SCPI européenne en assurance vie : ce qu’il faut savoir avant d’investir

SCPI européennes en assurance vie : un placement à analyser avec prudence

Une SCPI européenne investit dans des actifs immobiliers situés hors de France, principalement en Allemagne, en Espagne, au Royaume-Uni ou encore aux Pays-Bas. Cela permet aux porteurs de parts de diversifier géographiquement leur patrimoine immobilier sans souci de gestion.

En détention directe, la fiscalité des SCPI européennes est plutôt avantageuse par rapport à celle des revenus fonciers français :

• Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent pas ;
• Les revenus locatifs sont d’abord imposés dans le pays d’origine, puis bénéficient en France d’un mécanisme de neutralisation de la double imposition (crédit d’impôt ou taux effectif).

Loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie change fondamentalement cette mécanique. C’est l’assureur qui est juridiquement propriétaire des parts et qui les intègre à votre contrat sous forme d’unités de compte.

Ce ne sont alors plus les règles fiscales propres aux revenus fonciers étrangers qui s’appliquent, mais celles de l’assurance vie. Les loyers perçus par la SCPI sont ainsi capitalisés dans le contrat sans imposition annuelle.

L’imposition est reportée au moment des rachats, dans le cadre desquels des abattements annuels s’appliquent après huit ans de détention.

À ce stade, le mécanisme paraît avantageux. La SCPI européenne en assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance vie tout en profitant du potentiel de diversification géographique de la pierre papier.

Mais c’est précisément ce changement de régime fiscal qui crée les difficultés développées plus loin : l’assurance vie efface aussi les avantages spécifiques aux revenus immobiliers de source étrangère.

Fiscalité des SCPI européennes en assurance vie : avantage réel ou illusion ?

Pour comprendre pourquoi le montage n’est pas nécessairement optimal, il faut examiner ce que la fiscalité de l’assurance vie change réellement à l’imposition des revenus étrangers.

Prélèvements sociaux : un coût inévitable en assurance vie

En détention directe, les revenus de SCPI européennes bénéficient de l’exonération de prélèvements sociaux à 17,2 %. En cas de détention des parts via un contrat d’assurance vie, cet avantage disparaît complètement. Les gains sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % au moment du rachat, sans exception.

De plus, l’abattement annuel de 4 600 ou 9 200 €, accessible après huit ans d’ancienneté du contrat, ne joue que sur la part imposable à l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux, eux, restent dus sur la totalité des gains.

L’absence de restitution du crédit d’impôt

En détention directe, un investisseur soumis à un taux marginal d’imposition de 30 % peut atteindre une imposition effective de l’ordre de 15 à 20 % sur ses revenus de SCPI européennes, grâce aux conventions fiscales internationales et à l’exonération des prélèvements sociaux.

En assurance vie, ce mécanisme disparaît. Les revenus immobiliers perçus dans les pays étrangers sont d’abord soumis à une retenue à la source locale, avant d’entrer dans le contrat. Jusque-là, la situation est identique à la détention directe.

La différence tient à ce qui se passe ensuite, notamment lorsqu’un crédit d’impôt est restitué à l’investisseur en direct pour neutraliser cette imposition étrangère. Dans le cadre de l’assurance vie, ce crédit d’impôt n’est pas restitué. Il est le plus souvent conservé par l’assureur.

À la sortie du contrat, les gains subissent une nouvelle imposition en France : l’épargnant peut opter pour le barème ou le prélèvement forfaitaire unique, dont le taux varie selon l’ancienneté du contrat, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Au moment d’effectuer un rachat, l’investisseur aura donc subi une double imposition :

• Impôt étranger à la source ;
• Fiscalité de l’assurance vie.

C’est cette double imposition qui rend le montage souvent moins avantageux qu’espéré. Selon votre situation personnelle, l’écart entre la SCPI européenne en direct et en assurance vie peut varier.

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Si c’est la méthode du taux effectif qui s’applique sur les revenus de source étrangère, l’investisseur paye dans tous les cas l’impôt étranger et ne perçoit pas de compensation par la suite.

Il existe une exception notable : Corum Life. Contrairement à la majorité des contrats qui versent le dividende net de fiscalité étrangère, Corum Life verse à ses assurés le dividende brut, avant déduction des retenues à la source. L’assuré capitalise ainsi sur une base plus large, ce qui améliore l’effet des intérêts composés dans le temps. La double imposition à la sortie n’est pas effacée, mais l’impact est sensiblement atténué.

Une sélection de SCPI européennes en assurance vie restreinte

Indépendamment de la question fiscale, le choix concret des SCPI européennes disponibles en assurance vie pose un autre problème. Les assureurs référencent un nombre limité de supports et les meilleures SCPI européennes du marché ne sont pas nécessairement accessibles dans les contrats les plus compétitifs.

L’investisseur se retrouve souvent face à un choix contraint : la plupart des SCPI européennes les plus solides, qui affichent une bonne diversification géographique et des taux de distribution attractifs dans le temps, ne sont tout simplement pas référencées dans les contrats d’assurance vie.

Quelques exceptions existent :

• Corum Life référence trois de ses SCPI maison : Corum Origin, Corum Eurion et Corum XL ;
• Netlife 2 propose notamment Transitions Europe.

Mais ces cas restent rares et la sélection demeure étroite au regard de l’ensemble des SCPI européennes disponibles en direct.

SCPI européenne en direct ou en assurance vie : comment trancher ?

La détention en direct reste, dans la majorité des cas, plus efficace fiscalement pour les SCPI européennes.

Puis, en assurance vie, les frais de gestion sur unités de compte, souvent compris entre 0,5 et 1 % par an selon les contrats, s’imputent directement sur le rendement brut de la SCPI. La comparaison doit donc toujours se faire en rendement net, pas en taux distribué brut.

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L’assurance vie retrouve sa pertinence dans deux situations :

• Pour un investisseur avec un objectif de transmission, avec un abattement jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans ;
• Dans une logique de capitalisation sans imposition annuelle, dont l’effet est d’autant plus marqué que l’horizon de placement est long et que le TMI est élevé.

Il n’existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend du contrat disponible, du profil fiscal de l’investisseur, de son horizon de placement et des SCPI accessibles.

Pour quels profils la SCPI européenne en assurance vie reste-t-elle pertinente ?

Quelques situations peuvent justifier le choix de passer par l’assurance vie, à condition que le contrat et la SCPI soient bien sélectionnés.

L’investisseur qui ne souhaite pas percevoir de revenus complémentaires immédiats

Pour un investisseur qui n’a pas besoin de revenus complémentaires à court terme, l’assurance vie présente un avantage concret : les dividendes versés par la SCPI sont automatiquement capitalisés dans le contrat.

Ils ne sont pas versés sur le compte bancaire donc aucuns revenus supplémentaires ne viennent s’ajouter à une base imposable déjà potentiellement élevée.

L’investisseur qui privilégie la simplicité patrimoniale

Certains investisseurs ne cherchent pas à maximiser la performance nette fiscale à tout prix. Les principaux éléments qui comptent pour ce type d’épargnants sont :

• La centralisation de leur épargne dans une enveloppe commune ;
• La souplesse de gestion ;
• La lisibilité et la diversification de l’allocation ;
• La possibilité d’organiser la transmission de leur patrimoine.

Pour ce profil, les SCPI européennes en assurance vie peuvent avoir du sens même si le rendement net des sociétés civiles de placement immobilier est légèrement inférieur à ce qu’il serait en direct.

L’investisseur déjà équipé d’un bon contrat

Si l’investisseur dispose d’un contrat peu chargé en frais et que ce contrat référence quelques SCPI européennes de qualité, le montage peut être cohérent.

Des frais maîtrisés préservent l’essentiel du rendement distribué par la SCPI. De plus, la capitalisation des loyers sans imposition annuelle amplifie l’effet boule de neige dans le temps. Les dividendes sont réinvestis sans frottement fiscal dans de nouvelles parts qui vont à leur tour générer des dividendes.

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L’investisseur à horizon long

Pour un investisseur avec un horizon d’investissement long, la capitalisation sans imposition annuelle dans l’enveloppe assurance vie produit un effet réel dans le temps.

Chaque année sans sortie, les revenus nets de frais sont réinvestis en totalité, sans frottement fiscal. Sur un horizon de quinze ans ou plus, cet effet de capitalisation peut compenser une partie du coût lié à la double imposition à la sortie.

L’abattement annuel de 4 600 € pour un célibataire (9 200 € pour un couple) applicable après huit ans d’ancienneté du contrat vient s’ajouter à cet avantage. Il est d’ailleurs recommandé de faire des rachats partiels progressifs pour maximiser l’effet des abattements annuels. Cela permet d’éliminer chaque année l’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % sont alors à payer.

Pour les TMI les plus élevés, c’est la combinaison de ces éléments qui peut rendre le montage cohérent malgré ses limites fiscales. En associant cela à un contrat comme Corum Life qui distribue les dividendes bruts de fiscalité étrangère, investir en SCPI européenne en assurance vie peut présenter davantage d’intérêt.

Dans tous les cas, le montage n’est défendable que si l’on analyse conjointement la qualité du contrat, celle de la SCPI et le profil fiscal de l’investisseur. Le rendement brut affiché ne suffit pas. D’autant plus que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Rappelons par ailleurs qu’il existe un risque de perte en capital dans le cadre de l’investissement en SCPI.

SCPI européenne en assurance vie : récapitulatif des avantages et inconvénients

Les avantages

• Diversification : l’enveloppe permet d’ajouter une exposition à l’immobilier d’entreprise étranger au sein d’une allocation existante..
• Rendement : perspectives de rendement potentiellement plus élevées.
• Capitalisation sans frottement fiscal : réinvestissement des dividendes sans imposition annuelle pendant toute la durée de détention.

Les inconvénients

• Sélection restreinte : les meilleures SCPI européennes du marché sont rarement référencées dans les contrats d’assurance vie.
• Fiscalité moins avantageuse qu’en direct : les prélèvements sociaux à 17,2 % sont dus à la sortie, là où ils auraient été exonérés en détention directe.
• Perte des avantages fiscaux spécifiques aux SCPI européennes : le crédit d’impôt lié aux conventions fiscales internationales n’est pas restitué à l’épargnant dans les contrats classiques.

Les souscripteurs de l’assurance vie Corum Life ne sont pas concernés par ce dernier inconvénient. Il s’agit d’ailleurs du contrat que nous recommandons chez Portail-SCPI pour les personnes souhaitant investir en SCPI européenne via l’assurance vie.