Il existe des acronymes très utilisés dans l’univers des SCPI. La plupart de ces termes, un peu barbares, restent méconnus du grand public. Mise au point !

Il est important, pour un investisseur néophyte, de connaître tous les acronymes des SCPI ainsi que leur signification. Ils sont nombreux et nous vous proposons de vous intéresser aux acronymes les plus utilisés dans l’univers des SCPI.

L’acronyme SCPI signifie tout simplement Société Civile de Placement Immobilier. Il est utilisé pour désigner un véhicule de placement collectif accessible à tous. Juridiquement parlant, une SCPI se réfère à une société civile immobilière qui collecte des fonds auprès du public. En se constituant un patrimoine immobilier diversifié, cette structure distribue des revenus locatifs, sous forme de dividendes, à l’ensemble de ses associés (ou porteurs de parts). Leur montant est communiqué trimestriellement (pour certaines SCPI) par la société de gestion.

La SCPI figure parmi les placements les plus performants du marché. C’est notamment le cas des SCPI de rendement, à ne pas confondre avec les SCPI fiscales et de capitalisation. Elles sont toutes contrôlées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pour rappel, les SCPI acquièrent et exploitent différentes typologies d’actifs immobiliers. Les loyers perçus servent à rémunérer les détenteurs de parts, tandis que les fonds collectés permettent de finaliser de nouvelles acquisitions immobilières.

Acronyme SCPI

Le rendement locatif annuel d’une SCPI peut être mesuré à partir de son TDVM ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché; l’un des acronymes des SCPI. Il s’agit du taux de rendement dégagé par le produit sur une année. Le TDVM permet d’identifier les SCPI les plus rentables du marché. Il oscille généralement entre 4 % et 6 %. Le TDVM moyen en 2020 est de 4,18%.

Le TOF ou Taux d’Occupation Financier reste un indicateur fiable. Il mesure le rapport entre les loyers réellement encaissés, les autres indemnités facturées et la totalité des loyers qui devraient être perçus si l’ensemble des actifs détenus par la SCPI étaient loués.

Le TOP ou Taux d’Occupation Physique sert à mesurer le pourcentage de locaux occupés avec des locataires qui payent leur loyer rapporté à la totalité du parc immobilier. Il s’obtient en divisant la surface totale occupée et celle des actifs exploités par la SCPI. Il est moins précis que le TOF car il ne tient pas compte du poids de chacun des locataires.

Le TRI ou Taux de Rentabilité Interne est l’une des dénominations des SCPI. Il permet d’apprécier le rendement d’une SCPI donnée sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, voire sur 20 ans. Un TRI de 5% par an sur 10 ans signifie qu’un investisseur qui a placé son argent il y a 10 ans, a fait travaillé cette somme à 5% par an en moyenne, une fois avoir revendu ses parts à la valeur de retrait du moment. Il s’agit de la performance globale (TDVM + Valorisation Foncière)

Exprimé en nombre de jours ou en pourcentage (%), le RAN ou Report à Nouveau est un terme technique utilisé en comptabilité. Dans l’univers des SCPI, il correspond à la réserve de trésorerie d’une SCPI, c’est-à-dire les dividendes non distribués au cours de la dernière année d’exercice.

La PGE ou Provision pour Gros Entretien (ancien PGR) correspond à une somme d’argent destinée à l’entretien du parc immobilier locatif d’une SCPI. Il s’agit d’un ratio financier exprimé en pourcentage.

Une opération financière attractive Les différents paramètres techniques présentés ci-dessus servent donc à évaluer la performance (locative, immobilière, etc.) d’une SCPI. Il en existe d’autres. C’est notamment le cas de la capitalisation. Elle sert généralement à mesurer la taille du patrimoine d’une SCPI. Plus la valeur est importante, meilleure sera la mutualisation des risques locatifs (vacances locatives, impayées, etc.). La capitalisation s’affiche toujours dans la fiche descriptive d’une SCPI.

Parmi les autres paramètres à comparer, il y a aussi les frais de souscription et les frais de gestion prélevés par la société de gestion. Ils ne représentent qu’un petit pourcentage du prix acquéreur, c’est-à-dire le prix unitaire d’une part sociale. En général, les frais prélevés sur une SCPI oscillent entre 8 et 12 %.

La valeur de reconstitution est une valeur communiquée une fois par an par chaque société de gestion. Elle résulte de l’audit externe annuel imposé à chaque SCPI afin de valoriser chacun des biens qui composent le parc immobilier.

A partir de cet audit, une valeur de reconstitution de la SCPI est déterminée. C’est à partir de cette valeur de reconstitution que se base la société de gestion afin de déterminer le prix de souscription de la SCPI. Chaque société de gestion doit rester dans une marge de +/- 10% par rapport à la dernière valeur de reconstitution afin de fixer le prix de souscription de sa SCPI. C’est une obligation imposée par l’AMF.

L’équipe de Portail-SCPI a pour activité quotidienne d’éplucher en détail chaque acronyme ou ratio financier afin d’accompagner ses clients dans la mise en place des allocations offrant le meilleur couple Rendement/ Risque.

Louis Legasse
[email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087