Qu’est-ce que la valeur de souscription en SCPI ?
La valeur de souscription d’une SCPI correspond à la somme que l’investisseur doit payer pour acheter une part de la SCPI.
Précisons que la valeur de souscription est utilisée pour désigner le prix d’achat d’une part sur le marché primaire, c’est-à-dire soit pour la souscription de parts de SCPI à capital variable ou dans le cadre d’une augmentation de capital pour les SCPI à capital fixe. En cas d’acquisition de parts sur le marché secondaire, le terme utilisé est le prix d’exécution.
Lors de votre souscription, vous pouvez acheter une ou plusieurs parts de SCPI. Attention, certaines SCPI imposent l’acquisition d’un minimum de parts lors de la première souscription. Le montant que vous investissez correspond alors à la valeur de souscription multipliée par le nombre de parts que vous achetez auprès de la société de gestion.
Le prix de souscription à payer pour devenir associé(e) d’une société civile de placement immobilier évolue selon les véhicules. Les SCPI représentent un investissement immobilier accessible au grand public, avec des valeurs de souscription débutant dès 1,01 euro. C’est le cas de la SCPI Reason, lancée en 2024. De manière plus générale, les prix de souscription s’élèvent à quelques centaines d’euros.
Certaines SCPI ont mis en place les versements programmés afin de permettre d’investir progressivement des montants inférieurs au prix de souscription. Grâce à la décimalisation des parts, l’accès aux SCPI est d’autant plus simplifié.
En fonction des fluctuations des marchés immobiliers, le prix de souscription peut évoluer à la hausse comme à la baisse au cours de votre investissement.
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Comment est calculé le prix de souscription d’une part de SCPI ?
Zoom sur la méthode utilisée pour fixer le prix de souscription d’une SCPI.
Valeur nominale et prime d’émission
Le prix de souscription d’une SCPI se compose comme suit :
- La valeur nominale, correspondant à la valeur de la part lors de la création du capital social de la SCPI. Il s’agit d’un montant inscrit dans les statuts de la SCPI lors de sa création, ou lors d’une augmentation de capital dans le cadre d’une SCPI à capital fixe. La valeur nominale demeure stable tout au long de la durée de vie de la SCPI, hors modification des statuts validée en Assemblée Générale ;
- La prime d’émission, représentant les charges liées à l’acquisition d’une part pour rémunérer la société de gestion. Les frais de souscription sont compris dans la prime d’émission.
Valeur de souscription et valeur de reconstitution
Le prix de souscription est fixé par la société de gestion, en fonction de la valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. En effet, la société de gestion n’est pas entièrement libre dans la fixation de la valeur de souscription.
Elle doit respecter la réglementation de l’AMF (Autorité des marchés financiers), selon laquelle le prix de souscription doit être compris dans une fourchette entre -10 % et +10 % de la valeur de reconstitution.
Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, on dit qu’il est surcoté. À l’inverse, s’il est inférieur à la valeur de reconstitution, le prix d’achat est décoté. Un prix de part avec une décote proche de 10 % a de grandes chances d’être augmenté à court ou moyen terme, tandis qu’un prix de part fortement surcoté risque de diminuer.
Notons par ailleurs que la société de gestion peut décider de modifier son prix de part avant d’atteindre la limite des 10 %.
La valeur de reconstitution des SCPI est une donnée accessible à tous, consultable sur la documentation périodique de la SCPI ou directement sur le site de la société de gestion. Cette dernière est également obligée de communiquer sur les éventuelles évolutions du prix de souscription dans un souci de transparence.
Quelle est la différence entre la valeur de souscription et la valeur de retrait en SCPI ?
La valeur de souscription et la valeur de retrait sont deux notions utilisées pour désigner la valeur d’une part de SCPI. Cependant, elles n’interviennent pas au même moment au cours de l’investissement. Il convient de bien les différencier.
Le prix de souscription correspond au montant à débourser pour acheter une part, tandis que la valeur de retrait représente le prix auquel votre part sera vendue quand vous souhaiterez vous en séparer.
D’ailleurs, la valeur de souscription sert de base au calcul du prix de retrait. Pour rappel, les frais d’entrée sont inclus dans le prix de souscription. Cependant, ils sont supportés par l’investisseur lors de la revente. En effet, la valeur de retrait correspond à la valeur de souscription diminuée des frais d’entrée.
Notons que dans le cadre des SCPI sans frais de souscription, la valeur de souscription et la valeur de retrait sont égales.
Comme mentionné précédemment, le prix de souscription peut varier à la hausse ou à la baisse. Cette variation s’applique de la même manière à la valeur de retrait. Pour un associé déjà présent dans la SCPI, cette revalorisation aura un impact à la revente, sur la valeur de retrait. Pour un épargnant n’ayant pas encore investi dans la SCPI, l’évolution du prix de part aura un effet à l’achat, avec une valeur de souscription plus ou moins élevée. À noter que les modifications de la valeur de la part ne sont pas directement corrélées avec la distribution des dividendes.
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