Les SCPI avec des parts en attente de retrait en 2026

Un grand nombre de parts de SCPI en attente de retrait

Au cours de l’année 2024 et 2025, les demandes de rachats de parts de SCPI ont fortement augmenté et certains véhicules ont du mal à les satisfaire. Par conséquent, le nombre de parts en attente de retrait est élevé. Cela s’explique notamment par la vague de baisses de prix constatée depuis l’été 2023 : celle-ci a incité le désengagement de nombreux porteurs de parts ainsi qu’une chute de la collecte.

Pour rappel, dans le cadre des sociétés civiles de placement immobilier, les retraits sont compensés par les souscriptions. Par conséquent, si les demandes de retraits augmentent trop rapidement et que la collecte ne suit pas, un certain nombre de parts peut rester en attente de rachat.

Notons que les SCPI touchées par les problèmes de délai à la revente sont souvent celles qui se trouvent en difficulté de manière générale. Dans la majorité des cas, elles collectent peu, du fait notamment de leur rendement inférieur à la moyenne. D’autre part, on retrouve un certain nombre de SCPI ayant baissé leur prix de part en 2023, en 2024 et en 2025 parmi les véhicules avec des problèmes de liquidité.

Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), la valeur des parts en attente de retrait au 31 mars 2026 s’élève à 2,44 milliards d’euros, représentant 2,75 % de la capitalisation totale des SCPI.

Au cours du premier trimestre 2026, le marché a enregistré une baisse du volume des parts en attente de retrait. Cependant, d’après l’analyse de l’ASPIM, cela est principalement dû à la suspension de la variabilité du capital de plusieurs SCPI, entraînant l’annulation des demandes de retrait en attente et la mise en place de marchés secondaires.

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Les SCPI concernées par les demandes de retrait en attente

Certaines SCPI se retrouvent en grande difficulté face aux nombreuses demandes de rachats de parts. L’ASPIM recense 30 SCPI avec plus de 3 % du capital en attente de retrait à fin mars 2026. Les voici classées dans un tableau en fonction de leur part de capital en attente de cession.

*Le montant en attente de retrait correspond au nombre de parts multiplié par le prix de souscription. L’indicateur entre parenthèses se réfère à l’évolution du montant en attente de cession par rapport au trimestre précédent.

Ensuite, il existe 20 SCPI avec entre 1 et 3 % de capital en attente de cession au 31 mars 2026. En voici la liste :

• Pierval Santé : 2,9 % (95 millions d’euros, montant en attente de cession en hausse par rapport au trimestre précédent)
• Paref Prima : 2,7 % (25 millions d’euros, hausse)
• Altixia Commerces : 2,6 % (3 millions d’euros, hausse)
• Urban Patrimoine 2 : 2,6 % (moins d’un million d’euros, hausse)
• Immo Evolutif : 2,5 % (15 millions d’euros, stable)
• Novapierre Résidentiel : 2,0 % (4 millions d’euros, stable)
• Perial Hospitalité Europe : 2,0 % (7 millions d’euros, hausse)
• Amundi Défi Foncier 2 : 1,8 % (moins d’un million d’euros, hausse)
• Ufifrance Immobilier : 1,7 % (3 millions d’euros, stable)
• Paref Hexa : 1,7 % (3 millions d’euros, stable)
• LF Opportunité Immo : 1,7 % (5 millions d’euros, stable)
• Renovalys 4 : 1,4 % (moins d’un million d’euros, baisse)
• Immorente : 1,4 % (62 millions d’euros, baisse)
• Ciloger Habitat 3 : 1,3 % (moins d’un million d’euros, baisse)
• Renovalys 3 : 1,2 % (moins d’un million d’euros, baisse)
• Fructipierre : 1,2 % (6 millions d’euros, baisse)
• Renovalys 7 : 1,2 % (moins d’un million d’euros, stable)
• Renovalys 5 : 1,2 % (moins d’un million d’euros, hausse)
• Premely Habitat 3 BBC : 1,0 % (1 million d’euros, hausse)
• Renovalys 2 : 1,0 % (moins d’un million d’euros, baisse)

Que peuvent faire les SCPI face à cette situation ?

Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent mettre en place divers leviers pour répondre au mieux aux demandes de retraits en attente.

Activer des leviers pour augmenter la collecte

Le ralentissement de la collecte est une des causes principales du rallongement des délais de satisfaction des demandes de rachat. Par conséquent, les SCPI cherchent à la relancer. Cela explique en partie les baisses de prix de part. En effet, un prix de souscription inférieur et des loyers qui ne baissent pas mènent à un meilleur rendement pour les nouveaux arrivants, ce qui permet à la SCPI d’être plus attractive.

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Certains véhicules optent également pour une division du prix de part afin de devenir plus accessible. C’est le cas par exemple de Perial Opportunités Europe, dont le prix de part est passé de 880 à 44 € le 1er janvier 2026. À noter que cette SCPI en particulier n’a pas de parts en attente de retrait au 30 septembre 2025.

En plus des modifications au niveau du prix de part, les SCPI peuvent également décider de diminuer temporairement leur délai de jouissance pour favoriser une relance de la collecte. Cela permet de servir des dividendes plus rapidement aux nouveaux souscripteurs.

Activer le fonds de remboursement

Le fonds de remboursement peut être mis en place lorsque le nombre de parts en attente de retrait est durablement supérieur au nombre de souscriptions. Activer le fonds de remboursement permet d’apporter des réserves de liquidité. Les sommes présentes sur ce fonds proviennent de la cession d’actifs ou du report à nouveau (part du bénéfice d’une année donnée ayant vocation à être utilisé au cours des années suivantes).

Il faut savoir que, pour les associés de la SCPI, la revente des parts par le biais d’un fonds de remboursement se fait généralement avec une décote significative par rapport à la valeur de retrait initiale (entre 10 et 15 %).

Suspendre la variabilité du capital

Après en avoir informé les associés, la SCPI peut suspendre le caractère variable de son capital et instaurer, à la place et de manière temporaire, un marché secondaire où se confrontent les ordres d’achat et de vente. Les demandes de retrait en attente sont alors supprimées. Le véhicule de pierre papier prend la forme d’une SCPI à capital fixe.

Voici la liste des SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital à date de février 2026 :

• Novapierre Résidentiel, en avril 2025 ;
• Primopierre, en janvier 2026 ;
• Opus Real, en mars 2026 ;
• Perial O2 et Perial Grand Paris, en avril 2026 (décision prise en février 2026) ;
• Sélectinvest 1, LF Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1, en juin 2026.

Vendre des immeubles

Pour pallier la forte demande de retraits, les SCPI peuvent également apporter des réserves de liquidité en vendant des immeubles pour rembourser les associés cherchant à se séparer de leurs parts. Il s’agit alors de vendre en priorité des actifs dits “liquides” ou des immeubles jugés non stratégiques, dans le but de ne pas sacrifier les meilleurs immeubles du patrimoine.

Quels sont les risques pour un associé en cas de parts en attente de retrait en SCPI ?

Lorsqu’un investisseur se retrouve avec des parts en attente de retrait, plusieurs conséquences peuvent impacter sa situation patrimoniale et financière.

Le premier risque concerne l’immobilisation temporaire du capital. En effet, tant que la demande de retrait n’est pas honorée par la société de gestion, l’associé ne peut pas récupérer les sommes investies à la valeur de retrait.

Ce manque de liquidité peut s’avérer problématique si l’épargnant avait besoin de ces fonds pour financer un projet personnel ou faire face à une dépense imprévue. Le délai d’attente peut s’étendre sur plusieurs mois, voire davantage dans les cas les plus graves.

Par ailleurs, si l’associé souhaite absolument vendre ses parts rapidement, il peut se tourner vers le marché secondaire de gré à gré. Toutefois, cette option s’accompagne généralement d’une décote significative.

Les parts sont alors vendues à un prix inférieur à leur valeur de retrait initiale, ce qui entraîne habituellement une perte financière pour l’investisseur. Cette décote peut atteindre 10 à 20 % selon les conditions du marché et la situation de la SCPI concernée.

Néanmoins, il reste important de souligner que les revenus locatifs continuent d’être distribués aux associés tant que leurs parts ne sont pas effectivement retirées. Ainsi, même en période d’attente, l’investisseur perçoit toujours ses dividendes potentiels réguliers.

Comment éviter d’avoir des parts en attente ?

Un investisseur qui souhaite revendre ses parts de SCPI doit tout d’abord présenter une demande de retrait complète et en bonne et due forme à la société de gestion. Cela lui permet de s’assurer d’être bien inscrit au registre des sorties.

Cependant, il n’existe pas vraiment de solution pour le souscripteur d’une SCPI en difficulté. En effet, si le véhicule en question fait face à un problème de liquidité, l’épargnant ne peut rien faire, y compris auprès de l’AMF (Autorité des marchés financiers), pour accélérer le rachat. Pour preuve, selon le journal de bord du médiateur publié le 1er février 2024 par l’AMF, “une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé”.

Le manque de liquidité à la revente fait partie des risques des SCPI. En effet, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts et n’est pas soumise à une obligation de remboursement dans un délai donné.

Finalement, la meilleure chose à faire est de bien investir dès le départ pour limiter les risques au maximum. Il faut alors privilégier les SCPI à haut rendement et surtout à forte collecte. Ce sont effectivement les SCPI qui collectent beaucoup qui affichent peu voire pas du tout de parts en attente de retrait.