Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le rendement global immobilier des SCPI : utilisation, méthode de calcul, limites, etc.
Qu’est-ce que le rendement global immobilier d’une SCPI ?
Le rendement global immobilier (RGI) est un indicateur de performance des SCPI instauré en 2022 par l’ASPIM. Il est également parfois appelé performance globale immobilière. Le RGI prend en compte le rendement annuel d’une SCPI et la revalorisation de son patrimoine.
Il s’agit d’un indicateur optionnel. Les sociétés de gestion qui le souhaitent peuvent l’utiliser sur leur documentation pour montrer une performance globale annuelle de leurs SCPI.
La formule de calcul du rendement global immobilier est la suivante : taux de distribution de l’année n + variation de la valeur de réalisation entre l’année n et n-1.
Le taux de distribution correspond au rendement annuel d’une SCPI. Il a également été mis en place en 2022, remplaçant le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché). Il prend en compte uniquement les revenus perçus par les investisseurs. Le TD est calculé en divisant le dividende brut annuel par le prix de part au 1er janvier de la même année.
Quant à la valeur de réalisation, elle reflète la valeur du patrimoine. Elle est mise à jour au moins deux fois par an par un expert indépendant. Elle prend en compte la valeur vénale des immeubles, c’est-à-dire la somme de tous les biens immobiliers détenus par la SCPI, et la valeur des actifs financiers de la SCPI (placements de trésorerie ou réserves), diminuée des dettes.
Par exemple, pour une SCPI qui affiche un taux de distribution de 5 % et une hausse de la valeur de réalisation de 1 %, le rendement global immobilier s’élève à 6 %.
Le rendement global immobilier ne permet pas de restituer la performance réellement délivrée aux porteurs de parts d’un placement SCPI sur une année. Il s’agit davantage d’un indicateur théorique, car la variation de la valeur de réalisation peut ne pas avoir d’impact concret sur la valorisation des parts.
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Le rendement global immobilier des SCPI en 2024
Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le rendement global immobilier des SCPI s’élève à -1,1 % en 2024. En effet, avec un taux de distribution moyen de 4,72 % et une diminution moyenne des valeurs de réalisation par part de -5,8 %, le RGI s’établit à -1,1 % pour l’année.
Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, le rendement global immobilier est très hétérogène selon les catégories de SCPI. Les SCPI à prépondérance bureaux ont enregistré les corrections de valeur les plus importantes. Elles présentent un RGI de -5,1 % en 2024. Il s’agit d’ailleurs du seul type de SCPI avec un rendement global négatif cette année.
Cela s’explique par le fait que les bureaux représentent le secteur le plus impacté par la vague de diminution des prix immobiliers initiée en 2023. Il s’agit d’ailleurs de la typologie la plus concernée par les baisses de prix de part des SCPI. Comme les SCPI de bureaux restent les plus représentées sur le marché, leur rendement global immobilier moyen tire la moyenne vers le bas sur l’exercice 2024.
Source : Communiqué de l’ASPIM, Les fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2025
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Les limites du rendement global immobilier
Le rendement global immobilier affiche quelques limites en tant qu’indicateur de performance d’une SCPI.
Un indicateur qui ne reflète pas la performance réelle
Le rendement global immobilier ne reflète pas la performance réelle de votre investissement en SCPI. La valeur de réalisation, prise en compte dans le calcul du RGI, n’est pas un indicateur de performance. Il s’agit d’une estimation qui présente l’évolution de la valeur du patrimoine mais pas la variation du prix de la part. Son évolution n’a donc pas nécessairement d’impact sur la rentabilité de votre placement.
Ainsi, le rendement global immobilier reflète une rentabilité potentielle mais pas la performance réelle perçue par l’épargnant. Cet indicateur peut d’ailleurs permettre à une SCPI de communiquer une performance potentiellement flatteuse lorsque son patrimoine prend de la valeur, sans toucher à son prix de part. Pour apprécier l’impact de la valorisation du patrimoine, il faut analyser la variation du prix de part.
Reprenons l’exemple utilisé dans la première partie. Une SCPI avec un TD à 5 % et une valeur de réalisation à +1 % sur l’année affiche un rendement global immobilier de 6 %. Maintenant, prenons en compte l’évolution du prix de part pour observer sa performance réelle. Si le prix de part a été revalorisé de 0,5 %, la performance réelle de la SCPI s’élève à 5,5 %, une valeur inférieure au RGI.
Voici d’autres exemples dans le tableau ci-dessous :
| SCPI n°1 | SCPI n°2 | SCPI n°3 | |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5 % | 5 % | 5 % |
| Variation de la valeur de réalisation | 2 % | 2 % | -1 % |
| Evolution du prix de part | 0 % | 1 % | 0 % |
| Rendement global immobilier | 7 % | 7 % | 4 % |
| Performance réelle | 5 % | 6 % | 5 % |
Dans les trois cas, le rendement global immobilier ne traduit pas la performance réelle que l’investisseur perçoit, avant fiscalité.
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Les indicateurs de performance à privilégier
Certains indicateurs utilisés par l’ensemble des SCPI illustrent davantage la performance réelle des sociétés civiles de placement immobilier.
C’est le cas notamment du TRI (taux de rendement interne), qui évalue la rentabilité d’une SCPI sur le long terme. Il prend en compte le taux de distribution ainsi que l’évolution du prix de part sur une période donnée (10 ou 15 ans par exemple).
Cet indicateur est d’autant plus pertinent que, rappelons-le, la SCPI est un investissement de long terme. La durée de détention recommandée par les experts est comprise entre 8 et 10 ans. Notons par ailleurs que le TRI permet non seulement de comparer le rendement des SCPI entre elles mais également avec celui d’autres placements (livret A, actions ou or par exemple).
Il existe d’autres indicateurs importants pour évaluer les SCPI :
- Le prix de part et son évolution : aussi appelé prix de souscription, le prix de part correspond au montant à débourser pour acheter une part de la SCPI. Il est censé refléter la valeur du patrimoine de la SCPI. Pour cela, il évolue notamment en fonction de la valeur de reconstitution.
- Les dividendes : ils représentent les revenus versés par la SCPI aux associés tous les mois ou tous les trimestres. Il s’agit ainsi du montant concret en euros que vous touchez en tant que porteur de parts, avant fiscalité.
- Le taux de distribution (TD) et son évolution : comme expliqué plus haut, il s’agit du rendement annuel réellement perçu par l’investisseur. Il permet de comparer les SCPI de rendement entre elles.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent par ailleurs un risque de perte en capital.
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