Tout savoir sur les SCPI de déficit foncier

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Tout d’abord, commençons par une explication du mécanisme de défiscalisation immobilière du déficit foncier et du concept de SCPI de déficit foncier, une variante de SCPI fiscale vous permettant de réduire vos impôts.

Le déficit foncier

En quelques mots, un déficit foncier est un mécanisme relatif à l’imposition des revenus fonciers. Il entre en jeu dès lors que les charges liées à l’investissement immobilier sont supérieures aux revenus locatifs qu’il génère. Cela peut survenir suite à des travaux, par exemple.

Dans cette situation, l’investisseur peut déduire cet excédent de charges de ses revenus fonciers. La déduction fiscale des intérêts d’emprunt est également prise en compte. Il est alors possible de réduire vos revenus fonciers imposables jusqu’à 0 €.

Puis, s’il subsiste un déficit foncier une fois les revenus locatifs purgés de fiscalité, ce reliquat est déductible du revenu global imposable, dans la limite de 10 700 €. Cela vous permet de réduire votre impôt, proportionnellement à votre taux marginal d’imposition (TMI).

Le cas échéant, une fois la limite de 10 700 € atteinte, vous pouvez appliquer un report de déficit foncier. De la sorte, vous serez en mesure de défiscaliser au moins une partie de vos revenus locatifs des dix années suivantes.

Point important, la déduction d’un déficit foncier impose le recours au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Sous le régime micro-foncier, il est impossible de générer un déficit foncier.

Les SCPI fiscales de déficit foncier

Une SCPI de déficit foncier fonctionne sur le modèle habituel des sociétés civiles de placement immobilier. Si vous découvrez l’investissement SCPI, n’hésitez pas à télécharger le guide complet de Portail-SCPI gratuitement.

En résumé, vous faites l’acquisition de parts de la SCPI pour en devenir associé et percevoir la quote-part des revenus locatifs qui vous revient. L’ensemble de la gestion du parc immobilier de la SCPI incombe à une société de gestion spécialisée, sans aucune gestion locative requise au niveau des associés.

Particularité notable de la SCPI de déficit foncier : vos parts vous donnent droit à une quote-part du déficit foncier généré par le patrimoine immobilier de la société. Autrement dit, votre investissement de pierre papier vous permet de réduire vos impôts, grâce à la déduction fiscale de votre quote-part de déficit foncier.

Pour donner un exemple simplifié :

• Vous investissez 1 000 € dans une SCPI de déficit foncier ;
• La quote-part de déficit foncier est de 60 % ;
• Vous obtenez 600 € de charges déductibles de vos revenus locatifs provenant d’autres investissements immobiliers.

En cas de financement à crédit de l’investissement dans une SCPI de déficit foncier, les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus fonciers.

Fonctionnement d’une SCPI déficit foncier

Abordons à présent plus en détail le fonctionnement d’une SCPI de déficit foncier.

Investissements immobiliers et quote-part de travaux

Dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier, la société de gestion finance l’acquisition d’actifs immobiliers avec l’épargne collectée auprès des porteurs de parts. Il s’agit d’immeubles résidentiels avec des besoins de rénovation conséquents.

Avec l’argent investi, la société de gestion engage des travaux. Les montants dédiés à cet effort de rénovation engendrent le déficit foncier qui va être ensuite redistribué aux associés de la SCPI durant ses premières années d’existence.

La quote-part de déficit foncier est strictement identique pour chaque part détenue. En fonction de vos besoins de défiscalisation, vous devez donc acquérir un nombre plus ou moins important de parts pour obtenir le montant de déficit foncier recherché.

Rendement locatif d’une SCPI de déficit foncier

En plus de la quote-part de déficit foncier, les associés de la SCPI peuvent percevoir une quote-part de revenus locatifs. Là encore, les montants versés sont calculés au prorata du nombre de parts détenues.

La distribution de revenus fonciers intervient une fois la rénovation des actifs immobiliers achevée et leur mise en location enclenchée. Vous devez donc patienter avant de percevoir vos premiers dividendes.

D’une manière générale, le rendement d’une SCPI de déficit foncier, hors avantage fiscal, est estimé à 2,5 % en moyenne. Ce niveau de performance n’est toutefois pas garanti et les revenus distribués aux associés peuvent fluctuer dans le temps. De plus, les revenus distribués sont soumis à imposition (voir plus loin).

Si vous cherchez un placement immobilier afin de générer du rendement pour votre épargne ou de constituer une source de revenus complémentaires, les SCPI fiscales ne sont pas recommandées.

Nous vous conseillons de vous intéresser aux SCPI de rendement, qui peuvent afficher des taux de distribution supérieurs à 5 ou 6 % pour les meilleures d’entre elles. Vous pouvez tester gratuitement le simulateur de Portail-SCPI pour vous faire une idée de combien peut rapporter un tel placement.

Durée d’investissement et conservation des parts

Un investissement en SCPI de déficit foncier doit s’envisager sur le long terme. La durée de vie du véhicule jusqu’à sa liquidation est de l’ordre de 15 ans.

Notez qu’il s’avère très difficile de revendre des parts de SCPI de déficit foncier. En outre, vous risquez de devoir céder vos parts avec une forte décote. Compte tenu de la liquidité très limitée des parts, il est fortement conseillé de respecter la durée d’investissement recommandée.

Si vous avez déduit votre déficit foncier de votre revenu imposable global, vous devez rester investi au moins trois années supplémentaires, sous peine de remise en cause par l’administration fiscale.

Dans le détail, la vie d’une SCPI de déficit foncier s’organise autour de trois grandes étapes :

• Phase de collecte et de réalisation des travaux (environ 3 ans) : le déficit foncier est généré durant cette période et les investissements immobiliers ne génèrent pas encore de revenus.
• Mise en location des immeubles (10 à 12 ans) : pas de déficit foncier durant cette période (hors report à l’échelle de l’associé) et versement de revenus locatifs.
• Liquidation de la SCPI, via la vente des actifs, et remboursement du capital investi (partiel ou total, avec plus-value éventuelle). Notez que la liquidation peut prendre plus de temps que prévu, ce qui allonge votre durée d’investissement le cas échéant.

Dans tous les cas, il faut retenir qu’un investissement dans une SCPI de déficit foncier présente un risque de perte en capital.

Fiscalité des SCPI de déficit foncier

Zoom sur l’avantage fiscal des SCPI de déficit foncier et l’imposition des revenus et plus-values immobilières.

Déduction du déficit foncier et avantage fiscal

Contrairement à d’autres SCPI fiscales (SCPI Denormandie et SCPI Malraux notamment), les SCPI de déficit foncier s’avèrent plus avantageuses si vous percevez des loyers tirés d’autres investissements immobiliers.

En effet, la déduction fiscale s’applique prioritairement aux revenus fonciers, sans limite de montant. À l’inverse, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €.

De plus, l’avantage fiscal tiré de la défiscalisation des revenus fonciers s’avère plus intéressant. Ces derniers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Or, l’imputation du déficit foncier sur les revenus immobiliers efface l’impôt et les prélèvements sociaux, contre le seul impôt lorsqu’il s’agit du revenu imposable global.

Notez également qu’il n’est pas possible de déroger à l’ordre d’imputation d’un déficit foncier, qui s’établit comme suit :

• Déduction du déficit et des intérêts d’emprunt éventuels des revenus fonciers imposables de l’année en cours, jusqu’à ce qu’ils soient réduits à 0 ;
• Déduction de l’excédent (hors intérêts d’emprunt) du revenu imposable global de l’année en cours, dans la limite de 10 700 € ;
• Report du déficit sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, le reliquat peut être reporté sur les revenus imposables (pas uniquement fonciers) des 6 années suivantes.

Pour finir sur l’avantage fiscal de la déduction du déficit foncier, celui-ci n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an et par foyer).

Imposition des revenus fonciers

Les dividendes distribués aux porteurs de parts sont constitués en grande majorité de revenus locatifs. L’imposition des revenus fonciers s’applique donc aux investisseurs particuliers.

La fiscalité des revenus locatifs se compose de :

• L’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, selon votre taux marginal d’imposition ;
• Et de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pour rappel, afin de tirer bénéfice d’un investissement dans une SCPI de déficit foncier, il est indispensable de retenir le régime réel d’imposition des revenus fonciers (optionnel en dessous de 15 000 € de revenus locatifs bruts annuels). Celui-ci permet la déduction des charges supportées par l’investisseur immobilier pour leur montant réel.

À l’inverse, le régime micro-foncier, retenu par défaut en dessous de 15 000 € bruts annuels, remplace cette déduction au réel par un abattement forfaitaire de 30 %. Ce faisant, il est impossible de constater un déficit foncier sous ce régime.

Les SCPI de déficit foncier peuvent distribuer des revenus financiers de façon minoritaire. Ceux-ci sont imposés à la flat tax de 30 % (hors option globale pour le barème de l’impôt).

Imposition des plus-values immobilières

L’imposition de plus-values immobilières entre en jeu à deux égards différents dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier.

• Plus-values distribuées par la SCPI après une vente

Les gérants de la SCPI fiscale peuvent choisir de revendre des actifs avant la liquidation de la société, par opportunisme par exemple. Dans ce cas, les plus-values sont redistribuées aux associés, nettes de frais.

Elles sont alors imposées dans les mains des porteurs de parts, selon la fiscalité des plus-values immobilières applicable aux particuliers.

• Plus-values constatées à la cession des parts ou à la liquidation de la SCPI

Au moment de dénouer votre investissement, par la vente de vos parts ou suite à la liquidation de la SCPI par la société de gestion, vous pouvez encaisser une plus-value par rapport à votre investissement initial. Là encore, ce gain est imposable selon le régime applicable aux plus-values immobilières.

Notez que l’exonération fiscale de droit commun sur les cessions d’un montant inférieur à 15 000 € ne s’applique pas.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI de déficit foncier constituent un investissement immobilier. Elles entrent donc dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comme pour les parts de SCPI de rendement, on retient seulement la valeur représentative des droits immobiliers détenus par la société pour estimer la valeur IFI des parts. Celle-ci est transmise par la société de gestion aux associés, via un imprimé fiscal unique (IFU) annuel.

Exemple d’un investissement en SCPI déficit foncier

Pour illustrer l’impact de ce dispositif de défiscalisation immobilière, voici un exemple simplifié d’investissement en SCPI de déficit foncier. Il récapitule les chiffres clés relatifs à l’avantage fiscal obtenu avec un tel placement.

Montant investi dans la SCPI	25 000 €
Quote-part de travaux éligibles au déficit foncier	60 % Soit 15 000 €
Période d'imputation	3 ans
Revenus fonciers de l'investisseur	10 000 €/an (30 000 € sur 3 ans)
TMI de l'investisseur	41 %
Impôt et prélèvements sociaux avant déficit foncier	17 460 € sur 3 ans 5 820 € par an
Avantage fiscal obtenu	8 730 € au total sur 3 ans 2 910 € par an
Rendement fiscal de l'investissement	34,92 %

En complément, notons que sur la base d’un rendement moyen de 2,5 %, l’investissement génère également 625 € de revenus fonciers annuels bruts pendant 10 à 12 ans.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCPI déficit foncier ?

En résumé, voici une liste récapitulative des principaux avantages d’un investissement en SCPI de déficit foncier :

• Réduction d’impôt sur les revenus fonciers (sans limite de montant) et, le cas échéant, le revenu global (10 700 € maximum par an) ;
• Report du déficit foncier excédentaire sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• Économie d’impôt en dehors du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an ;
• Placement accessible dès quelques milliers d’euros et ajustable selon les besoins ;
• Aucune gestion immobilière ;
• Distribution de revenus fonciers après la phase d’acquisition et de travaux ;
• Investissement de défiscalisation finançable à crédit, avec déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Puis, voici la liste des inconvénients des SCPI de déficit foncier, à considérer avant d’investir :

• Réduction d’impôt conditionnée au recours au régime réel d’imposition des revenus fonciers ;
• Placement de long terme (environ 15 ans avant la liquidation) ;
• Risque de perte en capital ;
• Liquidité très limitée avant la liquidation ;
• Rendement non garanti ;
• Frais de souscription et de gestion ;
• Investissement immobilier intégrant l’assiette de l’IFI à hauteur des droits immobiliers détenus par la SCPI ;
• Les revenus fonciers distribués par la SCPI sont imposables (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

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