SCPI avec un rendement de 6 % : lesquelles choisir ?

Qu’est-ce qu’un rendement de 6 % en SCPI signifie vraiment ?

Parler de SCPI à 6 % de rendement peut sembler simple. En réalité, ce chiffre recouvre des réalités différentes selon l’indicateur retenu, le mode d’investissement choisi et la situation fiscale de chaque investisseur. Avant de sélectionner une SCPI sur la seule base de ce chiffre, il est indispensable de comprendre ce qu’il mesure, et ce qu’il ne mesure pas.

Taux de distribution (TD) : l’indicateur de rendement annuel d’une SCPI

Le taux de distribution (TD) est l’indicateur de rendement courant d’une SCPI. Il correspond au rapport entre le dividende brut par part versé par la SCPI sur une année et le prix de souscription de la part au 1er janvier de cette même année.

C’est ce chiffre que communiquent les sociétés de gestion et que consolide chaque année l’ASPIM à l’échelle du marché.

Lorsqu’une SCPI affiche un TD de 6 %, cela signifie qu’elle a distribué 6 € de revenus bruts de fiscalité pour une part achetée au prix de 100 €. Cette référence permet de comparer les rendements des SCPI sur une année donnée.

Elle ne suffit cependant pas à choisir dans quelle SCPI investir, car elle ignore plusieurs aspects cruciaux : évolution du prix de part, stratégie d’investissement, historique, frais, etc.

Depuis 2022, le TD remplace officiellement l’ancien indicateur TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Le TDVM se calculait sur la base du prix de part moyen de l’année, de façon à prendre en compte une hausse ou une baisse en cours d’exercice.

TD et TRI : ne pas confondre rendement annuel et rentabilité globale

Le taux de distribution mesure uniquement le flux de revenus distribués sur une année. Il ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part sur le long terme.

Or, une SCPI peut afficher un TD de 6 % tout en voyant la valeur de ses parts baisser. La baisse du prix de part peut d’ailleurs contribuer à augmenter le TD des années suivantes, quand bien même elle dégrade la rentabilité globale du placement.

C’est pourquoi il faut s’attarder sur le taux de rendement interne (TRI) des SCPI. Il intègre, sur une période donnée :

• L’ensemble des flux perçus (dividendes) ;
• L’évolution du capital (hausse ou baisse du prix de la part à la revente) ;
• Et l’impact des frais de souscription.

Le TRI à 8 ou 10 ans d’une SCPI constitue ainsi l’indicateur le plus complet pour évaluer sa performance historique réelle, brute de fiscalité.

Depuis 2025, l’ASPIM demande aux sociétés de gestion de SCPI d’afficher la performance globale annuelle (PGA). Cet indicateur additionne le TD et la variation du prix de part, en hausse ou en baisse. Pour 2025, l’ASPIM indique que la PGA moyenne du marché s’est établie à seulement 1,46 %, bien en deçà du TD moyen de 4,91 %.

Rendement brut ou rendement net : l’impact de la fiscalité

Le taux de distribution d’une SCPI est systématiquement communiqué brut de fiscalité. Il en va de même pour le TRI et la PGA.

La fiscalité d’une SCPI dépend de votre tranche marginale d’imposition et de la nature des revenus distribués. Les loyers issus d’immeubles localisés en France sont imposés comme des revenus fonciers :

• Barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition (TMI) ;
• Prélèvements sociaux à 17,2 %.

Pour un investisseur avec un TMI de 30 %, cela représente une ponction globale de 47,2 %. Pour un TD brut de 6 % correspondant uniquement à la distribution de revenus fonciers français, le rendement net de fiscalité tombe alors à 3,17 % (avant déduction de charges).

À cet égard, les SCPI européennes peuvent se montrer plus attractives. Elles bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse et peuvent ainsi délivrer un rendement net plus élevé, à TD équivalent. En particulier, les loyers provenant de l’étranger sont exonérés de prélèvements sociaux.

Pour autant, il reste rare qu’une SCPI parvienne à délivrer un rendement net de 6 % ou plus.

Ce que 6 % représente concrètement : capital investi et revenus encaissés

Ramener le taux de distribution à des euros perçus par mois permet de rendre l’objectif de 6 % immédiatement tangible. Voici quelques repères, calculés sur la base d’un TD brut de 6 % et d’une distribution mensuelle des revenus :

Capital investi	Revenu mensuel brut	Revenu annuel brut
50 000 €	250 € / mois	3 000 € / an
100 000 €	500 € / mois	6 000 € / an
200 000 €	1 000 € / mois	12 000 € / an
500 000 €	2 500 € / mois	30 000 € / an

Les revenus estimés ci-dessus sont donnés bruts de fiscalité. Les dividendes d’une SCPI ne sont pas garantis et peuvent varier dans le temps. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelles SCPI affichent historiquement un rendement supérieur à 6 % ?

En 2025, un bon nombre de SCPI ont communiqué un taux de distribution de 6 % ou plus. Sur une plus longue période en revanche, les candidates s’avèrent beaucoup moins nombreuses. Zoom sur les SCPI concernées et les facteurs qui peuvent expliquer leurs performances.

Liste des SCPI avec un rendement de 6 % ou plus en 2025

Le tableau suivant récapitule les SCPI dont le taux de distribution a atteint ou dépassé 6 % en 2025. Il indique également leur PGA, la variation de leur prix de part au cours de l’année et leur TRI cible ou constaté.

Notez que cette liste ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée.

SCPI	TD 2025	PGA 2025	Prix de part	TRI
Wemo One	15,27%	15,27%	200€ (stable en 2025)	7,50% à 8 ans (objectif)
Reason	12,90%	13,90%	1,01€ (+1% en 2025)	7% à 8 ans (objectif)
Iroko Atlas	9,41%	9,41%	200€ (stable en 2025)	7% à 10 ans (objectif)
Momentime	9,25%	9,25%	200€ (stable en 2025)	6% à 10 ans (objectif)
Sofidynamic	9,04%	14,04%	315€ (+5% en 2025)	7% à 8 ans (objectif)
Comète	9,00%	9,00%	250€ (stable en 2025)	6,50% à 10 ans (objectif)
EDR Europa	8,75%	8,75%	200€ (stable en 2025)	Non communiqué
Elevation Tertiom	8,25%	8,25%	200€ (stable en 2025)	9% à 10 ans (objectif)
Imarea Pierre	8,17%	8,17%	20€ (stable en 2025)	6% à 10 ans (objectif)
Mistral Sélection	8,07%	8,07%	180€ (stable en 2025)	6,40% à 10 ans (objectif)
Eden	8,00%	8,00%	50€ (stable en 2025)	7,44% à 10 ans (objectif)
Pierre Sélection	7,98%	11,21%	212,92€ (+3,23% en 2025)	-0,27% sur 10 ans
Corum USA	7,70%	7,70%	200€ (stable en 2025)	4,50% à 10 ans (objectif)
Transitions Europe	7,60%	8,60%	202€ (+1% en 2025)	6% à 10 ans (objectif)
Darwin RE01	7,54%	8,54%	202€ (+1% en 2025)	6,50% à 8 ans (objectif)
Perial Opportunités Territoires	7,50%	7,50%	51€ (stable en 2025)	6% à 10 ans (objectif)
Soprorente	7,41%	8,47%	216,02 € (+1,06% en 2025)	3,94% sur 10 ans
Capiforce	7,36%	4,92%	212,10€ (-2,44% en 2025)	1,62% sur 10 ans
Iroko Zen	7,14%	8,13%	204€ (+0,99% en 2025)	7% à 8 ans (objectif)
France Investipierre	7,14%	5,32%	183,52€ (-1,82% en 2025)	2,74% sur 10 ans
Linaclub	7,10%	7,10%	200€ (stable en 2025)	Non communiqué
NCap Continent	7,10%	7,10%	210€ (stable en 2025)	Non communiqué
Remake Live	7,05%	7,05%	204€ (stable en 2025)	6% à 10 ans (cible)
Epsicap Nano	7,01%	8,27%	257€ (+1,26% en 2025)	6,50% à 8 ans (objectif)
Attraits Pierre	7,00%	7,00%	240€ (stable en 2025)	Non communiqué
Osmo Energie	7,00%	7,00%	300€ (stable en 2025)	5,50% à 10 ans (objectif)
Epargne Pierre Europe	6,75%	6,75%	200€ (stable en 2025)	5,50% à 10 ans (objectif)
Alta Convictions	6,57%	7,55%	308€ (+0,98% en 2025)	Non communiqué
Cristal Life	6,54%	7,51%	208€ (+0,97% en 2025)	6,54% à 10 ans (objectif)
Optimale	6,50%	8,50%	255€ (+2% en 2025)	Non communiqué
Corum Origin	6,50%	6,50%	1135€ (stable en 2025)	6,94% sur 14 ans
AEW Paris Commerces	6,28%	7,61%	298,32€ (+1,33% en 2025)	2,64 % sur 10 ans
Coeur d'Europe	6,25%	8,25%	204€ (+2% en 2025)	Non communiqué
Cap Foncières & Territoires	6,24%	6,24%	260€ (stable en 2025)	5,74% sur 10 ans
Log In	6,21%	8,21%	255€ (+2% en 2025)	5% à 10 ans (objectif)
Coeur de Régions	6,20%	6,20%	664€ (stable en 2025)	4,63% sur 5 ans
Coeur de Ville	6,20%	6,20%	210€ (stable en 2025)	4,68% sur 10 ans
Vitality	6,14%	6,14%	200€ (stable en 2025)	Non communiqué
Perial Opportunités Europe	6,10%	6,10%	44€ (stable en 2025)	4,07% sur 10 ans
Sofipierre	6,03%	6,03%	595€ (stable en 2025)	4,74% sur 10 ans
MyShareEducation	6,00%	7,00%	202€ (+1% en 2025)	- -
Epargne Pierre Sophia	6,00%	6,00%	220€ (stable en 2025)	5,75% sur 10 ans (objectif)
Paref Hexa	6,00%	-12,10%	172€ (-18,1% en 2025)	3,05% sur 10 ans

Source : sociétés de gestion, Portail-SCPI. Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les SCPI qui ont maintenu plus de 6 % sur 5 ans ou plus

De rares SCPI affichent un taux de distribution brut supérieur à 6 % sur plusieurs années. Sur une période de 5 ans ou plus (2021-2025), nous en recensons quatre.

Là encore, cette liste ne constitue pas une recommandation personnalisée. Le seul critère du taux de distribution ne suffit pas à choisir dans quelle SCPI investir.

Cet article détaille les différents paramètres à prendre en considération dans la partie “Les critères pour comparer les SCPI à 6 %”.

Corum Origin

Source : bulletin d’information Corum Origin T4 2025

Iroko Zen

Source : rapport annuel 2025 Iroko Zen

Coeur de Régions

Source : bulletin d’information Coeur de Régions T4 2025

Capiforce

Source : bulletin d’information Capiforce T4 2025

SCPI à 6 % ou plus sur les 3 dernières années

Sur les trois dernières années (2023-2025), on dénombre davantage de SCPI communiquant un rendement de 6 % ou plus pour chaque année :

• Cœur d’Europe
• Cristal Life
• Epsicap Nano
• Log In
• NCap Continent
• Optimale
• Remake Live
• Transitions Europe

Ces SCPI affichent un point commun : elles sont toutes relativement jeunes, avec moins de cinq années d’historique.

Les nouvelles SCPI : des rendements élevés à relativiser (absence d’historique)

De manière générale, les nouvelles SCPI tendent à afficher des taux de distribution plus élevés que la moyenne. Cela s’est vérifié en 2025 : le top 10 des SCPI par niveau de TD se compose exclusivement de SCPI lancées en 2024 ou 2025.

Ces jeunes SCPI profitent de ce que l’on appelle un effet relutif. En quelques mots, les premiers dividendes sont versés à un plus faible nombre d’associés en jouissance. Si la SCPI a pu commencer à constituer son patrimoine immobilier grâce à sa collecte et qu’elle prévoit un délai de jouissance de plusieurs mois, elle peut améliorer ses premiers taux de distribution.

Mécaniquement, cet effet relutif s’estompe avec le temps. En conséquence, le taux de distribution recule par rapport aux premières années.

La SCPI Wemo One illustre ce phénomène. Elle a délivré le taux de distribution le plus élevé du marché en 2025, à 15,27 %. Mais sur le plus long terme, elle vise un TD de l’ordre de 7 % par an. Cela reste un objectif de performance non garantie très ambitieux, mais significativement inférieur au TD 2025.

Les critères pour comparer les SCPI à 6 %

Afin de comparer les SCPI à 6 % de rendement ou plus, les seules performances passées ne suffisent pas. D’autres critères doivent être étudiés au moment de déterminer comment choisir une SCPI.

Sur le plan de la gestion immobilière, nous pouvons citer :

• La stratégie d’investissement et composition du patrimoine immobilier (nombre d’actifs, localisations, diversification sectorielle)
• Le taux d’occupation financier (TOF) et taux de recouvrement des loyers
• La durée moyenne des baux (WALB, WALT)

En termes d’indicateurs financiers, il faut regarder :

• La capitalisation, qui restitue la taille financière de la SCPI
• L’évolution du prix de part depuis la création
• La valeur de reconstitution, qui sert de baromètre pour restituer la valeur du patrimoine immobilier et influence directement l’évolution du prix de part
• Le taux d’endettement : l’emprunt peut financer le développement immobilier de la SCPI mais représente également une charge financière qui peut peser sur le rendement
• Le report à nouveau, qui représente les rendements mis en réserve afin de lisser les distributions en cas de baisse ponctuelle des revenus locatifs

Enfin, on peut distinguer les SCPI selon différents facteurs qui jouent directement sur votre placement :

• Les frais de la SCPI, en particulier la commission de souscription et les frais de gestion
• Le taux de rotation des parts, et le volume de parts mises en vente ou en attente de retrait
• Le rythme de distribution des dividendes (mensuel ou trimestriel)
• La possibilité d’investir avec des versements programmés et/ou le réinvestissement des dividendes

Pour évaluer ces paramètres, il convient d’étudier leur évolution dans le temps. Cela vous aide à cerner les différentes dynamiques, positives comme négatives, affectant une SCPI. Un conseiller de Portail-SCPI peut vous accompagner dans cette démarche.

Quels sont les risques associés aux SCPI à haut rendement ?

Un investissement en SCPI intègre un certain nombre de risques. Ils doivent être considérés avec autant de sérieux que les perspectives de rendement futur. Pour tout placement, les risques constituent en effet la contrepartie de la performance potentielle.

Les risques des SCPI sont les suivants :

• Risque de perte en capital

L’argent investi dans une SCPI ne bénéficie pas d’une garantie du capital. Au dénouement d’un tel placement dans la pierre papier, il est possible de sortir en subissant une perte, lorsque les rendements locatifs générés ne suffisent pas à compenser une revente des parts à un prix inférieur à celui payé à la souscription.

• Rendement non garanti

Les performances des SCPI ne sont pas garanties dans le temps. Les dividendes par part distribués aux associés peuvent augmenter ou baisser. Le rendement d’une SCPI peut donc diminuer dans le temps.

• Risque de liquidité

La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion lorsque l’associé souhaite revendre ses positions.

• Risque de change

Lorsqu’une SCPI investit en dehors de la zone euro, les loyers sont encaissés dans une autre devise (livre sterling, dollar américain ou canadien, etc.). Dans ce cadre, il existe un risque de change, qui peut être couvert de différentes façons par les gérants.

Comment investir dans une SCPI pour viser 6 % de rendement annuel ?

Pour investir dans une SCPI avec un objectif de rendement de 6 % ou plus, il ne suffit pas d’en choisir une avec un TD élevé.

Quelle que soit la méthode d’investissement ou la SCPI choisie, ce type de placement doit s’envisager dans une perspective de long terme. L’horizon de placement minimum recommandé se situe habituellement à 8 ou 10 ans.

Choisir la méthode d’investissement adaptée

L’investissement SCPI peut s’envisager de différentes façons. La méthode la plus habituellement utilisée consiste à investir directement au comptant. En plaçant quelques centaines ou milliers d’euros, vous percevez directement les dividendes après la fin du délai de jouissance (3 à 6 mois en général).

Pour réaliser un investissement plus conséquent, vous pouvez envisager un achat à crédit si vous avez la capacité d’endettement nécessaire. Il est alors important d’emprunter à un coût moins élevé que le rendement de votre placement, pour tirer parti d’un effet de levier positif.

Si vous privilégiez une capitalisation des rendements sur la durée, vous pouvez loger des parts de SCPI sur une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Dans cette configuration, les rendements sont réinvestis sur le contrat, dans l’achat de nouvelles parts le plus souvent. Pour matérialiser votre retour sur investissement, vous devez ensuite effectuer un rachat sur le contrat (uniquement à la retraite dans le cas du PER).

Vos démarches de souscription avec Portail-SCPI

Pour mener à bien votre investissement, vous pouvez faire appel aux conseillers du courtier Portail-SCPI. Spécialistes des placements de pierre papier, ils vous accompagnent dans toutes vos démarches :

• Étude de votre projet et de vos objectifs
• Réalisation d’un bilan patrimonial approfondi pour vérifier l’adéquation de votre projet avec votre profil investisseur
• Sélection de la méthode d’investissement et des SCPI à privilégier dans votre situation
• Suivi de votre dossier de souscription à chaque étape
• Accompagnement dans la durée après votre souscription