La mutualisation des risques en SCPI, c’est quoi ?
Investir en SCPI comporte des risques. Ceux-ci sont mutualisés sur différents aspects. Découvrez ce que signifie cette expression.
Définition de la mutualisation des risques
Dans le cadre de la SCPI (société civile de placement immobilier), la mutualisation des risques consiste à répartir les risques entre les nombreux immeubles constituant le patrimoine de la SCPI et donc sur une multitude de locataires. De plus, le risque peut être réparti sur différents marchés immobiliers voire différents pays.
Pour rappel, la SCPI est un placement immobilier collectif. Pour devenir associé d’une SCPI, il faut acheter des parts, qui permettent de devenir propriétaire d’une partie du patrimoine de la société civile de placement immobilier. Ainsi, le porteur de parts n’investit pas dans un seul bien immobilier. Notons par ailleurs qu’il s’agit d’actifs d’entreprise loués à des professionnels et entièrement gérés par la société de gestion de la SCPI.
Ainsi, l’investissement en SCPI s’accompagne d’une mutualisation des risques. Attention, les risques liés à l’investissement immobilier persistent tout de même. Ils doivent être pris en considération dès lors que vous cherchez à savoir pourquoi investir en SCPI.
Rappels sur les risques des SCPI
Comme tout placement immobilier, la SCPI présente des risques.
- Risque de perte en capital
Les variations à la hausse ou à la baisse des marchés immobiliers peuvent amener les sociétés de gestion à modifier leur prix de part. Celui-ci dépend effectivement de la valeur du patrimoine de la SCPI. En cas de revente des parts, vous pouvez subir une perte en capital. Celle-ci ne sera alors pas obligatoirement compensée par les dividendes perçus pendant la période de détention des parts. Il ne faut pas oublier que la SCPI constitue un placement de long terme.
- Risque de diminution du rendement
Le rendement versé par la SCPI aux porteurs de parts peut fluctuer. Il peut être amené à augmenter mais également à diminuer. Rappelons que les dividendes sont principalement constitués des loyers versés par les locataires. En cas d’impayé ou de vacance locative notamment, le rendement peut donc être amené à baisser.
- Risque de faible liquidité à la revente
La revente des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Si une SCPI fait face à un nombre important de demandes de retrait simultanées, le délai de revente peut être conséquent (plusieurs mois).
- Risque de change
Le risque de change, ou risque de devise, concerne les SCPI qui investissent en dehors de la zone euro. Les variations des devises peuvent influencer la valorisation du patrimoine et les revenus locatifs perçus, impactant potentiellement la performance de votre investissement.
La mutualisation des risques locatifs
Zoom sur les risques locatifs en SCPI, qui sont répartis entre de multiples immeubles et locataires.
Un nombre élevés d’immeubles et de locataires
À l’inverse d’un investissement locatif classique, l’investisseur ne détient pas un seul bien mais des parts de l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI. D’ailleurs, chaque SCPI détient généralement un portefeuille constitué de plusieurs dizaines d’actifs, qui sont chacun loués à de nombreux locataires.
De cette manière, le risque de diminution du rendement lié à une vacance locative ou à un défaut de paiement est réparti sur l’ensemble des immeubles constituant le patrimoine des SCPI. En comparaison de l’investissement locatif dans un seul logement ou immeuble, l’impact sur la rentabilité du placement est amoindri.
Cependant, le versement des loyers par les locataires, aussi nombreux soient-ils, n’est pas garanti. Le rendement de votre investissement peut ainsi évoluer dans le temps.
Il est possible d’observer la vacance locative d’une SCPI à travers le taux d’occupation physique (TOP) et financier (TOF).
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Un patrimoine loué à des entreprises
Les SCPI investissent en grande majorité dans de l’immobilier d’entreprise. Les entreprises locataires appartiennent à divers secteurs typologiques (santé, logistique, éducation, commerce, hôtellerie, etc.). Cela constitue un autre moyen de répartir le risque, de façon à être moins dépendant des aléas d’un marché immobilier donné.
D’autre part, le fait que les immeubles détenus par les SCPI sont loués à des professionnels participe également à la mutualisation des risques locatifs. En effet, les entreprises sont tenues de payer leur loyer. Il subsiste néanmoins un risque d’impayé quel que soit le locataire.
De plus, les sociétés n’ont pas les mêmes droits que les locataires particuliers. Par exemple, dans le cadre de l’investissement locatif classique, il existe la trêve hivernale, période pendant laquelle le propriétaire ne peut pas expulser le locataire du logement pour impayé. Cette trêve hivernale n’existe pas dans l’immobilier d’entreprise. Cela ne garantit en rien le versement des loyers par les locataires ni la régularité des revenus locatifs.
La mutualisation des risques géographiques
La mutualisation des risques s’opère également à travers la diversification géographique des SCPI. Il existe effectivement un grand nombre de SCPI européennes qui investissent dans plusieurs pays d’Europe, voire au-delà. Le patrimoine de CORUM Origin, par exemple, est réparti dans 13 pays de la zone euro (à date de novembre 2024).
En cas de crise politique ou économique dans un pays, les risques de répercussion sur la valeur de votre investissement ou sur le rendement distribué sont mutualisés dans le cadre des SCPI diversifiées géographiquement. En effet, les risques sont répartis entre tous les immeubles détenus par la SCPI, quel que soit le pays dans lequel ils se trouvent. Cependant, même avec une forte diversification géographique, l’investisseur en SCPI reste dépendant des fluctuations des différents marchés immobiliers.
La diversification d’une SCPI peut être intensifiée par d’autres choix de la société de gestion, notamment au niveau des typologies d’actifs ainsi que des devises.
Pour cibler au mieux votre projet et optimiser au maximum la gestion des risques, il reste recommandé de se renseigner auprès d‘un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller vers les meilleures SCPI et vous constituer un portefeuille immobilier diversifié.
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