Atténuer l’IFI en démembrant ses parts de SCPI

À la question « Pourquoi investir en SCPI ? » , la défiscalisation qui peut accompagner, dans certains cas, cet investissement en immobilier locatif se proposent comme une réponse évidente. Parmi ces avantages fiscaux, on trouve ainsi le démembrement de ses parts de SCPI pour atténuer l’IFI.

L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) est le nouvel impôt imaginé par le gouvernement pour remplacer l'ISF (impôt sur la fortune). Les SCPI, qui ont pour sous-jacent l'immobilier, sont soumis à cette nouvelle forme d'imposition. Cependant, il existe une manière d'investir et de vous construire un patrimoine sans que cela impacte votre IFI.

Qu’est ce que le démembrement ?

Le démembrement est une pratique courante que l’on retrouve aussi bien dans l’immobilier classique qu’en SCPI. Le procédé est simple : le but est de dissocier des parts de SCPI en deux parties, le nu-propriétaire et l’usufruitier, afin d’en tirer des avantages de part et d’autre en fonction de la situation et des objectifs respectifs de chacune des deux parties.

Il existe plusieurs manières d’exécuter ce démembrement, il peut se faire en viager ou bien, le plus fréquemment en démembrement temporaire.

Démembrement Viager

Bien que n’étant pas le plus fréquent en investissement SCPI, le démembrement viager reste l’un des moyens d’investissement les plus connus. Le principe est assez simple: l’usufruitier décide de léguer, de son vivant, son fruit au nu-propriétaire.

Cette pratique est assez courante chez des membres de la même famille souhaitant anticiper d’éventuels frais de succession au décès de l’usufruitier. Rappelons-le, en France, il est autorisé de donner à ses héritiers directs 100 000 € par tranche de 15 ans et par enfant. Ce chiffre peut varier en fonction de la filiation donneur – receveur.

Vous l’aurez donc compris, l’usufruitier lègue son bien de son vivant tout en jouissant de son fruit (perception des loyers), et ce, jusqu’à son décès. Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucuns frais de succession.

Parmi les SCPI les plus connues à pratiquer ce type de démembrement dans les actifs qu’elles achètent, on retrouve Novapierre résidentiel, mais également une SCI via génération (attention, il ne s’agit pas ici d’une SCPI).

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire est le procédé le plus fréquemment utilisé. Tout comme le démembrement viager, son fonctionnement reste simple. La cible de cet investissement est le plus souvent des entreprises qui cherchent à placer leur trésorerie de manière intelligente (usufruitier) ou des particuliers qui souhaitent être exonérés d’IFI (nue-propriétaire).

Tout comme en viager, il faut pour ce démembrement un usufruitier et un nu-propriétaire. Les deux parties achètent des parts de SCPI à prix décoté, sur une période définie au préalable. Cette latence tourne en général entre 5 et 10 ans, mais peut aller jusqu’à 20 ans.

La grande majorité des SCPI propose cette option. Parmi les plus connus, on retrouve : PF Grand Paris, Kyaneos Pierre , Corum Origin ou encore Activimmo.

À la fin du démembrement l’usufruitier ne touche plus aucun fruit, le nu-propriétaire, quant à lui, récupère la pleine jouissance de la SCPI jusqu’à son décès.

Il est important de noter que dans les deux cas présentés ci-dessus “le nu-propriétaire n’est pas imposable sur ses placements en SCPI durant toute la durée du démembrement.” A contrario, l’usufruitier de son côté devra déclarer ses revenus qu’il touche grâce aux loyers des SCPI.

Il est important de noter que certaines SCPI offrent de meilleures clés de répartition en fonction des durées et un meilleur potentiel de revalorisation du prix de la part.

Qu’est ce que l’IFI ?

L’IFI, impôt sur la fortune immobilière est le nouvel impôt qui vient remplacer son prédécesseur, l’ISF, impôt sur la fortune. Ce nouveau système, apparu sous le gouvernement d’Emmanuel Macron, répond à une problématique économique constatée en France ces dernières années. En effet, L’ISF a fait fuir un bon nombre d’investisseurs français vers d’autres pays de l’étranger proposant une fiscalité souvent plus avantageuse.

Les biens imposables à l’IFI

L’IFI concerne toute personne détenant un patrimoine immobilier net de plus de 1,3 million d’euros. Le foyer fiscal pris en compte par l’IFI est le suivant :

L’IFI et SCPI

Les SCPI font également partie des biens imposables à l’IFI. De ce fait, vous devez obligatoirement déclarer toutes les parts SCPI détenues.

Pour rappel, la SCPI est un véhicule d’investissement immobilier qui se propose comme un placement collectif entièrement piloté par des sociétés de gestions agrées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui réinvestissent ensuite les fonds de ce placement dans des biens immobiliers divers (patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles d’entreprises, bureaux, entrepôts, etc.). Cela permet ainsi de constituer un parc immobilier diversifié, qui offre un taux de rendement stable et efficace, et crée des revenus complémentaires (revenus locatifs, fonciers) pour les investisseurs porteurs de parts.

En quoi le démembrement permet d’atténuer son IFI ?

Les SCPI, bien que soumises à l’IFI, peuvent vous aider à atténuer votre assiette taxable de manière considérable, et ce, grâce au démembrement.

Temporaire ou viager, le démembrement offre au nu-propriétaire l’opportunité de se constituer un patrimoine sans avoir à le déclarer sur son avis d’imposition. En effet, ne percevant pas les loyers, il n’est donc pas imposable à l’impôt sur le revenu. De plus, toutes les parts de SCPI détenues par un nue-propriétaire ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI. A contrario, l’usufruitier, quant à lui, devra déclarer tous ses loyers perçus et sera donc potentiellement soumis à l’IFI.

Vous l’aurez donc compris, le démembrement est conseillé pour des profils bien particuliers. Le nu-propriétaire doit être fortement imposé, quand l’usufruitier doit l’être faiblement, pour que ce système soit particulièrement avantageux.