Le taux d’occupation financier des SCPI (TOF), un indicateur clé

Taux d’occupation financier SCPI : définition et calcul

Le taux d’occupation financier SCPI constitue un indicateur clé pour étudier la performance d’une société civile de placement immobilier.

Qu’est-ce que le TOF ou taux d’occupation financier ?

En tant qu’investissement de pierre papier, une SCPI acquiert un patrimoine immobilier avec l’argent des épargnants qui achètent des parts de la société. Pour les associés porteurs de parts d’une SCPI de rendement, le retour sur investissement se fait avant tout par la distribution de dividendes. Ces dividendes correspondent, en grande majorité, aux revenus locatifs issus des immeubles détenus par la SCPI.

Ainsi, il est primordial que le patrimoine immobilier d’une SCPI soit en mesure de générer des revenus locatifs. Autrement dit, les immeubles doivent être loués. Les locataires, qui sont des entreprises dans la quasi-totalité des cas, vont être à l’origine des revenus versés aux investisseurs, au travers des loyers dont ils s’acquittent.

Le taux d’occupation financier d’une SCPI (TOF) permet d’obtenir un aperçu sur la capacité d’une société à mettre ses immeubles en location. Plus le TOF est élevé, plus la SCPI génère des revenus locatifs à hauteur de son potentiel. D’où l’intérêt de regarder le taux d’occupation financier SCPI de près avant d’investir.

Plus précisément, le calcul du TOF SCPI repose sur la comparaison entre les revenus locatifs encaissés et le total des loyers facturables si l’intégralité des immeubles étaient en location.

Cela correspond à la formule de calcul suivante :

Total des loyers réellement encaissés ou sous franchise et des indemnités compensatrices
/
Montant théorique des loyers si la totalité des immeubles étaient loués

Selon les indications données par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), entrées en vigueur en 2022, le numérateur de cette formule prend en compte “les locaux vacants mais indisponibles à la location car mis à disposition d’un futur locataire, ou en travaux de restructuration, ou sous promesse de vente”, en fonction de leur valeur locative de marché.

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Exemple de calcul du TOF SCPI

Pour illustrer le calcul du taux d’occupation financier, voici un exemple simplifié, à vocation purement illustrative.

• La SCPI ABC détient 5 immeubles
  • Immeuble 1 et 2 : loyers trimestriels de 10 000 €
  • Immeuble 3 : loyer trimestriel de 5 000 €
  • Immeuble 4 : loyer trimestriel de 3 000 €
  • Immeuble 5 : loyer trimestriel de 2 000 €
  • Soit un potentiel locatif maximum de 30 000 € par trimestre
• Pour un premier exemple, imaginons que l’immeuble 5 ne soit pas loué
  • La SCPI ABC a encaissé 28 000 € de loyers sur un maximum possible de 30 000 €.
  • Soit un ratio (TOF) de 93,33 %.
• Remplaçons l’immeuble 5 par l’immeuble 3. Le total des loyers encaissés atteint alors 25 000 €, pour un TOF qui chute à 83,33 %.

Dans la pratique, on estime qu’un bon taux d’occupation financier doit dépasser les 90 %. Au-delà de 95 %, on considère que la SCPI maximise bien son potentiel locatif. Pour les nouvelles SCPI, lancées depuis moins de deux ou trois ans, un TOF de 100 % est attendu.

Le taux d’occupation financier peut évoluer dans le temps, selon les aléas des marchés immobiliers et la qualité de la gestion locative de la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Où trouver le taux d’occupation financier SCPI ?

Le TOF d’une SCPI est communiqué au grand public à chaque publication d’un bulletin d’information. Le plus souvent, les bulletins d’informations sont diffusés chaque trimestre, et plus rarement chaque semestre. De plus, le taux d’occupation financier doit être indiqué dans le rapport annuel de la SCPI. L’ASPIM recommande de publier les TOF annuels des cinq exercices précédents dans ce document.

L’ASPIM indique que le TOF trimestriel est “mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil échu”. On retient alors les loyers effectivement facturés sur le trimestre écoulé.

Le TOF semestriel se calcule quant à lui selon “la division de la somme des deux numérateurs des TOF trimestriels par la somme des deux dénominateurs” de ces mêmes TOF trimestriels.

Le principe est similaire pour déterminer le taux d’occupation financier SCPI annuel, qui est calculé selon les chiffres observés au titre des quatre trimestres de l’année écoulée.

Dans la communication des sociétés de gestion, plusieurs autres informations peuvent apparaître auprès du TOF :

• Le taux de locaux vacants, qui correspond à la différence entre le pourcentage du TOF et 100 % ;
• Des détails sur le taux de locaux sous franchise de loyer, mis à disposition d’un futur locataire, sous promesse de vente ou encore en cours de restructuration ;
• Le taux d’occupation physique (TOP) ;
• Les durées de baux en cours (Walb et Walt).

Quelle différence entre taux d’occupation financier et taux d’occupation physique ?

La notion de taux d’occupation physique (TOP) est à distinguer de celle de taux d’occupation financier.

Qu’est-ce que le TOP ?

Les SCPI ont la possibilité de mesurer et de communiquer leur taux d’occupation physique. Contrairement au TOF, informer les associés porteurs de part sur le niveau du TOP est facultatif, précise l’ASPIM.

Dans sa définition la plus simple, le taux d’occupation physique se détermine en divisant la superficie des locaux occupés par un locataire par la surface totale des actifs détenus par la SCPI. Ces deux indicateurs doivent figurer dans le rapport annuel de la SCPI. La surface prise en considération au numérateur comme au dénominateur “comprend celle des locaux accessoires (réserves, annexes) mais non pas les surfaces extérieures (terrasse, balcon etc.), ni les parkings (intérieurs et extérieurs)”, indique l’ASPIM.

Concrètement, le TOP permet donc de mesurer le pourcentage de mètres carrés effectivement mis en location et générant des revenus pour les associés. Le taux d’occupation physique peut être calculé à chaque fin de trimestre et chaque fin d’année.

Pourquoi favoriser le TOF au TOP pour analyser les SCPI ?

De par leur formule de calcul respective, le taux d’occupation financier d’une SCPI constitue un critère d’analyse plus pertinent que le TOP. En effet, le calcul du taux d’occupation physique ignore les loyers associés aux surfaces locatives. Pour ainsi dire, un TOP de 95 % ne permet pas de déterminer le manque à gagner lié aux 5 % non loués : il illustre simplement le fait que 5 % de la surface totale n’est pas louée. Il s’agit donc d’un critère purement quantitatif, et peu qualitatif.

Dans sa documentation, l’ASPIM estime que “les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas un comparatif entre SCPI”.

A l’inverse, le TOF permet de bien visualiser la performance locative d’une SCPI en ce qui concerne les loyers qu’elle parvient à générer au regard de son patrimoine immobilier. Un taux d’occupation financier élevé, voire maximisé, indique aux porteurs de parts que leur épargne permet à la SCPI de produire des dividendes en phase avec les attentes. À l’inverse, un TOF affaibli peut témoigner d’une performance sous optimale, puisque la SCPI n’encaisse pas autant de revenus locatifs qu’elle ne le devrait.

Dans le même ordre d’idée, un taux d’occupation financier en amélioration au fil des trimestres est de nature à rassurer les investisseurs. Tandis qu’un TOF en baisse progressive peut les interpeller sur les perspectives de la SCPI.

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Comment étudier la gestion immobilière d’une SCPI ?

Au-delà du TOF et du TOP, il est important d’analyser la gestion immobilière des sociétés civiles de placement immobilier. Il s’agit d’un critère de sélection des SCPI, d’autant qu’une bonne gestion locative a un impact direct sur les indicateurs de rendement souvent plus observés, comme le taux de distribution et le taux de rendement interne (TRI).

Pour se pencher sur la gestion d’une SCPI, les investisseurs potentiels peuvent commencer par étudier le patrimoine immobilier. Voici quelques informations qui peuvent être utiles à cet égard :

• La répartition sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et géographique, qui est censée témoigner sa stratégie d’investissement ;
• L’inventaire détaillé du patrimoine immobilier détenu, à retrouver dans le rapport annuel ;
• La valorisation des actifs, au travers par exemple de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la SCPI, cette dernière ayant un impact direct sur l’évolution de la valeur de souscription ;
• Et donc, le taux d’occupation financier.

Pour bien mesurer la dynamique d’une SCPI, il convient d’étudier l’évolution des différents indicateurs dans le temps.

Dans certains cas, les sociétés de gestion peuvent communiquer sur le taux de recouvrement des loyers. Il s’agit d’un indicateur qui a été particulièrement utilisé à l’époque du Covid-19, lorsque les entreprises locataires négociaient des reports de loyers en raison de l’arrêt de leur activité économique.