Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?
La valeur de réalisation d’une SCPI (société civile de placement immobilier) reflète la valeur de son patrimoine immobilier à un moment donné. Il s’agit d’un indicateur intéressant pour l’investisseur car il permet de connaître la valeur réelle d’une part de SCPI si cette dernière venait à être liquidée, c’est-à-dire que tous ses actifs seraient vendus et les dettes remboursées.
La valeur de réalisation en SCPI varie selon les fluctuations des marchés immobiliers. Si les prix immobiliers sont en hausse, la valeur des immeubles détenus par la SCPI augmente, avec par conséquent un impact positif sur la valeur de réalisation. À l’inverse, une baisse générale des prix entraîne une réduction de la valeur de réalisation.
Cette valeur est réévaluée régulièrement par des experts indépendants. Les SCPI sont en effet dans l’obligation de mettre à jour la valeur de réalisation au moins deux fois par an depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024. Celle-ci est d’ailleurs communiquée publiquement. Elle apparaît notamment sur la documentation périodique publiée par la société de gestion (bulletin trimestriel, rapport annuel).
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Comment calculer la valeur de réalisation ?
La formule de calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI est la suivante :
Valeur de réalisation = valeur vénale des immeubles + valeur nette des autres actifs de la SCPI
La valeur vénale des immeubles correspond à la valeur vénale de l’ensemble des actifs immobiliers détenus par la SCPI (bureaux, commerces, locaux d’activité, etc.) après une expertise par un organisme indépendant. Cette valeur vénale prend notamment en compte l’emplacement des biens, leur état ou encore leur potentiel de location.
Les autres actifs de la SCPI sont des actifs financiers comme les placements de trésorerie ou les réserves. Les dettes sont ensuite déduites de ce total pour en obtenir la valeur nette.
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI :
- La valeur vénale des immeubles est estimée à 150 millions d’euros
- Le véhicule dispose de 10 millions d’euros en actifs financiers
- La SCPI a des dettes de l’ordre de 30 millions d’euros
Ainsi, pour calculer la valeur de réalisation de la SCPI, il convient d’additionner la valeur des immeubles et des autres actifs puis de soustraire les dettes. On obtient ainsi une valeur de réalisation de 130 millions d’euros (150 + 10 – 30).
Pour obtenir la valeur de réalisation par part, il suffit de diviser le résultat obtenu par le nombre de parts total de la SCPI. Cela donne ainsi un aperçu de la valeur réelle de chaque part, basée sur l’évaluation actuelle des biens et des dettes du véhicule.
À noter que chaque immeuble constituant le patrimoine de la SCPI doit être évalué au moins une fois tous les cinq ans pour que la valeur de réalisation soit conforme.
Un indicateur clé pour l’investisseur
La valeur de réalisation est un très bon indicateur de la santé d’une SCPI et permet à l’investisseur de connaître la valeur de la part si la SCPI venait à vendre tous les actifs détenus en portefeuille. La valeur de réalisation témoigne notamment de la solidité financière d’une SCPI.
De plus, en analysant l’évolution de la valeur de réalisation d’une SCPI donnée sur divers années, l’investisseur peut juger de la qualité de gestion de la SCPI. En effet, la société de gestion est chargée de l’entretien des immeubles et de la réalisation des travaux. Ainsi, des immeubles bien entretenus peuvent voir leur prix augmenter, ce qui a un impact sur la valeur de réalisation de la SCPI.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Connaître la valeur de réalisation d’une SCPI peut aider l’épargnant au moment de prendre une décision d’achat ou de revente de parts de SCPI. Et ce, en comparant le prix de part actuel avec la valeur de réalisation. Si la valeur de réalisation par part est supérieure au prix de part actuel, cela peut indiquer que les parts sont sous-évaluées, ce qui pourrait représenter une opportunité d’investissement attractive. À l’inverse, si la valeur de réalisation est inférieure au prix de marché, les parts pourraient être considérées comme surévaluées.
Attention, la valeur de réalisation ne prend pas en compte les frais qui s’appliquent à la revente des actifs. Il convient alors de se référer à la valeur de reconstitution pour avoir une idée encore plus précise de la valeur de la part.
Différences entre valeur de réalisation et valeur de reconstitution
La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution servent toutes les deux à désigner la valeur d’une part de SCPI mais pas sous le même angle. En effet, la valeur de réalisation reflète la valeur totale du patrimoine, tandis que la valeur de reconstitution correspond à la valeur du patrimoine de la SCPI en cas de liquidation du patrimoine, frais associés inclus. La valeur de reconstitution permet notamment d’évaluer la justesse de la valeur de souscription. À noter par ailleurs que la valeur de retrait correspond quant à elle à la valeur que l’associé obtient à la revente de ses parts.
Comme expliqué précédemment, la valeur de réalisation permet d’évaluer la valeur totale du patrimoine de la SCPI ainsi que sa gestion. La valeur de reconstitution, quant à elle, permet à l’investisseur de juger si les parts sont achetées (ou vendues) au juste prix par rapport à la valorisation des actifs immobiliers.
Ainsi, ces deux valeurs donnent des informations sur la santé financière et la liquidité de la SCPI, mais selon des perspectives différentes :
- Valeur de réalisation : du point de vue du patrimoine total de la SCPI ;
- Valeur de reconstitution : du point de vue de l’investisseur envisageant d’investir ou souhaitant revendre ses parts.
Notons d’ailleurs que la valeur de réalisation sert de base au calcul de la valeur de reconstitution.
Rappelons que la SCPI présente un risque de perte en capital ainsi qu’un risque de liquidité à la revente. Le rendement distribué par la société civile de placement immobilier n’est pas non plus garanti.
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