Performance globale annuelle (PGA) des SCPI, nouvel indicateur clé
Depuis fin 2025, les SCPI doivent obligatoirement communiquer leur performance globale annuelle en complément du traditionnel taux de distribution. Cette évolution vise à offrir une vision plus fidèle de la performance d’une SCPI sur un an, en intégrant à la fois les revenus distribués et l’évolution du prix de la part.
Qu’est-ce que la PGA (performance globale annuelle) d’une SCPI ?
Zoom sur la performance globale annuelle d’une SCPI, un nouvel indicateur de performance mis en place en fin d’année 2025, que les véhicules doivent obligatoirement intégrer dans leur documentation périodique.
Définition de la performance globale annuelle
La performance globale annuelle (PGA) représente la performance qu’un investisseur en SCPI obtient sur l’année écoulée.
Contrairement au taux de distribution qui ne mesure que les dividendes versés, la PGA combine deux composantes essentielles :
- Les revenus effectivement distribués aux porteurs de parts ;
- Et la variation du prix de la part sur l’année.
Cet indicateur a été standardisé par l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) pour harmoniser la communication de performance entre toutes les sociétés de gestion. Mis en place en octobre 2025, il devient un indicateur de référence obligatoire pour mesurer la performance annuelle d’une SCPI (société civile de placement immobilier).
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Pourquoi un nouvel indicateur de performance des SCPI était nécessaire ?
L’introduction de la performance globale annuelle répond à une demande du régulateur dans le cadre de la directive européenne MIF (marchés d’instruments financiers).
L’objectif était d’aligner les pratiques françaises sur les exigences réglementaires européennes en matière de communication de performance et de transparence vis-à-vis des investisseurs.
Avant cette évolution, le taux de distribution (TD) constituait l’indicateur principal mis en avant par les sociétés de gestion, alors qu’il ne reflète qu’une partie de la performance réelle.
En outre, le rendement global immobilier (RGI) existait déjà comme indicateur patrimonial mais son utilisation n’était pas harmonisée. Les méthodologies varient d’une société de gestion à l’autre, compliquant les comparaisons entre les véhicules.
La PGA vise à apporter une réponse à ce besoin de standardisation en proposant une méthodologie claire et transparente pour mesurer la performance sur un an. Elle devient un indicateur obligatoire, à communiquer systématiquement avec le taux de distribution.
Le RGI, quant à lui, n’a pas disparu mais a été repositionné comme indicateur patrimonial complémentaire selon l’ASPIM. Il doit être accompagné d’un avertissement pour éviter toute confusion dans son interprétation.
PGA, performance globale et performance “réelle” de l’épargnant
Il convient de bien distinguer plusieurs notions qui peuvent prêter à confusion.
- La performance globale annuelle mesure spécifiquement la performance sur un exercice civil complet, du 1er janvier au 31 décembre. Elle s’exprime en pourcentage et additionne rendement distribué et variation du prix de part sur cette période.
- La notion plus large de “performance globale” au sens patrimonial peut englober une période plus longue et intégrer l’évolution de la valeur du patrimoine immobilier dans sa globalité, au-delà du seul prix de part. C’est notamment l’approche retenue par le RGI (rendement global immobilier), désormais positionné comme indicateur patrimonial complémentaire.
- La performance réellement perçue par l’épargnant diffère encore de la PGA puisqu’elle doit tenir compte de plusieurs facteurs personnels :
- La fiscalité propre à chaque investisseur selon sa tranche marginale d’imposition ;
- Les prélèvements sociaux sur les revenus distribués ;
- Les frais d’entrée prélevés à la souscription ;
- Et éventuellement les frais sur versements lorsque la SCPI est détenue via un contrat d’assurance vie ou un PER.
La PGA constitue donc un indicateur brut de fiscalité et de frais. Un investisseur fortement imposé percevra un rendement net sensiblement inférieur à la PGA affichée. Néanmoins, cela ne retire rien à l’utilité de cet indicateur pour comparer les SCPI entre elles sur une base commune.
Notons que la performance liée à l’évolution du prix de part se matérialise pour l’investisseur uniquement lors de la revente des parts de SCPI.
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Comment calculer la performance globale annuelle d’une SCPI ?
Pour calculer la performance globale annuelle d’une SCPI pour l’année N, on additionne le taux de distribution de l’année N et la variation du prix de la part entre le 1er janvier et le 31 décembre de cette même année, exprimée en pourcentage du prix au 1er janvier.
Concrètement, voici la formule de calcul de la performance globale annuelle :
PGA = Taux de distribution + [(prix de souscription au 31 décembre – prix de souscription au 1er janvier) / prix de souscription au 1er janvier] × 100.
Prenons un premier exemple chiffré pour illustrer le calcul :
- Une SCPI affiche un taux de distribution de 6 % sur l’année ;
- Son prix de part a augmenté de 2 % entre le début et la fin de l’exercice ;
- PGA = 6 % + 2 % = 8 % ;
- Les associés en pleine jouissance ont ainsi bénéficié d’une performance globale de 8 % sur l’année, combinant revenus perçus et appréciation du capital investi.
Prenons un deuxième exemple avec un scénario plus contrasté :
- Une SCPI présente un TD de 5 % sur l’année ;
- La société de gestion a dû réviser le prix de part à la baisse de 3 % sur l’année pour tenir compte de l’actualisation des valeurs d’expertise de ses actifs.
- La PGA s’établit à 5 % – 3 % = 2 %.
PGA, TD, TRI, RGI… Comparaison des différents indicateurs de performance
Outre la performance globale annuelle, d’autres indicateurs permettent d’évaluer la performance des SCPI.
Le taux de distribution (TD), indicateur du rendement annuel
Le taux de distribution constitue l’indicateur le plus connu et le plus scruté par les investisseurs en SCPI. Il a remplacé le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) en 2022.
Il se calcule en rapportant le total des dividendes distribués sur une année au prix de la part au 1er janvier de cette même année. Par exemple, si une SCPI distribue 12 € par part sur l’année et que son prix de part était de 200 € en début d’année, son taux de distribution annuel brut s’élève à 6 %.
Cet indicateur présente néanmoins une limite majeure : il ne prend pas en compte l’évolution de la valeur de la part elle-même. Une SCPI peut maintenir un taux de distribution élevé en distribuant une part importante de ses revenus, tout en voyant la valeur de son patrimoine se déprécier. L’associé qui ne regarderait que le taux de distribution pourrait ainsi passer à côté d’une dévalorisation progressive de son investissement.
Le rendement global immobilier (RGI), un outil pour suivre l’évolution réelle du patrimoine des SCPI
Le rendement global immobilier d’une SCPI est un indicateur entré en vigueur en janvier 2022. Il prend en compte à la fois le rendement de la SCPI et la revalorisation de son patrimoine.
Plus précisément, le RGI est la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part sur la même année.
Ainsi, la différence avec la performance globale annuelle repose sur la valeur de la part qui est prise en compte. La PGA prend en compte l’évolution du prix de souscription tandis que le RGI intègre l’évolution de la valeur de réalisation, qui reflète la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
Le rendement global immobilier ne reflète donc pas la performance globale annuelle puisqu’il peut varier même lorsque le prix de souscription reste inchangé.
Une autre limite du RGI vient du fait que les méthodes d’évaluation du patrimoine des SCPI peuvent évoluer selon les experts immobiliers indépendants. Les résultats ne sont donc pas uniformes.
Le taux de rendement interne (TRI), un indicateur de performance de long terme
Le taux de rendement interne d’une SCPI mesure sa rentabilité sur une période donnée (souvent 5, 10 ans ou depuis l’origine). Il s’agit ainsi d’un indicateur de performance sur plus long terme.
Le TRI mesure la performance annualisée d’une SCPI en prenant en compte l’ensemble des dividendes perçus sur la période étudiée ainsi que le prix d’acquisition des parts au début de la période et la valeur de retrait à l’issue de cette même période.
Notez que la valeur de retrait représente le prix auquel est revendue une part, correspondant au prix de souscription diminué des frais d’entrée pour les SCPI à capital variable.
Le taux de rendement interne sur 10 ans, par exemple, représente ainsi le taux de rentabilité effectif pour un investisseur qui aurait souscrit ses parts il y a 10 ans, brut de fiscalité.
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Tableau comparatif entre PGA, TD, RGI et TRI
Découvrez dans ce tableau récapitulatif les différents critères pris en compte dans le calcul de chaque indicateur de performance des SCPI, afin de mieux comprendre leurs différences.
| Indicateurs de performance | Dividendes distribués | Evolution du prix de part | Indicateur de performance sur le long terme |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution | Oui | Non | Non |
| Performance globale annuelle | Oui | Oui (valeur de souscription) | Non |
| Rendement global Immobilier | Oui | Oui (valeur de réalisation) | Non |
| Taux de rendement interne | Oui | Oui (frais inclus) | Oui |
Comme le montre ce tableau, chaque indicateur de performance met en lumière une facette différente des SCPI.
Le taux de distribution reflète uniquement le revenu versé aux associés, tandis que le rendement global immobilier et la performance globale annuelle intègrent également la valorisation du patrimoine, avec des approches distinctes.
Le TRI, lui, s’inscrit dans une logique de long terme en tenant compte des dividendes, des frais de souscription et de l’évolution des parts sur plusieurs années.
Pris ensemble, ces indicateurs se combinent pour offrir une vision assez complète de la performance d’une société civile de placement immobilier.
Les limites de la performance globale annuelle des SCPI
Comme tout indicateur standardisé, la performance globale annuelle comporte certaines limites qu’il convient de garder à l’esprit.
La PGA doit être interprétée avec discernement. Une forte hausse du prix de part sur une année donnée peut mécaniquement augmenter la PGA sans que cela ne traduise une tendance durable.
D’autre part, il ne faut pas oublier que plusieurs paramètres ne sont pas intégrés dans la PGA. Par exemple, elle ne tient pas compte de la fiscalité personnelle de chaque porteur de part, qui peut pourtant réduire considérablement le rendement net perçu.
Les frais d’entrée, qui peuvent atteindre 10 à 12 % du montant souscrit pour la plupart des SCPI, ne sont pas non plus intégrés dans le calcul de la PGA.
De même, lorsqu’une SCPI est détenue via un contrat d’assurance vie ou un PER, des frais sur versements et des frais de gestion sur les unités de compte peuvent s’ajouter et venir grever la rentabilité finale.
Ces limites ne remettent pas en cause l’intérêt de la PGA, qui demeure un outil de comparaison et d’analyse des SCPI. Elles rappellent toutefois qu’aucun indicateur ne peut résumer à lui seul la complexité d’un investissement immobilier collectif.
La PGA doit s’inscrire dans une démarche d’analyse globale et critique, tenant compte de la qualité du patrimoine, de la stratégie de gestion et de la situation personnelle de chaque investisseur.
Classement des SCPI par PGA
Découvrez dans le tableau ci-dessous le classement des SCPI en fonction de leur PGA (performance globale annuelle) 2025.
| SCPI | PGA 2025 | TD 2025 | Prix de part début 2026 |
|---|---|---|---|
| Wemo One | 15,27% | 15,27% | 200€ (stable en 2025) |
| Sofidynamic | 14,04% | 9,04% | 315€ (+5% en 2025) |
| Reason | 13,90% | 12,90% | 1,01€ (+1% en 2025) |
| Pierre Sélection | 11,21% | 7,98% | 212,92€ (+3,23% en 2025) |
| Iroko Atlas | 9,41% | 9,41% | 200€ (stable en 2025) |
| Momentime | 9,25% | 9,25% | 200€ (stable en 2025) |
| Comète | 9,00% | 9,00% | 250€ (stable en 2025) |
| EDR Europa | 8,75% | 8,75% | 200€ (stable en 2025) |
| Upêka | 8,71% | 5,71% | 206€ (+3% en 2025) |
| Transitions Europe | 8,60% | 7,60% | 202€ (+1% en 2025) |
| Darwin RE01 | 8,54% | 7,54% | 202€ (+1% en 2025) |
| Optimale | 8,50% | 6,50% | 255€ (+2% en 2025) |
| Soprorente | 8,47% | 7,41% | 216,02 € (+1,06% en 2025) |
| Epsicap Nano | 8,27% | 7,01% | 257€ (+1,26% en 2025) |
| Elevation Tertiom | 8,25% | 8,25% | 200€ (stable en 2025) |
| Coeur d'Europe | 8,25% | 6,25% | 204€ (+2% en 2025) |
| Log In | 8,21% | 6,21% | 255€ (+2% en 2025) |
| Imarea Pierre | 8,17% | 8,17% | 20€ (stable en 2025) |
| Iroko Zen | 8,13% | 7,14% | 204€ (+0,99% en 2025) |
| Mistral Sélection | 8,07% | 8,07% | 180€ (stable en 2025) |
| Eden | 8,00% | 8,00% | 50€ (stable en 2025) |
| Corum USA | 7,70% | 7,70% | 200€ (stable en 2025) |
| Elialys | 7,62% | 5,62% | 204€ (+2% en 2025) |
| AEW Paris Commerces | 7,61% | 6,28% | 298,32€ (+1,33% en 2025) |
| Alta Convictions | 7,55% | 6,57% | 308€ (+0,98% en 2025) |
| Cristal Life | 7,51% | 6,54% | 208€ (+0,97% en 2025) |
| Ncap Régions | 7,51% | 5,72% | 682€ (+1,79% en 2025) |
| Perial Opportunités Territoires | 7,50% | 7,50% | 51€ (stable en 2025) |
| Linaclub | 7,10% | 7,10% | 200€ (stable en 2025) |
| NCap Continent | 7,10% | 7,10% | 210€ (stable en 2025) |
| Remake Live | 7,05% | 7,05% | 204€ (stable en 2025) |
| Attraits Pierre | 7,00% | 7,00% | 240€ (stable en 2025) |
| Osmo Energie | 7,00% | 7,00% | 300€ (stable en 2025) |
| MyShareEducation | 7,00% | 6,00% | 202€ (+1% en 2025) |
| Epargne Pierre Europe | 6,75% | 6,75% | 200€ (stable en 2025) |
| Corum Origin | 6,50% | 6,50% | 1135€ (stable en 2025) |
| Urban Coeur Commerce | 6,30% | 5,30% | 303€ (+1% en 2025) |
| Cap Foncières & Territoires | 6,24% | 6,24% | 260€ (stable en 2025) |
| Coeur de Régions | 6,20% | 6,20% | 664€ (stable en 2025) |
| Coeur de Ville | 6,20% | 6,20% | 210€ (stable en 2025) |
| Vitality | 6,14% | 6,14% | 200€ (stable en 2025) |
| Perial Opportunités Europe | 6,10% | 6,10% | 44€ (stable en 2025) |
| Sofipierre | 6,03% | 6,03% | 595€ (stable en 2025) |
| Epargne Pierre Sophia | 6,00% | 6,00% | 220€ (stable en 2025) |
| Corum Eurion | 5,73% | 5,73% | 215€ (stable en 2025) |
| LF Opportunité Immo | 5,68% | 5,68% | 203€ (stable en 2025) |
| Foncière des Praticiens | 5,50% | 5,50% | 1 100€ (stable en 2025 |
| LF Croissance & Territoires | 5,50% | 5,50% | 251€ (stable en 2025) |
| Novaxia Neo | 5,50% | 5,50% | 187€ (stable en 2025) |
| ActivImmo | 5,49% | 5,49% | 610€ (stable en 2025) |
| AEW Opportunités Europe | 5,41% | 5,41% | 175€ (stable en 2025) |
| Sofidy Europe Invest | 5,41% | 5,41% | 235€ (stable en 2025) |
| GMA Essentialis | 5,33% | 5,33% | 206€ (stable en 2025) |
| France Investipierre | 5,32% | 7,14% | 183,52€ (-1,82% en 2025) |
| Laffitte Pierre | 5,31% | 5,31% | 295€ (stable en 2025) |
| Logipierre 3 | 5,31% | 5,31% | 1600€ (stable en 2025) |
| Corum XL | 5,30% | 5,30% | 195€ (stable en 2025) |
| Epargne Pierre | 5,28% | 5,28% | 208€ (stable en 2025) |
| Atlantique Murs Régions | 5,25% | 5,25% | 905€ (stable en 2025) |
| Kyaneos Pierre | 5,25% | 4,35% | 224€ (+0,90% en 2025) |
| Le Patrimoine Foncier | 5,23% | 5,79% | 1 468,69€ (-0,55% en 2025) |
| Altixia Cadence XII | 5,15% | 5,15% | 200€ (stable en 2025) |
| Sofiboutique | 5,14% | 5,14% | 320€ (stable en 2025) |
| Aestiam Horizon | 5,10% | 5,10% | 350€ (stable en 2025) |
| Buroboutic | 5,10% | 5,10% | 230€ (stable en 2025) |
| Ficommerce Proximité | 5,10% | 5,10% | 210€ (stable en 2025) |
| LF Avenir Santé | 5,08% | 5,08% | 300€ (stable en 2025) |
| Atream Hôtels | 5,05% | 5,05% | 1000€ (stable en 2025) |
| Pierre Expansion Santé | 5,04% | 5,04% | 267€ (stable en 2025) |
| Altixia Commerces | 5,00% | 5,00% | 203€ (stable en 2025) |
| Coeur d'Avenir | 5,00% | 5,00% | 200€ (stable en 2025) |
| Cristal Rente | 5,00% | 5,00% | 255,68€ (stable en 2025) |
| Elysées Pierre | 5,00% | 5,00% | 660€ (stable en 2025) |
| Immorente | 5,00% | 5,00% | 340€ (stable en 2025) |
| Metronome | 5,00% | 5,00% | 1200€ (stable en 2025) |
| MyShareSCPI | 5,00% | 5,00% | 188€ (stable en 2025) |
| Novapierre 1 | 5,00% | 5,00% | 442€ (stable en 2025) |
| Paref Prima | 5,00% | 5,00% | 272€ (stable en 2025) |
| Pierrevenus | 5,00% | 5,00% | 263€ (stable en 2025) |
| Eurovalys | 4,98% | 4,98% | 960€ (stable en 2025) |
| Capiforce | 4,92% | 7,36% | 212,10€ (-2,44% en 2025) |
| Epargne Foncière | 4,86% | 4,86% | 670€ (stable en 2025) |
| Perial Grand Paris | 4,80% | 4,80% | 458€ (stable en 2025) |
| Accimmo Pierre | 4,77% | 4,77% | 141€ (stable en 2025) |
| Paref Evo | 4,72% | 4,72% | 250€ (stable en 2025) |
| LF Grand Paris Patrimoine | 4,66% | 4,66% | 218€ (stable en 2025) |
| Perial O2 | 4,65% | 4,65% | 164€ (stable en 2025) |
| LF Europimmo | 4,63% | 4,63% | 725€ (stable en 2025) |
| NCap Éducation Santé | 4,52% | 4,52% | 202€ (stable en 2025) |
| Aestiam Agora | 4,50% | 4,50% | 922€ (stable en 2025) |
| Amundi Delta Capital Santé | 4,50% | 4,50% | 250€ (stable en 2025) |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | 4,49% | 4,49% | 215€ (stable en 2025) |
| AEW Commerces Europe | 4,48% | 4,48% | 190€ (stable en 2025) |
| Efimmo 1 | 4,44% | 4,44% | 212€ (stable en 2025) |
| Selectinvest 1 | 4,44% | 4,44% | 530€ (stable en 2025) |
| Atout Pierre Diversification | 4,32% | 4,32% | 817€ (stable en 2025) |
| Allianz DiversCity | 4,31% | 4,31% | 200€ (stable en 2025) |
| Immo Evolutif | 4,28% | 4,28% | 14 300€ (stable en 2025) |
| Carac Perspectives Immo | 4,21% | 4,21% | 205€ (stable en 2025) |
| AEW Patrimoine Santé | 4,20% | 4,20% | 1 000€ (stable en 2025) |
| Sélectipierre 2 | 4,14% | 4,14% | 773€ (stable en 2025) |
| Perial Hospitalité Europe | 4,11% | 4,11% | 181€ (stable en 2025) |
| Notapierre | 4,10% | 4,10% | 340€ (stable en 2025) |
| Pierval Santé | 4,06% | 4,06% | 204€ (stable en 2025) |
| Allianz Pierre | 4,00% | 4,00% | 320€ (stable en 2025) |
| Affinités Pierre | 4,00% | 4,00% | 252€ (stable en 2025) |
| Primofamily | 3,90% | 3,90% | 204€ (stable en 2025) |
| Accès Valeur Pierre | 3,85% | 3,85% | 765€ (stable en 2025) |
| Opus Real | 3,56% | 3,56% | 1625€ (stable en 2025) |
| Fructipierre | 3,21% | 4,94% | 381,70€ (-1,73% en 2025) |
| AEW Diversification Allemagne | 3,20% | 3,20% | 902€ (stable en 2025) |
| L'Oustal des Aveyronnais | 3,13% | 3,70% | 1 155,99€ (-0,57% en 2025) |
| Unidelta | 2,58% | 5,88% | 1 054,15€ (-3,30% en 2025) |
| Elysées Grand Large | 1,82% | 1,82% | 250€ (stable en 2025) |
| Tourisme & Littoral | 1,50% | 1,50% | 1 000€ (stable en 2025) |
| Sofiprime | 0,54% | 0,54% | 280€ (stable en 2025) |
| LF Les Grands Palais | 0,50% | 0,50% | 1 115€ (stable en 2025) |
| Genepierre | -1,38% | 4,38% | 180€ (-5,76% en 2025) |
| Unicep France II | -1,75% | 5,33% | XXX€ (-7,08% en 2025) |
| ESG Pierre Capitale | -3,24% | 5,05% | 188€ (-8,29% en 2025) |
| Primopierre | -5,11% | 3,62% | 115€ (-8,73% en 2025) |
| Rivoli Avenir Patrimoine | -5,34% | 3,46% | 228€ (-8,80% en 2025) |
| Patrimmo Commerce | -5,71% | 3,38% | 160€ (-9,09% en 2025) |
| Edissimmo | -6,31% | 3,63% | 172€ (-9,94% en 2025) |
| Primovie | -7,31% | 4,04% | 164€ (-11,35% en 2025) |
| Patrimmo Croissance Impact | -7,68% | - - | 677€ (-7,68% en 2025) |
| Paref Hexa | -12,10% | 6,00% | 172€ (-18,1% en 2025) |
| UfiFrance Immobilier | -21,36% | 3,62% | 121,51€ (-24,99% en 2025) |
| Novapierre Résidentiel | -41,53% | 1,50% | 947,97€ (-43,03% en 2025) |
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