Investir en SCPI en usufruit : pourquoi et comment ?

Qu’est-ce que l’usufruit de SCPI ?

Il existe plusieurs méthodes pour investir en SCPI et le démembrement de propriété en est une. Tout au long de la période de démembrement, la pleine propriété des parts de SCPI est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

De manière générale, ce dernier peut jouir du bien démembré, c’est-à-dire notamment en percevoir les revenus. Le fonctionnement est le même dans le cadre de la pierre papier. L’usufruitier acquiert des parts de SCPI avec une décote significative, de l’ordre de 60 à 80 % selon la durée du démembrement. De plus, il perçoit l’intégralité des revenus locatifs. Le rendement de l’achat de l’usufruit de SCPI est alors supérieur aux placements traditionnels.

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Prenons un exemple pour illustrer l’investissement en usufruit de SCPI :

• Le prix de part de la SCPI en pleine propriété vaut 200 €. Le rendement distribué par la SCPI est de 6 %.
• La clé de répartition pour un démembrement de 10 ans est de 70 % / 30 %. Il faut donc débourser 60 € (30 % de 200 €) pour acheter l’usufruit d’une part.
• Pendant 10 ans, vous percevrez 6 % de dividendes basés sur la pleine propriété des parts et pas seulement sur 30 % de celle-ci. Les dividendes s’élèvent donc à 12 € par an pour une part.

À l’issue du démembrement, l’usufruitier perd automatiquement tous les droits liés aux parts. Ceux-ci reviennent au nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.

Pour qui est fait l’usufruit de SCPI ?

Acquérir l’usufruit de parts de sociétés civiles de placement immobilier est un investissement le plus couramment utilisé par les personnes morales mais il est également accessible aux personnes physiques, répondant alors à des objectifs différents.

L’usufruit temporaire de SCPI est particulièrement adapté pour les entreprises soumises à l’IS (impôt sur les sociétés). Cela concerne par exemple les SA (sociétés anonymes), les SARL (sociétés à responsabilité limitée), SAS (sociétés par actions simplifiées) et SCA (sociétés en commandite par actions).

Effectivement, pour les personnes morales, la SCPI représente un excellent moyen de faire travailler leur trésorerie. La pierre papier en usufruit constitue une véritable alternative aux autres placements habituellement ouverts aux entreprises. Elle permet d’optimiser le rendement ainsi que la fiscalité grâce au mécanisme d’amortissement comptable.

L’usufruit temporaire de SCPI est également adapté aux personnes physiques ayant du déficit foncier à imputer sur leurs revenus. De plus, cet investissement peut être pertinent pour un épargnant faiblement imposé qui recherche des revenus complémentaires immédiats.

Par ailleurs, investir en usufruit viager de SCPI peut permettre de transmettre son patrimoine à moindre coût tout en conservant les revenus complémentaires.

Usufruit temporaire en SCPI

Le démembrement temporaire de parts de SCPI consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété pendant une durée fixée à l’avance. Dans quelles situations acquérir l’usufruit temporaire de SCPI est-il avantageux ?

Placement de trésorerie d’entreprise

L’usufruit temporaire de SCPI pour faire fructifier sa trésorerie

Le démembrement temporaire en usufruit est une excellente stratégie pour les entreprises qui souhaitent placer l’excédent de cash dont elles n’ont pas besoin.

De fait, plutôt que de laisser leur trésorerie immobile sur un compte et d’en payer les frais, il peut être plus pertinent pour la personne morale de l’investir en SCPI en usufruit. Un tel investissement permet en effet à l’entreprise soumise à l’IS d’amortir comptablement une partie de la valeur des parts en usufruit chaque année, et ce, pendant toute la durée du démembrement. Cet amortissement vient réduire le revenu imposable et optimise d’autant la fiscalité.

Dans cette situation, le nu-propriétaire est généralement un particulier, qui est souvent fortement imposé et qui n’a pas besoin de revenus immédiats. Il est possible pour une même personne d’acquérir la nue-propriété en tant que particulier et l’usufruit via son entreprise.

Exemple chiffré d’une entreprise investissant en SCPI en usufruit

• Considérons une entreprise imposée à l’IS qui achète l’usufruit d’une SCPI pour 5 ans. Elle réalise un investissement de 80 000 € sur la base de parts en pleine propriété d’une valeur de 400 000 € et d’une clé de répartition de 20 % pour l’usufruit. La SCPI propose un rendement de 5 %.
• Les dividendes annuels nets de frais perçus par l’usufruitier s’élèvent alors à 20 000 € soit un revenu total sur 5 ans de 100 000 €.
  Il est possible de procéder à un amortissement annuel de la valeur de l’investissement initial, soit 16 000 € (80 000/5 années de démembrement). L’entreprise est donc imposée sur les revenus issus de la SCPI après déduction de 16 000 € par an. La base imposable annuelle est donc de 4 000 € (20 000 – 16 000).
• Étant donné que le taux de l’IS s’élève à 33,3 %, l’imposition sera donc de 1 332 € (4 000 € x 33,3 %) soit 6 660 € sur 5 ans.
• Après 5 ans de démembrement, le gain de l’opération sera de 100 000 € (loyers bruts) – 6 660 € (imposition) – 80 000 (investissement initial) = 13 340 €.

Optimiser un déficit foncier imputable

Outre les entreprises qui cherchent à optimiser leur trésorerie, il existe un second type d’investisseur en usufruit temporaire : certains particuliers qui ont un déficit foncier dont ils ne peuvent pas profiter.

En effet, certaines personnes physiques peuvent avoir accumulé un grand déficit foncier mais ne sont pas en mesure de l’imputer (un maximum de 10 700 € de déficit foncier est imputable chaque année sur le revenu global). Dès lors, elles ne profitent pas des effets de la défiscalisation. Or, en investissant en usufruit de SCPI sur une période fixe, elles vont pouvoir toucher des dividendes et utiliser leur déficit à bien en l’appliquant sur les revenus fonciers afin de ne pas être imposées.

Usufruit viager en SCPI

Bien que plus rare, le démembrement viager de parts de SCPI est une opération qui peut être pertinente, selon le profil de l’investisseur.

Pour rappel, le démembrement viager prend fin au décès de l’usufruitier. Cela signifie donc que la pleine propriété de la part de SCPI est transmise au nu-propriétaire lorsque l’usufruitier décède.

Très souvent, ce type de démembrement est mis en place par des parents qui souhaitent anticiper leur succession tout en s’assurant de toucher des revenus réguliers tout au long de leur vie.

Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent uniquement l’usufruit. Cette opération est très avantageuse puisque les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge du donateur. Cela permet ainsi de réduire l’assiette fiscale (par rapport à une donation des parts en pleine propriété). Au décès des parents, les héritiers récupèrent alors la pleine propriété des parts de SCPI sans payer de droits de succession.

Avantages de l’usufruit de SCPI

Détenir l’usufruit de parts de SCPI apporte divers avantages pendant toute la durée de l’investissement.

A l’achat

• Une forte décote

La réduction de prix à l’achat de l’usufruit de SCPI s’élève en moyenne aux alentours de 60 à 80 % par rapport à la valeur de part en pleine propriété. La durée du démembrement influence directement le pourcentage de décote. Plus la durée de démembrement est courte, plus la décote est élevée pour l’usufruitier. Rappelons que les clés de répartition sont fixées par la société de gestion.

• La possibilité de choisir la durée

Les périodes de démembrement temporaire durent généralement entre 3 et 20 ans. Si vous souhaitez investir en SCPI en usufruit, vous êtes libre de choisir la durée de votre placement selon vos préférences, sous réserve qu’un nu-propriétaire soit intéressé pour le même nombre d’années. Les conseillers de Portail-SCPI.fr peuvent vous accompagner dans la recherche d’une contrepartie.

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Le rendement

• L’usufruitier perçoit 100 % des revenus

Malgré le fait que l’usufruitier ait acquis les parts de SCPI à un prix décoté, il touche l’ensemble des revenus locatifs issus de l’investissement.

• Une rentabilité élevée

Les revenus sont élevés par rapport au faible prix d’acquisition. Le taux de rendement est par conséquent souvent supérieur à celui des placements de trésorerie traditionnels pour les entreprises, qui dépasse rarement 1,5 %. Pour information, le rendement moyen du marché de la SCPI en 2023 s’élève à 4,52 %. Les meilleurs véhicules proposent même un taux de distribution allant jusqu’à 7 %.

• Aucune gestion

Le détenteur de parts de SCPI n’est soumis à aucune contrainte de gestion. La société de gestion s’occupe de tout : gestion de locataire et de la vacance, perception des loyers, travaux, etc. Les rendements sont versés nets de frais de gestion.

La fiscalité

• Un avantage fiscal avec l’amortissement comptable

Les entreprises soumises à l’IS investissant dans l’usufruit de SCPI pour placer leur trésorerie peuvent amortir comptablement leur placement. Cela signifie qu’elles ont la possibilité de passer l’investissement en charge et ainsi réduire considérablement le revenu imposable. Il est possible d’optimiser davantage la fiscalité du placement en investissant dans des SCPI européennes.

Inconvénients de l’usufruit de SCPI

Les avantages de la SCPI en usufruit sont nombreux mais cet investissement présente également des risques et inconvénients.

Trouver un usufruit de SCPI n’est pas toujours facile

En théorie, toutes les SCPI peuvent être démembrées. Seulement, pour pouvoir acheter l’usufruit d’une SCPI, il faut qu’un autre investisseur soit intéressé par la nue-propriété au même moment. De plus, certaines sociétés acquièrent systématiquement l’usufruit lorsqu’un nu-propriétaire se manifeste, engendrant un phénomène de rareté sur le marché.

L’usufruit de SCPI, un placement temporaire à fonds perdus

À l’issue de la durée du démembrement telle que définie dans le contrat lors de la souscription des parts, l’usufruitier ne possède plus rien en lien avec les parts de SCPI. Il ne profite donc pas des éventuelles hausses de prix de part (mais ne supporte pas le risque de baisse). De plus, il ne récupère pas le capital investi. Il s’agit d’un investissement à fonds perdus.

Rendement non garanti

Au même titre que l’investissement classique dans la pierre papier, la distribution du rendement n’est pas garantie. Il est primordial de bien choisir la SCPI et de prêter attention à la qualité de la société de gestion, qui est chargée de distribuer les dividendes.

La fiscalité de l’usufruit de SCPI

Dans le cadre du démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est soumis à la fiscalité. Pour un particulier, les dividendes versés sont imposés de la même manière que des revenus fonciers. Les revenus perçus sont alors fiscalisés selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’usufruitier. Puis, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s’y ajoutent. Les parts de société civile de placement immobilier entrent également dans le patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).

La très faible liquidité à la revente

En théorie, l’usufruitier n’est pas interdit de revendre ses parts. Cependant, dans la pratique, il s’agit d’une opération très compliquée à réaliser car cela se fait de gré à gré. Il faut donc soi-même trouver une personne intéressée pour racheter les parts. La société de gestion ne s’en charge pas.

Les meilleures SCPI en usufruit

Si les SCPI permettant d’investir en usufruit sont très nombreuses, certaines sont plus avantageuses que d’autres. Et ce, en raison notamment des décotes particulièrement attractives. Voici la liste des meilleures SCPI du marché pour investir en usufruit temporaire.