Qu’est ce que la valeur de retrait des SCPI ?
La valeur de retrait en SCPI (société civile de placement immobilier) correspond au montant que l’investisseur récupère à la revente d’une part. Elle varie selon la SCPI en question. Pour une SCPI de rendement à capital variable, la valeur de retrait correspond au prix de souscription actuel diminué des frais de souscription.
Ainsi, la valeur de retrait est inférieure au prix d’achat au même moment en raison des frais de souscription. Cela explique l’horizon d’investissement de long terme recommandé par les experts. Il est en effet conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans pour réaliser un investissement potentiellement rentable.
En cas de revente trop tôt, le placement risque en effet de ne pas être rentable. D’une part, parce que le prix de vente des parts sera très probablement inférieur au prix d’achat. Et d’autre part, parce que les loyers perçus durant l’investissement pourraient ne pas suffire à compenser cette différence. D’où l’importance d’investir en SCPI sur le long terme, afin d’optimiser la rentabilité du placement et d’augmenter les chances de bénéficier d’une revalorisation de la valeur des parts.
Découvrez le rendement que peut vous rapporter un placement en SCPI grâce au meilleur simulateur SCPI.
Simulez votre investissement SCPI
Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !
Notons que chaque SCPI est dans l’obligation de communiquer sa valeur de retrait sur sa documentation réglementaire et périodique. Elle est donc accessible à tous.
Calcul de la valeur de retrait en SCPI
La formule de calcul de la valeur de retrait est assez simple :
Valeur de retrait = prix de souscription – frais de souscription
En effet, la valeur de retrait d’une SCPI représente la différence entre le prix de souscription, qui correspond au montant déboursé par l’épargnant au moment de l’achat de ses parts de SCPI, et les frais d’entrée.
Contrairement à ce que leur nom semble indiquer, les frais d’entrée sont supportés lors de la revente des parts. Ils sont compris dans le prix de souscription mais l’épargnant est bien rémunéré au titre de l’ensemble de la somme investie. Les frais de souscription sont donc véritablement subis à la sortie, car ils ponctionnent la valeur à laquelle les parts sont vendues.
Les frais de souscription sont déterminés par la société de gestion. Ils sont généralement compris entre 7 et 12 % selon les SCPI. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour financer diverses dépenses telles que les coûts annexes à l’achat d’un bien, la rémunération du distributeur, etc. Notez qu’il existe des SCPI sans frais de souscription (voir plus bas).
La valeur de retrait selon le type de SCPI
La valeur de retrait peut évoluer en fonction du type de SCPI.
SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe
Pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription est déterminé par la société de gestion. La valeur de souscription qui est prise en compte pour déterminer la valeur de retrait est celle en vigueur au moment où l’investisseur vend ses parts de SCPI, et non au moment où il les achète.
La valeur de retrait d’une SCPI à capital variable est identique pour tous les investisseurs. Son montant est connu du souscripteur lors de l’achat et de la vente des parts. Elle peut toutefois évoluer dans le temps, entre l’acquisition et la cession des parts justement.
A contrario, les parts de SCPI à capital fixe sont revendues sur le marché secondaire. Le prix n’est pas défini par la société de gestion mais par le vendeur lui-même en fonction de l’offre et la demande. La confrontation de l’offre et la demande permet ainsi de déterminer un prix d’exécution. Il s’agit de la valeur à laquelle sont vendues les parts. Le terme de valeur de retrait n’est donc pas utilisé dans le cadre de la SCPI à capital fixe.
Les SCPI sans frais d’entrée
Les SCPI sans frais d’entrée sont des véhicules qui n’appliquent aucuns frais de souscription. Ainsi, la valeur de retrait d’une SCPI sans frais d’entrée est égale à la valeur de souscription à la même date.
Les associés peuvent dès lors revendre leurs parts au prix de souscription en vigueur au moment de la cession. Attention néanmoins aux frais prélevés en cas de retrait anticipé. En effet, pour éviter les reventes trop rapides, les SCPI sans frais de souscription ont mis en place une commission de sortie anticipée. Son montant et son délai d’application varient selon les véhicules.
Valeur de retrait des parts de SCPI en assurance vie
Outre la souscription en direct, les parts de SCPI peuvent être achetées via un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, la valeur de retrait ne joue pas exactement le même rôle.
L’investissement SCPI en assurance vie dépend des conditions fixées par chaque assureur, que ce soit en termes de conditions de souscription, de frais ou encore de revente.
En investissant en SCPI en assurance vie, l’épargnant achète ses parts directement à la valeur de retrait en vigueur. Cependant, il peut exister d’autres frais lors de la souscription, variables selon la SCPI et les conditions fixées par l’assureur. Ces autres frais peuvent être inférieurs à la commission de souscription appliquée en direct, ce qui est alors intéressant pour l’investisseur.
Par exemple, chez Spirica, les frais prélevés lors de la souscription sont généralement compris entre 4 et 9 % selon la SCPI. À l’inverse, dans le cadre du contrat CORUM Life, il n’y a aucuns frais supplémentaires au titre du contrat. Seuls les frais au titre des SCPI s’appliquent, dont la commission de souscription.
Puis, la revente des parts de SCPI en assurance vie s’effectue à la valeur de retrait en vigueur (la même qu’en cas de souscription en direct). Notons que certaines compagnies d’assurance mettent en place des pénalités en cas de revente anticipée.
Rappelons par ailleurs que quelques assureurs ne versent pas la totalité des loyers distribués par la SCPI. Ils peuvent en effet conserver jusqu’à 15 % des dividendes. Pensez à vérifier les conditions de votre contrat d’assurance vie avant de souscrire.
Différences entre valeur de retrait et valeur de souscription
La valeur de souscription désigne la valeur de la part lors de l’achat par l’investisseur. À l’inverse, le prix de retrait correspond à la valeur de la part à la revente.
Pour rappel, le prix de souscription sert de base au calcul de la valeur de retrait. Et, il ne faut pas oublier qu’il peut évoluer à la hausse comme à la baisse au fil du temps. La valeur de souscription est effectivement fixée par la société de gestion mais peut être modifiée, selon l’évolution du patrimoine immobilier notamment (mesurée via la valeur de reconstitution). Toute modification de la valeur de souscription entraîne une évolution proportionnelle de la valeur de retrait.
L’investissement en SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers. Il existe un risque de perte en capital. Rappelons également que le rendement n’est pas garanti et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Revendre ses parts SCPI : quelle valeur de retrait ?
Lorsque le souscripteur décide de vendre ses parts de SCPI, il doit transmettre un ordre de retrait par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion de la SCPI.
La valeur de retrait est indiquée dans les bulletins trimestriels et les documents réglementaires publiés par la société de gestion. Lors de sa demande de retrait, l’investisseur peut ainsi se projeter facilement sur la somme potentielle qu’il percevra à la revente.
En règle générale, il se passe 2 à 4 semaines entre la demande de retrait et le moment où la vente des parts est finalisée. Il faut en effet compter le temps que la demande de retrait soit compensée par la demande de souscription d’un autre investisseur.
Attention toutefois, le délai de revente peut parfois être prolongé jusqu’à plusieurs mois en cas de difficulté de la SCPI à satisfaire toutes les demandes de rachat. En cas de baisse de prix de part au cours de la période entre votre demande de retrait et la revente effective, la valeur de retrait à laquelle vous récupérez vos parts sera diminuée.
En effet, la valeur de retrait évolue au même rythme que la valeur de souscription. Lorsqu’une SCPI augmente ou baisse son prix de part, la valeur de retrait est directement impactée.
Rapprochez-vous d’un conseiller expert en SCPI pour bénéficier de recommandations personnalisées pour votre investissement dans la pierre papier.
Prendre rendez-vous avec un expert SCPI
Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience
