Tout ce qu’il faut savoir sur l’effet relutif en SCPI

Qu’est-ce que l’effet relutif ?

Découvrez la définition de l’effet relutif et en quoi cela consiste dans le cadre des SCPI.

Définition de l’effet relutif

Dans le langage financier, le terme d’effet relutif est utilisé pour décrire une opération dont l’effet est la hausse du bénéfice par action (part du bénéfice attribuée à chaque actionnaire). Son contraire est l’effet dilutif.

Dans le cadre des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), l’effet relutif peut se traduire par une amélioration de la rentabilité pour les associés porteurs de parts grâce à des stratégies mises en place par la société de gestion de la SCPI.

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Effet relutif… et effet dilutif

L’effet relutif s’observe chez les jeunes SCPI. Une forte collecte combinée à un délai de jouissance de plusieurs mois peut effectivement booster leur taux de distribution. De cette manière, les investisseurs perçoivent potentiellement des rendements attractifs au titres des premiers mois voire premières années suivant leur placement en SCPI. Il s’agit de l’effet relutif sur le rendement d’une nouvelle SCPI.

Cependant, par la suite, l’effet relutif s’atténue et les SCPI peuvent même subir un effet dilutif, notamment en cas de trop forte collecte. Si un véhicule collecte beaucoup d’argent dans un contexte de marché où les prix immobiliers sont élevés, les actifs acquis vont afficher des rendements moins attractifs. Cela pourrait contribuer à diminuer le taux de distribution servi aux associés, d’où l’effet dilutif sur le rendement à long terme.

Comment l’effet relutif contribue à booster le rendement des jeunes SCPI ?

Très souvent, les rendements des nouvelles SCPI sont supérieurs à la moyenne, et supérieurs à leurs rendements futurs. Prenons l’exemple de la SCPI Comète, lancée en décembre 2023. Pour sa première année complète sur le marché, son rendement 2024 s’est fixé à 10,62 %. Pour afficher un tel rendement, Comète a bénéficié d’un effet relutif important. Cependant, ce rythme ne pourra pas être tenu pendant plusieurs années. Notons d’ailleurs qu’elle vise un taux de distribution cible de 6 %, bien en dessous du rendement à deux chiffres de sa première année.

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Pour les jeunes SCPI actuelles, les taux de distribution très élevés s’expliquent en partie par les opportunités d’achat dans un contexte immobilier favorable. Cependant, cela ne justifie pas tout. Il existe un effet relutif sur le rendement des jeunes SCPI lié à deux facteurs : le nombre d’investissements réduit et le délai de jouissance.

Peu d’actifs dans le patrimoine des jeunes SCPI

Au cours des premiers mois suivant le lancement d’une SCPI, son patrimoine immobilier est peu développé. Elle est en effet en phase de collecte et commence à acquérir des actifs grâce à l’argent investi par les nouveaux associés.

Si la nouvelle SCPI achète un immeuble à très haut rendement, le taux de distribution global sera fortement influencé par cette acquisition. Cela est moins vrai lorsqu’une SCPI possède beaucoup d’immeubles. Par exemple, si une SCPI détient 5 immeubles dont un qui affiche un rendement de 10 %, le poids de ce dernier sur le rendement servi aux investisseurs sera beaucoup plus important que si la SCPI détient 200 actifs.

L’impact du délai de jouissance

Pour rappel, chaque société civile de placement immobilier dispose d’un délai de jouissance. Il s’agit du délai suivant la souscription pendant lequel l’investisseur ne perçoit pas de loyers. Cette période, généralement comprise entre 3 et 6 mois, permet à la SCPI d’avoir le temps nécessaire pour acheter des immeubles avec l’argent investi par les nouveaux associés.

Plus le délai de jouissance de la SCPI est long, plus l’effet relutif est important. Effectivement, pour une nouvelle SCPI qui collecte beaucoup dès son lancement, le délai de jouissance a un impact significatif sur la performance affichée. En achetant des actifs le plus tôt possible, les loyers encaissés ne seront pas redistribués aux porteurs de parts pendant plusieurs mois.

Et, dans une jeune SCPI, il y a plus de nouveaux associés que d’anciens associés. Par conséquent, celle-ci se retrouve dans une situation où elle a moins d’investisseurs à rémunérer. La SCPI peut donc plus facilement verser des dividendes élevés aux associés, d’où un taux de distribution souvent très attractif au début.

Prenons l’exemple de la SCPI Iroko Zen pour illustrer l’impact du délai de jouissance sur une jeune SCPI avec une forte collecte grâce à l’effet relutif. Iroko Zen est une SCPI sans frais d’entrée, dont le délai de jouissance est fixé à 3 mois suivant la souscription. En 2024, elle a distribué un rendement de 7,32 %. D’après les calculs du gérant :

• Si le délai de jouissance était de 4 mois, le taux de distribution aurait pu passer à 7,69 % ;
• Avec un délai de jouissance porté à 5 mois, le rendement d’Iroko Zen aurait pu s’élever à 8,08 %.

Pourquoi le rendement des jeunes SCPI ne reste-t-il pas au même niveau dans le temps ?

Au fur et à mesure de la vie d’une SCPI, l’effet relutif diminue. L’impact de l’effet relutif est en effet moindre chez les “anciennes” SCPI, avec une capitalisation plus importante. Cela s’explique par le fait que le rendement des nouvelles acquisitions sera plus facilement dilué parmi les rendements préexistants dans le cadre des SCPI de grande taille.

Ceci justifie en partie pourquoi l’objectif de taux de distribution des SCPI sur le long terme est parfois bien inférieur au rendement distribué les premières années. Les gestionnaires anticipent la dissipation de l’effet relutif.

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Ce que peut faire une SCPI pour limiter l’effet dilutif

Comme expliqué plus haut, il existe un effet dilutif en SCPI. Celui-ci se traduit par un taux de distribution en baisse en cas d’acquisitions à moindre rendement. Pour atténuer cet effet dilutif, les SCPI peuvent limiter la collecte.

Rappelons que les gestionnaires de SCPI sont dans l’obligation d’investir l’argent récolté auprès des associés dans l’achat de nouveaux immeubles. Or, si la collecte est trop élevée, la SCPI peut être contrainte d’acquérir des biens moins rentables ou d’investir dans un contexte de marché peu favorable aux acheteurs. Ceci peut provoquer un effet dilutif en matière de rentabilité à long terme.

A cet égard, la maîtrise de la collecte est très importante pour investir efficacement et dans de bonnes conditions financières. Cela contribue à stabiliser les revenus versés aux associés. Notons que les SCPI ont la possibilité de limiter la collecte sur une période donnée, voire de la stopper complètement pendant une durée indéterminée.

D’autre part, pour atténuer l’effet dilutif, les SCPI peuvent envisager d’investir dans d’autres secteurs, géographiques ou typologiques, dans le but de trouver des actifs avec un meilleur rendement à l’acquisition.

Attention, la SCPI est un investissement qui doit s’envisager sur du long terme. Les experts recommandent de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans. De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il existe par ailleurs un risque de perte en capital. Le rendement n’est pas garanti.

Pensez à diversifier votre portefeuille de SCPI en fonction de vos moyens. Il est recommandé de mélanger les tailles de SCPI, les typologies de biens et les zones géographiques dans votre allocation d’actifs. Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine pour avoir un portefeuille de SCPI adapté à votre profil et vos objectifs.