Walb et Walt : comment mesurer la durée de bail en SCPI

Walb et Walt, deux indicateurs concernant la durée des baux pour une SCPI

Évaluer l’état de santé d’une SCPI (société civile de placement immobilier) s’avère indispensable pour savoir quel investissement privilégier. L’attention se porte souvent sur le taux de distribution et le taux de rendement interne (TRI), qui donnent des informations sur les rendements passés.

Mais il ne faut pas négliger les autres indicateurs de performance, et notamment les nombreux acronymes SCPI qui éclairent la gestion locative comme les notions de Walb et de Walt.

Définition du Walb

Le terme Walb constitue un acronyme pour Weighted Average Lease Break. Il correspond à la durée résiduelle de bail restant à courir entre le propriétaire d’un immeuble (la SCPI) et le locataire occupant, habituellement une entreprise.

Concrètement, on retient ici la durée minimum d’engagement du locataire, durant laquelle il doit payer le loyer dû. Le bail commercial classique pour l’immobilier de bureaux en France est en effet un bail 3 6 9. Il s’agit d’un engagement d’une durée maximum de 9 ans, qui peut être rompu après 3 ou 6 ans. Dans le calcul du Walb, on retient alors l’échéance de rupture la plus proche, soit la première date à laquelle le locataire peut dénoncer le bail et quitter les lieux.

Notez que les règles encadrant les baux commerciaux diffèrent selon les types d’actifs (commerces, entrepôts et hôtels notamment) et dans les pays étrangers, ce qui impacte les SCPI européennes.

La notion de Walb permet ainsi de désigner la période d’engagement ferme de l’ensemble des locataires qui occupent les immeubles détenus par la SCPI. Il s’agit donc d’un indicateur très important en ce qui concerne la visibilité des revenus locatifs futurs. Plus la durée d’engagement ferme est longue, plus les flux de revenus locatifs sont pérennes. Et inversement.

Pour rappel, les revenus locatifs versés par les SCPI aux porteurs de parts ne sont pas garantis et peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse dans le temps. Les SCPI peuvent subir des défauts de loyers inattendus, en cas de liquidation judiciaire d’une entreprise locataire par exemple.

Comment est calculé le Walb ?

Les SCPI informent les porteurs de parts sur la durée résiduelle ferme des baux en cours. Plus précisément, il s’agit d’une durée moyenne pondérée, afin de prendre en considération le poids financier des différentes locations.

Pour calculer le Walb d’une SCPI, il faut multiplier le loyer annuel dû par chaque locataire par la durée résiduelle ferme de bail puis diviser ce montant par le loyer annuel total. Le résultat ainsi obtenu s’exprime en années, puisqu’il s’agit d’une durée.

Pour illustrer le calcul du Walb, prenons un exemple simplifié :

• Une SCPI détient 3 immeubles en portefeuille, chacun avec son propre bail de location ;
• Le premier immeuble génère un loyer de 50 000 € par an, avec une durée ferme d’engagement de 2 ans ;
• Le deuxième affiche un loyer annuel de 100 000 € avec une durée résiduelle de bail de 3 ans ;
• Pour le troisième, on retient un loyer de 200 000 € par an, et une durée ferme de 1 an.

Le calcul à effectuer est le suivant :

(50 000 x 2) + (100 000 x 3) + (200 000 x 1)
/
350 000

Soit un résultat de 1,71 année de Walb.

Notez que si après un an, la location du troisième actif est renouvelée pour trois années fermes supplémentaires avec le même loyer, la Walb passerait alors à 2,43 années.

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Qu’est-ce que le Walt ?

Pour exprimer la durée des baux, les SCPI peuvent également s’appuyer sur la notion de Walt. Cet acronyme signifie Weighted Average Lease Term. Il représente la durée moyenne des baux jusqu’à leur terme.

Concrètement, dans le cadre d’un bail 3 6 9, le Walt s’appuie sur l’échéance de la neuvième année, sans retenir les possibilités de rupture en année 3 et 6. Il s’agit donc d’une mesure plus large des engagements locatifs de la SCPI.

Par définition, la durée de Walb ne peut pas être supérieure à celle de Walt pour un même immeuble ou une même SCPI.

Quelle différence entre Walb et Walt ?

Zoom sur la différence entre ces deux indicateurs de mesure de la durée de bail en SCPI.

Exemple

Pour bien illustrer la différence entre Walb et Walt, prenons un nouvel exemple.

Dans cette configuration, la durée du Walt (6,58 années) est près de deux fois supérieure à celle du Walb (3,08 années).

Cela signifie que la SCPI peut se projeter sur 3,08 années fermes de loyers annuels de 260 000 € hors défaillance des locataires et un potentiel de 6,58 années maximum à ce même niveau de revenus locatifs.

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Quel indicateur privilégier pour évaluer la situation locative d’une SCPI ?

Walb et Walt constituent deux outils de mesure utiles au moment d’étudier le patrimoine locatif d’une SCPI. Dans les deux cas, plus les durées sont longues, plus il s’agit d’un indicateur rassurant quant aux revenus locatifs futurs de la SCPI.

A choisir entre Walb et Walt, le premier retient une approche plus pessimiste, en se basant sur la possibilité de sortie de bail la plus proche. En cela, cet indicateur intègre davantage le risque locatif inhérent à l’activité immobilière des SCPI.

En revanche, Walb et Walt n’offrent pas de mesure de la qualité du parc immobilier. De même, ils ne prennent pas en compte la qualité des locataires. Enfin, ils ignorent les problématiques de perception réelle des loyers, puisqu’ils n’intègrent pas les franchises éventuelles ou le risque d’impayés.

Ce faisant, ils ne suffisent pas pour établir un diagnostic de la performance locative d’une SCPI et de son potentiel à long terme. Pour se pencher plus précisément, il faut étudier d’autres facteurs, comme la composition précise du patrimoine immobilier et l’évolution de sa valorisation (valeur d’expertise), l’identité des locataires, le taux d’occupation financier (TOF) ou encore le taux de recouvrement des loyers.