Que signifient les acronymes des SCPI (TDVM, TOF,…) ?

SCPI : de quoi parle-t-on exactement ?

L’acronyme SCPI signifie tout simplement Société Civile de Placement Immobilier. Il est utilisé pour désigner un véhicule de placement collectif dans l’immobilier. Juridiquement parlant, une SCPI se réfère à une société civile immobilière qui collecte des fonds auprès du public. Ces fonds permettent à son gérant d’acquérir des actifs immobiliers et de constituer le patrimoine immobilier de la société civile.

Investir en SCPI se concrétise via l’achat de parts de la société. Ensuite, une SCPI de rendement distribue des revenus locatifs, sous forme de dividendes, à l’ensemble de ses associés porteurs de parts. La distribution de ces revenus peut se faire à un rythme trimestriel ou, plus rarement, mensuel.

Les sociétés civiles de placement immobilier doivent être approchées comme un investissement de long terme (8 à 10 ans minimum). Elles présentent un risque de perte en capital. La distribution de revenus n’est pas garantie et le montant des dividendes peut évoluer à la hausse ou à la baisse.

Demandez votre guide SCPI gratuit pour découvrir ce placement immobilier.

Découvrez le guide SCPI

Tout comprendre avant votre premier investissement en SCPI. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Votre adresse E-mail Votre numéro de téléphone

Vous acceptez qu'un expert SCPI vous contacte.

Zoom sur les acronymes des SCPI les plus utilisés

Il existe plusieurs acronymes relatifs à la SCPI et son fonctionnement. Il est important de les connaître, pour analyser les performances et la gestion de ces placements immobiliers.

Le TDVM et le TD

Jusqu’en 2022, le TDVM, ou taux de distribution sur valeur de marché, était l’indicateur utilisé pour exprimer le rendement annuel d’une SCPI. Son calcul reprend le dividende annuel par part en le divisant par le prix de part moyen sur la même année.

Depuis 2022, le TDVM a été remplacé par le taux de distribution (TD). Le TD est calculé en divisant le dividende annuel par le prix d’une part au 1er janvier de l’année considérée. Comparé au TDVM, le TD ne prend donc pas en compte l’évolution du prix de part en cours d’année.

A titre d’information, le taux de distribution moyen des SCPI en 2024 s’est fixé à 4,72 % selon l’Association française des sociétés immobilières (ASPIM). Les meilleures SCPI parviennent à dépasser cette moyenne de manière consistante. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Découvrez combien peut rapporter un investissement SCPI avec votre simulation offerte par Portail-SCPI.fr.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Le TRI

L’acronyme TRI signifie taux de rendement interne. Il s’agit d’une mesure plus précise de la performance d’un placement en SCPI, puisqu’il prend en compte :

• Les dividendes distribués ;
• Les frais de l’investissement SCPI, et notamment la commission de souscription ;
• L’évolution du prix de part.

En revanche, le TRI est communiqué brut de fiscalité.

Le TRI peut être calculé sur 5 ans minimum. Puis, il peut être donné sur une période de 10, 15 ou 20 ans par exemple. Enfin, certaines SCPI historiques mettent en avant le taux de rendement interne depuis la création du véhicule.

Le RAN

Le RAN correspond au report à nouveau. Concrètement, il s’agit de revenus mis en réserve par la SCPI, qui n’ont donc pas été distribués comme dividendes.

Il est exprimé en nombre de jours de distribution. Ainsi, le RAN correspond à une période durant laquelle les réserves permettent à la SCPI d’assurer le même niveau de distribution en l’absence de nouveaux revenus locatifs.

Plus largement, le report à nouveau peut aider une SCPI à lisser les distributions de dividendes d’une année sur l’autre. Et ce, afin d’éviter des variations de rendement trop fortes dans le temps.

Le taux de rendement AEM

Le rendement acte en main, ou AEM, se rapporte aux actifs immobiliers acquis par la SCPI. Il donne le rendement attendu des nouvelles acquisitions financées par l’argent investi par les porteurs de parts. Plus précisément, il se calcule en divisant les loyers attendus par le prix de l’actif immobilier, tous frais compris.

Le TOF et le TOP

L’acronyme TOF signifie taux d’occupation financier. Il s’agit d’un indicateur qui exprime la performance locative d’une SCPI. Plus spécifiquement, le TOF se calcule en confrontant le montant des loyers réellement encaissés par la société civile avec celui des loyers “théoriques” qui seraient obtenus si l’intégralité des immeubles étaient loués. Un TOF satisfaisant se situe au-dessus de 90, voire 95 %.

L’indicateur TOP, pour taux d’occupation physique, sert à mesurer le pourcentage de locaux occupés avec des locataires qui payent leur loyer rapporté à la totalité du parc immobilier. Il s’obtient en divisant la surface totale occupée et celle des actifs exploités par la SCPI. Il est moins précis que le TOF car il ne tient pas compte du poids de chacun des locataires.

Le Walb et le Walt

Walb et Walt sont des acronymes qui évoquent la durée des baux en cours au sein du portefeuille immobilier de la SCPI. Le Walb (Weighted Average Lease Break) exprime la durée résiduelle moyenne des baux en cours, en prenant en compte la première date de rupture possible des baux. Le Walt (Weighted Average Lease Term) prend pour sa part en considération la durée des baux jusqu’à leur échéance finale.

La PGE

La PGE ou Provision pour Gros Entretien (ancien PGR, provision pour grosses réparations) correspond à une somme d’argent destinée à l’entretien du parc immobilier locatif d’une SCPI. Cette provision comptable s’inscrit dans le cadre de plans quinquennaux pour le maintien et l’entretien des immeubles.

Réservez votre rendez-vous avec un spécialiste de l’investissement SCPI.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

Autres paramètres techniques à vérifier avant d’investir dans une SCPI

Les différents paramètres techniques présentés ci-dessus servent donc à évaluer la performance (locative, immobilière, etc.) d’une SCPI. Il en existe d’autres.

C’est notamment le cas de la capitalisation. Elle sert généralement à mesurer la taille du patrimoine d’une SCPI. La capitalisation apparaît toujours dans les documents d’information d’une SCPI (bulletins trimestriels et rapports annuels).

Autre exemple à retenir, la valeur de reconstitution est communiquée deux fois par an par chaque SCPI. Elle résulte des expertises immobilières menées pour évaluer la valorisation du patrimoine locatif et l’adéquation du prix de souscription avec celle-ci.

Chaque société de gestion doit rester dans une marge de +/- 10% par rapport à la dernière valeur de reconstitution afin de fixer le prix de souscription de sa SCPI. C’est une obligation imposée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Parmi les autres paramètres à considérer avant d’investir en SCPI, il y a aussi les frais de souscription et les frais de gestion prélevés par la société de gestion. La commission de souscription représente un pourcentage du prix acquéreur, c’est-à-dire le prix unitaire d’une part sociale. En général, les frais d’entrée oscillent entre 8 et 12 %. Notez qu’il existe également des SCPI sans frais de souscription.