L’abattement de 30 % est déduit automatiquement par l’administration fiscale. Aucun justificatif ou document particulier n’est nécessaire.
A contrario, les procédures peuvent s’avérer plus délicates pour les investisseurs qui bénéficient du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Ils doivent en effet déclarer le détail des charges qu’ils ont supportées au titre de leur(s) investissement(s) dans leur déclaration de revenus.
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Quels sont les inconvénients du régime micro-foncier ?
Contrairement au régime réel, le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges supportées par l’investisseur selon leur montant précis. Par exemple, en cas d’investissement en SCPI à crédit, il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt et les frais financiers du crédit immobilier.
Pour rappel, le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’applique systématiquement au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts. De plus, il est automatiquement retenu si vos revenus fonciers proviennent uniquement de placements en SCPI. Enfin, même si vous êtes éligible au régime micro-foncier, vous pouvez choisir le régime réel sur demande (option valable trois ans).
Dans les faits, il est rare que les investisseurs en SCPI éligibles au micro-foncier paient des charges inférieures à l’abattement de 30 %. Concrètement, il faut prendre en compte les charges liées à ce placement, en particulier en cas de recours à l’emprunt, et les charges d’un investissement locatif traditionnel. De fait, le scénario le plus probable en cas d’investissement en SCPI est précisément celui où le montant global de vos charges dépasse l’abattement forfaitaire de 30 %.
Par exemple, dans le cas où les revenus locatifs d’un investisseur atteignent 10 000 € (dividendes de SCPI + autres revenus fonciers), il bénéficie d’un abattement de 3 000 €. Toutefois, le montant de ses charges cumulées peut facilement dépasser cette somme. Il sera alors plus avantageux de s’inscrire sous le régime réel, puisque celui-ci lui permet de déduire les charges à l’euro près.
En réalité, le régime fiscal micro-foncier s’adresse donc à un groupe restreint d’investisseurs en SCPI. Il s’agira majoritairement de “petits” investisseurs locatifs qui paient relativement peu de charges et détiennent, en parallèle, des parts de sociétés civiles de placement immobilier.
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