Choisir le régime réel dans le cadre des SCPI

Qu’est-ce que le régime réel des revenus fonciers ?

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers s’applique à un grand nombre d’investisseurs en SCPI.

L’imposition des revenus fonciers au régime réel

L’imposition des revenus fonciers est calculée selon deux régimes distincts :

• Le micro-foncier, uniquement si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € ;
• Le régime réel.

Dans le cadre du régime réel des revenus fonciers, vous devez déclarer la totalité des revenus fonciers perçus ainsi que les charges locatives déductibles. Il s’agit par exemple :

• Des intérêts d’emprunt et de l’assurance du crédit immobilier ;
• Des impôts locaux, comme la taxe foncière ;
• Des frais de gestion locative ;
• Des charges de copropriété ;
• Des travaux.

Ces charges diminuent le montant des revenus fonciers imposables, potentiellement jusqu’à 0. Le cas échéant, les charges peuvent être supérieures aux revenus, créant ainsi un déficit foncier. Ce déficit foncier est alors déductible du revenu imposable global, dans la limite de 10 700 €, puis des revenus fonciers des dix années suivantes.

Si le résultat foncier est positif (revenus supérieurs aux charges déductibles), il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le barème de l’impôt sur le revenu est le suivant :

Notez que si vous êtes éligible au régime micro-foncier, qui prévoit un abattement de 30 % sur les revenus fonciers, vous pouvez activer une option pour le régime réel. Celui-ci s’avère plus intéressant si le montant réel des charges est supérieur à 30 % des revenus locatifs. L’option s’applique pendant une période minimum de trois ans. 

Investissement SCPI et régime réel

Pour les investisseurs en SCPI, le régime réel d’imposition des revenus est retenu si :

• Vous percevez des dividendes de SCPI mais pas de revenus fonciers issus d’un investissement locatif vide ;
• L’ensemble de vos revenus fonciers (SCPI et autres) excède 15 000 € par an ;
• Vous n’êtes pas dans un de ces deux cas et êtes éligible au régime micro-foncier mais vous avez activé l’option pour le régime réel.

Sous le régime réel, un investisseur en SCPI doit procéder à la déduction des charges réellement supportées au titre de son placement. Concrètement, il s’agit :

• Du montant des charges déductibles indiqué chaque année sur l’imprimé fiscal unique (IFU) fourni par la société de gestion de la SCPI pour la déclaration de revenus ;
• Des intérêts d’emprunt acquittés dans le cadre d’un financement à crédit (le cas échéant) ;
• Des frais de l’assurance de prêt (le cas échéant).

A cela peuvent s’ajouter les charges liées à un ou plusieurs investissements locatifs réalisés en parallèle : travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.

Quels sont les avantages du régime réel des revenus fonciers ?

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers peut s’avérer intéressant pour les investisseurs immobiliers, et notamment pour les porteurs de parts de SCPI.

Diminuer les revenus fonciers imposables

La déduction des charges locatives peut permettre à un investisseur immobilier de réduire drastiquement ses revenus fonciers imposables. Concrètement, le montant des charges déductibles peut atteindre un niveau supérieur à l’abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier.

Dans ce cas de figure, le régime réel d’imposition des revenus fonciers permet de diminuer davantage l’impôt sur les revenus locatifs que le micro-foncier. Les investisseurs éligibles au micro-foncier ont alors intérêt à choisir l’option du régime réel. Il convient cependant de bien soupeser les deux options au préalable, puisque le choix du régime réel est irrévocable pour une durée de trois ans.

Notons également que la déduction des charges, de même que l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, permet de diminuer le revenu foncier soumis au barème de l’impôt sur le revenu mais également la part des revenus locatifs taxés aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Rappelons également que les investisseurs immobiliers qui relèvent de fait du régime réel (revenus supérieurs à 15 000 € ou investisseurs en SCPI uniquement) n’ont pas d’autre choix à leur disposition.

Générer un déficit foncier

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers, l’investisseur dégage un déficit foncier. Le déficit foncier est imputable sur le revenu imposable global, dans la limite de 10 700 €. En diminuant votre revenu imposable, vous payez moins d’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt ainsi obtenue est proportionnelle à votre taux marginal d’imposition (TMI) : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. En revanche, et contrairement à la déduction des charges du revenu foncier, l’avantage fiscal du déficit foncier joue uniquement sur le calcul de l’impôt sur le revenu, et non sur les prélèvements sociaux.

En cas de surplus de déficit foncier après la déduction maximale de 10 700 €, l’excédent doit être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, les montants supérieurs à la limite légale du déficit foncier ne sont pas perdus, puisqu’ils viendront diminuer l’impôt et les prélèvements sociaux sur les futurs revenus locatifs.

Pour les investisseurs en SCPI

Pour les porteurs de parts de SCPI, le régime réel s’applique de facto s’ils ne détiennent pas en parallèle un investissement locatif physique. Autrement dit, si leurs revenus fonciers proviennent uniquement de sociétés civiles de placement immobilier, le régime réel s’impose.

Dans les faits, la déduction des charges sous le régime réel procure un avantage assez proche à celui de l’abattement de 30 % du régime micro-foncier. Il n’est cependant pas identique : le plus souvent, le montant déductible s’avère légèrement inférieur à l’impact d’un abattement de 30 %. Le montant des charges déductibles est renseigné sur l’IFU distribué par la société de gestion de la SCPI à ses associés. La situation varie donc d’une SCPI à une autre.

Paradoxalement, le régime réel peut se montrer plus avantageux pour les investisseurs en SCPI qui détiennent un investissement locatif… Alors même que ces derniers ont accès au régime micro-foncier si leurs revenus locatifs (SCPI + investissement locatif) sont inférieurs à 15 000 € annuels. En effet, en présence de charges importantes liées à leur investissement locatif, la déduction des frais réels sera plus avantageuse que l’abattement du micro-foncier.

Enfin, rappelons que le régime réel permet de déduire les intérêts d’emprunt en cas d’investissement en SCPI à crédit. Dans ce cas de figure, la déduction fiscale sera donc plus importante, par rapport à un investissement au comptant.

En achetant des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER), vous échappez à la fiscalité des revenus fonciers. Même chose si vous investissez dans la nue-propriété de parts de SCPI, puisque vous ne percevez pas de dividendes pendant la période de démembrement.

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Quels sont les inconvénients du régime réel ?

En comparaison avec le micro-foncier, le régime réel s’avère plus lourd en termes de charges administratives. L’investisseur doit en effet déclarer tous les frais et charges déductibles. Il prendra donc plus de temps à déclarer ses revenus locatifs que l’investisseur soumis au régime micro-foncier.

Concernant les investisseurs en SCPI, comme évoqué précédemment, le régime réel est obligatoire, sans dérogation possible, si vous ne possédez pas en parallèle un bien immobilier mis en location. Cette contrainte peut s’avérer défavorable fiscalement parlant, puisque l’abattement de 30 % du micro-foncier peut générer un avantage supérieur à la déduction des charges liées à votre placement de pierre papier.

L’écart entre les deux est généralement assez faible néanmoins. De plus, si vous investissez dans des SCPI européennes, vos revenus fonciers de source étrangère sont moins faiblement imposés que ceux d’origine française. Ils bénéficient notamment d’une exonération complète des prélèvements sociaux de 17,2 %. Ainsi, à revenus fonciers équivalents, investir dans une SCPI européenne vous servira un rendement net fiscal supérieur à des revenus locatifs français.

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