Usufruit de SCPI pour personne morale et démembrement croisé

Usufruit de SCPI pour personne morale avec démembrement croisé de parts : qu’est-ce que c’est ?

Pour bien comprendre la technique patrimoniale consistant à investir dans l’usufruit SCPI pour personne morale avec démembrement croisé, voici quelques notions essentielles à retenir.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit de SCPI

Pour commencer, il faut définir en quoi consiste l’usufruit de SCPI. En quelques mots, les parts d’une société civile de placement immobilier peuvent être démembrées en deux droits distincts :

• L’usufruit, qui donne droit à l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI pendant le démembrement ;
• Et la nue-propriété, qui permet de récupérer la pleine propriété des parts au terme du démembrement.

Dans les deux cas, l’investisseur qui acquiert l’usufruit ou la nue-propriété profite d’une décote sur la valeur de souscription en pleine propriété. Selon la durée de démembrement choisie et la clé de répartition fixée par la société de gestion de la SCPI, l’usufruit coûte plus ou moins cher. En général, plus la durée de démembrement est courte, plus la décote sur l’usufruit est importante, et inversement.

Pendant la période de démembrement, l’usufruit de SCPI permet donc de percevoir des revenus complémentaires. Et ce, en profitant d’un prix de part réduit, puisque vous n’achetez qu’une partie de la pleine propriété.

En revanche, à la fin d’un investissement SCPI en démembrement, l’usufruit revient au nu-propriétaire. L’usufruitier ne détient plus rien, sans compensation financière supplémentaire.

Comme nous allons le détailler, l’usufruit de SCPI est également accessible aux personnes morales.

Vous découvrez l’investissement SCPI ? Téléchargez notre guide pour vous familiariser avec ce placement immobilier.

Démembrement croisé de parts de SCPI pour personne morale

Une personne morale (SCI, SC, SAS, SARL, etc.) peut acquérir l’usufruit de parts de SCPI. Ce type de placement peut s’avérer pertinent pour :

• Placer une trésorerie sur une durée convenue à l’avance ;
• Mettre en place une source de revenus complémentaires durant le démembrement ;
• Profiter d’une fiscalité optimisée, pour les personnes morales à l’IS (impôt sur les sociétés).

D’une manière générale, il n’est pas indispensable de trouver un investisseur en nue-propriété afin d’acquérir l’usufruit. Pour autant, vous pouvez procéder à ce que l’on appelle à un démembrement croisé de parts de SCPI.

Avec un démembrement croisé de SCPI :

• Vous (personne physique) achetez la nue-propriété des parts ;
• Votre société (personne morale) acquiert l’usufruit.

Un démembrement croisé vous permet donc de cumuler les avantages de l’investissement en usufruit de parts de SCPI pour une personne morale avec les atouts d’un placement en nue-propriété.

Pour évaluer si ce type de montage patrimonial a du sens dans votre situation, vous pouvez consulter un conseiller spécialisé de Portail-SCPI.fr.

4 avantages de l’usufruit SCPI pour personne morale avec démembrement croisé

Zoom sur les avantages d’un démembrement croisé de parts de SCPI, avec achat de l’usufruit par une personne morale.

• Un placement de trésorerie d’entreprise

En premier lieu, acquérir l’usufruit de parts de SCPI représente un placement de trésorerie d’entreprise à étudier de près. En tant que personne morale, ce placement vous permet de rémunérer des liquidités pendant une période choisie à l’avance (3 à 5 ans par exemple).

Il s’agit donc d’une option intéressante pour accéder aux rendements (non garantis) de la pierre papier. En choisissant quelques-unes des meilleures SCPI, vous pouvez viser des rendements bruts supérieurs à 6 %. Le tout en ne payant qu’une fraction du prix de la pleine propriété : rappelons cependant qu’en cas de démembrement croisé, vous achetez la nue-propriété en tant que personne physique.

Avec l’usufruit de parts de SCPI, vous avez la capacité de choisir la durée de démembrement sur laquelle vous souhaitez vous engager. Il s’agit là d’un avantage de ce placement de trésorerie, puisque vous connaissez exactement la durée d’immobilisation de vos liquidités.

Veillez alors à bien choisir la durée du démembrement croisé en fonction de vos besoins de trésorerie. La liquidité de l’usufruit de SCPI s’avère en effet très limitée.

Mesurez le rendement d’un investissement SCPI à l’aide de notre simulateur gratuit.

• L’amortissement comptable de l’usufruit SCPI pour les personnes morales à l’IS

Pour une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), plutôt que l’impôt sur le revenu, la détention de l’usufruit de parts de SCPI présente un avantage supplémentaire. En effet, vous pouvez procéder à un amortissement comptable linéaire de la valeur d’acquisition de l’usufruit.

Concrètement, si vous achetez un droit d’usufruit de SCPI valorisé à 100 000 € avec un démembrement temporaire de 5 ans, vous pouvez amortir 20 000 € par an pendant 5 ans.

Cet amortissement annuel vient ainsi diminuer le revenu imposable de la personne morale à l’IS. Cela permet de bonifier le rendement net de fiscalité de votre démembrement croisé de parts de SCPI.

L’amortissement comptable n’est pas disponible pour les personnes morales à l’IS qui détiennent la pleine propriété de parts de SCPI. De même, les personnes morales à l’IR ne peuvent pas avoir recours à l’amortissement de l’usufruit de SCPI.

• Une fiscalité allégée sur les dividendes de SCPI versés à la personne morale à l’IS

Dans le fonctionnement du démembrement croisé de parts de SCPI, la totalité des dividendes sont versés à la personne morale usufruitière. La personne physique ne perçoit aucun revenu distribué directement par la SCPI pendant le démembrement et ne paie donc pas d’impôt supplémentaire.

Fonctionnement

Pour une personne morale à l’IS, la fiscalité applicable à l’usufruit SCPI se montre particulièrement avantageuse :

• Vous profitez de l’amortissement comptable annuel décrit dans la partie précédente ;
• Après déduction de l’amortissement, les dividendes sont imposés à l’impôt sur les sociétés, au taux de 15 % (fraction de bénéfice sous 42 500 €) ou 25 % (fraction du bénéfice supérieure à 42 500 €).

En cas de distribution des revenus de SCPI de la personne morale vers la personne physique, cette dernière se trouve soumise à la flat tax de 30 %. Cette double imposition est donc pénalisante.

Cas particulier des SCPI européennes

Les SCPI européennes, c’est-à-dire qui détiennent un patrimoine immobilier à l’étranger, font l’objet de modalités fiscales spécifiques. D’une manière générale, la fiscalité des SCPI européennes s’avère plus favorable que celle applicable aux revenus fonciers de source française.

De plus, des mécanismes sont en place afin d’éviter une double imposition, à l’étranger puis en France. Comme l’impôt sur les dividendes distribués est déjà payé à l’étranger, il n’y a pas d’impôt supplémentaire à régler en France. De la sorte, l’usufruit de SCPI européennes est donc d’autant plus avantageux, fiscalement parlant.

Notons par ailleurs que le bénéfice de la fiscalité étrangère ne remet pas en cause la capacité d’une personne morale à l’IS d’appliquer l’amortissement comptable évoqué plus haut.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les SCPI étant des placements immobiliers, elles entrent dans le champ de l’IFI. Pour une personne physique usufruitière, on retient la valeur IFI des parts en pleine propriété à ce titre.

En revanche, pour une personne morale à l’IS qui investit dans l’usufruit SCPI, c’est la valeur vénale du droit d’usufruit qui est comptabilisée au regard de l’impôt sur la fortune immobilière. Dans ces conditions, le calcul de l’IFI est donc plus avantageux.

Une décote supplémentaire de 10 % sur la valeur de l’usufruit peut s’appliquer lorsque les statuts de la personne morale à l’IS peuvent affecter négativement la liquidité des titres de la société (clause d’agrément notamment).

Plus précisément, il faut déclarer la valeur IFI de l’usufruit SCPI relevée au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cadre d’un démembrement croisé temporaire de parts de SCPI entre une personne physique et une personne morale à l’IS, la valeur de l’usufruit à déclarer diminue linéairement chaque année.

Notons également que pour les non-résidents fiscaux associés d’une société à l’IS, l’usufruit de parts de SCPI investissant à l’étranger échappe à l’IFI, qui ne s’applique qu’aux actifs immobiliers détenus en France pour les contribuables non-résidents.

• Récupération de la pleine propriété pour la personne physique à la fin du démembrement

Pour l’investisseur en usufruit, la fin du démembrement temporaire se traduit par la perte de tous ses droits relatifs aux parts de SCPI. Il ne perçoit plus les dividendes et n’encaisse aucune plus-value.

À l’inverse, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il peut ainsi en disposer comme bon lui semble, en percevant les revenus locatifs ou en les revendant afin d’en tirer une plus-value.

Dans un schéma de démembrement croisé personne physique / personne morale, les inconvénients liés à la fin de l’usufruit sont donc compensés “naturellement”. Si la personne morale perd ses droits sur l’investissement, c’est bien la personne physique nu-propriétaire qui les récupère.

Quels inconvénients pour le démembrement croisé de parts de SCPI personne physique / personne morale ?

Investir dans l’usufruit SCPI pour une personne morale, avec démembrement croisé, ne constitue pas un placement miracle dénué de risques.

Les risques relatifs à un placement en SCPI

Quel que soit le montage considéré, l’investissement en SCPI présente des risques potentiels. À savoir :

• Le risque de perte en capital : il est possible de perdre de l’argent avec les SCPI.
• Le rendement non garanti : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements distribués par une SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Les objectifs futurs (taux de rendement interne à 8 ans par exemple) n’ont pas valeur de garantie.
• Le risque locatif : la mutualisation des risques locatifs vise à diminuer l’impact d’impayés de loyers ou d’autres déconvenues locatives. Pour autant, ce risque ne peut pas être réduit à néant.
• Les décisions de gestion : la gestion du parc immobilier d’une SCPI est entièrement déléguée à sa société de gestion. Les choix des gérants ont donc un impact significatif, positif ou négatif, sur une SCPI et ses associés.

Rappelons également que les frais des SCPI doivent être bien compris et pris en considération avant toute décision d’investissement.

Une faible liquidité en cours de démembrement

Le risque de liquidité des SCPI se pose dans un investissement de pierre papier. Avec un démembrement croisé de SCPI, il concerne tout particulièrement la personne morale usufruitière.

Vendre l’usufruit de parts de SCPI s’avère très compliqué, puisque pour sortir dans de bonnes conditions, il faut :

• Trouver une contrepartie intéressée par la SCPI en question…
• Prête à investir dans le cadre d’un démembrement temporaire, selon la durée restante…
• Le tout, à un prix compétitif pour la rentabilité de l’usufruitier.

Ce risque de blocage doit vous amener à n’investir que des liquidités dont vous pouvez vous séparer pendant toute la période de démembrement. Vous n’aurez qu’une marge de manœuvre extrêmement limitée si vous avez besoin de récupérer cet argent avant la fin du démembrement.

En complément, soulignons que la liquidité de parts de SCPI, en pleine propriété ou en nue-propriété, n’est jamais garantie par la société de gestion.